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- 부동산 침체기에도 '대단지 아파트' 인기…비결 알아보니
- [이데일리 이배운 기자] 부동산 시장 침체기가 지속되는 가운데, 대단지 아파트 선호 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 중소형 단지 대비 강점이 많아 수요자들의 관심이 꾸준하다는 분석이 나온다.힐스테이트 어울림 청주사직 조감도 (사진=현대건설)15일 부동산 업계에 따르면 대단지 아파트는 부대시설 및 조경이 잘 갖춰져 있고, 주로 대형 건설사들의 브랜드 아파트로 들어서 수요자들의 관심이 높은 것으로 평가된다.또한 소규모 단지 대비 관리비가 낮고, 다양한 커뮤니티시설 및 조경 공간이 조성돼 주거 만족도가 높다. 이러한 장점은 활발한 거래로 이어져 불황기에는 가격 방어가 가능하고, 활황기에는 가격 상승이 뚜렷하게 나타난다.실제로 대단지 아파트의 관리비는 상대적으로 낮은 수준이다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 11월 기준 전국 1000세대 이상 대단지의 공용관리비는 전용면적 기준 1㎡당 1193원으로 집계됐다. △150∼299세대는 1432원 △300∼499세대 1282원, △500∼999세대 1217원으로 단지 규모가 클수록 관리비가 낮아지는 모습을 보였다.특히 2000세대 이상 매머드급 대단지는 합리적인 관리비와 희소성까지 더해져 큰 인기를 얻고 있으며 청약 시장에서도 열기를 확인할 수 있다. 지난해 8월 서울 동대문구 이문동에서 분양한 ‘래미안 라그란데’는 서울에서 드문 3069세대의 매머드급 단지로 분양 당시 수요자들의 높은 관심을 받아 1순위 평균 79.11대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 지방도 분위기는 같았다. 같은 해 7월 부산 남구 대연동에서 분양한 4488세대 규모의 ‘대연 디아이엘’도 1순위 평균 15.62대 1의 두자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 이에 관망세를 보이는 시장에서도 2000세대 이상 매머드급 대단지 아파트 가격은 상승 중이다. 지난달 서울시 송파구 ‘헬리오시티’ 84㎡A 타입의 평균 매매 가격은 20억667만원을 기록했다. 이는 지난해 1월 평균 매매 가격(17억 6667만원) 대비 2억4000만원 상승한 금액이다. 반면, 동기간 단지 인근에 위치한 206세대의 S 아파트 84㎡ 타입의 평균 매매 가격은 8000만원 하락했다.부동산 업계 관계자는 “주택시장에 똘똘한 한 채 열풍이 불면서, 수요자들이 조경·커뮤니티시설·특화 설계 등의 우수한 상품성과 주변 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있는 대단지 아파트로 몰리고 있는 것으로 보인다”며 “높은 희소성으로 지역 랜드마크로 거듭날 가능성이 커 더욱 관심을 받을 것으로 보인다”고 말했다.이러한 가운데, 전국에 2000세대 이상 대단지들이 분양을 앞두고 있어 수요자들의 관심이 집중된다. 현대건설과 금호건설은 내달 ‘힐스테이트 어울림 청주사직’ 분양을 진행할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 35층, 26개동, 전용면적 39~114㎡, 총 2330세대 규모로 이 중 1675세대가 일반 분양될 예정이다 GS건설은 서울시 서초구 잠원동 일원에 ‘메이플자이’를 분양 중이다. 단지는 전용면적 43~165㎡, 총 3307세대 중 162세대를 일반분양한다. 수도권 지하철 3호선 잠원역이 단지와 직결되고, 7호선 반포역도 바로 인접한 초역세권 단지다. GS건설과 한화 건설부문은 내달 광주광역시 북구 운암3단지 주택재건축 사업을 통해 ‘운암자이포레나 퍼스티체’를 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 59~84㎡, 총 3214세대 중 1192세대를 일반분양한다.
- 강남 집값부터 오르네…매매-전세 동반상승[부동산 라운지]
- [이데일리 박지애 기자]6월 들어 수도권 아파트 시장의 매매 거래가 주춤해진 가운데 상급지 갈아타기 수요는 꾸준히 유입돼 눈길을 끌고 있다. 특히 서울은 5월 이후 현재까지 강남구 은마, 송파구 리센츠, 파크리오, 헬리오시티, 강동구 고덕그라시움 등 강남권 대단지에서 각각 20건 이상의 매매 계약이 체결됐다. 경기에서도 과천, 성남, 수원, 용인, 화성, 하남 등 강남 접근성이 좋고, 개발 호재나 자족 여건을 갖춘 지역에서 이전 보다 오른 가격으로 아파트가 매매되면서 시장 회복 기대감을 키웠다.24일 부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트값 변동률은 전주와 동일하게 0.01% 떨어졌다. 재건축이 6주 연속 보합(0.00%)을 기록했고, 일반 아파트는 0.01% 내렸다. 신도시와 경기 · 인천 모두 0.01%씩 내렸다. 전세시장은 서울이 2주 연속 0.01% 하락에 그치면서 보합(0.00%) 전환이 임박해졌다. 강남이 3주 연속 오름세를 유지했고, 마포(0.02%)도 금주 상승 전환했다. 신도시는 0.02%, 경기 · 인천이 0.01% 떨어졌다. 서울은 강남권과 마포에서 2주 이상 보합(0.00%) 수준을 유지했고, 중저가 지역에서 약세 흐름을 나타냈다. 지역별로는 ▼도봉(-0.09%) ▼중구(-0.09%) ▼강북(-0.05%) ▼성동(-0.04%) ▼용산(-0.03%) ▼관악(-0.02%) ▼성북(-0.02%) 등이 내렸다. 신도시는 ▼일산(-0.08%) ▼평촌(-0.02%)이 떨어졌고, 나머지는 보합(0.00%)을 기록했다. 경기ㆍ인천은 ▼시흥(-0.06%) ▼남양주(-0.05%) ▼안성(-0.04%) ▼안산(-0.02%) ▼고양(-0.01%) ▼김포(-0.01%) ▼부천(-0.01%) ▼평택(-0.01%) 순으로 빠졌다. 서울은 비강남권, 구축 아파트 위주로 하향 조정됐다. 지역별로는 ▼중구(-0.10%) ▼강북(-0.05%) ▼용산(-0.05%) ▼종로(-0.05%) ▼광진(-0.04%) ▼서대문(-0.04%) ▼양천(-0.02%) ▼영등포(-0.02%) 등이 하락했다. 여경희 수석연구원은 “안전자산으로 인식된 서울 상급지 순으로 아파트 시장에 온기가 도는 가운데, 금주 서울 강남구의 매매 및 전세가격이 동반 상승했다. 경기 · 인천에서도 개발 호재 및 저평가 지역 위주로 거래가 간간이 이뤄지고 있어, 수도권 아파트값 보합 전환이 임박해진 분위기”라면서 “최근 호가 상승, 비수기 등으로 거래 증가 속도가 부진해졌고, 매수심리 위축에 영향을 미치는 대출금리 추가 상승 가능성도 여전히 남아 있다. 반면 이자 상환 부담이나 역전세 이슈로 집을 내놓는 집주인들이 늘면, 매물 증가 및 적체 가능성이 높은 외곽 지역에서 아파트값 하방 압력이 커질 수 있다”고 내다봤다. 서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스
- 부동산R114, AI추정가 신규서비스 출시
- [이데일리 신수정 기자] 부동산R114가 매물 기반의 실거래가와 시장상황 등을 종합 반영하는 ‘AI추정가’ 서비스를 출시한다고 11일 밝혔다.R114 시세는 주요 공공기관과 건설사, 금융사는 물론 한국부동산원 지수검증위원회 등에서도 활용되는 신뢰도 높은 데이터로, AI추정가는 R114의 시세와 실거래가, 공시가격 등의 다양한 가격정보를 하나로 통합하는 로직을 활용했다.현재 AI 추정가가 노출되는 시범단지로는 래미안블레스티지(서울 강남구, 1957세대), 헬리오시티(서울 송파구, 9510세대), 수기마을힐스테이트1단지(경기 김포시, 1253세대), 성복자이1차(경기 용인시, 719세대) 외에 서울과 경기도에 약 65개 단지가 있다.AI 추정가는 부동산R114가 지난 2000년부터 20여년간 시세를 생산하고 발표하며 쌓아온 노하우를 바탕으로 매물, 실거래가, 시장 상황 등을 반영해 만든 자동산정가격이다.부동산R114 고유의 중복·이상치 제거모형을 활용해 유효한 매물과 실거래가 등을 걸러내고, 유사한 단지와 지역의 가격변동 등을 반영해 적정 가격을 예측한다. AI 추정가의 가격 예측력을 지속적으로 개선해 소비자에게 보다 정확한 가격 수준을 제공할 계획이다.부동산R114 남형규 상무는 “한국부동산원과 부동산R114의 연속적이고 정확한 시세제공이 어려운 문제를 해결하고 공신력과 신뢰도 높은 데이터 구축을 위해 AI추정가를 연구했다”고 밝혔다.
- 작년 주택시장 ‘중저가’만 거래…3억이하 아파트만 70%
- [이데일리 신수정 기자] 지난해 아파트 매매시장이 금리인상과 경기침체로 인해 수요가 크게 감소하면서 3억 이하의 저가 아파트 위주의 거래가 대다수를 차지했다. 직방이 지난해 전국 아파트 매매가격대별 거래를 분석한 결과 3억원 이하 거래가 70% 안팎을 보이며 예년에 비해 저가거래가 높은 비율을 유지하고 있으며 6억원 이하 거래비율도 증가했다. 반면 6억원을 넘어서는 매매거래는 2021년 4분기 이후 줄어드는 모습을 보였다.서울지역 아파트의 매매가격대별 거래비율 추이를 살펴보면, 아파트 가격 상승으로 인해 12억원 초과 고가거래가 2020년 2분기부터 꾸준히 늘다가 2022년 들어 다소 줄어드는 모습이다. 금리인상, 경기침체 등으로 수요가 크게 위축되면서 아파트가격 자체가 하락세를 기록하기도 하면서 6억원 이하 가격대의 거래가 주로 이뤄진 것으로 보인다. 시장 전체적인 분위기가 위축됐던 만큼 양도세 비과세 기준이 높아졌다고 해서 9억원 초과 12억원 이하 매물거래가 늘어나는 등의 모습은 찾아보기 어려웠다.서울에서 12억원이 넘어서는 고가아파트 거래비율이 분기별 전체 거래의 50% 이상인 4개구 모두 1분기에 12억원 초과 고가거래 비율이 크게 줄었다가 2분기 반등했다. 단, 용산구는 다른 가격대보다 12억원 초과 고가아파트의 거래량 감소폭이 커지며 3, 4분기 모두 고가아파트 거래비율이 줄었으나, 서초구와 강남구는 전체적인 거래량이 줄었음에도 4분기에 9억원 이하 아파트의 거래량이 크게 줄어들어 상대적으로 고가아파트 거래비율이 증가했다. 송파구는 3분기에는 모든 가격대가 직전분기와 비슷하게 거래됐으나, 4분기에 12억원 초과 고가거래가 헬리오시티(24건), 잠실엘스(19건), 리센츠(13건), 파크리오(11건), 잠실주공5단지(11건) 등에서 크게 늘며 고가아파트 거래비율이 증가했다.서울 내에서 2021년 4분기 대비 2022년 4분기의 12억원 초과 고가아파트 거래비율이 가장 크게 하락한 지역은 성동구로, 2021년 4분기 72.5%였으나 2022년 4분기는 36.6%로 35.9%p 하락했다. 광진구, 동작구, 중구, 마포구 등의 순으로 고가아파트 거래비율이 크게 줄었다.평균 호당 매매거래가격도 분기별 추이를 살펴보면 전국 및 서울 모두 2022년 2분기에 평균 거래가격이 잠시 상승했다가 다시 하락하고 있다. 공통적으로 고가 거래비율은 감소하고 저가 거래의 비율이 늘어나면서 평균 호당 거래가격도 감소하는 것으로 나타났다.
- 전국 아파트값 IMF급 하락...헬리오시티 3년전 가격으로
- [이데일리 박종화 기자] 전국 아파트값이 1998년 외환위기 수준으로 하락했다. 집값이 더 떨어질 것이란 전망이 짙어지면서 매수세가 자취를 감췄다. 시장 부양을 위해 정부는 규제를 풀었지만 효과는 미지수다.KB국민은행에 따르면 이달 전국 주택 가격은 12일 기준 전달보다 1.03% 하락했다. 아파트값은 1.4% 하락, 더 가파르게 떨어졌다. 월간 기준 외환위기 중이던 1998년 5월(-3.03%) 이후 가장 높은 하락률이다. 특히 단지 규모가 크거나 가격이 비싼 시가 총액 상위 50위 아파트값은 평균보다도 더 큰 폭( -2.58%)으로 떨어졌다.하락세는 지역을 막론했다. 군(郡) 지역을 제외하면 전국에서 11월보다 집값이 오른 곳은 충남 논산시(0.10%)뿐이다. 수도권에선 1.29%, 비수도권 광역시와 도(道) 지역은 각각 1.04%, 0.54% 주택 가격이 하락했다.서울 집값은 1.43% 하락, 11월(-1.42%)보다 낙폭이 더 커졌다. 지역별로 봐도 25개 구 전역에서 한 달 전보다 주택 가격이 하락했다. 송파구(-1.48%)와 노원구(-1.25%), 강동구(-1.25%), 도봉구(-1.22%) 등에서 하락세가 두드러졌다.경기와 인천 주택 가격은 각각 1.59%, 1.51% 빠졌다. 군포시(-3.65%)에서 하락률이 가장 높았다. 성남시 수정구(-2.58%)와 화성시(-2.41%), 광명시(-2.26%), 수원시 영통구(-2.24%) 등이 그 뒤를 이었다.실거래가를 봐도 하락세가 뚜렷하다. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 59㎡형은 이달 13억4000만원에 거래됐다. 지난해 최고가(20억9000만원)보다 7억5000만원 빠졌다. 이 아파트 같은 면적이 14억원 밑으로 떨어진 건 2019년 5월 이후 처음이다. 경기 군포시 금정동 퇴계주공1단지 전용 49㎡형은 이달 2억500만원에 매매됐는데 지난해 최고가(4억2500만원)의 절반에도 못 미친다.서울 송파구 헬리오시티 (사진=이데일리 DB)시장에선 가격이 더 하락할 것이란 전망이 지배적이다. KB국민은행이 이달 조사한 전국 주택 매매가격 전망지수는 58.3으로 2013년 조사 시작 이래 최저치를 기록했다. 주택 매매가격 전망지수는 낮으면 낮을수록 집값이 더 빠질 것이란 전망이 우세하다는 걸 의미한다. 이런 인식이 시장에 확산되면 매수 수요는 사라질 수밖에 없다. 그나마 시세보다 저렴한 급매물만 거래되면서 하락세를 심화시키고 있다.부동산 경착륙이 심화하자 정부는 시장 부양책을 내놨다. 정부는 21일 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에서 규제지역 다주택자에게도 주택 구매용 주택담보대출을 허용하기로 했다. 중소형 아파트 (전용 85㎡ 이하) 임대사업자 제도도 2년 만에 부활한다. 다주택자 취득세 중과도 2주택자는 폐지되고 3주택자도 세율이 낮아진다. 주택 구매를 촉진하기 위한 조치들이다.다만 지금 같은 상황에서 이런 부양책이 얼마나 효과를 낼지는 불투명하다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “고금리에 따른 높은 이자 부담과 주택시장 침체 우려가 여전한 현 상황을 감안할 때 당장은 수요자들의 관심 환기, 급매물 소진에 그칠 가능성이 높다”며 “다만 운신의 폭이 커진 투자수요가 향후 시장 여건에 따라 거래에 나설 수 있어 시장 연착륙 유도에는 도움이 될 것으로 보인다”고 말했다.
- 호가 낮추는 노원·강북, 버티는 강남3구 [SNAP 데이터]
- [이데일리 김혜선 기자] 부동산 시장에 한파가 찾아왔습니다. 서울 내 매수 심리가 꽁꽁 얼어붙고, 급매나 급급매 매물만 겨우 거래되고 있는 상황이죠. 집을 팔고자 하는 사람들은 하락장이 끝날 때까지 버티고, 사고자 하는 사람은 원하는 가격의 부동산이 나올 때까지 관망하는 모양새입니다. 이 치열한 눈치싸움 사이, 이데일리 스냅타임이 부동산 급매물 호가 변화를 살펴봤습니다. ⓒ스냅타임 7일 이데일리 스냅타임이 회원수 17만명의 아파트 직거래 카페 게시글(5월 25일~10월 27일) 1027건을 분석한 결과, 서울 아파트 221개 단지 중 106개 단지에서 직전월 거래가보다 낮은 가격에 매매하겠다는 게시글이 올라왔습니다.서울에서 아파트 ‘급매물’ 가격 하락세가 가장 강한 지역은 강북·노원이었습니다. 강북구와 노원구는 부동산 광풍 시기 아파트 가격이 급등했던 지역으로, 다주택자들이 부동산 하락세에 빠르게 반응해 급매물 가격으로 나타나고 있는 것으로 보입니다. ◆ 실거래보다 호가 낮추는 강북·노원강북구 게시글의 경우, 같은 전용면적의 직전월 거래가보다 희망 매매가가 평균 -6.71% 낮았습니다.구체적으로 강북구 미아동 래미안트리베라1차(60㎡)는 지난해 10월 9억 1700만원에 거래됐지만, 지난달 7억 8000만원에 ‘초급매’로 매물이 올라왔습니다. 미아동 두산위브트레지움(59㎡)도 지난달 7억 2000만원에 팔겠다는 게시글이 올라왔는데, 8월 실거래가는 8억 3000만원이었죠.노원구도 직전 가격보다 급매물을 훨씬 더 싸게 내놓는 경향이 두드러졌는데요. 노원구 아파트 매매 게시글의 희망 매매가는 기존 실거래가보다 평균 -4.14% 낮았습니다.노원구 중계동 건영3차(84.9㎡)의 경우, 지난 6월 12억 2500만원에 실거래됐지만 세달 후인 지난 9월 11억 5000만원에 급매물이 나왔고요. 중계무지개(39㎡)는 지난 3월 5억 8000만원에 거래됐지만, 10월에는 1억 내린 4억 8000만원에 급매물이 나왔습니다.이 밖에 동작구는 상도동을 중심으로 매매 호가가 낮아져 평균 -3.37%에 매물이 올라왔고, 강서구는 평균 -2.25% 낮은 매물이 올라왔습니다. 중구(0.08%), 중랑구(0.62%), 관악구(1.70%), 도봉구(1.90%) 등은 기존 실거래가와 큰 차이 없는 가격에 팔겠다는 게시글이 올라왔습니다.그동안 급매물은 아파트 가격에 영향을 미치지 않는 ‘비정상거래’로 여겨져왔죠. 그러나 금리 인상 등으로 시장이 전반적인 하락세에 접어들면서, 거래량이 급감해 급매물 가격이 아파트 가격을 주도하는 모습을 보이고 있습니다.도봉 삼성래미안(84㎡)은 지난 6월 직전 거래가격인 11억원(3월 실거래가)에 급매물이 올라왔는데, 7월에 10억 5000만원, 8월 1억원, 9월 9억 8000만원으로 호가가 내려갔습니다. 결국 9월에 9억 5000만원에 같은 면적 아파트가 실거래됐습니다.노·도·강 지역은 호가 뿐 아니라 실거래가도 큰 폭으로 떨어지고 있다는 통계가 있습니다. 한국부동산원 최근 3개월 주간아파트 가격동향을 살펴보면, 노원구와 도봉구의 아파트 매매 가격 하락이 강남 3구보다 크게 두드러집니다. ◆ 실거래가 떨어져도 호가 버티는 강남3구, 왜?반면 강남3구(강남·서초·송파)는 오히려 직전 판매가격보다 높은 가격에 집을 팔겠다는 게시글이 많습니다. ‘급매’ 거래에 흔들리지 않고 제값을 받겠다는 심리가 반영된 것이죠. 강남은 직전월 실거래가보다 14.85%, 서초 10.90%, 송파 7.96% 더 높은 가격에 매물을 올려뒀습니다.지난 7월 판매글이 올라온 송파구 헬리오시티(85㎡)의 경우 직전달 같은 면적이 20억 2000만원에 거래됐지만, 희망 매매가는 이보다 높은 23억 5000만원이었습니다. 지난 9월 판매글이 올라온 올림픽선수기자촌(126㎡)은 직전월 거래가가 29억원이지만 희망 매매가는 30억원이죠.그러나 실제로는 강남3구 역시 수억씩 낮춘 가격에서 거래가 성사되고 있는데요. 국토교통부 실거래가공개시스템에는 지난달 강남구 대치동 은마아파트가 19억 9000만원에(신고가 26억 3500만원), 송파구 레이크팰리스가 17억 9500만원(신고가 24억 8000만원)에 거래됐죠.왜 유독 강남3구가 노원, 강북 지역보다 부동산 호가가 더 높을까요? 최은영 한국도시연구소 소장은 “부동산에 호가는 의미가 없으나, 강남3구의 경우 실거래가 하락이 보이는데도 이를 반영하지 않은 매물이 보인다”며 “다주택자가 많은 노원, 강북을 중심으로 부동산 하락장에 빠르게 반응하고 있지만, 강남 지역은 부동산 하락장에 크게 반응하지 않고 버티는 것”이라고 짚었습니다.
