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- 반포 아파트 '100억' 거래 나왔다…"3년 내다본 투자"
- 래미안원베일리 투시도[이데일리 김아름 기자] 주택시장이 거래절벽을 맞으며 침체기에 돌입한 가운데 초고가 호화주택은 고공행진을 벌이는 양극화 현상이 심화되고 있다.10일 등록일별 아파트 실거래 사이트 아파트투미에 따르면 래미안원베일리 전용 200.93㎡(35층)이 지난달 16일 100억원에 거래됐다. 전용 200.93㎡ 물건은 82B형으로 1세대가 공급됐지만 일반분양은 아니었다. 서울 서초구 반포동 일원에 들어서는 래미안 원베일리는 지상 최고 35층, 23개 동, 2990세대로 구성된다. 이 중 224세대, 최고 전용 74㎡까지만 청약시장에 일반분양분으로 풀렸었다. 래미안 원베일리 입주자 모집공고에 따르면 당시 분양가는 전용 46㎡가 9억500만원~9억2370만원, 전용 59㎡가 12억6600만원~14억2500만원, 전용 74㎡가 15억8000만원~17억6000만원대에 책정됐다.단지는 서울 강남권에서도 최상의 입지 조건을 갖췄다는 평가다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역과 신반포역을 걸어서 8분 내외로 이동할 수 있는 역세권 입지다. 또 경부고속도로와 올림픽대로를 통해 이동이 수월하며 고속버스터미널을 이용해 전국 각지로의 접근성도 높다. 일부 단지는 반포한강공원과 맞닿아 한강 조망은 물론 한강 인프라를 누릴 수 있다.반경 1㎞ 내에는 신세계백화점, 센트럴시티, 서울성모병원, 메가박스, 국립중앙도서관, 킴스클럽, 뉴코아아울렛 등이 자리 잡고 있다. 강남 8학군의 우수한 교육환경도 조성돼 있다. 계성초, 신반포중이 단지와 인접해 있으며, 잠원초와 세화고, 덜위치칼리지서울영국학교 등도 가까이 있다.이처럼 한강 조망이 가능한 최고 입지 지역의 펜트하우스 같은 특정 물건들에 한해서는 눈에 띄는 신고가 거래가 이어지고 있는 것이다. 특히 최근 정부의 대출 규제완화 이후 서울 지역에서 고가 아파트 매매가 늘어나는 추세다. 정부가 지난해 12월부터 투기과열지구 등 규제지역 내에서도 15억원 초과 대출을 허용하는 등 금융규제를 풀면서 거래 비중이 증가했다는 설명이다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “시장 전반적으로 약세를 나타내고 있는 것은 사실이지만 자금 여력이 풍부한 자산가는 투자할 때 당장 시장 상황보다는 최소 3년 이상을 내다보고 결정한다”며 “결국 희소성이 있는 강남권 랜드마크 단지는 충분한 투자가치가 있다고 보고 투자하는 것이다”고 말했다.
- 목동은 안전진단 완화, 잠실은 35층룰 폐지 '수혜'
- [이데일리 오희나 기자] 정부가 안전진단 완화 등 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하면서 정비사업 기대감이 높아지고 있다. 목동, 반포, 상계 등 안전진단 수혜 단지도 속속 나오고 있다. 다만 부동산 시장이 침체하고 공사비가 올라가는 상황에서 옥석 가리기가 필요하다는 조언이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]18일 국토교통부에 따르면 안전진단 기준 완화로 안전진단 통과 가능성이 커지는 등 수혜 대상 아파트는 서울에서만 총 389개 단지 약 30만 가구에 달한다. 정부는 지난 5일부터 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거 환경과 건축 마감·설비 노후도 비중을 각각 15%에서 30%로, 25%에서 30%로 높이는 재건축 합리화 방안을 시행했다. 안전진단 규제 완화로 수혜를 입는 재건축 단지도 잇따라 나오고 있다.목동신시가지3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 등 7개 단지와 반포미도2차, 상계주공6단지가 안전진단을 통과했다. 여의도, 용산, 압구정, 목동 등 그간 안전진단 문턱을 넘지 못하고 사업을 중단했거나 탈락이 우려돼 무기한 연기해 온 단지들이 앞다퉈 안전진단 신청에 나서면서 정비사업이 속도를 낼 것이란 전망이 나온다. 여기에 서울시가 아파트 최고 높이를 35층으로 제한하는 이른바 ‘35층 룰’을 폐지하면서 한강 변 초고층 아파트 기대감도 크다.특히 강남 3구와 용산을 제외한 서울 21개 자치구가 투기과열지구에서 해제되고 조합원 지위 양도금지 규제가 풀리면서 조합을 설립한 단지도 매매할 수 있다. 국토부는 오는 3월 주택법 시행령 개정을 통해 분양권 전매제한도 완화할 예정이어서 매매거래가 좀 더 자유로워질 전망이다. 주택법 시행령을 개정하면 수도권 공공택지와 규제지역은 전매제한 3년, 과밀억제권역은 1년, 이외 지역은 6개월로 전매제한 규제를 완화한다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.시장에서는 목동 신시가지, 상계주공 등 안전진단 완화 수혜를 기대하는 단지뿐만 아니라 여의도 시범·한양, 대치 미도, 이촌동 한강맨션, 잠실주공5단지 등 35층룰 규제 완화 수혜가 기대되는 곳도 눈여겨봐야 한다고 입을 모은다. 다만 금리상승 기조에 부동산 시장이 침체한 상황에선 장기적인 관점에서 ‘옥석 가리기’가 필요하다고 지적했다. 정비 사업은 오랜 시간이 걸리는 사업인 만큼 입지·사업성이 좋아 장이 좋지 않더라도 추진 동력이 확보되는 곳을 골라야 한다는 것이다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부가 부동산 규제를 대폭 완화할 수 있었던 배경은 시장이 냉각됐기 때문이다”며 “장이 어려울 때는 정비사업이 멈추는 곳도 나온다. 목동, 여의도 등 입지가 좋거나 용적률이 낮고 대지지분이 많은 등 사업성이 높은 곳을 골라야 한다”고 말했다. 특히 “사업진행 속도가 빠른 곳을 봐야 한다”며 “정비사업을 동시에 진행하면 동시 이주를 허용하지 않을 가능성이 커 먼저 진행하지 못하면 사업 속도가 늦어질 수 있다”고 강조했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “현재 부동산 시장이 공사비, 금융 비용이 늘어나는데 분양은 쉽지 않아 수익 확보가 어려운 시기다”며 “집값이 너무 급등한 지역은 피하고 사업 진행 속도가 빠르고 안정적으로 진행하는 단지를 위주로 보수적으로 접근해야 한다”고 설명했다.
- "전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목[복덕방기자들]
- [이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.
- 노량진뉴타운 '마지막 퍼즐' 1구역, 누가 맡을까
- [이데일리 하지나 기자] 서울 동작구 노량진 뉴타운의 `마지막 퍼즐`이자 `대장주`로 꼽히는 노량진1구역 재개발 사업이 사업시행인가를 위한 본격적인 작업에 착수했다. 노량진1구역 재개발 조합은 이르면 내년 상반기 중 시공사 선정에 나설 방침이다. 14일 정비업계 등에 따르면 동작구는 최근 조합이 신청한 사업시행계획(안)에 대한 공람 및 의견청취 절차를 다음 달 24일까지 진행한다고 공고했다. 조합 관계자는 “늦어도 내년 초에는 사업시행계획인가가 나올 것으로 예상한다”면서 “시공사 선정은 내년 상반기에는 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다. 노량진1구역은 노량진 뉴타운 중 사업 속도가 가장 느린 곳으로, 유일하게 시공사 선정이 이뤄지지 않았다. 현재 6구역(GS건설·SK에코플랜트), 2구역(SK에코플랜트), 8구역(DL이앤씨)등은 이주 및 철거 작업이 한창이다. 3구역은 올해 포스코건설을 시공사로 선정했고, 4구역(현대건설)과 7구역(SK에코플랜트)도 관리처분계획인가를 준비 중이다. 서울 동작구 노량진1구역 조감도(노량진1구역 재개발 조합)노량진1구역은 지난 5월 동작구청에 신청한 사업시행계획안이 반려되면서 다소 지연됐다. 지난해 6월 건축심의 당시 이뤄진 공공 건축가의 자문을 반영하지 않은 채 신청이 이뤄진 탓이다. 지난 7월 변경된 재정비촉진계획안을 반영해 사업시행계획인가를 다시 접수했다. 1구역까지 본궤도에 오르면 내년 착공을 목표로 하는 2·6구역 등 주변 지역도 탄력을 받을 것으로 보인다. 이에 따라 내년 이후 차례대로 공사가 시작돼 노량진동 일대는 9000여 가구 규모의 고급 주거지로 탈바꿈하게 된다.한편, 노량진1구역은 노량진 뉴타운에서도 핵심 사업지로 꼽힌다. 13만 2287㎡에 지하 4층~지상 33층, 28개 동, 2992가구의 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 사업 부지 면적과 공급 규모 면에서 노량진 뉴타운 8개 구역 중 가장 크다. 지하철 1호선·9호선 환승역인 노량진역과 지하철 7호선 장승배기역이 인접해 교통 환경도 우수하다는 평가다. 일부 단지는 한강변 조망도 가능해 시공권을 따내기 위한 건설사들의 물밑 작업도 치열하다. 사업시행인가 직후 이뤄질 시공사 선정에는 현대건설과 GS건설, 삼성물산 등이 뛰어들 채비를 하는 것으로 알려졌다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노량진 뉴타운은 여의도, 강남까지 대중교통 접근성이 뛰어나다는 점에서 충분히 미래가치가 뛰어나다”면서 “그중에서도 1구역은 가장 규모가 크고 입지가 뛰어나다는 평가를 받고 있어 주목할 만하다”고 말했다.
- 불안한 시장, 위기를 기회로...‘돈이 보이는 재테크’를 찾는다
- [이데일리 전선형 기자] “부동산시장은 본격적인 조정 장세에 들어섰고, 증시거품은 꺼졌다. 해외는 물론 국내 금리가 치솟으면서 더이상 버티지 못할 한계기업이 속출하고 있다. 2008년 글로벌금융위기 때보다 어렵고 복잡해보인다.”국내 한 대형은행 프라이빗뱅커(PB)는 최근의 금융 및 투자시장에 대해 이 같이 말하며 ‘어렵고 복잡한 상황’이라고 진단했다. ‘V자 반등’으로 위기를 상대적으로 단기간에 극복했던 1997년 IMF외환위기나 2008년 글로벌금융위기 때와 다르게 탈출이 쉽지 않을 수 있다는 다소 비관적 전망까지 내놨다. 그는 “모든 국가가 금리를 올리고 있고, 여기저기서 정치ㆍ외교 등을 둘러싼 심각한 갈등까지 겪고 있어 (위기극복이) 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. [이데일리 김정훈 기자]◆물가상승ㆍ경기침체…2008년급 위기의 경제2008년 글로벌금융위기는 지금과 다르면서도 비슷한 점이 많다. 위기의 촉발 원인이 금리와 부동산 가격이 복잡하게 얽히면서 나타났기 때문이다. 전문가들이 2008년의 현상을 자주 언급하는 이유다. 실제 2008년 글로벌금융위기의 촉발 이유 중에 ‘금리’를 빼놓을 수 없다. 금융위기 이전 미국 정부는 경제를 살리기 위해 금리를 내려 돈을 풀었다. 저금리 기조가 계속되면서 유동성이 풍부해진 은행은 대출경쟁에 혈안이 됐다. 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들도 대출을 통해 집까지 살 수 있는 상황이 됐다. 집을 구매하려는 수요가 많아지면서 집값은 천정부지로 뛰었다.미국 정부는 그때부터 심상치 않음을 느끼고, 금리를 올리기 시작했다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)은 2004년 6월부터 인상에 나서 2006년 6월 기준금리를 5.25%까지 올렸다. 당시 2년 1개월 새 기준금리 인상 폭은 4.25%포인트에 이른다. 금리를 서둘러 올리다 보니 당연히 부작용이 뒤따랐다. 주택가격은 떨어졌고, 여기에 대출받아 산 집을 팔아 이윤을 남기려 했던 사람들이 대출금을 갚지 못하는 상황이 발생했다. 여기에 ‘모기지 파생상품’이 불을 붙이면서 전 세계 금융위기를 불러오게 된다. 앞선 과정만 두고 보면 2008년 금융위기는 지금의 2022년의 상황과 매우 유사해 보인다. 2022년 이전 코로나19로 인해 초저금리상황이 지속됐다는 점, 금리가 낮아지면서 대출을 받아 주택을 사려는 수요가 폭발했고, 주택가격이 올랐다는 점 등이다. 하지만 올해 팬데믹 영향이 사실상 사라지고, 여기에 올해 2월 발발한 러시아·우크라이나 전쟁으로 인해 자원의 공급망이 무너지는 등 물가가 오르는 문제가 발생했다. 물가를 잡기 위해 글로벌 중앙은행들은 금리를 천정부지로 올리고 있고, 이는 주식과 채권, 부동산 가격이 동반 폭락하고 원·달러 환율은 급등으로 이어졌다. 전문가들은 2023년 물가 상승과 경기 침체가 동반되는 스태그플레이션 우려까지 내놓고 있다. ◆ 돈창콘서트, 금융ㆍ부동산 변화 알아볼 수 있어 그렇다면 이 같은 위기의 상황에서 재테크는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 오르는 금리와 바뀌는 부동산 정책 등을 잘 활용해야 한다고 조언한다. 기준금리가 상승 기조를 유지할 것으로 예상되는 만큼 부채를 최대한 줄이되, 안전자산을 통해 돈을 굴려야 한다는 조언이다. 이미 은행에서는 연 5%대 정기예금과 연 10%대 정기적금까지 등장하는 등 수신 금리 경쟁이 가열되고 있다. 저축은행이나 신협·새마을금고 등 2금융권은 더 높은 금리를 제시한다. 또 부동산 투자에 관심이 있다면 정부의 움직임에 기민하게 움직여야 한다. 특히 최근 부동산 거래가 크게 위축되자, 정부는 11·10 대책을 통해 서울과 경기 4곳(성남·하남·광명·과천)을 제외하고 나머지 규제지역을 모두 해제했다. 여기에 LTV(담보인정비율·대출 한도÷담보 가치)까지 70%로 완화되면서 투자 여력이 생겼다. 투자를 대기하고 있던 이들에게는 기회다. 다만 이에 따른 세금변화도 살펴봐야 한다. 세금의 경우 전문가와 상담은 필수적이다. 전통적 자산이 지겹다면 최근 뜨고 있는 ‘아트테크’도 고려해보면 좋다. 아트테크는 예술과 재테크의 합성어로 미술품 시장에 투자하는 것을 말한다. 미술품 시장은 점차 커지고 있다. 하나금융경영연구소 보고서에 따르면 지난해 글로벌 미술품 시장의 거래금액은 651억달러로 전년(503억달러) 대비 약 30%가량 성장했다. 국내 시장의 발전 속도는 더 빠르다. 2021년 한국의 미술품 시장 규모는 9160억원으로 전년(3280억원)과 비교해 약 3배가량 급증했다. 오는 17일 열리는 ‘돈창(돈이 보이는 창) 콘서트’에서는 세계 금융시장 진단을 비롯해 국내 부동산투자, 아트테크 등에 대해 모두 알아볼 수 있다. 강연자로는 △오건영 신한은행 WM컨설팅센터 부부장 △김제경 투미부동산컨설팅 연구소장 △박민수(제네시스 박) 더스마트컴퍼니 대표 △김형준 (주)테사 대표 △염승환(염블리) 이베스트투자증권 이사 등 내로라하는 전문가들이 자리를 채운다. 돈창 콘서트는 17일 오전 10시부터 18시까지, 서울 코엑스 E홀(컨퍼런스룸 E)에서 만나볼 수 있다. 참가비는 15일 오후 5시까지 사전등록 시 무료며, 현장등록은 5000원이다.
