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- (新청약제)궁금증 풀이..20문20답
- [이데일리 윤도진기자] 다음달 17일부터 바뀐 청약가점제에 따라 청약접수가 시작된다. ▲무주택기간 ▲부양가족수 ▲통장가입기간에 따라 점수가 매겨지는 새 청약제도가 도입되면 유주택자는 무조건 2순위로 밀려난다. 바뀐 `주택공급에 관한 규칙`에 따라 개편된 청약제도를 일문일답으로 알아본다. - 청약가점제가 시행될 경우 현행 1-3순위 순위제도는 유지되나?▲청약가점제가 시행되더라도 기존 청약 순위는 그대로 유지된다. 동일순위내에서 경쟁이 있는 경우 가점제·추첨제를 병행 실시한다. 가점점수가 높더라도 1순위 자격요건(가입기간 2년 이상 등)에 해당되지 않는 경우 1순위 신청을 할 수 없다. 민영주택 또는 민간건설중형국민주택을 대상으로 1순위, 2순위에 가점제 및 추첨제가 일정비율 적용되며, 3순위는 추첨제로 이뤄진다.- 청약가점제는 9월 이후 모든 분양 아파트에 적용되나?▲청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사 등 공공기관이 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 공공주택은 청약가점제가 적용되지 않는다. 청약저축은 현행 가입기간, 저축액 등의 순차제 선정방식이 유지된다.- 현행 투기과열지구 등에서 공급되는 85㎡이하의 민영주택을 무주택자에게 우선공급하는 제도는?▲투기과열지구 및 공공택지안에서 85㎡이하 민영주택의 75% 공급물량을 무주택자에게 우선공급하는 제도는 가점제로 흡수돼 폐지된다. 85㎡이하 공급물량의 75%에 가점제를 적용해, 무주택 우선공급제도를 보다 많은 실수요자에게 주택공급이 가능하도록 가점제로 흡수했다.- 유주택자인 경우 청약자격은 어떻게 되는가?▲가점제 공급대상 물량은 85㎡이하는 75%, 85㎡초과는 50%다. 1주택을 보유한 경우에는 1순위 청약자격을 배제하고, 2순위부터 청약자격을 인정한다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격 배제 및 2순위에서 보유호수별 5점씩 감점하는 `감점제`를 적용한다. 추첨제 공급대상 물량(85㎡이하는 25%, 85㎡초과는 50%)의 경우 1주택이상을 보유한 경우 1순위부터 청약자격 인정하지만, 2주택이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격을 배제하고 2순위부터 인정한다.- 85㎡를 초과하는 주택 청약시에도 가점 점수가 높으면 우선 당첨되나?▲채권입찰제를 적용하는 85㎡ 초과주택의 경우 채권매입 예정액이 많은 자를 우선으로 선정하게 되며, 채권매입예정금액이 동일한 경우에는 가점제로 50% 추첨제로 50%씩 선정한다. - 무주택 기간 7년인 세대주로, 모친은 만 68세이며 주택 3채를 소유하고 있다. 본인은 무주택자에 해당하는지?▲60세 이상 부모가 소유한 주택은 무주택으로 간주한다. 따라서 본인은 무주택 7년 자격이 유지되나 60세 이상의 직계존속이 2주택 이상을 소유하고 있는 경우에는 1주택 초과 주택당 5점씩 감점한다. - 배우자가 소유하고 있던 주택 처분시 무주택기간은?▲무주택기간은 청약자와 그 배우자의 무주택기간을 산정하게 된다. 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날부터 무주택기간을 산정하게 된다.- 결혼전에 배우자가 주택 소유했다가 처분한 경우 무주택기간은?▲결혼전 배우자가 보유한 주택을 처분하고 결혼한 경우, 배우자가 과거 결혼전 주택을 소유한 사실은 본인의 무주택기간에 영향을 미치지 않는다. 다만, 배우자가 직접 청약하는 경우에는 과거 주택보유 사실은 무주택 기간산정에 영향을 미친다.- 청약자가 이혼했다가 재혼한 경우 무주택기간 산정을 위한 혼인일자의 기산점은?▲30세 미만인 자가 재혼한 경우 혼인일자의 기산점은 최초 호적등본상에 기재된 혼인신고일로부터 산정한다. - 소형·저가 주택 보유시 무주택인정 기준은?▲60㎡ 이하 주택으로서 주택가격이 5000만원 이하인 소형·저가주택을 소유한 자로서 가점제로 60㎡ 초과 주택을 청약하는 경우 무주택으로 인정한다. - 소형·저가 주택이 멸실, 증개축된 경우 주택가격산정은?▲주택이 멸실, 증개축된 경우는 `07년도 개별공시지가와 멸실등기부상의 대지면적(대지지분)을 기준으로 가격을 산정한다. 멸실주택의 경우 "개별공시지가(원/㎡)×대지면적"으로 산정해 5000만원 이하인 경우 소형·저가 주택으로 인정한다. 다만 종전주택의 용도변경 등으로 개별공시지가의 적용이 곤란한 경우에는 인근 주택가격을 적용할 수 있다.- 청약자가 배우자 및 자녀와 주민등록상 분리시 부양가족수 산정은?▲청약자가 배우자와 주민등록등본상 분리되어 있는 경우에도 그 배우자와 동일한 주민등록상에 등재되어 있는 미혼자녀는 부양가족에 포함된다. - 청약자가 자녀와 주민등록 분리시 부양가족수 산정은?▲입주자모집 공고일 기준으로 청약자가 자녀와 주민등록상 분리되어 있는 경우에 그 자녀는 부양가족수에 포함되지 않는다.- 직계비속을 부양가족으로 인정 받으려면 세대주여야 되는지?▲직계존속은 청약자가 입주자모집공고일까지 세대주일 경우에만 인정받을 수 있으나, 직계비속의 경우 미혼자녀는 청약자가 세대주가 아니어도 부양 가족으로 인정받는다. 다만, 30세이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 청약자 또는 그 배우자의 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 인정한다.- `02.9.4이전 가입자도 직계존속을 부양가족으로 인정받기 위해서 입주자모집공고일 현재 반드시 세대주가 되어야 하는가?▲직계존속을 부양가족으로 인정받기 위해서는 청약통장 가입일자에 관계없이 청약자는 입주자모집공고일 현재 세대주가 되어 있어야 한다. 입주자저축가입자와 분리된 배우자와 동일한 주민등록상의 직계존속은 배우자가 세대주인 경우에만 직계존속을 부양가족으로 인정한다.- 청약자가 직계존속과 동일 주소에 거주하고 있으나, 주민등록을 분리한 경우 직계존속을 부양가족으로 인정 받을 수 있는지?▲직계존속이 부양가족으로 인정받기 위해서는 청약자 또는 배우자가 입주자모집공고일 현재 세대주로서 직계존속과 동일한 주민등록등본상에 계속하여 3년 이상 등재되어 있는 경우에만 부양가족으로 인정한다.- 부양가족수를 늘리기 위해 남편 부모나 아내의 부모 거주지를 주소만 옮겨도 되나?▲실제 거주하지 않고 주소지만 옮겨 놓은 위장전입을 통해 분양받아 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨이 취소됨은 물론 3년 이하의 징역이나 3000만 원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있다. 위장전입 등 불법행위에 대하여는 주기적으로 실태조사를 강화하여 단속해 나갈 계획이다.- 청약자와 손자·손녀가 동일 주민등록표상에 등재된 경우 부양가족으로 인정되는지?▲청약자가 부모가 사망한 미혼의 손자·손녀를 동일 주민등록표상에 등재하여 부양하는 경우에는 그 손자·손녀를 부양가족으로 인정한다. 30세이상의 경우 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 청약자 또는 그 배우자의 주민등록표상에 같이 등재되어 있는 경우에만 인정된다.- 청약저축에서 청약예금으로 바뀐 경우 입주자저축 가입기간은?▲입주자 저축의 종류 또는 금액변경, 계약기간의 만료로 해약과 동시에 재가입하는 경우에는 최초로 입주자 저축에 가입한 날을 가입일로 본다.- 예비당첨 1순위자로 동·호수추첨에 참가하였으나 계약을 포기한 경우 당첨자로 관리되는지?▲예비당첨자중 최초 예비입주자를 대상으로 한 동·호수 배정추첨에 참가하여 당첨된 자는 공급계약 체결여부와 관계없이 당첨자로 관리된다.
- (개막! 분양가상한제)⑦내 청약점수는?
- [이데일리 윤진섭기자] 9월부터 청약가점제가 시행됨에 따라 수요자들이 '자신의 청약점수가 얼마가 되는지'에 관심이 집중되고 있다. 청약자들은 가점항목 및 가중치를 활용해 자신의 청약점수를 손쉽게 계산할 수 있다. 가점항목은 ▲무주택기간 ▲부양 가족수 ▲청약통장 가입기간 등 3가지이다. 가점 계산방식을 도식으로 표현하면 '(A항목 해당 점수)+(B항목 해당점수)+(C항목 해당점수)=총점'이 된다. 가점은 무주택기간에 따라 최소 2점에서 최대 32점이다. 또 부양가족은 5점-35점으로 점수 구간을 뒀다. 가입기간도 1점에서 최대 17점으로 둬, 이를 모두 합할 경우 최대 84점이 된다. ◇40대 기혼 무주택자 = 만 45세인 무주택 가구주 김모씨를 예로 들어보자. 부양가족이 셋이고 무주택기간이 15년이상이며 청약예금(서울기준 1000만원)에 가입한 기간은 10년미만이다. 김씨의 청약점수는 몇 점일까. 무주택기간이 15년이기 때문에 32점, 부양가족 3명 20점, 가입기간 10년 12점 등으로 총점수는 64점이다. 주택산업연구원이 시뮬레이션한 결과 수도권의 경우 30-35점이면 당첨권이기 때문에 김씨의 점수는 꽤 높은 축에 속한다. ◇20대 독신, 기혼 무주택자 = 올해 만 29세로 독신자인 윤모씨는 무주택기간 점수가 없다. 무주택기간 산정 시점이 만 30세이기 때문이다. 예컨대 29세 독신자로 무주택기간이 5년, 통장 가입기간이 7년이라면 통장 가입기간 7년에 해당하는 점수 9점과 부양가족수 기본점수 5점 등 14점만 받는다. 29세 기혼자는 혼인신고 시점부터 무주택기간 점수가 산정된다. 실례로 무주택자 29세로 결혼 2년차(6점), 통장 가입기간 7년(9점), 부양가족수 1명(10점) 이면 총점은 25점이다. ◇1주택자 = 유주택자는 점수가 높다고 해도 가점제로 공급되는 주택의 청약순위는 2순위 이하로 밀리게 되며 2주택 이상인 경우에는 보유호수별 5점이 감점된다. 다만 추첨제로 공급되는 주택에 대해서는 1주택자는 1순위 자격이 유지되며 2주택일 경우에는 2순위 이하만 인정된다. ◇손자 무주택, 조부모는 2주택 = 만 36세로 할아버지를 모시고 살고 무주택자인 남모씨는 부양가족이 3명이고 무주택기간이 6년이다. 통장가입기간은 10년이다. 무주택기간(14점), 부양가족(20점), 통장가입기간(12점)에 해당하는 가점을 더하면 총점은 46점이다. 그러나 60세 이상 직계존속(배우자 부모, 조부모 포함)을 모시고 살더라도 직계존속이 2주택 이상을 소유하고 있는 경우에는 감점제를 적용키로 했다. 감점은 직계존속이 2주택을 가진 경우 5점, 3주택인 경우 10점, 4주택인 경우 15점 등으로 초과 1주택 당 5점이 감점된다. 이에 따라 남씨의 5점이 감점돼 최종 청약가점은 41점이다.
- 청약가점제 시행 한달전..8월 분양물량 주목
- [이데일리 윤진섭기자] 9월부터 청약가점제도와 분양가 상한제가 실시된다. 이 제도가 시행되면 주택청약 통장별로 당첨 기회가 확연히 달라지기 때문에 실수요자들은 8월 한 달간 청약 전략을 잘 짜야 한다. 특히 건설업체들은 분양가 상한제를 피하기 위해 이달에 집중적으로 주택물량을 쏟아낼 계획이다. 이에 따라 9월 이후 새 주택을 분양 받는 데 불리한 청약부금 및 중. 소형 청약 예금 가입자들과 청약가점에 불리한 젊은 층은 이달에 통장을 적극적으로 활용하는 게 좋다는 게 전문가들의 의견이다. ◇ 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 청약가점제 불리한 수요자 8월 적극 청약 9월부터는 무주택기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 당첨자를 가리는 청약가점제가 실시된다. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 민간 중·소형 아파트에 청약할 수 있는 청약부금 및 중·소형 청약예금 가입자 중 가점에서 불리한 신혼부부나 단독세대주는 9월 이전 분양 물량에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 이는 가점 점수가 낮아 청약가점제가 실시되면 당첨 가능성이 그만큼 낮아지기 때문이다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 8월 전국에서 분양되는 아파트는 전국적으로 122개 단지, 6만5069가구에 이른다. 이는 지난 97년 이후 역대 최대 수준이다. 이달 분양물량 가운데 청약부금과 중·소형 청약예금 가입자가 노릴 만한 곳은 ▲삼성물산(000830)이 공급하는 서울 성북구 길음동(79~139㎡·24~42평형,1617가구)과 '정릉 래미안'(79~166㎡·1254가구) 등 재개발 단지와 ▲중·소형 평형이 많은 경기 오산시 양산동 '양산 e-편한세상'(99~205㎡·30~62평,1646가구) 등이 꼽힌다. 또 성북구 하월곡동에서는 대우건설(047040)이 월곡 1구역을 재개발해 총 714가구 중 79·138㎡(24·42평) 50가구를 일반분양한다. 영등포구 신길동에서는 GS건설(006360)이 신길 5구역을 재개발해 총 198가구 중 82∼142㎡(25∼43평) 108가구를 분양한다. 이중 중소형 물량이 관심 대상이다. 경기도 남양주시에 쏟아질 진접지구와 고읍지구도 눈여겨 볼 지역이다. 남양주시 진접택지개발지구내 5927가구의 아파트가 이달 24일 동시분양된다. 경기지방공사, 금강주택, 남양건설, 반도건설, 신안, 신도종합건설, 신영 등 7개 건설사가 참여한다. 남양주 지역 거주자에게 물량의 30%가 우선 공급된다. 경기지방공사, 금강주택, 남양건설, 반도건설, 신안 등 5개사는 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 공급한다. 전체의 83.6%(4955가구)나 된다. 분양가 상한제 적용을 받는다. 10년간 전매가 금지된다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 700만-750만원대. 양주 고읍지구에서도 총 8곳 4347가구가 분양된다. 이중 3270가구가 85㎡ 이하 중소형 물량. 양주 지역 거주자에게 물량의 30%가 우선 배정된다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 700만원대다. 중.소형 청약예금 가입자라면 추첨제 비율(50%)이 높은 중대형 청약예금이나 청약 기회가 상대적으로 많아지는 청약저축을 새로 가입하는 방안도 생각해볼 수 있다. ◇ 청약저축 가입자 '순차제' 적용..유망 단지별로 청약 나서야 청약저축 가입자들은 상대적으로 여유롭다. 이는 가점제가 아닌 순차제가 그대로 적용돼 기존 청약전략과 큰 변화가 없기 때문이다. 특히 9월 이후엔 공공주택 분양물량이 많기 때문에 분양가 상한제에 따라 분양가가 낮은 공공택지 물량부터 차례대로 청약에 나서면 된다. 올해 공급되는 청약저축 가입자 물량으로는 9월 쯤 공급되는서울 마포구 상암동 주거환경개선사업지구 83~144㎡ 263가구다. 대한주택공사가 공급하는 이 물량은 지구 내 거주민들에게 우선 공급한 뒤 일부 잔여분을 일반에 공급할 가능성이 크다. 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대 359만㎡(108만평)에 조성되는 은평뉴타운 내 물량도 10월쯤 분양한다. 공급 물량은 1지구 4514가구로, 전매전환 강화 조치나 원가연동제 등의 규제를 받지 않아 입주 후 전매가 가능하다. 인천의 경우 주공이 역시 10월에 동구 송림동 동산주거환경개선지구 내 863가구(79~152㎡)를 공급한다. 경기에서는 경기지방공사가 추진하는 남양주시 진접지구 509가구를 비롯해 파주 운정(1062가구), 광명 소하(1144가구), 김포 양곡(725가구), 안산 신길(1492가구), 군포 부곡(854가구), 용인 구성(988가구) 등에서 선보이는 주공 물량이 청약저축가입자가 청약할 수 있다. ◇ 전용 85㎡ 초과 중·대형..9월부터 가점제 50%, 추첨제 50% 방식 바뀌어 전용 85㎡ 초과 중·대형 주택은 1차적으로 채권입찰제로 당첨자를 결정하게 된다. 특히 9월부터는 채권매입금액이 같을 경우 공급물량의 50%는 가점제로,나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 가린다. 중·소형 평형에 비해 추첨제 물량 비율이 높은 편이지만 채권입찰제를 통해 1차적으로 당첨자가 걸러지기 때문에 실제 추첨물량은 줄어들 수도 있다. 이에 따라 무주택자는 추가 가점 확보 후 청약에 나설 필요가 있다. 가점 적용이 불리한 유주택자는 이달 유망 단지 청약에 적극 나서야 한다. 이들을 대상으로 한 8월 유망 단지로는 서울 도심권 주상복합인 '황학동 아크로타워'(109~194㎡·33~58평,263가구)와 영등포구 '당산 반도유보라'(105~256㎡·32~76평,299가구)가 눈에 띈다. 오는 3일부터 청약접수를 받는 GS건설의 인천 송도국제도시 '송도 자이 하버뷰'(112~366㎡·34~111평,1069가구)와 현대건설(000720) '상현 힐스테이트'(126~278㎡·38~84평,860가구)와 '동천 래미안'(108~336㎡·33~102평,2393가구) 등 분양 대기 중인 용인지역 물량도 주목된다.
- (딸기아빠의 재무설계)2030 여성을 위한 재테크
- [이데일리 김종석 칼럼니스트] “골드미스를 모십니다” 호텔, 여행, 가전, 주류, 건설업계에서 여성의 마음을 사로잡기 위한 노력이 애틋하다. 심지어는 금융권에서도 여성전용 통장, 카드, 지점 등 소비의 큰손인 여성에게 러브콜을 보내고 있다. 골드미스는 30세 이상의 여성으로 탄탄한 직업과 경제력을 바탕으로 자기계발에 돈을 아끼지 않는 싱글 여성들을 ‘황금’에 비유한 말로서 주로 결혼정보업체에서 통용됐으나 최근 사회 전반으로 번지고 있다. 하지만 골드미스는 더 이상 소비의 여왕이 아니라, 재테크의 여왕으로 변신을 하고 있다. 저금리의 지속과 자아실현 욕구가 강해지면서 당당히 나만의 전문영역을 갖고 홀로서기를 꿈꾸는 20대 미혼여성, 가정에서 재테크의 주역으로서 특유의 섬세함으로 ‘신 현모양처’를 꿈꾸는 30대 여성들의 효과적인 재테크 방법을 제시해 보고자 한다. ◈ 20대여 과감한 재테크를 실천해라! 20대 미혼여성의 특징은 학업을 마치고 직장생활을 통해 고정적인 수입으로 가족의 부양의무가 없는 경제적으로 다소 여유가 있는 세대인 반면, 사회적으로는 독립을 했다고 하지만 직장 새내기로서 직업관, 제2의 인생계획을 수립하고 평생 실천해 나가야 할 재테크에 관한 마인드를 정립하는 인생 설계의 시기이다. 구체적인 인생 이벤트(주택 마련, 대학원 진학, 결혼)를 설계하고 그 이벤트에 맞는 재무계획을 세워야 한다. 목표를 세우면 실패를 두려워하지 말고 과감하게 실행에 옮기는 결단력도 필요하다. 이러한 이벤트를 즐거이 맞이 하기 위해서는 목돈을 만드는데 주력해야 할 것이며, 최소한 결혼비용은 내가 번다는 생각으로 적극적인 재테크를 해야 한다. 혼자 사는 기간으로 사망에 초점을 맞춘 보험설계보다는 상해나 질병으로 인한 각종 비용들을 충당할 수 있는 손해보험(또는 실손보장)을 중심으로 설계해야 한다. 금융상품에 대한 정보력 보다는 단순 무식하지만 꾸준히 실천하는 무대뽀 재테크정신이 필요한 시기이다. ■ CMA활용 – 재테크의 시작 직장인이라면 재테크의 출발은 급여통장에서부터 시작한다. 월급이 입금되고 나서 각종 자동이체가 빠져나가는 동안 적잖은 돈이 급여통장에 머물러 있게 마련이다. 흔히 신입사원 때 만든 은행의 보통예금통장이 급여통장으로 지정되어 있다. 급여통장으로 지정된 자유저축예금통장의 금리를 아는가? 은행에 따라 다르지만 0.1%내외이다. 여기에 각종 상여금 및 성과급이 입금된다고 했을 때 급여통장에 머무르는 금액은 적지 않다. 하지만 증권회사의 CMA통장을 활용하면 하루만 맡겨도 적어도 4.65%의 금리(우리투자증권 옥토 CMA기준)를 받을 수 있다. ■ 절세 형 장기 금융상품 - 선택 아닌 필수 재테크에 있어서 알토란 같은 수익을 갉아먹는 것은 세금이며, 절세상품을 적절히 활용하면 적잖은 고수익을 올릴 수 있는 금융상품이 있다. -무주택 서민의 세부담을 덜어주기 위한 상품: 장기 주택마련 증권저축/펀드 -노후 무소득 기간의 생활비를 위한 장기 상품: 연금저축보험/신탁, 연금저축펀드 ■ 선 저축, 후 소비를 하라 직장생활을 시작한지 몇 년인지 각자 계산해 보자. 직장생활 기간 동안의 총 수령 연봉과 저축한 금액은 얼마인가? ‘어! 내가 이렇게 많이 받았나? 그런데 모인 돈은 왜 이렇게 적지?’ 누구나가 공통적으로 느끼는 후회와 탄식이리라. 독신에게 적잖은 유혹은 크게 3가지가 있다. 웰빙시대라 했던가? 폼 나게 여행도 해보고, 하루 종일 격무에 쌓인 스트레스를 유흥을 통해 풀어보고 싶은 욕망, 반갑지 않은 지름신이 강림하셔서 계획에 없는 쇼핑을 하게 되는 경우가 있다. 특히 과소비는 독신생활의 악마의 달콤한 유혹이자, 최대의 적이다. 최대한 저축을 하라. 급여액의 70%이상을 저축을 하되, 기계적으로 지정한 날짜에 빠져나가도록 자동이체를 걸어두라. 급여의 50%를 저축했을 때 1%의 수익률을 따라 시간낭비 하지 말자! 저축금액을 5%만 늘려도 수익률 10%를 늘릴 수 있는 기가 막힌 재테크 방법이 있지 않는가? ■ 보험도 전략이 있다. 독신이라 함은 부양가족이 없다는 경제적인 자유로움이 있다. 따라서 보험도 전략적으로 가입해야 한다. 가정이 있고 부양해야 할 가족이 있다면 보험도 만일에 내가 다치거나 사망했을 때의 유족들을 위한 안전장치와 상해에 대비해야 한다. 하지만 독신이라면 질병이나 상해에 대비한 보장성 보험 위주로, 특히 부인성 질환에 대비해야 하며, 가족력이 있는 경우 가족력에 맞는 보험설계가 필요하다. ■ 주기적으로 재무상담을 받아라! 모 증권사 광고 카피 중에 ‘혼자서 성공하는 사람은 없습니다’라는 말이 있다. 재테크도 마찬가지여서 재무상담사와 튼튼한 인맥을 쌓아, 적어도 년 1회 이상 주기적으로 재무상담을 통해 포트폴리오를 재구성해 나가야 하며 전담 PB나 전문가가 없다면 가까운 증권사나 은행의 PB센터를 방문해서 재무상담을 받는 것도 하나의 방법이다. ■ 결혼을 앞두고 있다면, 단기상품을 활용해라. 단기적인 재무목표를 세우고 있다면 거기에 맞는 상품을 운용해야 한다. 1년 후에 결혼예정이라면 1년 동안 안전하게 운용하고 원금손실이 없는 상품에 가입해서 필요한 자금을 마련해야 한다. 금리욕심에 주가하락 시 손실을 볼 수 있는 성장형 펀드를 가입한다던가, 2년 만기 적금에 가입했다거나, 만기상환이 불확실한 ELS를 가입했을 경우 중도 해약 시 원금손실을 입을 수도 있으니 말이다. 특히 ELS를 가입하고 일정기간 후 약정 금리를 받을 수 있는 상황인데, 당장 결혼자금이 필요하다면 만기까지 보유 시 대출금리보다 유리한 경우 대출을 활용한 것도 하나의 방법이다. 단기상품으로서는 CMA, RP, 단기물 확정금리 채권 등이 있다. ■ 독신주의자의 재테크 준비는 또 달라야 한다? 결혼할 생각이 없는 독신자의 경우의 재테크는 또 달라야 한다. 오랜 세월을 혼자서 생활해야 하며, 경제적으로 완전한 독립이 전제되어야 하기 때문이다. 첫째, 끊임없는 자기개발을 통한 안정된 직업은 필수 요소이다. 둘째, 보험도 사망보다는 생존시의 건강/상해에 대해 중점으로 보장받을 수 있도록 설계해야 한다. 셋째, 단기 중기 장기적인 재무목표를 분명히 하고 실천해야 한다. 넷째, 내집 마련은 필수로 장기주택마련 증권저축/펀드와 주택마련용 청약상품에 미리 가입해야 한다. 다섯째, 긴급자금은 가처분소득의 3~6개월 치를 CMA등에 예치해야 한다. 여섯째, 노후준비는 빠를수록 큰 복리효과를 낼 수 있으므로 하루빨리 서둘러야 하며, 재테크의 가장 큰 후원자는 시간이라는 사실을 명심해야 한다. 일곱째, 인생의 동반자가 될 친구를 많이 사귀어야 한다. ◈ 30대 여성의 재테크 30대 여성은 가정에서의 오케스트라 지휘자와도 같다. 가정에서의 중추는 남편이 아닌 장래의 희망인 자녀의 어머니이자 아내인 여성이다. 주요한 경제활동은 남편을 통해 이루어지지만 아내의 역할은 돈을 버는 것 이상의 의미가 있게 마련이다. 오케스트라 지휘자는 정작 아무 소리도 내지 않지만 오케스트라 단원 전체가 그의 악기가 된다. 같은 악기라도 어떤 사람이 연주하느냐에 따라 음색이 달라지듯이 어떤 지휘자인가에 따라 오케스트라의 소리와 수준이 결정이 되기 마련이어서 조화된 소리를 잘 내게 하는가 그렇지 않는가에 따라 능력을 평가 받는다. 자녀의 재능을 일깨우고, 남편이 사회생활에 매진할 수 있도록 내조를 하는 것은 물론이고 특유의 섬세함과 예리함으로 재산을 늘리는 역할을 해야 하기 때문이다. 이처림 여성인 어머니와 아내의 역할은 조화요, 흐름이요, 가정의 종합예술인 셈이다. 그래서 30대 여성의 재테크는 남편과 함께 조화를 이루면서, 여성의 타고난 섬세함으로 주도적으로 그 역할수행을 해야 하며 만에 하나 환경의 변화에 대비한 체계적인 재테크 전략이 필요한 시기이다. 20대의 재테크가 목돈 모으기가 포인트였다면 30대는 그 목돈을 불리는 것에 주력해야 할 것이다. ■ 홀로 남은 10년을 대비하라. 여성은 남성에 비해 평균수명이 6.8세가 길다. 2005년 통계청 자료에 의하면 2005년 기준 남성의 평균수명은 75.1세인 반면에 여성의 평균수명은 81.9세에 달해 6.8년 이상 여성이 오래 산다. 여기에 부부간의 연령차이가 남성이 3~4세 많은 것을 감안하면, 아내는 10년 이상 남편이 세상을 떠난 후 외롭게 살아가야 한다. 예전에는 오래 사는 것이 복이었지만, 지금은 돈 없이 오래 사는 것은 큰 재앙이다.따라서 보통 연금을 남편명의로만 가입하지 말고 여성명의로 가입해야 하며, 10년 동안의 의료비에 대한 대책도 세워 두어야 한다. 노인 문제는 곧 여성의 문제로서 노령인구 일수록 여성의 비율이 높다는 것을 명심해야 한다. ■ 남편, 너무 믿지 마라! 38선 45정 56도! 현대의 직장인들의 현 상황을 잘 표현하고 있다. 그만큼 직장생활에서의 스트레스가 크며 과거의 온정주의에서 치열한 피도 눈물도 없는 경쟁논리가 지배되는 것이 현실에서의 직장생활이다. 이러한 스트레스는 돌연사를 불러와 사고사로 이어짐으로써 한 가정은 이내 파국으로 치닫는 경우를 종종 본다. 참고로 남성은 여성에 비해 사고사 확률이 2~3배 높게 나타나고 있다 이에 따라 소극적인 대비책으로서는 남편의 종신보험을 넉넉히 가입하는 등 보장자산을 늘려야 할 것이며, 보다 적극적인 대비책으로는 나만의 커리어, 자기개발 등 능력을 키워 만일의 사태에 대비해야겠다. ◈ 20대 vs 30대 여성의 재테크 ‘묵내뢰(默內雷)’라는 말이 있다. “선생님은 행복하시겠습니다. 선생님 같은 분이 무슨 걱정이 있겠습니까?” 라는 물음에 군자는 이렇게 대답한다. “호수 위에 조용히 떠 있는 오리가 평화로워 보이지만, 물 아래에서는 두 발을 쉼 없이 움직여야 한답니다”라며 준비하는 사람들의 마음가짐을 ‘겉으로는 침묵을 지키고 있지만 속으로는 우뢰와 같다’고 표현한 글이다. 부자들은 한 순간에 큰 부를 이룬 사람은 없다. 남보다 더 노력하고 부를 찾아 열심히 노력했기 때문에 이룰 수 있었을 것이고, 지금 이 순간에도 평범한 사람보다 더 부지런히 무언가를 찾고 있을 것이다. 여성들이여, 이제 재테크는 선택이 아닌 필수 항목으로 내가 먼저 알고 덤벼야 한다. 재테크는 한번 쓰고 버리지 않는 평생 쓸 수 있는 최고의 기술이며, 자녀를 위한 최고의 유산임을 명심하여 물위의 오리처럼 부단히 노력하자. ( 김종석 우리투자증권 용산지점 차장)
- 신용대출 한도, `그 때 그 때 달라요?`
- [이데일리 김수미기자] 지난 2월 대학을 졸업하고 회사에 갓 취직한 유씨(27)는 얼마 전 마이너스 통장을 만들러 은행을 찾았다가 당황스런 경험을 했다. 똑같은 연봉에 비슷한 조건을 갖춘 직장 동기들이 만든 2000만원짜리 마이너스 통장을 본인만 받을 수 없었기 때문이다. 대출 신청 은행은 급여이체를 비롯해 유씨가 대학 때부터 주거래처로 삼아왔던 은행이어서 당황스러움이 더 컸다. 이처럼 연봉 등 제반 조건이 비슷함에도 한도 승인에서 희비가 갈리는 이유는 무엇일까. 신용대출 신청시 알아두면 좋은 팁을 꼽아봤다. ◇ 한 은행으로 거래 몰아주기 대출한도 산정시 가장 큰 변수는 `연소득`이다. 신용대출 한도심사의 핵심인 `채무 상환능력`을 보는 데 가장 좋은 기준이 되기 때문이다. 보통 연소득의 7~80% 이내에서 본인의 기존 채무와 타인에 대한 보증채무 금액을 차감한 금액이 신용대출 기본한도가 된다. 그러나 유씨처럼 연봉조건이 동일해도 승인이 다르게 나는 경우가 있다. 한도 산정시 은행 및 상품에 따라 은행별 고객등급이나 환전 등 은행 거래 실적, 신용카드 이용 실적 등에 가산점을 주기 때문이다. 유씨의 경우 10년 가까이 한 은행을 거래했지만 요구불 통장 외에 추가 거래 실적이 없어 그다지 가산점을 받지 못했다. 한 은행에서 거래를 오래했다고 무조건 우대 받을 수 있는 것이 아니라, 거래 기간 못지 않게 거래 규모도 중요하다. 유씨와 같은 연봉을 받는 동료들은 요구불 예금 외에 신용카드와 적립식 펀드, 환전 등 추가 거래 실적이 많아 유씨보다 높은 고객등급을 얻었다. ◇ 금리우대 항목 들여다보기 같은 직장, 같은 연봉의 동료들이라 하더라도 대출 금리는 개인별로 모두 다르다. 각각의 평점과 금리 우대 항목이 모두 다르기 때문이다. 흔히 신용대출을 신청하러 가면 은행이 요구하는 기본 서류를 제출한 뒤 모든 절차를 은행원에게 일임하는 게 대세다. 그러나 전적으로 은행원에게만 의지하지 말고 본인이 직접 금리우대 항목을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다. 금리가 적정한 수준이라고 판단되면, 추가 가능한 일부 금리 우대 항목을 은행원이 생략하는 경우도 있기 때문이다. 우리은행의 경우 급여이체시 0.1~0.3%포인트, 10만원 이상 적립식 상품 가입 고객, 연간 환전 금액 1000달러 이상 고객, 청약상품 가입 고객 각 0.1%포인트 등 10여개의 금리우대 항목을 정해두고 있다. 국민은행도 인터넷·모바일 뱅킹 가입시 최고 0.2%포인트, 신용카드 실적 연계시 0.2%포인트 등 우대 항목을 정해뒀다. 환전 계획이 있다면 신용대출 실행 전에 서두르는 등 은행원에게만 맡겨두지 말고 직접 체크하면 보다 낮은 금리로 대출을 받을 수 있다. ◇ 카드 대금·미납 세금 꼼꼼히 체크 하이텔·나우누리 등 PC 통신을 사용하던 시절 정식으로 해지절차를 밟지 않고 그냥 사용을 중지했던 사람이라면 더욱 본인의 신용정보을 체크해봐야 한다. 자주 일어나지는 않지만, 미납 사실조차 전혀 기억 못하고 있는 PC통신 요금이 연체기록으로 남아 대출시 영향을 미치는 황당한 경우도 발생하기 때문이다. 일단 금액의 많고 적음을 막론하고 연체기록이 조금이라도 남아있을 경우 신용등급에 결정적인 영향을 미친다. 세금도 마찬가지다. 카드 대금 등 은행과 직접적으로 상관없는 체납 사실도 모두 일괄 관리되기 때문에 대출 계획이 있다면 미리미리 체크해두는 게 좋다. 미납 대금을 납부해도 연체 이력 해소에 즉각 반영되지 않는다는 점도 유념해야 한다. ◇ 할부로 차를 샀다면 더욱 조심 할부로 차를 구매하고 아직 대금이 완납되지 않았다면 은행에서 신용대출을 받을 때 한도를 제대로 받을 수 없다. 차값이 채무로 잡혀 있기 때문이다. 근간 차량을 구입한 고객 중 상당수가 타행 채무가 있냐는 은행원의 물음에 `없다`고 답한 뒤 막상 신용정보를 조회해보면 기존 채무가 잡혀있어 당황하는 경우가 많다. 차값의 경우 금액도 크기 때문에 한도 산정시 미치는 영향도 크다. 신용대출을 받을 계획과 차량 구입 계획이 함께 있다면 신용대출 실행 시점 뒤로 차량구입을 미루는 것도 현명한 선택이다. ◇ 쓰지않는 마이너스 통장 정리하기 고객들이 가장 많이 하는 착각 중에 하나가 가지고는 있지만 실제로 쓰지 않은 마이너스 통장이 기존 채무에 잡히지 않을 거라 생각하는 것이다. 예를 들어 1000만원 한도의 마이너스 통장을 만들어두고 실제로는 통장잔액을 플러스로 유지하고 있는 경우, 이자만 부담하지 않아도 될 뿐 1000만원의 채무는 그대로 살아있게 된다. 신규 신용대출 실행시 개인별 한도에서 차감되는 것은 물론이다. 만일 예전에 만들어둔 마이너스 통장이 있다면 평잔을 플러스로 유지해 둘 게 아니라 신규 신용대출 신청 전 `약정해지`를 해야한다.
- ‘부동산 공식’이 바뀔 땐 이렇게 풀어보세요
- [조선일보 제공] ■재건축 계속 하락하는데? 新 호재지역 주목하세요 ■너도나도 “명품 신도시” 외치는데? 교통 보고 판단하세요 ■청약가점이 높은 편인데? 9월 이후까지 기다리세요 ■미분양 아파트에 군침 도는데? 9월후에 사도 늦지 않아요 최근 부동산 시장은 역발상이 필요하다. 예년과는 달리 움직이는 징후가 여기저기서 포착되고 있다. 그동안 블루칩이었던 강남권 재건축이 힘을 못 쓰고 있다. 올 들어 가격이 3.77%나 떨어졌다. 작년 같은 기간 상승률(19.09%)과 비교하면 하늘과 땅 차이다. 신도시 후광(後光) 효과도 일부 사라졌다. 지난달 초 동탄2신도시가 발표됐지만, 주변 아파트값은 큰 변화가 없다. 신도시 발표로 가격이 뛰던 예전 모습과는 다르다. 분양 시장도 비수기이지만 물량이 넘친다. 8월 전국에서 분양될 단지는 4만7000가구. 작년 같은 기간과 비교해 2만 가구 이상 늘어났다. 이렇게 시장이 이상 징후를 보이는 이유는 뭘까. 9월부터 시행되는 분양가 상한제와 청약가점제 영향이 크다. 분양가 상한제는 발표 당시에는 아파트 시장에 미칠 영향이 제한적일 것이란 분석이 많았다. 그러나, 시장에 미친 영향은 예상 밖이었다. 상한제가 재건축·재개발 일반 분양에도 적용되면서 시장에 실망 매물이 등장해 재건축 아파트값이 급락했다. 상한제는 신도시 후광 효과도 사라지게 했다. 동탄2신도시 발표 당시 정부가 밝힌 분양가는 3.3㎡(1평)당 800만원 선. 동탄1신도시 아파트값이 3.3㎡(1평)당 1300만원 선인 것을 고려하면 400만원 이상 싸다. 시세보다 싼 아파트를 분양받을 수 있는데, 기존 아파트를 살 이유가 없어졌다. 최근 분양 물량이 넘치는 것은 청약가점제 탓이다. 9월부터는 아파트 당첨자를 추첨이 아닌 무주택 기간, 부양 가족 수 등을 고려한 가점으로 뽑는다. 통장가입 기간이 짧고, 신혼부부처럼 부양가족이 적으면 불이익을 받는 구조다. 이 때문에 가점이 낮은 청약자가 분양 시장에 대거 나오면서 분양이 잘됐다. 그렇다면 이런 전환기 시장에서 투자 전략을 어떻게 가져가야 할까. 먼저 개발 호재를 철저히 따라가야 한다. 강남권 재건축은 약세였던 반면, 호재가 있는 대표 지역은 아파트값이 큰 폭으로 뛰었다. 대표적인 곳이 구로·성동·용산구. 구로구는 공단 이미지 탓에 소외됐던 지역이다. 하지만 구로동과 가리봉동을 중심으로 디지털산업단지로 바뀌었다. 영등포교도소 이전, 공장부지의 주거타운 변신이 겹치면서 아파트값이 탄력을 받고 있다. 성동구는 서울숲 호재에 최근에는 성수신도시 호재까지 나왔다. 2기 신도시 인근에서 투자처를 찾는다면 교통 호재가 확실한 곳을 골라야 한다. 최근 나오는 신도시는 명품을 내세우지만 이런 특별함은 교통조건이 전제돼야 한다. 교통 호재가 가장 확실한 곳은 송파와 광교다. 서울뿐만 아니라 수도권 어디로든 갈 수 있는 도로가 구축돼 있기 때문이다. 송파는 동부간선도로, 외곽순환고속도로를 바로 이용할 수 있다. 앞으로 장지동길과 양산로를 통해 강남권으로 이동이 가능하다. 현재 이용할 수 있는 지하철 역도 2개나 된다. 광교는 영동고속도로와 경부고속도로를 바로 탈 수 있다. 특히 영동고속도로 이용을 위해 세 곳의 교차점(IC) 계획도 세워져 있다. 2008년에는 용인~서울고속도로가 개통되며, 신분당선 연장선인 정자~광교신도시 구간도 2014년 개통된다. 청약가점이 높다면 청약 시기를 9월 이후로 미뤄야 한다. 일부에서는 분양권 전매 금지 기간이 길어져 매력이 없다지만, 명심해야 할 것이 있다. 전매 금지 기간 연장이 프리미엄 자체를 없애지는 못한다는 것이다. 프리미엄을 실현시키는 시기를 늦출 뿐이다. 마지막으로 미분양 아파트를 눈여겨봐 왔다면 구입 시기를 뒤로 미루는 게 낫다. 9월부터 분양가가 20% 싼 아파트가 시장에 나오면 미분양 단지의 가격 경쟁력은 땅에 떨어질 수밖에 없다. 따라서 미분양은 9월 이후 시장 상황을 본 후 구매해도 늦지 않다.
- 지방 투기과열지구 해제..`뒷북 처방`
- [이데일리 남창균기자] 정부가 부산 대구 광주 등 24개 시군구를 투기과열지구에서 해제한 것은 최근의 주택시장이 악화일로를 걷고 있기 때문이다. 또 지방의 경우 규제를 완화해도 투기수요가 살아날 가능성이 없다는 판단에서다. 대구에서 대규모 아파트를 공급했던 (주)신일은 단기 유동성 악화로 부도(13일)를 냈으며 부산 주택시장을 공략했던 영조주택은 자금난이 악화되면서 사실상 대한전선에 흡수(25일)되는 상황에 봉착했다. 정부는 이같은 상황이 중견 주택업체의 줄도산으로 이어질 수 있다고 판단, `잘못된 시그널` 우려에도 불구하고 해제에 나선 것이다. 하지만 투기과열지구 해제로 지방 주택시장이 살아날 가능성은 크지 않다. 이 지역은 이미 공급과잉 상태인 데다 대출제한 등 다른 규제가 발목을 잡고 있기 때문이다. ◇2003년 지정, 1차례 완화 = 지방은 대부분 지난 2003년에 투기과열지구로 지정됐다. 부산 해운대구와 수영구, 대구 수성구는 2003년 10월2일에 지정됐으며 10.29대책 이후 전지역(11월18일)으로 확대됐다. 하지만 10.29대책으로 지방 주택시장이 얼어붙으면서 2004년 12월 전매금지기간이 대폭 완화됐다. 당초 입주 때까지에서 계약후 1년까지로 줄인 것이다. 지방 주택시장은 전매금지 여파로 가수요가 사라지면서 미분양이 쌓이기 시작했다. 건설교통부에 따르면 부산은 2003년 12월 3657가구에서 올 3월 8548가구로 증가했으며, 대구는 같은 기간 4159가구에서 9189가구로, 광주는 1870가구에서 5905가구로 각각 증가했다. 지방 대도시의 집값상승률이 물가상승률에도 못미치면서 청약경쟁률도 바닥을 기고 있다. 올 4월 말 기준으로 직전 2개월의 청약경쟁률은 부산 0.09대1, 대구 0.8대1, 광주 0.02대1, 대전 0.03대1, 울산 0.45대1 등으로 조사됐다◇해제효과 미미 = 투기과열지구가 해제되면 분양가상한제가 시행되는 9월까지는 계약 후 바로 되팔 수 있어 분양률이 높아질 가능성이 크다. 다만 분양가상한제가 시행되면 계약 후 6개월이 지나야만 전매를 할 수 있게 된다. 업계에 따르면 부산지역은 하반기 분양물량과 미분양물량 등 3만6000여가구가 투기과열지구 해제 혜택을 누릴 것으로 예상된다. 또 대구와 광주도 각각 1만9000여가구, 1만3000여가구가 수혜 대상이다. 하지만 투기과열지구 해제가 지방 주택시장을 살리는 특효약이 될 수는 없다. 미분양 주택이 외환위기 때보다 많은 7만3000가구를 넘었고 집값은 마이너스 변동률을 보이고 있기 때문이다. 일부 금융기관이 신규 대출억제와 자금회수에 나서고 있는 것도 시름을 키우고 있다. 이 때문에 건설업계에서는 투기과열지구 해제와 함께 금융규제 완화, 주택보증수수료 인하 등을 요구하고 있다. 대한주택건설협회 이형 상무는 "위기에 봉착한 지방 건설사들이 현재 국면을 타개하기 위해서는 규제완화가 필수적"이라고 강조했다. 부동산114 김희선 전무는 "지방권 수요자들의 경우 기존주택을 팔지 못해 새 아파트에 입주하지 못하는 사례가 많다"며 "담보대출 규제 등을 풀어줘 갈아타기 수요가 살아나도록 해야 한다"고 지적했다. ■투기과열지구 현황부산 : 해운대구 수영구(03.10.2), 전지역(03.11.18)대구 : 수성구(03.10.2), 전지역(03.11.18)광주 : 전지역(03.11.18)대전 : 유성구 노은2지구(03.2.5), 서구 유성구(03.4.29), 전지역(03.6.7)울산 : 전지역(03.11.18)충북 : 청주시 청원군(03.6.7)충남 : 천안시 불당 백석 쌍용동(03.4.29), 아산 천안(03.6.7), 공주 연기 계룡(04.7.30)경남 : 창원 양산(03.11.18) ■투기과열지구 규제내용 -분양권 전매제한(등기 때까지, 수도권 충청권 제외지역은 계약후 1년까지) -무주택세대주에 중소형 75%물량 우선공급(35세 이상, 5년 무주택자) -청약1순위 자격제한(1가주 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는자, 2002년9월5일이후 통장가입자 중 세대주가 아닌자) -재건축 조합원지위 양도금지(조합설립인가부터) -재건축 공정 80%후 분양(과밀억제권역내)-주택담보대출 LTV일부 강화(담보가액의 50%)
