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- 상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
- [이데일리 신수정 기자] 올해 부동산 시장은 대출규제와 금리인상에도 불구하고 여전히 우상향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 최근 집값 급등 피로감과 수요가 억제되면서 부동산 가격이 소폭 조정될 수 있지만, 추세하락으로 이어지기 어렵다는 분석이다. 특히 현금 부자 등 자금 여력이 충분한 수요자들만 매매시장에 몰리는데다 다주택자 규제까지 겹쳐 지역별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이에 거래절벽 속 관망세가 짙어지면서도 일부 지역에서는 신고가가 계속 나타날 수 있다고 전망했다. [김정훈 기자]◇금리인상·가격상승 부담감에 거래절벽 심화…양극화 지속할 듯이데일리가 부동산 전문가 10인을 대상으로 ‘주택시장 전망’을 설문한 결과 대다수 상반기까지 집값 상승세 둔화가 이어질 것으로 예상했다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지면서 거래에 나서지 못하는 상황이 계속될 전망이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화 시킬 것”이라고 내다봤다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “작년 중저가 실수요 시장에서 거래가 급감하고 상승세 둔화 또는 하락 거래까지 나오고 있는데, 이는 대출 규제와 금리 인상 영향을 받아 관망세로 돌아선 것”이라면서 “짧게는 대통령 선거가 있는 3월 이후, 길게는 6월 지방선거까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 다만 최근 거래절벽과 상승세 둔화 움직임이 부동산 시장 하락으로 이어지기는 어렵다는 지적이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “오는 7월 계약갱신 청구권의 한 주기가 끝나는 시점에선 상황이 달라질 수 있다”며 “불안한 전세시장이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다”고 설명했다.김제경 투미 부동산 소장은 “대선 전후로 집값 상승세 둔화 분위기가 전환될 것”이라면서 “차기 정권의 부동산 정책 방향에 영향을 받을 것으로 예상되는데 종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 매도세가 커질 수는 있다”고 전망했다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “급매물이 거래돼 거래가 하락하는 것처럼 보이지만 대선 이후 지금과 같은 상황이 추세화하기 어려울 것으로 본다”고 설명했다. [이데일리 방인권 기자] 송파구의 아파트 단지 모습.시장 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 다주택자에 대한 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 강남과 그 외의 지역, 수도권과 지방 등에 따라 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “혼란기에는 강남, 그리고 상품으로는 새 아파트나 재건축될만한 아파트에 수요가 몰린다”며 “강남은 덜 내리고, 다음에 더 오를 것이라는 학습효과가 있다. 또 강남 부동산 투자자들은 애시당초 대출에 영향이 없어 금리 인상에 둔감한 편”이라고 설명했다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “최근 거래절벽현상은 인기지역의 매도의뢰가 없고 비인기지역은 매수의뢰가 없기 때문이다”며 “‘똘똘한 한 채’라는 시장이 만들어진 탓”이라고 진단했다. 이동현 하나은행 부동산센터장은 “시장 조정기에 거래 양극화 현상이 뚜렷하게 나타난다”며 “공급이 많은 지역이나 서울과의 접근성이 떨어진 곳들이 먼저 영향을 받게 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 요인이 많이 작용한 상황인데다 거래 비수기라는 점도 감안해야 한다”며 “지금 모든 지역이 다 하락하는 게 아니고 어느 지역에선 신고가가 계속 나오고 있다”고 지적했다. ◇마이너스 프리미엄·상승폭 축소에 ‘변곡점’ 지적도일각에선 웃돈 거래가 사라지고 실거래가가 하락하는 장면을 두고 집값 변곡점의 전조 증상이라고 분석했다. 최근 오피스텔 분양권 시장에선 마이너스 프리미엄이 심심찮게 나타나고 있다. ‘묻지마 투자’나 ‘영끌 투자’에는 주의가 요구되는 이유이다. 실제 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’ 오피스텔 분양권도 마이너스 프리미엄이 최대 2000만원까지 형성돼 있다. 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’의 경우, 지난 13일 기준 네이버 부동산에 52개의 분양권 매물이 등록돼 있는데 이 중 절반인 25개가 마이너스 프리미엄·무프리미엄 물건이다. 분양가보다 낮은 물건의 경우, 마이너스 프리미엄이 최대 500만원까지 형성돼 있다. 주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합 전환되기도 했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “마이너스 프리미엄과 하락실거래가 출현이 늘어나면서 변곡점은 찾아왔다고 보인다”며 “올해 중순이나 내년 초반에는 본격적으로 하락세 시작될 것으로 보이며 경기, 인천, 대전, 대구 등에서 먼저 시작할 수 있다”고 설명했다.
- 내년 집값 폭락할까요?…부동산전문가 6인의 대답은
- [이데일리 강신우 기자] 직장인 정 모(37)씨는 올해 초부터 내 집 마련을 하려고 나섰다가 지금은 안도의 한숨을 내 쉬고 있다. 매수세가 꺾이면서 정 씨가 봐 둔 지역에서도 하락거래가 속속 등장했기 때문이다. 정 씨는 “조바심에 집을 샀다가 ‘상투’ 우려에 빠진 지인들이 많다”며 “내년에 집값이 더 떨어지면 매수 고민을 해볼 것”이라고 말했다. 부동산투자로 쏠쏠한 수익을 올리던 김 모(41)씨는 대출규제 여파 등으로 주택 매수세가 꺾이자 오피스텔이나 상가 등 비주택 투자를 노리고 있다. 김 씨는 그러나 눈독 들인 비규제지역의 부동산 투자처가 있지만 내년 집값 전망이 불확실해 선뜻 투자 결정을 하지 못하고 있다. 그는 “내년 대선 이후 부동산정책 변화를 일단 살펴봐야 할 것 같다”고 언급했다. (그래픽= 김일환 기자)최근 주택시장이 심상치 않다. 매매거래는 뚝 끊기고 급급매(급매물보다 더 싼 매물)가 아니면 매수세도 안 붙는다. 올해 상반기까지 불장이던 시장이 하반기 들어서는 언제 그랬냐는 듯이 꽁꽁 얼어붙었다. 서울 집값도 주춤한 가운데 대구시와 세종시는 하락세를 거듭하고 있다. 부동산시장 전문가들은 집값 급등에 따른 피로감에 대출 규제, 금리 인상 등이 더해지면서 매수 심리가 위축된 데 따른 것이라는 진단이다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 수도권 아파트 매매 수급지수는 98.2로 지난주(99.3)보다 1.1포인트 하락했다. 수급지수가 100 이하로 내려간 것은 지난해 5월 이후 처음이다. 매매지수가 100보다 낮으면 아파트를 사는 사람보다 파는 사람이 많다는 의미다. 부동산 지표가 일제히 거꾸러지자 무주택자 정 씨나 부동산 투자자 김 씨처럼 추격 매수보다는 향후 시장 상황을 좀 더 지켜보자는 이들이 늘고 있다. 그렇다면 부동산시장 전문가들은 내년 집값을 어떻게 전망할까. ◇내년 수도권 10% 오를 것…서울이 시세 리드이데일리는 부동산시장 전문가 6명(김규정 한국투자증권 자산승계연구소장·김제경 투미부동산컨설팅 소장·김학렬 스마트튜브 소장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)에게 내년 주택시장 전망과 투자 유망지역 및 전략에 대해 들어봤다. 먼저 집값 전망과 관련해 이들 모두 “상승할 것”으로 내다봤다. 구체적인 지역별 상승률을 보면 전국적으로는 3.5~8%, 서울을 포함한 수도권은 6~10%까지 오를 것이라는 예측이 많았다. 다만 상승폭은 올해보다 크게 둔화한 모습이다. 한국부동산원에 따르면 올해 지역별 누적 상승률(~11월)은 전국적으로 12.12% 올랐고 수도권은 14.75%, 서울 6.13%, 경기도 18.52%, 인천 19.89% 상승했다.(그래픽= 김일환 기자)박원갑 전문위원은 “내년에도 상승세는 유지하겠지만 종부세를 비롯한 보유세 부담 증가에 대출규제, 금리상승에 따른 매수심리 위축 등으로 상승폭은 크게 축소할 전망”이라며 “다만 주택공급이 아직 본격화하지 않았고 전세난에 따른 매수수요가 생길 가능성은 여전하다”고 분석했다. 김규정 소장도 “대선 이후 정책변화에 따른 변수를 제외하고 보면 내년 상반기까지는 조정없이 보합세를 보이다가 하반기 전세불안에 따른 실거주 수요가 매수로 전환하면서 상승세를 보일 것으로 예상한다”고 말했다.집값 상승세가 강한 곳으로는 서울과 경기, 인천 순으로 꼽혔다. 시군구별로는 서울 강남구와 용산구, 경기도에서는 성남시 분당구와 평택시, 고양시 덕양구, 인천은 청라와 송도 등 경제자유구역이 상승세를 이끌 것이라는 의견이 많았다. 김학렬 소장은 “내년 서울의 아파트 공급물량은 올해보다 크게 줄어들기 때문에 서울에서 밀려난 수요층이 갈 수 있는 입지와 교통 호재, 새 아파트가 집단적으로 들어오는 곳은 상승폭이 더 클 것”이라고 했다. 송승현 대표는 “서울은 강남권과 정비사업지를 중심으로 국지적인 상승을 예상하고 경기도는 서울의 높은 집값이 전세가 상승을 동반하면서 탈서울 수요가 증가하면서 GTX 교통 호재나 접근성이 좋은 곳을 중심으로 오를 것”이라고 점쳤다. 그는 이어 “인천은 정비사업이 활발한 송도 등 경제자유구역이 상승을 주도할 것으로 보인다”고 덧붙였다. 김제경 소장은 “서울 용산은 핵심 입지와 함께 각종 개발 호재가 있고 성남은 경기 남부 중 입지 대비 저평가됐으며 구시가지 재개발이 계속 진행되고 있어서 관심있게 볼 필요가 있다”며 “인천은 경제자유구역이 상승세를 이끌 것으로 보지만 송도와 비교하면 저렴하고 개발 호재가 많은 청라가 좀 더 상승 여력이 있을 것으로 보인다”고 분석했다. 부동산 빅데이터 업체인 아파트실거래가(아실)에 따르면 내년 서울의 아파트 공급물량은 적정수요(4만7604가구)에 못 미치는 1만8250가구로 올해(3만900가구) 보다도 약 40.9% 감소한다. ◇주택보다는 상가 투자…부채관리 시작해야주택 유형별로는 내년에도 아파트가 오피스텔이나 빌라보다 가격 상승을 주도할 것이라는 분석이 많았다. 이은형 책임연구원은 “신축은 가격상승 반영이 쉽고 실거주 측면에서 우월하기 때문에 내년에도 인기를 끌 것”이라며 “정비사업지 내 구축은 가격은 오르더라도 입주까지 인고의 세월을 기다려야 하기 때문에 신축보다는 상승폭이 작을 것”이라고 전망했다. 송승현 대표는 “타 상품대비 진화한 커뮤니티와 주거환경을 제공하는 신규 아파트 수요가 여전히 높아 내년에도 유망할 것”이라며 “다만 서울은 재건축과 재개발 지역이, 수도권은 신축이 강세를 보이는 등 지역별로 양상이 다를 것”이라고 내다봤다. 무주택자와 다주택자 등 포지션별 주택 마련 전략은 전문가마다 크게 엇갈린다. 먼저 올해 전망에서는 무주택자는 언제든지 내 집 마련을 하라는 조언이 정설이었다면 이번에는 좀 더 기다려보라는 의견이 우세하다. (그래픽= 김일환 기자)박원갑 전문위원은 “무주택자는 내 집 마련을 위해 굳이 서두를 필요가 없다. 청약시장에 우선적으로 도전하고 여의치 않으면 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다”고 했다. 송승현 대표는 “현재 집값이 주춤한 상황에서 대선이라는 불확실성이 있기 때문에 대선 이후 주택정책 방향을 살펴본 후 대응해도 늦지 않을 것”이라고 말했다. 다주택자의 투자 의견으로는 주택보다는 ‘상가’가 유망하지만 세(稅) 부담 등으로 수익률이 기대치보다 떨어질 수 있으니 절세전략을 중심으로 살펴봐야 한다는 조언이 많다. 김학렬 대표는 “다주택자는 주택보다는 상가가 수익을 얻기에 유리하고 코로나19 영향 등으로 단기적으로 매매가가 빠지는 지역을 주목할 필요가 있다”고 했다. 김제경 소장은 “다주택자는 똘똘한 한 채로 가야 할 때이지만 세금 면에서 여력이 있다면 추가 매입하는 것도 생각해볼만 하다”고 말했다. 이은형 책임연구원은 “어설픈 2~3채보다는 똘똘한 한 채로 갈아타는 것이 좋은 선택이 될 것”이라며 “현금흐름이 더 필요하다면 상업용 부동산으로 전환하는 것도 방법이다. 그러나 주택보다는 환금성이 주택보다는 떨어진다는 점에 유의해야 한다”고 했다.소수의견으로는 지금 더 투자하기보다는 ‘부채관리’에 나서야 할 때라고 경고하는 목소리도 있다. 김규정 소장은 “내년에 미국이 금리를 인상하면 우리나라도 추가 인상이 불가피할 것이고 지금도 은행의 주택담보대출과 신용대출은 4~5% 수준으로 많이 오른 상황”이라며 “지금은 투자보다는 부채관리를 시작하고 내년 대선 이후 정책변화를 본 이후 판단해도 늦지 않을 것”이라고 조언했다.
- 2022년 부동산이 계속 오를 수밖에 없는 두 가지 이유
- [이데일리 칼럼리스트=김제경 투미부동산컨설팅 소장] 벌써 2021년 12월이 되었다. 연말이 되면 부동산 전문가들에게 가장 많이 들려오는 질문은 “2022년 부동산 가격은 어떻게 되는가”이다. 그러면 항상 일관되게 답변을 하게 된다. “떨어질 요인이 없습니다. ‘똘똘한 한 채’는 더 심해질 것입니다.” 그러면 어떤 분들은 지금 가격이 이렇게 많이 올라갔는데, 어떻게 더 올라 가냐고 화내는 사람도 있다. 부동산 가격이 올라갈 것이라고 보는 이유는 ‘풍부한 유동성 속 대체투자처 부족’, ‘다주택자 규제 강화로 인한 똘똘한 한 채 심화’ 이 두 가지 현상 때문이다. 우선 ‘풍부한 유동성 속 대체투자처 부족’은 계속적인 유동성 공급으로 화폐가치 하락이 나타나는 상태에서 경기 상황이 명확하지 않다 보니 해당 유동성이 정상적인 기업 투자로 연결되지 않고 안전자산으로 쏠리는 현상을 말한다. 예전과 같으면 경기 성장이 명확하다고 판단되면 주가 상승으로 이어진다든가, 직접적인 창업 및 기업의 투자로 경기 전반의 호황으로 가는데, 아직도 경기에 대한 비관이 많고, 코로나 시대와 연결되어서 업종별 명암이 갈리고 있다. 그런 상황속에서 돈은 역대급으로 풀리고 있다.2022년 정부 예산안을 보면 604.4조원으로 전년 대비 46.4조원을 인상한 역대급 수치다. 그런데 이도 놀라긴 이른 게 바로 2017년 400.7조원부터 시작해서 2018년 428.8조원, 2019년 469.6조원, 2020년 512.3조원, 2021년 558조원으로 갈수록 기하급수적으로 예산이 폭등하고 있는 상태다.더 무서운 것은 현 정권 집권 이후로 추경예산을 엄청나게 추가 편성하면서 돈이 어마어마하게 풀리고 있다는데 있다. 통화량이 계속적으로 풀리고 있다 보니, 지금 부동산은 자산가들이 투자 수익률을 생각하면서 투자한다기 보다도 현금으로 보유하고 있으면 안 되겠다는 생각 속에서 자산가치 보존으로 움직이고 있다에 가깝다고 할 수 있다. 인플레이션 헷지(inflation hedge), 에셋 파킹(Asset Parking)이라는 표현이 왜 나타나는지를 생각해볼 필요가 있다. 혹자들은 지금 이렇게 부동산 가격이 폭등한 것도 거품인데 여기서 어떻게 더 올라가냐고 묻지만, 근래 상담을 신청하고 고민이 많은 사람들은 돈이 없는 사람들이 아니라 있는 사람들이 더 걱정이다. 남들은 통장에 현금만 10억원이 있다면 고민이 없을 것 같지만, 자산가들은 은행에 10억원 넣어놓아도 이자도 얼마 안 되는데, 여기에 이자소득세 15.4%를 또 걷어가니 인플레이션만 생각해도 화폐가치가 떨어지는 것이다. 아무것도 안 해도 자산가치 하락에 부동산 가격은 계속 올라가니 부동산이 더 올라간다는 확신이 있어서 투자하는 게 아니라 더 안 올라가도 현금으로 들고 있는 게 답이 아니라는 생각에 들어가는 사람이 많다. 즉, 정부가 유동성을 계속 공급하는 와중에서 다른 대체투자처에 대한 확신을 못 주는 이상 시중의 유동성이 부동산으로 흘러 들어가는 것을 막을 수가 없다는 것이다. 간혹 금리 인상에 대해 이야기하는 사람들도 있지만, 애초에 현 부동산 가격 상승은 금리보다도 직접적인 유동성 공급이 더 크다. 이는 물가상승률만 보아도 금방 알 수 있다. 두 번째로 ‘다주택자 규제 강화로 인한 똘똘한 한 채 심화’는 상급지와 하급지간의 격차를 벌려주게 된다. 현 정권의 규제는 다주택자가 실수요를 넘어선 초과수요로 부동산 가격의 불안정을 가져왔다고 보고 있다. 그렇다 보니 다주택자에 대해 취득세/양도세/종부세/소득세/대출 등 전방위적인 규제를 가하고 있다. 당장 이번 12월 종부세가 부과되자 다주택자는 몇천만원에서 억단위도 세금이 터졌다는 기사를 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 그런데 정작 1주택자는 11억원을 공제 받고 1주택자 세율을 적용하고 나면 세금이 얼마 안 된다. 즉, 모든 규제는 다주택자를 향해 징벌적으로 움직인다고 할 수 있다. 그렇게 되다 보니 지방 3주택자는 적폐가 되고 강남 1주택자는 실소유 1채는 적폐가 아닌 상황이 나타나게 된다. 지방 3채를 처분한다고 해서 강남 1채를 살 수 있는 것도 아니지만, 가액이 아닌 단순한 주택수로 규제를 하니 똘똘한 한 채를 장려하는 사회가 돼 버린 것이다. 그러니 이러한 세부담이 강화되면 될수록 세금 세팅이 안 된 사람들은 주택을 결국 매각할 수 밖에 없는데, 이때 처분하게 되는 주택들은 보유한 주택들 중 가치가 떨어지는 주택을 처분하게 된다. 즉, 다주택자를 규제하면 부동산을 처분하긴 하겠지만 그 처분하는 곳이 서울 중심지가 아니라는 것이 핵심이다. 서울과 지방을 보유하고 있다면 지방을 먼저 처분하고, 서울에서도 외각부터 처분하며, 아파트/빌라 중에서는 빌라를 먼저 처분하는 등 지역별/상품별 양극화가 나타나는 게 지금 시장이라고 할 수 있다. 그로 인하여 현 부동산 가격이 많이 올랐다고 해도, 어디를 샀었느냐에 따라 수익 격차가 천차만별로 나게 되는 이유는 해당 규제에 있다고 할 수 있다. 내가 원하는 지역이 상대적으로 가치가 떨어지는 지역/상품이면 이런 규제로 매도가 쏟아질 것 같은 곳이면 기다려 보겠지만, 부동산을 처분하면 또 그 금액들을 합하여 매수할 것 같은 상급지라면 양극화만 더 심해지면서 가격 상승이 예상된다고 할 수 있다.이 두가지 핵심축은 2022년도 다를 바가 없으니 부동산 가격이 상승한다고 하는 것이다. 당장 2022년의 핵심 이슈인 대선의 영향을 왜 안 받냐고 반문하실 수 있다. 물론 부동산은 정책 변수가 크니 정책의 방향성에 따라 영향을 받을 수 있다. 우선 여당의 이재명 후보와 야당의 윤석열 후보 모두 돈을 더 풀면 풀겠다고 하지 재정건전성을 고려해서 긴축 정책으로 하겠다는 후보는 없다. 즉, 돈은 더 풀 것인데 복지 쪽에 푸느냐, 기업 및 SOC에 투자하느냐의 차이라고 할 수 있다. 유동성의 방향은 동일하다. 그러면 두 번째로는 다주택자 규제는 달라질 수 있는 게 아니냐고 물어볼 수 있다. 그런데 여기에서도 선택지는 둘로 나뉜다. 우선 이재명 후보가 된다면 세금 세팅이 안된 다주택자에게는 지옥이 열릴 것이다. 지금보다도 더 강력한 세금 규제들이 나타날 수 있다. 종부세를 넘어선 국토보유세를 신설하게 되면 ‘다주택’을 넘어 ‘다부동산’으로 확산돼 똘똘한 ‘한 채’가 아닌 그냥 똘똘한 ‘부동산 하나’가 될 수도 있는 것이다. 가치가 상대적으로 떨어지지만 세금 규제를 피해 이동하던 상품군이 무너질 가능성도 배제하지 못한다. 불로소득을 더 강력하게 막을 것이라는 이 방향성이 옳고 그름은 판단하지 않겠다. 입장에 따라 환영하는 사람도 분명히 존재하고 그동안의 정책 입안자도 다주택자를 억압하는 방식이 옳다고 판단하고 추진해왔으니 말이다. 다만 확실한 것은 이러한 규제 강화는 결국 핵심지 하나에 쏠리면서 양극화를 더 극단적으로 불러오게 될 것이다. 그러면 윤석열 후보가 되면 다주택자 규제가 완화되지 않을지 반문할 수도 있지만, 윤 후보가 된다 해도 2년은 그대로 갈 수밖에 없다. 이유는 대통령이 할 수 있는 것에 한계가 있기 때문이다. 대통령은 국무회의를 통해 시행령 개정은 가능하지만, 법은 국회 소관이다. 즉, 핵심인 세율을 바꾸는 건 현 상태에서는 최소 2년은 어렵고 총선 결과에 따라 더 길어질 수도 있다는 것이다. 혹자는 정권이 바뀌면 국회도 협조해주지 않겠냐고도 말하지만 다음 정권에서 정책을 뒤집는 것은 이전 정권의 정책 실패를 인정하는 것이기에 국회가 순조롭게 협조해줄 것이라고는 기대하기는 어렵다. 대표적으로 재건축초과이익환수제는 노무현 전 대통령 시절인 2006년 5월 입법되고, 이명박 전 대통령 시절에 글로벌금융위기로 경제 위기와 부동산 경기 침체로 건설경기가 위축되어 건설기업들이 부도나던 시절에도 계속된 국회 반대로 끝에 결국 폐지는 못하고 2012년 12월에 5년 유예를 하게 되었다. 그만큼 법을 바꾸기가 쉽지 않다.여기에 공급량 자체가 2023년까지 바닥을 향해 달려가고 있다 보니 사실상 ‘하락할 이유가 없다’고 말한다. 물론 부동산 가격이 더 올라간다고 판단해도 앞서 언급한 것과 같이 다주택자 규제가 강력해진 상황속에서 주택수를 더 늘리기는 쉽지 않다. 세금 세팅을 강조하는데, 이게 어렵다면 똘똘한 한 채가 무슨 의미인지 명심할 필요가 있다. 그리고 무주택자는 사실상 지금이라도 늦지 않았으니 집을 매수할 필요가 있다고 본다.
- “도심복합사업, 시범사례 잘 되면 공급 원활해질 것”
- [이데일리 김나리 기자] “(도심 공공주택 복합사업을 통해) 공공이 먼저 공공 기여에 대한 시범사례를 만들고 민간으로 그 영역을 확장시키면 도심 내 공급도 원활하게 이뤄질 수 있다고 본다.”심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 이데일리와 한국토지주택공사(LH)가 지난 13일 서울시 중구 이데일리 사옥에서 개최한 ‘2021 도심복합사업포럼’에 패널로 참석해 이 같은 의견을 밝혔다.이데일리와 한국토지주택공사(LH)가 지난 13일 서울시 중구 이데일리 사옥에서 ‘2021 도심복합사업포럼’을 개최했다. 왼쪽부터 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 심교언 건국대학교 부동산학과 교수, 김용호 제일엔지니어링 부회장, 권운혁 LH 수도권주택공급특별본부 도심복합사업처장.도심복합사업은 정부가 올해 초 2·4 주택공급대책을 통해 도입한 사업이다. 기존 민간사업으로는 개발이 쉽지 않은 노후 지역에서 LH 등 공공이 사업을 추진해 신규 주택을 공급하는 것이다. 사업기간을 5년 이내로 단축하고, 건축규제 완화로 사업성을 개선하는 등 다양한 인센티브를 3년간 한시적으로 제공한다.다만 이 사업은 공공주택특별법에 근거해 토지 등 소유자 3분의 2(면적 기준 2분의 1) 이상이 동의하면 사업이 시행돼 나머지 토지를 수용할 수 있는데다 6월 30일부터 등기할 경우 현금 청산된다는 점 등으로 인해 후보지로 선정된 일부 구역들에서 주민 반발이 잇따랐다.이에 대해 심 교수는 “원래 2·4 대책에 상당히 비판적인 입장으로, 왜 민간에 비해 공공만 그러한 혜택을 받아야 하는지에 대한 의문이 있었다”며 “그런데 최근 대장동 개발 특혜 사태 등을 계기로 생각이 바뀌었다”고 운을 뗐다. 그러면서 “적어도 단기적으로는 공공 위주로 개발사업이 진행되다가 성공 모델이 나오면 민간으로 확대해 투 트랙으로 가면 도심 내 공급도 많아질 수 있을 것”이라며 “시범사업이 굉장히 중요한데, 그 과정에서 주민 및 지자체와의 협의를 잘해야 한다. 이게 잘만 된다면 가격 안정효과도 꽤 클 것”이라고 내다봤다.김용호 제일엔지니어링 부회장도 “공급정책은 ‘다다익선(多多益善)’”이라며 “도심복합사업이 모든 걸 해결할 순 없겠지만 다른 공급정책과 시너지를 낸다면 분명 효과가 있을 것”이라고 말했다. 이어 “도심복합사업이 기성 시가지에서 이런 방법으로도 사업이 된다는 시그널을 주민들에게 보내준다면 그 효과가 엄청날 것이라고 본다”며 “주민이 시행하기 어려운 지역에 공공이 들어간다면 해당 지역이 낙후되는 것을 공공이 조기에 참여해 개선하는 효과도 있을 것”이라고 덧붙였다.다만 김 부회장은 “문제는 주민들은 기존 정비사업의 관리처분방식에 익숙한 반면, LH는 수용방식에 익숙하다는 것”이라며 “그 괴리를 어떻게 극복할 지가 관건이다. 주민들의 우려를 감안해 의견을 충분히 듣고 설득시키면서 사업을 추진해야 한다”고 강조했다.심 교수 역시 “도심복합사업은 주민들과 계속 함께 가는 사업”이라며 “따라서 ‘수용방식’에 익숙했던 지금까지의 LH와는 전혀 다른 역할이 필요하다. 여기에 대해 LH가 많이 준비해야 한다”고 말했다.나아가 지자체와의 협업 필요성도 부각됐다. 심 교수는 “LH 혁신안이 나오는 혼란한 상황에서 내년에 선거까지 앞두면서 정책의 앞날이 엇갈릴 수 있는데, 지금부터 지자체장과 LH가 잘 협조해 공공주도이면서도 민간과 서울시 등이 같이 할 수 있는 모델을 개발해야 한다”며 “그래야 내년 선거 결과가 어떻든 국민들이 원하는 시장 공급이 이뤄질 수 있다”고 말했다.이에 대해 권운혁 LH 수도권주택공급특별본부 도심복합사업처장은 “도심복합사업은 저 이용되고 노후화된 도심 내 저층 주거지나 역세권 등을 공공이 개발 주도함으로써 민간 개발의 단점을 보완하는 새로운 사업 방식”이라며 “도심 내에서 파격적인 혜택을 통해 사업을 속도감 있게 진행할 수 있도록 한 좋은 제도”라고 설명했다. 그러면서 “이 사업은 공공이 독단으로 하는 사업이 아니기 때문에 최대한 주민 의견을 반영할 생각”이라며 “모든 의사결정 자체를 주민들과 함께한다는 생각을 가지고 추진할 계획”이라고 말했다.
- "지역별 키맞추기 끝..서울 부동산이 다시 뜬다"
- [이데일리 칼럼리스트=투미부동산컨설팅 김제경 소장] 추석 이후 본격적인 가을 이사철이 찾아오는데, ‘전세를 다시 계약해야 하는지, 지금이라도 집을 사야하는지’는 정말 많은 가장들의 고민으로 선택을 강요받고 있다. 저 높아진 집값을 지금이라도 잡아야 하는지에 대한 질문이 쏟아지고 있다. 그러면 항상 내 답변은 일관되어 있다. ‘무주택자라면 당장 사야 한다.’ 사실 무주택자 입장에서는 크게 고민할 게 없다. 현 다주택자의 경우는 각종 세금과 규제로 추가적인 구입이 어려운 상황속에서도 틈새를 찾아 투자하기 위해 노력하는데, 매수에 대한 걸림돌이 다주택자에 비해 없다시피 하다. 전국적으로 다 오른 지금 상황속에서 ‘도대체 어디를 사야하는가?’를 많이 묻는다. 이렇게 많이 오른 상태에서 그나마 저평가된 곳을 찾아서 내려가야 하는지, 비싸도 중심지에서 벗어나면 안 되는지에 대해 의견이 분분하다. 이에 대해 지금 현시점에서는 서울을 다시 주목해야 한다고 말하고 싶다. 그러면 사람들은 가장 많이 오른 곳을 추천하는 게 이상하다고도 말한다. 그런데 막상 객관적으로 현 아파트 시세들을 보면 수도권 가격도 만만치 않다는 것을 알 수 있다. 이미 수용성(수원/용인/성남)이라는 신조어도 생긴 경기 남부는 계속 상승해왔었고, 작년부터 일산/인천도 오르다 올해 상반기에는 그렇게 안 오르던 동두천조차도 오르기 시작했다. 그런데 여기서도 중요한 것은 가격이다. 판교/과천과 같이 입지가 좋은 곳은 그러려니 하는데, 의왕/김포/화성에서도 정말 억소리 나는 가격으로 신고가가 갱신되고 있다. 지금 다시 서울을 바라보니 상대적으로 서울이 저렴해 보이는 착시효과가 나타나고 있다.이는 통계로도 나타난다. 2021년 상반기 누적 상승률을 보면 오히려 서울은 상대적으로 조용한데 반해 수도권이 불장인 것을 알 수 있다. 지금 서울 집값이 안 오른 것 같은 것은 기분탓이 아닌 것이다. 현 부동산 시장은 다주택자가 아니라 실소유자들이 주도하는 시장이다. 실소유자의 눈으로 보았을 때, 즉 내가 직접 사려고 했을 때 어떤지가 중요하다. 항상 내가 바라보던 지역만 보면서 비싸다고 생각했는데 내가 보던 지역보다 하급지 가격을 본적이 있는가? 요즘은 시대가 좋아서 인터넷에서 실거래가 정보가 한눈에 보이는데, ‘저 돈으로 왜 저길 가지? 조금만 더 보태서 이 지역으로 올 것 같은데...’싶은 생각이 들기 시작할 것이다. 즉, 다들 서울이 가장 많이 올랐다는 생각에 선택지에서 배제하고 있던 와중에 역설적으로 지역별 키맞추기를 하다가 다시 서울의 장이 올 것이라는 것이다. 이미 강남에서부터 가격 상승 및 거래 분위기가 심상치 않다. 2021년 하반기 서울장이 무서운 것은 서울 내 대단지에서도 실거주가 가능한 매물이 몇 개 없다는데 있다. 매물이 많지 않아 매수로 돌아선 소수로 인하여 서울 가격이 다시 뛸 것으로 보인다. 그냥 오르는 정도가 아니라 본격 상승장이라 판단되면 애매하게 시장을 바라보던 사람들이 진짜 이번에 못 사면 안 된다는 생각에 패닉바잉이 올 수 있다고 본다. 현 수도권 가격을 보면 올 하반기 서울 부동산 가격은 억단위가 다 바뀔 것으로 보여진다.무엇보다 부동산은 사는게(buy) 아니라 사는 것(live)이라고 말하는 사람들이 많다. 옳은 말이라고 생각한다. 진짜 사는(live) 집이라고 생각하면 1주택자는 가격 변동에 일희일비할 필요가 없다. 전세 만기 때마다 거주지가 불안정한 상황과 매번 부동산 뉴스를 보면서 일이 손에 안 잡힐 시간에 주거안정을 찾고 생업에 집중하는 게 더 좋다고 본다. 이 글이 끝까지 투기꾼의 시각이라 느껴지는 불편한분들에게는 딱 하나만 알아보라고 하고 싶다. 집값을 안정시킨다는 정부 고위공직자 및 정치인들은 무주택자인지, 혹은 집이 있다면 어디에 있는지. 정답은 그곳에 있다.
- '재건축 부자'의 비밀재테크…대체주택이 뭐길래
- [이데일리 황현규 기자] 대전 서구 도마 변동 3구역(재개발)의 주택을 가지고 있는 김모(43)씨는 해당 재개발 사업지의 사업시행인가가 나오면, 현금을 총동원해 바로 옆 4구역 주택을 산 뒤 적어도 1년간은 실거주할 계획이다. 집값이 오르는 시기에는 이만큼 쏠쏠한 투자처도 없다는 판단에서다. 김씨는 3구역의 아파트가 지어진 뒤 2년 이내에 4구역 주택을 팔면 양도세를 한 푼도 안 내도 되기 때문이다. 현금 부자들이 자주 활용하는 이른바 ‘대체주택 특례’ 재테크를 노린 것이다. 현금 부자들을 중심으로 대체주택 투자가 늘고 있다. 재개발·재건축 과정에서 불가피한 이주 수요를 위한 혜택을 노린 일종의 틈새 투자다. 한편에서는 이 같은 대체주택 혜택이 주변 집값을 자극할 것이란 우려도 나온다. ◇대체주택 투자, 약 7년간 ‘일시적 2주택’ 유지 12일 부동산업계에 따르면 김씨처럼 정비사업장의 주택을 가진 1주택자를 중심으로 대체주택 투자가 활발하게 이뤄지고 있다. 정비구역의 A주택을 가지고 있는 1주택자의 경우, 사업시행인가 이후 취득한 B주택은 대체주택으로 간주한다. 대체주택이란 재개발·재건축 등으로 부득이하게 이주할 때 거주를 위해 필요한 주택을 의미한다. 소득세법에 따르면 대체주택은 기존 재개발 주택이 ‘준공’된 뒤 2년 안에 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 장점이 있다. “대체 주택은 거주를 위해 어쩔 수 없이 취득한 주택이기 때문에 다주택자로 볼 수 없다”는 세법상 해석 때문이다.(사진=뉴시스 제공)물론 비과세 혜택을 받으려면 까다로운 조건이 붙는다. B주택을 기존 주택 정비사업의 사업시행인가일 이후에 취득해야 하고 1년 이상 거주해야 한다. 또 기존주택의 정비사업 준공 이후 2년 내 신규주택을 팔아야 하며 A주택의 준공 이후 해당 주택에 2년 내 입주해 1년 이상 살아야 한다. 더 높은 장애물은 주택 구매자금을 오롯이 부담해야 한다는 점이다. 대출 규제가 깐깐해진 뒤 이주비 대출은 물론 금융기관 대출을 받은 뒤 새 주택을 샀다가 대출을 회수당할 수 있어서다.그러나 이런 ‘빡빡한 조건’에도 1주택들이 대체주택 투자에 눈독 들이는 것은 장기간의 비과세 혜택을 통해 짭짤한 시세 차익을 거둘 수 있기 때문이다. 통상 사업시행인가부터 준공까지 5년이 걸리고, 준공 이후 2년 이내에만 대체 주택을 판다고 가정하면 약 7년 동안 ‘일시적 2주택자’ 신분을 유지할 수 있다. 즉 7년 동안의 시세 차익을 양도세 없이 고스란히 얻을 수 있는 구조다. 일반적으로 투기과열지구 내 일시적 2주택자는 기존 주택을 1년 이내 팔아야 비과세 대상이 되는 것과 견줘 엄청난 혜택이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “대체주택은 합법적으로 다주택자가 양도세 비과세를 받을 수 있는 방법”이라며 “정비사업장의 주택을 가지고 있고, 현금 여유가 있다면 큰 수익률을 올릴 수 있는 투자법”이라고 말했다. 그러면서 “양도세 비과세는 물론 추후 새 아파트에 입주까지 할 수 있어 ‘일석이조’라 할 수 있다”고 설명했다.◇1주택자가 재개발 주택을 산 이유…“어차피 비과세”입주권이 대체주택 투자수단이 되는 경우도 있다. 앞서 언급한 사례와는 반대로 재개발·재건축 대상이 아닌 일반 주택(C주택)을 가지고 있는 1주택자가 정비사업장의 입주권(D주택)을 매수하는 방식을 통해서다. 입주권은 관리처분인가를 거친 주택을 의미한다. 소득세법에 따르면 C주택을 가지고 있는 1주택자가 D주택입주권을 가지고 있다면, C주택을 대체주택으로 간주한다. 즉 D주택의 정비사업이 완료된 이후 2년 이내 C주택만 판다면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 물론 이 때도 김씨와 같이 실거주 등의 조건이 붙는다.실제 서울 강북구에 아파트 한 채를 가지고 있는 박모(43)씨도 최근 광명 뉴타운 입주권 매물을 추가로 취득했다. 광명9구역은 지난 6월 관리처분인가를 받은 재개발 사업지인데, 이곳의 입주권을 약 3억원의 투자금으로 매수했다. 박씨가 매수한 집의 매매가는 5억원이지만, 세입자 전세금을 빼고 약 3억원대에 투자를 할 수 있었다. 박씨는 4~5년 뒤 광명 새 아파트가 준공되면, 기존 주택을 처분해 양도세 비과세를 받을 계획이다. 박씨는 “실거주하는 조건이 있어 수도권의 정비사업장으로 투자처를 골랐다”고 말했다.김 소장은 “최근에는 광명 뉴타운과 동대문구 이문1구역, 남양주 내 정비사업장으로 ‘대체 주택’ 투자가 많이 이뤄지고 있다”고 설명했다.일각에서는 ‘대체주택’이 신종 투자방법으로 활용되면서 집값을 자극할 수 있단 지적도 나온다. 여경희 부동산114연구원은 “시중에 유동자금이 풀리면서 투자처를 찾는 유주택자들이 적지 않다”며 “기존 일시적 2주택자 규제나, 다주택자 규제가 거세지면서 새롭게 생겨난 투자방법으로 보인다”고 말했다. 그러면서 “애초 특례의 의도와는 달리 이 같은 혜택이 정비사업장 혹은 그 주변의 집값을 자극할 수 있는 요인이 될 수 있다”고 분석했다.(사진=뉴시스 제공)
