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"다주택자 취득세·양도세 완화…매수 불씨 모락모락"
[이데일리 오희나 기자] 정부가 2023년 경제정책방향을 통해 다주택자 규제를 대폭 완화했다. 종합부동산세 이어 이어 취득세, 양도세 완화까지 예고되면서 내년 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.28일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제 완화 효과와 내년 부동산 시장 전망에 대해 들어봤다.김 소장은 “냉각된 부동산 시장의 훈풍을 불어넣기 위해 정부가 부동산 대책을 내놨다”며 “가장 눈에 띄는 것은 양도세 중과 유예 기간을 연장하고, 앞으로 양도세 중과를 폐지하거나 완화하겠다는 것이다”고 말했다. 이어 “다주택자 대출 완화, 취득세 중과 완화, 임대사업자 제도 부활, 그리고 규제지역 추가 해제 등도 담겼다”며 “다주택자로서는 좀 더 숨통이 트일 것이다”고 덧붙였다.김 소장은 이번 규제 완화 가운데 취득세 중과 완화가 가장 효과가 크겠다고 예상했다. 취득세 규제 완화는 좀 더 시장이 위축된 이후 나올 거라고 봤는데 정부가 전향적으로 규제를 완화했다는 것이다.그는 “지금 같은 거래절벽 상황에서는 누군가가 집을 사줘야 거래가 되는 현재 제도하에서는 무주택자가 1주택자가 되는 길밖에 없다. 무주택자로서는 경기 악화 전망에 집값도 떨어진다고 하니 집을 살 유인이 없다”며 “시장의 급매를 소화해줄 수 있는 주체는 다주택자들인데 이번에 규제를 완화하면서 시장이 돌아갈 수 있도록 물꼬가 트였다”고 말했다.그간 정부의 규제 완화가 시장에 미치는 영향이 제한적이었지만 이번에는 다를 수 있다는 게 김 소장의 생각이다.김 소장은 “다주택자로서는 퇴로를 명확하게 제시해준 상황이다”며 “반강제적으로 정리될 수밖에 없는 상황에서 벗어나면서 현금이 있는 다주택자는 주택 매수를 고민할 여지가 생겼다”고 했다. 이어 “전매금지, 실거주 요건, 분양권 세금 완화 등 청약 관련 규제도 완화키로 하면서 매수 심리의 불씨를 되살릴 수 있는 유의미한 정책”이라고 덧붙였다. 다만 부동산 시장 침체가 금리 인상에 따른 여파이기 때문에 시장이 다시 올라간다기보다는 경착륙을 유도하는 방향이라고 전망했다.김 소장은 “부동산 시장은 정책보다는 금리 요인이 컸기 때문에 정책만으론 한계가 있다”면서 “내년 상반기 약세장의 강도가 크겠다고 봤는데 조금 완화할 가능성이 있다”고 말했다.

2022.12.28 I 오희나 기자

가벼워지는 다주택자 종부세, 부동산 시장 연착륙 주목
[이데일리 박종화 기자] 내년부터 다주택자 종합부동산세(종부세) 부담이 가벼워진다. 세금 부담을 줄이고 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해서다. 단기간에 시장 반등을 유도하기엔 역부족이란 게 중론이다.서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.(사진=연합뉴스)◇규제지역 2주택자·부부 공동명의 혜택국회는 지난 23일 본회의를 열고 종합부동산세법 개정안을 의결했다. 개정안은 0.6~3.0%인 종부세 일반세율을 0.5~2.7%로 낮췄다. 또한 2주택자까지는 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하고 3주택 이상 보유자에 대해서도 중과세율이 1.2~6.0%에서 0.5~2.7%로 낮아진다. 기본 공제액도 1주택자는 11억원에서 12억원, 그 외는 6억원에서 9억원으로 늘어난다.개정안이 국회를 통과하면서 내년 중과세율에서 일반세율로 전환되는 서울 등 규제지역 2주택자가 최대 수혜자로 꼽힌다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡형과 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡형을 보유한 2주택자의 경우 올해 종부세로 6998만원을 내야 하지만 내년엔 2102만원으로 부담이 줄어든다. 부부 공동 소유 1주택자도 1인당 공제액이 6억원에서 9억원으로 늘면서 공시가격 18억원까지 종부세 부담을 피할 수 있다.정부·여당은 종부세법 개정이 유주택자 세금 부담을 경감하는 건 물론 부동산 시장이 연착륙하는 계기가 되길 기대하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 전국 아파트값은 22일 기준 6.5% 하락했다. 매수세는 위축했는데 그간 나온 물건이 팔리지 않고 적체하면서 하락세가 점점 거세지고 있다. 이런 상황에서 종부세가 경감되면 세금 부담 때문에 집을 급하게 처분해야 하는 일을 줄일 수 있다.정부가 종부세 부과 기준이 되는 내년도 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 2020년 수준으로 낮추기로 한 것도 같은 맥락이다. 일부 지역에선 매물을 거둬들이는 집주인도 늘고 있다. 부동산 빅데이터 회사 아실에 따르면 25일 기준 서울 아파트 매물은 5만1093건으로 한 주 전(5만1952건)보다 1.7% 줄었다.추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “최근에 발표한 각종 대대적인 규제 완화나 세금 중과 완화 조치는 아마 최근 부동산 시장에 (나타난) 가파른 하락 흐름을 어느 정도 제어할 수 있지 않을까 생각한다”고 말했다.◇고금리·매수심리 악화에 연착륙 ‘역부족’다만 종부세 감면만으론 연착륙을 유도하기 역부족이다. 주택 시장을 둘러싼 다른 악재가 여전하기 때문이다. 금리가 대표적이다. 올 들어 금리가 급등하면서 기존 주택 보유자는 주택담보대출 등 이자 부담은 늘었는데 신규 구매자는 빚내서 집사기 어려운 환경이 됐다.시장 심리도 여전히 비관적이다. 임병철 부동산R114 리서치 팀장은 “고금리 여파와 경기 침체 우려 등으로 매수 심리가 회복되기까지는 일정한 시간이 걸릴 것으로 보인다”며 “무엇보다 최종 기준 금리가 어느 정도 수준까지 오를지 또 고금리 기조에 따른 수요 측면에서의 위축 분위기가 언제까지 이어질지가 중요해 보인다”고 말했다.정부가 추가 규제 완화에 들어간 것도 이런 이유에서다. 정부는 지난 21일 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에서 규제지역 다주택자에게도 규제지역 다주택자에게도 주택 구매용 주택담보대출을 허용하기로 했다. 중소형 아파트 (전용 85㎡ 이하) 임대사업자 제도도 2년 만에 부활한다. 다주택자 취득세 중과도 2주택자는 폐지되고 3주택자도 세율이 낮아진다. 국토교통부는 다음 달 서울을 포함한 부동산 규제지역 일부를 해제하고 분양권 전매 규제도 완화할 계획이다. 종부세 감면이 기존 주택 보유자 부담을 줄여 매물 출회를 줄이는 조치라면 이들 조치는 수요를 촉진하는 정책이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난 정부에서 만들었던 거래 저해 요인을 정상화하는 차원에서 의미는 있다”며 “결국 완전히 바닥을 다지려면 금리 상승세가 꺾여야 할 것이다”고 말했다.다만 정부 정책기조가 규제 완화로 정해진 것은 불확실성 해소 측면에서 긍정적이라고 평가했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “내년 저성장, 고금리로 부동산뿐만 아니라 전반적인 경제의 어려움이 예상되는 가운데 정부가 잇달아 발표하는 정책 방향은 전면적인 부동산 규제 완화의 방향성을 보여줬다”며 “부동산 시장 참여자에게는 정책적 불확실성이 제거돼 앞으로 경제와 금리에 대한 방향이 선회했을 때 적극적인 의사 결정에 도움을 줄 것으로 전망한다”고 내다봤다.함영진 직방 빅데이터랩장도 “내년 정부의 부동산 규제 완화 방향과 관련 시그널이 비교적 명확해졌다”며 “부동산 시장에 변수로 작용할 수 있는 정부정책에 대한 불확실성을 해소하고 물가(인플레이션)와 기준금리 향방, 경제성장률의 움직임에 따른 수요자의 구매심리·거래움직임에 주목해야 한다”고 평가했다.

2022.12.25 I 박종화 기자

추경호 “부동산 하락 속도 굉장히 빨라, 1월 규제지역 추가 해제”
[세종=이데일리 이명철 기자] 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 25일 “투기 지역 등 조정지역에 관해 아직 일부 규제가 묶여있는데 해제 조치를 (내년) 1월에 발표하고 부동산 세제는 내년 2월 각종 취득세 중과 인하 조치를 담은 법령을 국회에 제출하고 논의할 예정”이라고 밝혔다.추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 21일 정부서울청사 브리핑실에서 2023년 경제정책방향 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)추 부총리는 이날 오전 KBS 일요진단 라이브에 출연해 이 같이 밝히며 “이런 부분이 되고 나면 지금과 같은 가파른 (부동산 가격) 하락세가 일정 부분 제어되지 않을까 기대한다”고 말했다.정부는 지난 21일 내년 경제정책방향을 발표하면서 경기 침체에 따른 부동산 시장 경착륙을 방지하기 위해 규제 지역 추가 해제 방침을 밝힌 바 있다. 최근 국회를 통과한 세법 개정안을 통해서 종합부동산세 기본공제를 9억원으로 상향하고 조정대상지역 2주택자는 중과를 배제하는 등 세 부담 완화도 추진 중이다.추 부총리가 경방에 담겼던 규제 지역 해제 시기를 내년 1월로 밝힌 만큼 현재 서울·경기 등에 남아있는 조정지역이 일부 해제될 것으로 보인다.추 부총리는 적정한 부동산 가격 수준에 “언급하기 어렵지만 분명한 것은 지금 하락 속도는 굉장히 빠르다”며 “서서히 하향 안정화하면서 부동산 시장을 연착륙시키는 것이 정책 목표”라고 설명했다.현재 발효한 조치를 몇 개월 시행해도 주택 가격 하락폭이 가팔라지는 등 시장 흐름이 제대로 안착하지 않으면 추가 대응을 검토하기로 했다.추 부총리는 추가 대응 방향에 대해 “우선 규제 지역을 대거 해제하고 부동산 관련 징벌적 세금 중과 조치를 과감히 인하해야 한다”며 “지금도 (세금을) 상당폭 인하하고 규제도 푸는 내용을 이야기하고 있는데 더 큰 폭의 조치를 해야 할 것”이라고 전했다.미분양 주택을 정부가 사들여야 한다는 의견에 대해서는 국민 세금으로 사들이기보다는 자본 여력이 있는 민간이 참여하는 것이 적절하다고 답했다. 추 부총리는 다주택자에 대해 “지난 정부에서 ‘투기꾼’이라는 부정적인 인식을 덧씌워 자연스럽게 수요를 시장에서 창출할 통로를 많이 막았다”며 “다주택자는 임대주택 공급자라는 공공성을 인정해야 한다”고 강조했다.건설사와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 사안은 금융기관·부처가 점검 중이다. 그는 “정상적인 괜찮은 사업장이 부동산 금융이 돌지 않아 갑자기 도산하고 피해가 확산하지 않도록 노력할 것”이라면서도 “정말 부실한, 엉터리 같은 사업장이 국민 세금과 공공자금으로 연명하게 할 수는 없어 그런 부분을 가려서 시장의 혼란, 충격이 없게 살피겠다”고 설명했다.내년도 전기·가스요금 인상 계획과 관련해서는 “한국전력공사와 가스공사 적자가 누적돼 내년에 상당 폭의 요금 인상은 불가피한 상황”이라며 다음주 발표 방침을 재차 밝혔다.추 부총리는 “취약계층은 전기요금이 올해와 거의 비슷한 수준으로 부담이 늘지 않도록 특별히 조치하고 가스요금도 취약계층에 특별할인요금을 도입해 인상 부담을 최소화할 예정”이라고 말했다.

2022.12.25 I 이명철 기자

다주택자 100명이 집 2만2000채 보유
[이데일리 박종화 기자] 다주택 상위 100명이 보유한 주택이 2만2000채가 넘는 것으로 나타났다.김회재 더불어민주당 국회의원이 통계청에서 받은 자료에 따르면 다주택 상위 100명이 보유한 주택은 지난해 말 기준 2만2582가구였다. 한 사람당 226가구를 가진 셈이다. 2020년(2만689가구)과 비교하면 9.1% 늘었다.다주택 상위 100명이 보유한 주택 가액은 공시가격으로만 따져도 2조9534억원에 달했다. 1인당 평균 295억원이다.이 같은 결과는 문재인 정부에서 펼친 다주택 억제 정책이 효과를 내지 못했다는 걸 보여준다. 문재인 정부는 다주택자를 억제한다며 이들에게 취득세·종합부동산세·양도소득세를 중과했다. 규제지역에선 주택 구매용 주택담보대출을 아예 막아놨다.현 정부는 이와 반대로 다주택자 규제를 완화하는 정책을 잇달아 내놓고 있다. 정부는 21일 내년도 경제정책방향을 발표하며 다주택자 취득세 중과 세율을 낮추기로 했다. 규제지역에서도 다주택자 주택담보대출이 허용된다. 김 의원은 “주거시장 안정화에 나서야 할 정부가 초(超)부자들을 위한 부동산 투기를 부채질하고 있다”며 윤석열 정부를 비판했다.서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

2022.12.22 I 박종화 기자

내년 정부의 암울한 ‘경제 자화상’…경기 연착륙 화두 올랐다
[세종=이데일리 이명철 기자, 박태진 기자] 고물가·고금리·고환율이라는 이른바 ‘3고’에 이어 수출 감소까지 겹치며 한국 경제에 한파가 몰아치고 있다. 정부는 엄중한 경제 상황을 인식하며 내년 경제 성장률을 1.6%까지 끌어내렸다. 또 경기 침체에 따른 실물경제 충격을 최소화하기 위해 다양한 부동산 규제 완화 방안도 내놨다.윤석열(가운데) 대통령이 21일 서울 청와대 영빈관에서 제12차 비상경제민생회의 겸 제1차 국민경제자문회의를 주재하고 있다. (사진=연합뉴스)윤석열 대통령은 21일 서울 청와대 영빈관에서 제12차 비상경제민생회의 겸 제1차 국민경제자문회의를 주재했다. 이날 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관으로부터는 내년 경제정책방향(경방) 업무보고를 받았다.정부는 이날 경방 발표를 통해 한국 경제 성장률이 올해 2.5%에서 내년 1.6%로 크게 둔화할 것으로 예측했다. 내년 성장률 전망치는 한국개발연구원(KDI·1.8%)·한국은행(1.7%), 국제통화기금(IMF·2.0%)·경제협력개발기구(OECD·1.8%) 등 국내외 기관의 예측보다도 낮다.추 부총리는 이날 브리핑에서 “지금 정부가 활용할 수 있는 데이터를 기반으로 가장 솔직하고 객관적으로 국민들에게 전망치를 말하고자 하는 것”이라며 “상반기 수출·민생 등 어려움이 집중되고 하반기로 갈수록 점차 회복되는 상저하고의 흐름을 보일 가능성이 높다”고 진단했다.정부는 경제 위기가 부동산 등 실물경제로 전이되는 점을 경계하고 있다. 이에 취득세·양도세 중과와 규제지역 내 대출 규제를 완화하는 등 부동산 시장 경착륙 방지에 역점을 두기로 했다.추경호(왼쪽에서 두번째) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 서울 광화문 정부서울청사 브리핑실에서 원희룡 국토교통부 장관, 김주현 금융위원장 등이 동석한 가운데 2023년 경제정책방향 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)이 자리에서 윤 대통령은 우선순위 경제 정책으로 구조 개혁을 지목했다. 그는 “우리 성장을 가로막는 적폐를 청산하고 제도 개선을 하기 위한 개혁을 가동해야 한다”며 “노조 부패는 공직·기업 부패와 함께 우리 사회에서 척결해야 할 3대 부패 중 하나”라고 강조했다. 그러면서 “노동·교육·연금 개혁이 인기가 없더라도 미래 세대를 위해 반드시 해내야 하고, 2023년은 개혁 추진의 원년이 되도록 해야 한다”며 최근 강조한 3대 개혁 과제 추진을 재차 강조했다. 특히 윤 대통령이 전임 문재인 정부가 내세웠던 ‘적폐 청산’을 현 정부의 기조로 새롭게 내세운 것은 이번이 사실상 처음이다.윤 대통령은 회의 마무리발언에서 “수출 드라이브와 스타트업 코리아라는 2개 축으로 어려운 경제 여건을 돌파하길 바란다”며 “2023년엔 더 적극적으로, 더 아주 어그레시브(aggressive)하게 뛰자”고 제안했다. 또 “정부가 시장을 조성해 그 시장에 기업들이 들어와 수입을 창출하게 하는 과정을 통해 공적인 정책 목표를 달성할 수 있게 하자”고 제안하며 ‘정부정책의 시장화’를 언급했다.

2022.12.21 I 이명철 기자

부동산 규제완화 "실거래엔 숨통…금리환경 안 바뀌면 효과 반감"
[세종=이데일리 김아름 기자] 다주택자 취득세 완화, 아파트 임대사업자 부활 등 규제 완화에도 부동산 시장에서는 당장 집값 반등을 도모할 정도의 큰 효과를 기대하기는 어렵다는 분석이 나온다. 시장 연착륙은 유도할 수 있을 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 다만 전반적인 정부의 정책 방향이 ‘규제 완화’로 확실히 정해져 시장 불확실성은 사라진 것으로 풀이되기 때문에 장기적으로는 긍정적이라는 반응이다.추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 정부서울청사 브리핑실에서 2023년 경제정책방향 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)◇부동산 시장, 바로 반응하기엔 역부족정부가 21일 발표한 ‘2023 경제정책 방향’에 따르면 10억원 수준의 주택을 구입할 때 3주택자라면 기존 취득세가 8000만원에서 4000만원으로 줄어들게 된다. 이에 대해 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 “취득세 중과가 완벽히 없어지는 것은 아니나 종전보다 많이 낮아진다는 점에서 현재의 거래 감소를 부분적으로 없애는 데 도움이 될 수 있을 것으로 보인다”며 “예컨대 3주택자의 취득세가 4%로 줄어드는 것은 상업용 부동산의 세율과 같아지는 것이어서 정확히 투자 관점에서 판단하고 결정될 것이다”고 분석했다.그러나 전방위적인 대책임에는 분명하지만 시장이 바로 반응하기에는 역부족이라는 지적도 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “전방위적인 규제 완화 정책이 얼어붙은 부동산 시장을 단기간에 활성화 시키기엔 거시경제와 금리 등의 영향으로 제한적일 수 있다”며 “일부 실거래를 유도하기에는 도움이 될 수 있을 것이다”고 평가했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역을 해제하더라도 가시적인 효과를 바로 기대하기는 어렵다”고 말했다. 특히 금리와 같은 경제 전반적인 지표의 영향을 받을 수밖에 없다는 설명이다.부동산 업계 관계자는 “이번 집값 하락의 결정적 요인은 금리”라며 “아무리 부동산 가격이 부풀려져도 내부적인 수급 불균형으로 급락하지는 않는다. 외환위기나 글로벌 금융위기처럼 외부적인 충격으로 바닥을 모르게 흘러내리는 것”이라고 지적했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇시장 불확실성 해소 ‘긍정적’전문가들은 정부 정책기조가 규제 완화로 정해진 것은 긍정적인 측면이라고 입을 모았다. 김 수석전문위원은 “내년 저성장, 고금리로 부동산뿐만 아니라 전반적인 경제의 어려움이 예상되는 가운데 이번 경제정책 방향 발표는 전면적인 부동산 규제 완화의 방향성을 보여줬다”며 “부동산 시장 참여자에게는 정책적 불확실성이 제거돼 앞으로 경제와 금리에 대한 방향이 선회했을 때 적극적인 의사 결정에 도움을 줄 것으로 전망한다”고 내다봤다.함영진 직방 빅데이터랩장도 “2023년 경제정책 방향을 통해 부동산 규제 완화 방향과 관련 시그널이 비교적 명확해졌다”며 “부동산 시장에 변수로 작용할 수 있는 정부정책에 대한 불확실성을 해소하고 물가(인플레이션)와 기준금리 향방, 경제성장률의 움직임에 따른 수요자의 구매심리·거래움직임에 주목해야 한다”고 평가했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]

2022.12.21 I 김아름 기자

아파트 등록임대사업자 84㎡까지 가능…9억원 주택도 인센티브
[이데일리 김아름 기자] 소형주택에 대해서만 부활할 것으로 전망되던 아파트 임대사업자 등록이 ‘국민평형’인 전용 84㎡까지 가능해졌다.정부는 대통령 주재 ‘비상경제민생회의 및 국민경제자문회의’를 개최해 ‘2023년 경제정책방향’을 확정했다고 21일 밝혔다. 이날 국토교통부에 따르면 이번 경제정책방향에는 지난 7월 ‘주거분야 민생안정 방안’에서 언급된 매입형 등록임대 정상화방안이 포함됐으며 2020년 7월 폐지된 아파트 유형의 매입임대 복원과 합리적인 맞춤형 세제 혜택 제공 등이 주요 내용으로 포함됐다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]애초 소형주택을 중심으로 정상화 방안을 검토했으나 우리나라 주택 재고 중 높은 아파트의 비중(약 60%)과 임대수요, 중위소득 이하 서민 주거 비율(약 40%), 시장 상황, 지역 여건·세제 가액기준(수도권 6억원, 비수도권 3억원) 등을 종합적으로 고려해 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하) 아파트 등록을 허용하기로 했다.다만 단순 절세 목적의 소규모 사업자 난립 방지를 위해 임대주택을 개인·법인, 주택유형 구분 없이 2호 이상 등록할 때만 임대사업자 신규등록이 가능하도록 매입형 임대사업자 요건을 강화하기로 했다. 앞으로 신규 아파트를 매입해 임대하는 사업자는 주택규모에 따라 취득세 감면이나 완화한 중과세율을 적용할 전망이다.아울러 조정대상지역 내 등록하는 매입임대주택에 대해 양도세 중과배제와 종부세 합산배제를 복원하고 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세를 배제할 계획이다. 또 장기공급을 유도하기 위해 현 임대의무기간(10년)을 넘어 임대 기간을 15년 이상까지 확대 적용하는 사업자에 대해서 세제 혜택 주택 가액요건을 추가 완화하기로 했다. 임대의무기간이 10년이면 수도권 6억·비수도권 3억 원 이하까지 가능했는데 이를 15년으로 확대하면 수도권 9억·비수도권 6억 원 이하 주택까지 가능해진다. 기존 등록된 1호 임대사업자도 기존 세제지원을 계속 받을 수 있으며 추가로 1호를 등록하면 2호 이상 신규 임대사업자에게 적용하는 세제지원을 똑같이 받을 수 있다. 아파트 매입 장기일반민간임대주택 복원에 따라 주거전용면적 85㎡ 이하 아파트를 등록한 기존 임대사업자는 임대사업을 지속할 수 있도록 자동 말소와 자진 말소 대상에서 제외되며 아파트 복원에 맞춰 자진말소가 가능하도록 경과규정을 둘 예정이다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]이번 발표된 매입형 등록임대 정상화 방안의 적용은 민간임대주택에 관한 특별법 개정이 필요한 사항으로 개정안을 조속히 발의해 서민 주거 안정과 더불어 부동산 시장 연착륙을 뒷받침해 나갈 계획이다. 김홍목 국토부 주거복지정책관은 “다주택자가 보유한 아파트를 등록임대 공급으로 유도해 임차인은 양질의 주택에서 장기간 저렴하게 거주할 수 있고, 임대사업자는 감세 혜택을 받는 상생 효과를 기대한다”며 “앞으로도 건전한 임대사업을 통해 주거 안정의 순기능을 활성화하는 한편 등록임대제도가 과거처럼 투기 수단으로 활용되지 않도록 지속해서 관리·감독을 강화해 나가겠다”고 말했다.

2022.12.21 I 김아름 기자

[Q&A]다주택자 취득세 중과 완화 어떻게 이뤄지나?
[이데일리 양희동 기자] 정부가 21일 ‘부동산세제 정상화’ 차원에서 2주택까지는 중과를 폐지하고, 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50% 인하하기로 했다. 다주택자 중과 완화는 국정과제 8번 ‘안정적 주거를 위한 부동산 세제 정상화’ 세부과제에 따른 조치다. 또 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡ 이하)에 대한 임대등록을 재개할 계획인 가운데 관련 지방세 혜택도 복원될 예정이다. 시행은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정·시행되는 시점부터다.다음은 이번 조치 관련 Q&A다.△시행시기를 2022년 12월 21일부터라고 했는데, 입법이 안되면 어떻게 되는지?-입법은 국회의 권한이다. 다만, 입법 논의과정에서 취득세 중과완화 발표일인 2022년 12월 21일부터 적용하는 것이 시장의 혼란을 최소화하는 길임을 설득할 계획이다.△조정대상지역 2주택까지 중과배제하는 이유가 무엇인지?-조정대상지역 2주택의 경우 경기 위축과 주택거래 침체에 대한 대응에 주안점을 두었다.△당초의 주택 취득세율이 조정·비조정지역 구분 없이 1~3%인 점을 감안하면, 여전히 취득세가 높은 것은 아닌지?-현재 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하고 있고, 종부세, 양도세, 재산세도 1주택자 여부에 따라 세부담의 차이를 두고 있다. 종부세는 과세기준 추가공제, 양도세는 12억원 이하 비과세, 재산세는 재산세율 0.05%포인트 경감 등이다. 취득세도 3주택 이상 취득에 대해서는 일반세율(1~3%)과 차이를 두는 것이 바람직하다고 판단했다.△기존 일시적 2주택자로서 처분기한(비조정대상지역 3년, 조정대상지역 2년)이 경과하지 않은 경우에도 중과세가 폐지되는지?-이번 개정안은 발표일인 2022년 12월 21일 이후(국회에서 시행일 소급 적용시) 취득(잔금지급일)하는 경우부터 적용될 예정이다. 만약 21일 기준으로 종전주택 처분기한 2년이 경과하지 않은 자에게도 중과폐지를 적용한다면, 종전주택 처분기한 경과 전에 주택을 처분한 자와의 형평성 문제가 발생한다. 이미 적법하게 납부한 자에 대해 세금을 환급해야 하는 부당한 결과가 초래된다. 취득세는 취득 시점에 납세의무가 성립하기 때문이다.△이번에 복원되는 매입임대사업자에 대한 지방세 혜택의 구체적 내용은?-취득세는 임대사업자가 아파트를 최초로 분양받아 임대등록하는 경우 면적 등에 따라 차등 감면한다. 재산세는 임대사업자가 아파트를 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대목적으로 사용하는 경우 면적 등에 따라 25~100% 차등 감면한다.매입임대사업자 취득세 감면 요건. (자료=행안부)

2022.12.21 I 양희동 기자

정부, '다주택자 취득세' 중과 완화…2주택 '8%→1~3%'
[이데일리 양희동 기자] 행정안전부는 21일 관계부처 합동 ‘2023년 경제정책방향’에 따라 다주택자에 대한 취득세 중과를 완화한다고 발표했다. 다주택자에 대한 취득세 중과제도는 지난 2020년 8월 주택 투기 억제를 위해 도입됐다. 그러나 최고세율이 12%에 달하는 등 과도하다는 비판과 함께 최근 경기 위축과 주택거래 침체 등으로 주택시장 과열 당시 도입됐던 제도의 적실성에 대한 지적이 계속돼 왔다. 실제 올 1~10월 주택거래량은 약 45만건으로 전년 동기(89만 4000여건) 대비 반토막이 났다.(자료=행안부)정부는 이에 따라 ‘부동산세제 정상화’ 차원에서 2주택까지는 중과를 폐지하고, 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50% 인하하기로 했다. 다주택자 중과 완화는 국정과제 8번 ‘안정적 주거를 위한 부동산 세제 정상화’ 세부과제이기도 하다.정부는 2주택자까지만 취득세 중과를 폐지하더라도 무주택 43.7%, 1주택 41.5%, 2주택 10.8% 등 대부분(96.0%) 가구가 취득세 중과세율이 아닌 일반세율 적용이 가능하다고 설명했다. 이번 조치의 시행시기는 중과완화 발표일부터로 취득한 주택의 잔금지급일이 이날 이후인 경우 중과완화 적용을 받는다. 다만, 취득세 중과완화는 법률개정 사항으로 정부는 내년 초(2월 예상) ‘지방세법’ 개정안의 국회 입법시 2022년 12월 21일부터 소급 적용할 계획이다.행안부 관계자는 “입법은 국회의 권한이지만 논의 과정에서 취득세 중과완화 발표일인 2022년 12월 21일부터 적용하는 것이 시장의 혼란을 최소화하는 길임을 설득할 계획”이라고 답했다.이번 취득세 중과완화와 함께 조정대상지역의 3억원 이상 주택 증여에 대한 증여취득세 중과세율도 기존 12%에서 6%로 인하할 계획이다. 또 1·2주택자 증여시엔 중과를 폐지하고 증여 일반세율 3.5%로 과세하며 시행시기는 다주택자 중과완화와 동일하다.정부는 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡ 이하)에 대한 임대등록을 재개할 계획인 가운데 관련 지방세 혜택도 복원될 예정이다. 시행은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정·시행되는 시점부터다. 임대사업자가 전용 85㎡ 이하 아파트를 최초로 분양받은 경우 면적 등에 따라 취득세를 50~100%, 임대목적으로 사용하는 아파트에 대해 면적 등에 따라 재산세를 25~100% 각각 차등 감면하는 것이다.이상민 행안부 장관은 “이번 취득세 중과 완화 조치로 과도한 취득세 부담이 완화되고, 침체된 주택거래가 정상화되는데 도움이 되길 바란다”며 “향후에도 서민주거안정을 지원하는 세제개편을 지속 추진해 나가겠다”고 말했다.

2022.12.21 I 양희동 기자

'아리팍·은마' 2주택자 종부세 6998만→2102만원
[이데일리 하지나 기자] 내년부터 종합부동산세(종부세) 중과세율을 적용하는 다주택자 범위가 조정대상지역 여부와 관계없이 3주택 이상으로 결정된다. 그동안 중과세율이 적용됐던 조정대상지역 2주택자는 일반세율로 과세하는 것이다. 이 경우 최대 6%까지 부과했던 2주택자에 대한 종부세가 2.7%로 절반 이상 낮아진다.특히 내년 종부세 과세 기준이 되는 공시가격도 크게 하락할 전망이어서 세 부담 완화 효과는 더 커질 것이란 전망이다. 다만 시장에서는 이러한 조처에도 최근 집값이 급락하는 등 매수 심리가 얼어붙은 상황이라 거래활성화로 이어질 수 있을지 회의적인 반응이 나온다.◇2주택자까지 종부세 중과 제외…기본공제도 6억→9억 18일 이데일리가 바뀐 종부세 기준으로 이지민 삼인세무회계 세무사에게 의뢰해 산출한 종부세 시뮬레이션에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(2022년 공시가격 26억6700만원), 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡(2022년 공시가격 18억8000만원)을 보유한 2주택자는 6998만원에서 2102만원으로 30%가량 종부세가 줄었다.강동구 길동우성 아파트 전용 84㎡(2022년 공시가격 6억5900만원)와 강북구 길음 뉴타운 9단지 래미안 전용 84㎡(2022년 공시가격 8억3600만원)를 보유한 2주택자는 종부세가 올해 765만원에서 내년 147만원으로 80%(618만원) 줄어들었다. 기본공제가 6억원에서 9억원으로 늘어난데다 세율도 1.6% 중과세율에서 0.7% 일반세율로 완화했기 때문이다.앞으로 종부세는 더 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 정부는 최근 집값 하락과 경기 침체로 보유세 부담을 줄이기 위해 내년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 환원키로 했다. 기존 계획대로라면 내년 공동주택 공시가격 현실화율은 72.7%이지만 이를 2020년 기준인 69%로 낮추기로 한 것이다.여야는 종부세 중과 대상을 3주택자부터 적용키로 잠정 합의했다. 그동안 조정대상지역의 2주택자, 비조정대상지역 3주택자부터 중과세를 매겼는데 이를 규제지역 여부와 관계없이 3주택자로 일괄 조정한 것이다. 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기 과천, 성남 분당·수정구, 하남, 광명 등이다. 이어 여야는 종부세 비과세 기준선인 기본공제 금액도 6억원에서 9억원(1가구 1주택자는 11억→12억원)으로 상향하기로 했다. 일반세율도 최저 0.6%~3%에서 0.5%~2.7%로 소폭 낮아질 전망이다.이뿐만 아니라 3주택자 이상일 경우에도 과세표준이 12억원(공시가 환산 시 약 24억원)을 넘지 않으면 일반세율(0.5~2.7%)로 과세키로 합의했다. 지방 저가 주택을 여러 채 가지고 있거나 상속을 통해 주택 수가 늘어났다면 투기 목적이 크지 않다고 판단한 것이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇가장 큰 변수는 금리…거래활성화엔 한계 다만 시장에서는 종부세 규제 완화가 거래 활성화로 이어질지는 미지수라고 내다봤다. 금리 인상이 이어지고 있어 이자 부담이 큰 데다 최근 집값 하락으로 매수 심리도 크게 위축된 상황이다. 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 72.1을 기록하며 3주 연속 역대 최저치를 갈아치웠다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 10월 서울 아파트 거래량은 총 559건으로 올해 들어 최저치를 기록했다. 11월 거래량도 648건에 불과해 1000건을 밑돌 것으로 예상했다. 정보현 NH투자증권 WM마스터즈 연구위원은 “거시경제 환경이 개선되고 매수심리가 조금 살아나기 시작하면 현재 경착륙을 막기 위해 도입된 부동산 규제 완화책이 일정 시차를 두고 효과가 나타날 것이다”며 “현재는 급격한 금리 인상이 가져온 영향이 가장 크기 때문에 종부세 완화 대책이 당장 거래량을 늘리거나 거래정상화를 이끌어내기엔 힘이 부족해 보인다”고 말했다.일각에서는 거래 활성화를 위해선 보유세보다 취득세와 양도세를 완화하는 것이 더 효율적이라고 지적한다. 정부는 다주택자 부동산 취득세 중과세율을 2년여 만에 해제하는 방안을 검토하고 있다. 내년 5월까지 예정된 양도소득세 중과 유예도 연장 가능성이 커지면서 사실상 마지막 남은 다주택자 세금 중과 정책이 사라지게 되는 셈이다.하지만 이 역시 여야 합의 과정이 필요하다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “종부세는 현재 주택을 보유하고 있는 사람에게 부과하는 세금이기 때문에 거래 의사 결정에 미치는 영향은 제한적이다”며 “세 부담이 커지면 증여나 일부 부담을 임차인에게 전가하는 방안을 선택하게 된다”고 말했다.

2022.12.18 I 하지나 기자

정부, 2년만에 다주택 취득세 중과 해제 만지작…"시행 시기 고심"
[이데일리 김은비 기자] 정부가 8·12%로 설정된 다주택자 부동산 취득세 중과세율을 2년여 만에 해제하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 부동산시장 급락을 완화하기 위해 양도세 중과 중단 및 종부세 중과세율 폐지안에 이어 다주택자에 부과된 마지막 중과 세제를 푸는 것이다.서울 강동구 둔촌동에 마련된 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 견본주택을 살펴보는 방문객들. (사진=연합뉴스)14일 행정안전부 등에 따르면 정부가 이런 내용을 담은 취득세 중과제도 개편 방안을 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처에서 논의하고 있다. 행안부 관계자는 “중과세율 해제는 부동산 시장에 전반적인 영향을 미치는 만큼 시장 상황이나 정책 기조, 정책의 정확성 등 다양한 변수를 고려해 적용 방식 및 시기를 정할 것”이라면서 “정부의 국정과제인 만큼 적극 추진하다는 전제하에 관계부처와 협의 중이다”고 말했다.내년 경제정책방향을 준비 중인 이들 부처는 △2주택자 8% △3주택 이상·법인 12%로 설정된 다주택 취득세 중과제도를 해제, 기존 방식으로 원상 복귀시키는 방안을 내년 과제 중 하나로 살펴보는 것으로 전해졌다.취득세 중과 완화는 윤석열 정부 국정 과제 중 ‘안정적인 주거를 위한 부동산 세제 정상화’ 세부과제로, 정부 출범 이후 개편 여부, 시기 등을 지속적으로 검토해 온 바 있다. 현행 지방세법은 1주택 취득 때에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세(표준세율)를 부과하지만 2주택 이상자와 법인에는 8·12%의 중과세율을 채택하고 있다.부동산 급등기인 문재인 정부는 2020년 7·10 대책에서 다주택자와 법인에 대해 취득세 중과세율 체계를 도입했다. 취득세 중과세율은 다주택자에 대한 종합부동산세 중과(1.2~6.0%), 양도소득세 중과(기본세율+20·30%포인트)와 함께 문 정부의 다주택자 중과세 3종 세트 중 하나였다.하지만 최근에는 아파트 등 주택 거래 절벽이 이어지고 신규 분양 아파트에서 대규모 미분양 사태가 이어지는 등 부동산 시장이 침체되면서 정부의 정책 목표도 급락 속도를 제어하는 쪽으로 선회하고 있는 것이다.윤석열 정부는 올해 5월 출범과 동시에 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 1년간 한시 중단했고, 7월 세제 개편안에선 종부세 중과세율 폐지안을 제시한 바 있다.

2022.12.14 I 김은비 기자

재개발 주택 취득시 '관리처분인가일' 기준으로 세금 달라져
[이데일리 하지나 기자] 재개발 사업을 진행 중인 주택을 사들일 때는 관리처분계획 인가 이전과 이후로 크게 나뉠 수 있다. 관리처분계획 인가일 기준으로 기존 주택에서 조합원 입주권으로 변환하기 때문이다. 조합원 입주권은 새로 지어질 주택에 입주할 수 있는 권리이다. 말 그대로 주택이 아녀서 양도세 부과 시 다주택자 중과 대상에서 제외된다. 조합원 입주권 양도소득세 세율은 보유 기간 1년 미만이면 70%, 1~2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 6~45%의 일반 세율을 적용한다. 반대로 말하면 1세대 1주택 양도세 비과세 규정도 적용되지 않는데 다만 1세대 1조합원 입주권 규정이 있다. 이 규정을 적용하려면 관리처분계획 인가일 현재 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 하고 양도일 현재 다른 주택이나 다른 분양권을 갖고 있어선 안 된다. 주택은 양도일까지 보유·거주 기간을 충족하면 되지만 입주권은 `관리처분계획 인가일` 기준으로 보유·거주 기간을 계산한다는 점에 유의해야 한다. 이에 따라 관리처분계획 인가 후 입주권을 취득한 승계 조합원은 입주권 양도 시 비과세를 적용받진 않는다. 또 주택에 대한 양도세 비과세에 적용되는 일시적 2주택자와 비슷한 규정도 있다. 입주권 보유자가 1주택을 취득했다면 주택 취득일로부터 `3년 이내`에 입주권을 양도해야 한다. 이어 조합원 입주권을 취득했을 때도 두 번에 걸쳐 취득세를 낸다. 이때 종전 주택이 멸실됐는지 여부가 중요하다. 만약 관리처분계획 인가 이후 멸실되지 않은 종전 주택을 취득했다면 주택에 대한 취득세를 내야 하고 종전 주택이 멸실됐다면 토지에 대한 취득세를 낸다.이에 따라 관리처분계획 인가 이후 멸실되지 않은 종전 주택을 취득했다면 자신이 보유하고 있는 주택이 몇 채 있는지, 취득하는 종전 주택이 규제 지역인지 아닌지에 따라 적용받는 취득세율이 달라질 수 있다. 조정대상지역 내 주택을 유상 취득했다면 취득세율은 금액에 따라 기본세율 1~3%, 2주택자 이상이면 중과세율을 적용받아 8%(2주택자) 또는 12%(3주택자)를 부과받는다. 반면 종전 주택이 멸실됐다면 토지에만 취득세를 부과하기 때문에 취득세율은 4%를 적용한다.그래픽=이미나 기자.조합원 입주권은 준공하는 시점에 또다시 취득세를 내야 하는데 이때는 매매를 통한 취득이 아닌 준공한 주택을 취득하는 유형인 ‘원시 취득’을 적용받아 추가 분담금에 대한 2.8%(전용 85㎡ 초과 시 3.16%)의 취득세율을 적용받는다. 조합원 입주권은 분양권과 달리 재산세나 종합부동산세의 과세가 될 수 있다. 이 역시 기존 주택이 철거됐느냐 안 됐느냐에 따라 달라진다. 철거되기 전이면 주택에 대한 재산세와 종부세를 함께 부과하고 철거한 이후에는 토지에 대한 재산세만 부과된다. 철거하지 않더라도 파손 정도가 심해 사실상 주택으로서 사용 가치가 없다고 판단하면 토지에 대한 재산세만 발생한다. 이는 과세 기준일 6월1일을 기준으로 판단한다.

2022.12.12 I 하지나 기자

9월 조정대상지역 해제됐는데…종부세 중과세율 적용되나요
[세종=이데일리 이명철 기자] 사례1. 2013년 1월과 2018년 1월 대전에서 주택 각각 한 채씩을 취득한 김국세(가명)씨. 대전은 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 지정됐다가 2022년 9월 26일 해제됐다. 종합부동산세 과세 기준일은 6월 1일인데 김씨는 종부세 중과세율 적용 대상일까.사례2. 2015년 8월 조정대상지역인 서울 강남구에 아파트를 취득한 강친절(가명)씨. 이듬해 5월 배우자가 서울 마포구 빌라를 추가로 취득해 현재 조정대상지역에만 두채의 주택을 보유하게 됐다. 강씨 부부는 종부세 중과 적용을 받게 될까.(이미지=이미지투데이)국세청은 종부세와 관련해 궁금한 사항을 Q&A 방식으로 설명한 ‘종부세 월간 질의 TOP 10’ 특별판을 제작했다고 25일 밝혔다.국세청은 올해 3월부터 양도소득세에 대한 질의 답변 사례를 담아 매월 배포하고 있다. 이달에는 최근 종부세 고지서가 발송되면서 관심이 높아진 점을 반영해 종부세에 대한 내용을 소개했다.종부세에 대한 내용을 사례를 통해 알기 쉽게 질의 답변 형식으로 정리했다.Q. 지난 9월 26일 조정대상지역에서 해제된 대전. 김국세씨는 대전에만 2주택을 보유하고 있다. 이때 조정대상지역 2주택에 대한 중과세율이 적용될까.A. 종부세는 매년 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 주택수 및 조정대상지역 여부를 판단해 세율을 적용한다. 해당 사례는 과세기준일이 지난 후 주택 소재지가 조정대상지역에서 해제됐으므로 조정대상지역 내 2주택자에 해당, 일반세율(0.6~3.0%)이 아닌 중과세율(1.2~6.0%)이 적용된다. Q. 주택 두채를 갖고 있다가 내년 1월 한 채를 양도할 예정인 박대한씨는 일시 2주택자다. 올해부터 시행한 일시 2주택 특례 제도 혜택은 무엇이 있나A. 2021년 귀속분까지는 일시 2주택자의 경우 2주택자로 봐서 1주택자에게 적용되는 혜택을 받을 수 없었다. 올해는 세법 개정을 통해 2022년 귀속분부터 납세자가 특례 신청 시 1주택자로 봐 종부세 계산 시 기본공제(11억원)와 세액공제(최대 80%)가 적용된다.Q. 2021년 12월과 올해 3월 주택 각각 한 채씩을 취득한 이민국씨. 양도세는 종전주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야 일시 2주택 특례를 적용 받을 수 있는데 종부세도 동일한가.A. 종부세는 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 바로 취득해도 일시 2주택 특례 대상이다. 해당 사례는 일시 2주택 특례 대상에 해당해 종부세 계산 시 기본공제(11억원)와 세액공제(최대 80%)가 적용된다.Q. 2015년 8월(A)과 올해 5월(B) 주택 한 채씩을 취득한 최성실씨는 내후년 12월에 A주택을 양도할 예정이다. B주택 취득 후 일시 2주택 특례를 적용 받았는데 2년 이내 A주택을 양도하지 못하면 어떻게 되나.A. 일시 2주택 특례를 적용받은 후과세기준일 현재인 2024년 6월 1일에 B주택 취득일로부터 2년 이내 A주택을 양도하지 못한 경우 경감받은 종부세액을 추징한다. 이때 경감받은 세액과 함께 이자상당가산액까지 추가 납부해야 한다.Q. 강진철씨 부부는 2022년도 과세 기준일 현재 조정대상지역에 각각 한 채씩의 주택을 보유하고 있다. 이때 중과세율 적용 대상인가.A. 종부세 세율 적용 시 주택수는 세대 전체의 보유 주택수가 아닌 개인별 보유 주택수로 판정한다. 따라서 강씨 부부의 경우 개인별로는 1주택자에 해당하므로 중과세율을 적용하지 않는다.Q. 서울에 거주하는 장국세씨는 올해 11월 종부세고지서를 받았다. 종부세 납부유예를 신청할 수 있을까.A. 종부세 납부 유예 제도는 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족해야 신청 가능하다. 장씨는 과세기준일(6월 1일) 현재 1세대 1주택, 60세 이상, 직전년도 총급여액 7000만원 이하, 종부세액 100만원 초과 요건 모두 충족한다면 납부유예 신청할 수 있다.

2022.11.25 I 이명철 기자

[기고]위헌성 짙은 종부세, 이제는 바로잡아야
[이준봉 성균관대 법학전문대학원 교수] 최근 언론 보도에 따르면 종합부동산세가 재산권을 과도하게 침해했다며 납세자가 불복 청구한 조세 심판 건수가 2843건에 달하고 전년대비 14배 증가했다고 한다. 이유는 무엇일까?종부세는 2005년 도입 당시 납세자가 전국에 보유한 주택의 가액을 합산해 주택수에 상관없이 누진세율로 과세했으나 2008년 헌법재판소는 세대별 합산 과세 부분이 위헌이라고 판단했다.2019년 종부세법은 투기 억제 및 주거생활 안정 등을 위해 다주택자 중과 제도를 추가했다. 그럼에도 주택가격이 계속 오르자 지난해부터 중과세율을 농어촌특별세를 포함해 7.2%로 대폭 인상했다.종부세 인상 결과 주택분 종부세수는 2017년 3878억원에서 2021년 4조4085억원으로 4년 동안 무려 11배나 폭증했다. 다주택자 관련 양도소득세, 취득세 등 세부담 역시 가혹할 정도로 상승했다.현행 종부세법은 대한민국 헌법에 많은 질문을 던진다. 국회는 다수결 요건을 충족한다면 특정 국민 집단을 지목해 아무런 제한 없이 특별히 불리하게 다룰 수 있는가. 이때 해당 집단의 의사는 법률에 대항하는 것으로서 무시돼야 하는가. 그렇다면 어느 집단이라도 다음 차례가 될 수 있지 않을까?국회는 2주택 이 소유를 금지하는 법률을 제정할 수 있는가. 조세를 통해 주택 처분을 강제하는 것은 가능한가. 종부세법에 따라 주택을 처분해도 그 처분에 다시 새로운 불이익에 주는 것은 정당한가. 다주택자에 대한 중과 자체가 투기 억제 및 주거생활 안정 등에 기여하는가. 다주택자가 다른 국민의 주거를 침탈하고 있는가. 정책 목표 달성을 위해서라면 납세자의 능력 정도는 무시해도 되는가. 조세를 통한다면 정당한 보상 없이 주택을 수용할 수도 있는가. 다음 차례는 상가, 토지, 주식 등인가. 과거 정당한 주택 취득이 새로운 징벌적 불이익의 원인이 되는 것은 정당한가.대한민국 헌법은 국민이 지키고 가꿔야 할 가치 또는 소망에 직결된다. 헌법은 11조 1항에서 ‘모든 국민은 법 앞에 평등하다’고 말한다. 특정 집단을 차별하기 위해선 이를 정당화할 수 있는 합리적 이유가 있어야 하고 그 수단 역시 적합해야 한다. 법률이라도 자의적으로 특정 집단을 차별할 수는 없다.따라서 다주택자가 국가에 끼치는 해악이 무엇인지, 다주택자 중과로 인해 실현될 수 있는 공익이 있는지, 공익이 있더라도 현행 세부담이 그 공익과 균형을 이루는지, 주택의 경우에만 복수 소유를 징벌적으로 취급할 수 있는 합리적 이유가 무엇인지 등에 합리적 판단이 전제돼야 한다. 대한민국의 경제 질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다(헌법 119조 1항). 다만 국가는 적정한 소득의 분배 및 경제력의 남용 방지 등을 위해 시장경제에 대한 규제와 조정을 할 수 있다(헌법 119조 2항). 경제상의 자유와 창의는 시장경제를 전제로 한다. 그러나 시장경제에 대해 제한할 수 있다고 하더라도 시장경제 원리에 따른 재산취득행위가 사후적 반시장적 행위로 전환될 수는 없다. 모든 국민은 소급입법에 의해 재산권을 박탈당하지 아니한다(헌법 13조 2항). 재산 취득 이후 제정된 조세로 인해 그 재산을 소유하는 경제적 의미가 상실된다면 이는 재산권을 박탈하는 것과 동일하다. 재산권의 박탈 여부는 그 실질에 의해 판단해야 하기 때문이다. 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다(헌법 23조 3항). 조세는 보상 자체를 전제하지 않는다. 조세를 통해 공공필요 등 정책목표를 실현하려는 시도는 재산권 제한에 관한 헌법 원칙을 회피하는 수단을 제공한다. 조세가 납세자의 담세능력 등을 기준으로 그 원칙에 부합되도록 부과돼야 하는 이유다. 국민의 자유와 권리는 헌법에 열거되지 아니한 이유로 경시되지 아니한다(헌법 37조 1항). 국민의 자유와 권리를 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다(헌법 37조 2항). 특정 재산을 사실상 소유하지 않는 상태로 만들거나 추가적 불이익마저 받을 위험을 야기한다면 이는 재산권의 본질적 내용을 침해한 것이다. 조세는 국민의 재산을 아무런 반대급부 없이 징수한다. 잘못 행사되는 과세권은 국가적 폭력일 수 있다. 종부세법이 헌법에 던진 많은 질문에 대해 깊이 성찰할 시점에 이르렀다. 이번 정기국회를 통해 종부세제의 합리적 개편이 이뤄지길 소망한다.

2022.11.18 I 이명철 기자

[미리보는 이데일리신문]바이든 “IRA 이행시 美 기여한 韓 기업 고려”
[이데일리 박순엽 기자] 다음은 14일자 이데일리 신문 주요 뉴스다. △1면-바이든 “IRA 이행시 美 기여한 韓 기업 고려”-FTX 파산에 ‘이용자 보호’ 공감대…가상자산 거래소 규제 강화한다-“코스피 내년 2850까지 갈 것”-네바다 수성 美민주당…‘상원 민주당’ 지켜-[사설]눈먼 돈 된 세월호 지원금, 김정은 찬양에도 썼다니-[사설]전세 사기 피해 눈덩이…이참에 확실한 대책 내놓길△종합-[HOT피플]‘에너지 전환 가속화’ 호소한 정의선 “기업 탄소중립, 과감한 정책지원 절실”-[중국은 지금]수출 고꾸라지고 대출은 급감…경제 성장엔진 식어가는 대륙△한미일 정상회담-3국 정상 “북 미사일 정보 실시간 공유”…지소미아 부활 가능성 시사-두 달 만에 만난 한일 정상…강제징용문제 돌파구 못찾아-인·태 전략 첫 공개한 尹…아세안과 연대·협력 방점△한숨 돌린 외환시장-고물가·강달러 고비 넘었나…1310원대로 떨어진 환율, 불안감은 여전-외인 ‘코스피 사자’ 행렬에…원화 절상률 주요 9개 통화 중 가장 높아△FTX 파산 후폭풍-FTT 15만개 ‘휴지 조각’ 된다…26일 ‘상장 폐지’-고객자금 유용, 자금도피 의혹까지…점입가경-자오창펑 “파산 도미노 온다”△규제 풀어도 잠잠한 주택시장-“혹시나 했는데”…일산·광교·동탄 중개업소엔 집주인 매도 문의만-크게 낮아진 청약 문턱…분양시장 볕들까-규제지역서 풀린 재개발·재건축 사업장 반색△종합-바이든·시진핑, ‘대만·우크라·북핵’ 포괄적 논의…협의안 나올지 주목-[포토]다시 줄 선 임시선별검사소-과기부 “과학기술원 회계 교육부로 이관 안한다”-조사·정책기능 분리하는 공정위 ‘특사경’ 도입설 솔솔-[뉴스포커스]토레스 돌풍에 3000억 자금확보…쌍용차 조기 경영 정상화 가속도△경제·금융-車·장기보험 손해율 개선…손보사 웃고, 고금리에 채권·주식가치↓…생보사 울고-한전 역대급 적자에…내년 전기료 또 오른다-규제 풀린 인천·세종 등 ‘양도세 중과’도 사라져-부산 서구·울산 동구 ‘소멸’ 우려△정치-거리로 나선 野, 국정조사에 총력전…특검 놓고 당내 일각선 우려도-與 전당대회 시계 예상보다 빨라지나-전주혜 국민의힘 의원 “남성육아휴직 의무화 등 일·가정 양립 돕는 법 만들 것”-[포토]캄보디아서 심장질환 아동 살피는 김건희 여사-독립유공자 이한호·홍재하 유해, 62년 만에 고국 온다-“이태원 참사 유가족에 국가 배상, 법률 검토”△Global-美 민주당, 하원서도 선방…바이든 ‘국정 동력’ 살렸다-우크라 국기 다시 걸린 헤르손…젤렌스키 “재건에 집중”-실적 공개 없이 ‘조용한 폐막’ 中 광군제, 소비 침체 보여줘-‘실리콘밸리 최대 사기극’ 테라노스 설립자, 징역 15년 구형△돈이 보이는 창-혼돈의 투자시장…‘성공 나침반’ 찾아드립니다-“영원한 유망 투자자산은 없어…고금리시대 분산투자가 답”△미리보는 돈창 콘서트-“재건축·재개발 대못 모두 뽑힌다…수도권 뉴타운·목동 눈여겨보라”-“‘규제+비규제’ 똘똘한 두 채 보유 땐 취득세·종부세 중과 피할 수 있어”△미리보는 돈창 콘서트-“1000원으로 샤갈·백남준에도 투자…블루칩 미술품에 장기 투자할 기회”-“2024년 경기회복 전망 선반영…저평가 코스피, 침체 탈출 보인다”△아트테크&-국내 경매스타 이배·우국원, 2년 만의 홍콩세일서도 통할까-VVIP 위한 진짜 한정판…아티스트가 만든 명품, 돈 있어도 못 사요△산업-‘메모리 겨울’ 내년 상반기 끝…삼성·SK, 지금이 투자·신기술 개발 적기-웨인 오브라이언 GM 한국사업장 최고 안전책임자 “직원의 안전한 귀가는 최우선 가치”-‘가시밭길’ 철강업계 “고부가·신사업으로 돌파”-지배구조 혁신 속도내는 SK-[포토]글로벌 스타트업 신기술 한자리에…현대차·기아 ‘오픈 이노베이션 라운지’ 개최△ICT-넥슨·엔씨만 함박웃음…‘신발끈 다시 조이는’ 넷마블·크래프톤·카겜-“‘전국 택시요금 DB’ 갖춘 곳은 티머니뿐…기술력 자신”-“동네 가게 지원군”…네이버 ‘플레이스 쿠폰’ 100만 다운로드-구현모 KT 대표 연임 여부, 이르면 이달 말 결론△중소기업-[CEO열전]“SNS로 소비자 니즈 파악 후 제품 기획…‘한국의 P&G’ 될 것”-특수지 판매 증가에 강달러 효과…‘제지 양강’ 한솔·무림 역대급 실적-바디프랜드 의료기기 ‘팬텀 메디컬 케어’ 美 FDA 승인-교원그룹 자체 캐릭터 활용…애니메이션 ‘지오레인저’ 제작△소비자생활-CJ제일제당 “푸드테크, 미래성장동력으로 육성”-“게임하며 기부까지…MZ세대 취향 저격했죠”-“김치플레이션 없다”…배춧값 하락에 김장 부담 줄어-“중소상공인과 상생 위해”…SSG닷컴 가치상점 오픈△증권-“외국인 유입 지속 가능성 높다” 2500 넘보는 코스피, 올라탈까-“신재생에너지株 반짝 상승에 그칠 것”-잘나가는 건설기계株…‘우크라 재건’ 순풍 더하나△스포츠-“골프가 인생 전부라는 생각 버리니 더 잘 풀려”-벤투호, 결전지 카타르로…손흥민은 가장 늦게 합류-‘잊혀진 천재’ 김영수, 대상·상금왕 싹쓸이-충청권, 2027년 하계 유니버시아드 유치 성공-돌아온 심석희, 쇼트트랙 4대륙대회 2관왕△오피니언-[정치 프리즘]세월호와는 다른 이태원 참사 국민여론-[데스크의 눈]키움 히어로즈가 일깨운 꿈-[기자수첩]도로 막은 진보·보수…누구를 위한 집회인가-[e갤러리]사윤택 ‘별 헤는 밤’△피플-곽재선 KG그룹 회장 “기업가로서 사회적 책임과 소명 다하겠다”-“사람 감성 읽는 AI로 고객경험 혁신 선사할 것”-강만수 전 기획재정부 장관, 소설가로 등단-구자철 KPGA 회장 “내년에는 대회 25개 개최할 것”-우리은행, ‘제25회 우리미술대회 시상식’ 개최-강명현 한림대 교수 한국방송학회장 취임-[포토]현대重그룹 건설기계 3사, 첫 합동 ‘봉사의 날’△사회-대장동·성남FC·쌍방울 유착 의혹 윤곽 구체화…그분, 포토라인 설까-주인 잃은 유실물 오늘도 기다립니다-[포토]가을비 그치고 기온 뚝…오늘부터 추워져요-“이태원 참사, 하위직만 수사” 비판에…특수본 “범위 넓힐 것”-범정부 재난안전관리체계 개편 TF 이번 주 개최-멸종위기종 조정 거래규제 나선다

2022.11.13 I 박순엽 기자

"'규제+비규제' 똘똘한 두 채 보유땐 취득세·종부세 중과 피할 수 있어"

"'규제+비규제' 똘똘한 두 채 보유땐 취득세·종부세 중과 피할 수 있어"
[이데일리 박종화 기자] 윤석열 정부 출범 후 부동산 세제가 하루가 다르게 바뀌고 있다. 종합부동산세, 양도소득세, 증여세뿐 아니라 보유세(종합부동산세·재산세) 과세 기준이 되는 공시가격 역시 대규모 개편을 앞두고 있다. 부동산 규제지역도 빠르게 바뀌고 있다. 변하는 세제를 얼마나 활용하느냐에 따라 이익을 볼 수도 손해를 볼 수도 있다.부동산 세제 전문가인 박민수(필명 ‘제네시스 박’) 더스마트컴퍼니 대표는 이달 17일 열리는 ‘돈이 보이는 창 콘서트(돈창 콘서트)’를 앞두고 한 사전인터뷰에서 “생각보다 많은 것이 바뀐다”며 “이중 어떤 게 자신에게 유리하고 어떤 것을 활용할 수 있을지 확인해야 한다”고 말했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇취득 당시 규제지역이면, 2년 거주해야 비과세부동산 관련 세금을 따져볼 때 기본은 규제지역 확인이다. 부동산을 사고팔 당시 규제지역이었는지에 따라 부동산 세금이 크게 달라지기 때문이다. 정부는 이달 14일부터 서울과 경기 과천·하남·광명·성남시(분당·수정구)를 제외하고 부동산 규제지역을 모두 해제했다.박 대표는 “원칙상 잔금일이 취득일”이라며 “조정대상지역 해제 전 계약을 했더라도 이후 잔금을 치르면 보유만 해도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다”고 설명했다. 반대로 조정대상지역으로 지정됐을 때 취득한 주택에 대해선 “취득 당시 조정대상지역이었다면 ‘비과세 2년 거주’ 요건은 계속해서 붙는다”며 “유리하게 해석하지 말라”고 선을 그었다. 다만 조정대상지역 해제 후엔 보유만 해도 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 비규제지역이 되면 종합부동산세도 가벼워질 수 있다. 다주택자 중과세를 적용하는 기준이 2주택에서 3주택으로 바뀌기 때문이다. 비규제지역에선 2주택자라도 종합부동산세 일반세율을 적용받거나 아예 과세 대상에서 빠질 수 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇증여 생각한다면 가급적 올해 안에이 때문에 박 대표는 “증여 가능성 여부를 적극적으로 고려해야 한다”고 조언한다. 비규제지역이 되면 직계가족 증여취득세 세율도 12%(공시가격 3억원 이상 기준)에서 3.5%로 낮아지기 때문에 증여도 쉬워진다. 여기에 부담부 증여(전세 보증금 등 채무를 포함해 증여하는 것)를 하게 되면 양도가액이 줄어들기 때문에 양도세를 줄일 수 있다. 다주택자 양도세 중과를 유예하는 내년 5월까지 직계가족에게 부담부 증여를 하는 게 유리한 이유다.주의할 점은 내년부터 양도세 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다는 점이다. 이월과세는 증여받은 주택을 일정 기간 내에 팔면 증여가액이 아니라 증여자가 애초 주택을 산 취득금액을 기준으로 양도세 과세 표준을 매기는 제도다. 따라서 내년 이후에 증여받은 집을 팔면 10년간 수증자(증여를 받은 사람) 양도세 부담이 늘어난다. 여기에 내년부터는 취득세 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액(최근 실거래가·유사 매매 등)으로 바뀌기 때문에 증여취득세 부담도 늘어난다. 박 대표가 “가급적 증여는 올해 12월31일까지 하는 게 좋다”고 말하는 이유다.이미 증여를 했다면 상생 임대인 제도를 적극적으로 활용하는 게 좋다. 상생 임대인 제도는 직전 임대차 계약보다 임대료를 5% 이내로 올리는 임대인에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 제도를 면제해주는 제도다. 2024년 말까지 운용된다. 상생 임대인 제도를 이용하면 자녀에게 증여로 명의를 분산해 보유세 부담을 덜면서도 양도세까지 아낄 수 있다. 다만 박 대표는 “상생 임대차 계약과 계약 갱신 청구권 중복 시 계약해지 통보 리스크가 있다”고도 덧붙였다.저가 양·수도도 증여 대안이 될 수 있다. 저가 양·수도는 자녀 등 특수관계자에게 시가보다 싼 값에 집을 사고파는 것이다. 저가 양·수도는 경우에 따라 양도자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 장점이 있다. 취득가가 시세보다 낮아 추후 양도차익을 확보하는 데도 유리하다. 다만 박 대표는 “매수자 주택 수 확인은 필수다”며 “매수 자금 출처도 명확하게 해야 한다”도 설명했다.[사진=이데일리 노진환 기자]박민수(필명 ‘제네시스 박’) 더스마트컴퍼니 대표◇손해난 집 있다면 다른 집과 묶어서 매도박 대표는 새로 집을 취득하려는 실수요자에겐 “공동명의가 유리하다”고 조언한다. 집을 팔 때 소득 금액을 분산해 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 나중에 집값이 오르거나 주택을 추가 취득해 종합부동산세를 내더라도 공동명의로 해놓으면 세금 부담이 가벼워진다.다주택을 고민하는 이들에게 박 대표는 규제지역과 비규제지역에서 각각 한 채를 보유하는 ‘똘똘한 두 채’ 전략을 권한다. 취득세와 종합부동산세 중과를 피할 수 있기 때문이다. 11·10 대책으로 수도권에서도 대부분 지역이 비규제지역으로 전환되면서 똘똘한 두 채 전략을 펴기가 더 쉬워졌다.집을 팔 땐 어떻게 해야 할까. 박 대표는 “여러 채를 처분해야 할 때 플러스라면 나눠서 마이너스라면 반드시 함께 처분해야 한다”고 한다. 합산과세 때문이다. 합산과세는 동일 연도에 집 여러 채를 팔면 그 차익을 합산해 과표를 정하는 제도다. 합산과세 대상이 되면 과표가 커지기 때문에 세율도 높아진다. 반대로 손실 난 물건을 함께 팔면 양도차익이 줄어들기 때문에 각각 팔 때보다 세액을 줄일 수 있다.박 대표는 “장기 보유해야 하는 좋은 물건이라면 이번 하락장을 적극적으로 활용할 필요가 있다”며 “계약서 작성 전 사전에 최소 세무사 2~3곳과 상담 후 최종 의사결정을 하길 바란다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

2022.11.13 I 박종화 기자

"혹시나 했는데"…일산·동탄 등 중개소엔 집주인 매도 문의만[르포]
[이데일리 오희나, 고양=이데일리 정재훈 기자] “정부가 이번에 경기 북부지역 등 수도권 일대 부동산 규제를 완화한 것은 충분히 환영할 만한 일이지만 최근의 고금리 기조로 당장 거래활성화로 이어지기는 쉽지 않겠다고 봅니다.”정경범 한국공인중개사협회 경기 북부지부장은 13일 이데일리에 정부의 이번 부동산 규제 완화가 무조건 부동산 시장 활성화로 이어지겠다는 기대는 크지 않다고 했다. 정 지부장은 “규제·조정대상지역 해제 이후 매수와 매도 문의가 다소 늘 긴 했지만 실제 거래까진 이어지지 않고 있다”며 “금리 등 거시경제 여건이 악화일로인데 이번 조처가 집값 반등으로 이어질지는 미지수라고 본다. 당장 규제 완화 효과를 체감하긴 어려울 것으로 예상한다”고 했다.규제지역 해제 효력은 이달 14일부터 발생하는데 본격적으로 시행되지 않은 탓도 있지만 매수자 측면에선 꿈쩍하지 않고 시장을 지켜보는 분위기가 강하다. 경기도 고양시 강선마을의 한 공인중개사무소 관계자는 규제 완화 이후 부동산 시장 전망을 묻자 “아직은 잘 모르겠다”며 “올해 말과 내년 초까지 더 지켜봐야 할 것 같다. 그때까지 급매물을 소진해야 가격이 반등하지 않을까 한다”고 말했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇수도권은 짙은 관망세…대전·세종, 투자 확대 기대감도정부가 지난 10일 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 수도권 모든 지역을 규제 지역에서 해제했지만 시장은 여전히 관망세가 짙은 모습이다. 규제지역에서 해제된 경기도 화성 동탄2 신도시의 한 공인중개업소 관계자는 “규제지역에서 해제된 후 가격을 올려도 되느냐는 집주인들의 문의 전화는 가끔 있지만 집을 사겠다는 문의는 없는 상황이다”며 “당장 규제 완화 효과가 어떻다고 말하거나 기대하긴 어렵지 않겠냐. 집주인이든 매수자이든 좀 더 관망해야 하는 그런 시장으로 보인다”고 했다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “규제를 완화하는 지역에서는 급매물 거래가 소폭 늘어날 수 있겠지만 금리의 시장 영향력이 커진 상황이기 때문에 금리 인상 기조가 이어지는 한 매수심리 회복은 쉽지 않아 보인다”고 말했다.다만 집값 하락이 가팔랐던 일부 지역은 이번 규제지역 해제로 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 특히 세종은 올해 10.24% 하락하면서 2019년 가격까지 밀린 만큼 이번 규제 완화를 계기로 거래가 활성화할 것이라는 기대감이 크다. 세종시 한 공인중개사무소 대표는 “금리 인상과 매수심리 위축으로 그동안 거래량이 거의 없었는데 규제해제로 2주택자 취득세 중과가 없어 거래 활성화에 큰 도움이 될 것 같다”며 “대출비율이 늘어나도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 그대로여서 효과는 제한적일 수 있다. 최소한 금리 인상이 진정되는 내년 상반기까지 큰 추세변화는 없을 것으로 보인다”고 내다봤다.대전 부동산 시장도 긍정적이다. 세종과 대전은 서울 등 수도권 주택 시장의 대체재로 보는 경향이 강해서다. 대전의 한 부동산 관계자는 “오랜 기간 세종시가 부동산 규제에 묶여 투자자가 쉽게 들어가지 못했는데 취득세중과 등이 없어져 서울을 비롯한 많은 투자자가 몰릴 것으로 예상한다”며 “현재 세종은 물건을 거둬들이거나 하는 분위기는 아닌데 반전 가능성이 있다. 대전과 세종은 (수도권)대체재여서 대전 투자도 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇빠른 거래 회복 ‘글쎄’…‘고금리’ 빚내 집사긴 어려워전문가들은 이번 대책이 경착륙 예방엔 효과를 내겠지만 집값을 끌어올리며 거래량까지 평년 수준을 회복하기에는 역부족이라고 분석했다. 일단 규제지역만 해제해도 수요를 옥죄던 세금과 대출·청약 규제 등이 가벼워져서 집을 살 수 있는 문턱이 낮아지는 것일 뿐 하락세를 이어가고 있는 집값을 반등시킬 정도의 부동산 대책은 아니라는 게 중론이다. 실제로 앞서 두 차례에 걸친 규제지역 해제에도 시장은 되살아날 기미를 보이지 않고 있다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워졌지만 규제지역 해제의 의미는 청약, 여신, 세제와 관련해 주택 구입의 장애가 없어졌다는 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것이 아니다”며 “규제지역 해제에 따른 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적인 상황이다”고 말했다.함 랩장은 “내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는데다 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 가능성이 있어 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 사들이기는 쉽지 않을 것”이라며 “내년 수도권 일부 지역은 입주물량 증가로 공급부담이 현실화됐고 취득세율 부담으로 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구매를 기대하기 제한적”이라고 분석했다.박원갑 KB부동산 부동산연구위원은 “1주택자가 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입하면 취득세가 8%지만 조정대상지역 해제지역에선 일반세율(1~3%)로 바뀌므로 급급매 중심의 매물 소화는 가능할 수 있다”며 “금리가 치솟고 있어 대출을 많이 내서 집을 사기 어려워 규제해제지역인 수도권에서 하락세 둔화는 가능하나 약세는 계속 이어질 것으로 예상한다”고 말했다.임병철 부동산R114 리서치팀장은 “급격한 금리 인상과 경기 둔화로 매수심리가 단기간에 회복하긴 어려울 것으로 보인다”며 “아울러 집값이 하락하고 있는 서울 외곽지역은 이번 대책 발표 이후에도 거래 부진이 계속된다면 규제지역 추가 해제에 대한 목소리를 높일 것으로 보인다”고 설명했다.[이데일리 방인권 기자] 하늘에서 본 동탄신도시

2022.11.13 I 오희나 기자

조정지역 해제에 '양도세 중과' 사라져…'중과 배제'도 연장 가능성
7일 서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 급매·급전세 등 안내문. (사진=연합뉴스)[세종=이데일리 원다연 기자] 정부의 조정대상지역 해제 조치로 서울과 경기 일부 등을 제외한 대부분의 지역에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 규제가 사라진다. 내년 5월까지 한시 적용되는 조정대상지역 중과 배제 조치도 연장될 가능성이 큰 것으로 보인다. ◇부동산시장 침체에 조정지역 해제…‘양도세 중과’ 사라져 13일 기획재정부에 따르면 조정대상지역에서 해제된 인천·세종·경기 일부 지역(과천·성남·하남·광명 제외)에서는 다주택자에 대한 양도세 중과 규제도 함께 해제된다. 조정대상지역은 부동산 투기가 예상되는 지역을 지정해 주택 거래에 대해 각종 세제상 제재를 가하는 지역을 말한다. 정부는 최근 부동산 거래가 급감하고 가격 하락세가 이어지면서 조정대상지역을 차례로 해제해왔다. 양도세 중과는 조정대상지역의 주택을 양도할 때만 적용되는 만큼, 해제 지역이 조정대상지역으로 재지정되지 않는 한 중과 규제가 사실상 폐지되는 것이다. 이에 따라 해당 지역에서 주택을 처분하는 다주택자는 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6∼45%)로 양도세를 납부하게 된다. 주택을 장기 보유했을 경우 세금을 최대 30%까지 깎아주는 장기보유 특별공제도 활용할 수 있다.현재 조정대상지역에서 시행 중인 한시적 양도세 중과 배제 조치도 현재로서는 내년 이후 연장될 가능성이 크다. 부동산 시장이 침체하고 있는 가운데 양도세 중과 조치 재시행이 시장에 부담을 줄 수 있기 때문이다. 윤석열 대통령은 대선 당시 다주택자에 대한 양도세 중과 정책을 재검토하겠다고 공약한 바 있다. 이에 따라 우선 양도세 중과 배제를 연장해두고 내년 세법 개정을 통해 양도세 중과 제도 자체가 개편될 가능성도 있다. 기재부 관계자는 “한시적 중과 배제 연장 여부나 양도세 전반의 개편 여부는 내년 5월 9일 일몰 도래를 앞두고 그때의 시장 상황과 전체적인 상황을 고려해 결정하게 될 것”이라며 “현재 검토하고 있는 것은 없다”고 말했다. ◇조정지역 내년까지 중과 한시 배제…“시장상황 따라 연장 여부 결정”다주택자 양도세 중과 제도는 당초 참여정부 당시인 2004년에 도입됐다 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예됐고, 2014년에는 아예 폐지됐다. 이후 문재인 정부에서 2017년 8·2 대책을 통해 조정대상지역 내 양도세 중과 제도를 재도입했다. 문 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 중과 폭을 더욱 넓혀 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 더해 세금을 매겼다. 이에 따라 양도세 최고세율은 최고 75%까지 치솟았다. 윤석열 정부는 과도한 세금 부담을 덜고 다주택자 매물을 유도하기 위해 출범 직후 양도세 중과 한시 배제 조치를 시행했다. 다주택자가 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분할 때는 내년 5월 9일까지 한시적으로 기본세율을 적용하고, 장기보유 특별공제 혜택도 적용하는 것이다. 이후 조정대상지역이 차례로 해제되면서 다주택자에 대한 세금 규제는 상당 부분 완화됐다. 조정대상지역에서 해제되면 양도세 중과 외에도 다양한 부동산 세금 규제가 해소된다.우선 1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 실거주 요건이 사라진다. 현재 1세대 1주택자가 조정대상지역에서 양도세 비과세를 받으려면 2년 보유·2년 거주 요건을 채워야 하지만, 비규제지역에서는 2년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다. 다만, 비규제지역에서도 조정대상지역 지정 당시 취득한 주택을 처분할 때는 거주 요건이 적용된다.일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간도 2년에서 3년으로 늘어난다. 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 비규제지역에서는 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세가 가능하다.또 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 취득세 표준세율(1∼3%)을 적용받을 수 있지만, 비규제지역에서는 처분 기간이 3년 이내로 늘어난다. 취득세 역시 비규제지역이라면 2채까지는 중과세가 되지 않는다.

2022.11.13 I 원다연 기자

[김용일의 부동산톡]'주택→근생' 용도변경 조건 매도시 양도세
[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 주택을 매각함에 있어 세금 절세의 방안으로 특약사항에 매수자의 요청으로‘잔금 전 근린생활시설로 용도변경’하는 조건으로 매각하는 사례가 많았다. 그런데 2022.10.21. 이후 매매계약부터는 주택과 근린생활시설의 판단기준 시점에 대해 세금관련 변경사항이 생겨 매도인 입장에서 주의할 부분이 있는바, 여기에서 간단히 정리해 보겠다.◇ 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 조건으로 매각하는 사례최근 몇년간 속칭 꼬마빌딩 거래가 활발하였다. 정부의 주택 규제 정책 등의 영향으로 근린생활시설(이하, ‘근생’)에 대한 선호도가 커진 이유도 있는데, 건물 매매사례를 분석해보면, 특히 주택을 매각하면서 매매계약일에는 주택이지만 잔금일에는 근린생활시설 상태가 되는 조건으로 매매하는 것, 즉 근생으로 용도를 변경하는 조건으로 매각하는 형태가 유행하였음을 알 수 있다.이렇게 매각을 하면 매도인과 매수인 모두에게 이익이 되는데, 구체적으로 매도인의 1세대(1가구) 1주택 양도세 비과세에서 주택인지 주택이 아닌지 여부를 판단하는 기준과 관련하여, 세무당국은 매매계약시를 기준으로 판단해 왔기 때문에, 매도인의 입장에서는 주택을 매도하는 것이 되어 1가구 1주택 비과세 혜택을 받아 양도세 등을 절세할 수 있는 이익이 있었고, 매수인의 경우에는 잔금일을 기준으로 보면 근생을 취득하는 것이므로 취득세 중과를 피하여 비주택 취득세 4.6%만 내고 잔금대출도 더 많이 받을 수 있기 때문에, 서로의 이해관계가 맞아 실무에서 빈번하게 이루어진 것이다.◇올 10월21일 이후에는 매도인 입장에서 1세대 1주택 비과세 등 양도세 및 세금 판단의 기준 시점은 양도일(잔금지급일)그런데, 최근 기획재정부는 위 사항과 관련하여, 매도인이 주택을 매도하는 것인지 여부에 대한 종전의 판단기준을 변경하여 “주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함”이라는 요지의 예규(질의회신)를 발표하였는바 주의가 요망된다(양도, 기획재정부 재산세제과-1322. 2022.10.21.). 즉, 주택에 대한 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 잔금 지급 전에 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 경우에, 매도인의 입장에서 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율 등 적용여부의 판단 기준시점과 관련하여, 종전 예규에는 매매계약일을 기준으로 주택 여부를 판단하였던 것을 2022.10.21.부로 예규를 변경하여 2022.10.21. 계약부터는 주택 여부 판단시점을 양도일(잔금지급일)로 한 것이다.위 변경된 예규에 의하면, 2022.10.21.이후 주택 매매계약서를 작성함에 있어 잔금일 전에 상가로 용도변경을 하는 특약을 하고, 실제로 그렇게 매매 및 용도변경을 진행한다면, 양도일 기준으로는 주택이 아니라 상가가 된다.따라서, 매도인은 양도일 기준으로는 주택이 아니라 상가를 매도하는 것이 되므로, 매도인은 1가구 1주택 비과세의 혜택을 받지 못하게 되는 등 양도세가 부과되고 관련 세율이 정해지므로 매매계약시 주의해야 할 것이다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

2022.10.29 I 양희동 기자

2년 보유 '평택 아파트' "양도세 안 내도 됩니다"
[이데일리 하지나 기자] 지난달 26일 세종시를 제외한 지방 전 지역과 수도권에선 경기 외곽 지역인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳의 경우 조정대상지역에서 해제됐다. 현재 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들었다. 규제지역은 크게 투기지역·투기관리지역·조정대상지역으로 나뉘는데 부동산 세제와 밀접한 관련이 있는 것은 조정대상지역이다. 조정대상지역에서 해제되면 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 전반적인 부동산 세 부담이 줄어든다. 특히 다주택자는 대부분 중과 규정에서 제외돼 상당한 절세 효과가 있다.◇‘2년 보유’만 해도 양도세 비과세 양도소득세는 비규제지역 1가구 1주택자는 실거주 없이 ‘2년 보유’만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정대상지역은 ‘2년 보유’ 외에도 ‘2년 거주’를 해야 한다. 다만 이는 ‘주택 취득일’을 기준으로 하기 때문에 규제 해제 효력이 발생한 26일 이후에 조정대상지역 해제 지역에서 집을 매수한 경우에만 이 같은 혜택을 받을 수 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]이어 조정대상지역에서 해제되면 다주택자에게 적용되는 중과 규정에서도 자유로워진다. 지금은 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 일반세율(6~45%)에 20~30%포인트를 더한 중과세율을 적용한다. 조정대상지역 내 3주택을 보유하고 있는 경우 최대 75%의 세율을 적용받는다.현재 3주택자가 시세 차익이 5억원 정도 되는 경기도 안성의 주택을 10년 보유하고 양도했다면 기존 조정대상지역일 경우 양도세가 3억5000만원 정도 발생하는 것으로 나타났다. 하지만 이번 조치로 양도세는 1억5000만원으로, 2억원 가량 줄어든다.이지민 삼인세무회계 세무사는 “양도세를 계산할 때는 양도 시점에 해당 주택이 비조정대상지역에 있는지 중요하다”며 “물론 내년 5월9일까지 양도세 중과 규정이 유예된 상황으로 이번 조치로 당장 세금 절감을 기대하긴 어렵다. 다만 내년 중과 유예 기간이 끝나고 나면 상당한 효과가 있을 것으로 예상한다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]비규제지역이 되면 다주택자도 장기보유특별공제 혜택을 일부 받을 수 있다. 현재 조정대상지역 내 다주택자는 최대 80%까지 적용받을 수 있는 장기보유특별공제를 아예 받을 수 없다. 하지만 규제지역 해제로 2주택자까지는 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있다.일시적 2주택자에 적용하는 양도세 비과세 혜택도 2년에서 3년으로 늘어난다. 하지만 이 또한 신규 주택의 취득 시점이 중요하다. 신규 주택을 취득하는 시점에서 조정대상지역이었다면 이후에 조정대상지역에서 해제되더라도 여전히 2년 내 기존 주택을 매도해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.◇2주택까지는 취득세 일반세율비규제지역에 집을 샀다면 취득세도 저렴해진다. 특히 다주택자는 비조정지역 2주택자까지 일반세율(1~3%)를 적용받는다. 조정지역 내 2주택자나 비조정대상지역 3주택자는 8~12%의 중과세율을 적용한다.예를 들어 서울에 주택 1채를 보유하고 있고 파주에 10억원 규모의 아파트를 추가로 매수했다면 과거 조정대상지역이었을 때 중과세율을 적용해 취득세율이 9%로 9000만원 정도의 취득세가 발생한다. 반면 비조정대상지역이 되면 3.5% 정도의 세율을 적용해 약 3500만원 정도로 취득세가 줄어든다. 조정대상지역 해제로 취득세가 3분의 1수준으로 감소한 것이다. 만약 반대로 파주에 주택 1채가 있고 서울 주택을 추가로 매수했다면 8%의 세율을 적용한다. 주택 취득세 중과 규정 적용 시 신규 주택 소재지로 판단하기 때문이다. 다만 이때 먼저 일반세율을 적용하고 2년 내 기존 집을 팔면 일시적 2주택자로 인정되면서 나머지 세금을 내지 않아도 된다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]비조정대상지역이 되면 보유세도 많이 줄어든다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 보유한 경우 종부세는 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)을 적용한다. 하지만 종부세는 과세기준일이 6월1일이기 때문에 올해 감면 효과를 기대하긴 어려울 전망이다. 특히 내년 세법개정안에 따르면 다주택자에 대한 종부세 중과를 폐지하고 보유 주택 수가 아닌 주택가액으로 종부세를 매기는 방안으로 추진하고 있어 법안 추진 상황을 지켜볼 필요가 있다.◇장기일반민간임대주택도 양도세 중과배제 기존에 주택을 보유하고 있더라도 비조정대상지역에서 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 양도세 중과배제, 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 이러한 중과배제 혜택은 임대주택뿐 만 아니라 기존 주택에 대해서도 적용받을 수 있다.예를 들어 서울에 주택을 이미 1채를 가지고 있는 상태에서 동두천에 주택을 새롭게 취득해서 장기일반민간임대주택을 등록했다면 해제 지역의 주택을 취득했기 때문에 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 이는 동두천에 있는 주택을 팔 때뿐만 아니라 기존에 있는 주택을 나중에 양도했다면 2주택자임에도 불구하고 다주택자 중과 규정을 적용받지 않는다. 종부세 합산 배제 혜택도 마찬가지다. 이 경우 종부세 과세 대상은 서울에 있는 주택만 해당한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

2022.10.16 I 하지나 기자