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종부세 공정시장가액비율·세율 ↑..엎친데 덮친 부동산 시장
  • 종부세 공정시장가액비율·세율 ↑..엎친데 덮친 부동산 시장
  • 자료: 대통령 직속 재정개혁특별위원회[이데일리 성문재 기자] 대통령 직속 재정개혁특별위원회의 보유세 인상 권고안이 공개되면서 정부의 고강도 규제로 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장은 재차 충격을 받을 전망이다. 예상됐던 종합부동산세 공정시장가액비율 인상이 사실상 기본 방침으로 정해진 가운데 세율 인상 여부가 충격의 강도를 결정지을 변수다. 22일 재정개혁특위 조세소위원장인 최병호 부산대 교수가 발표한 ‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세제 개편 방향’에 따르면 종합부동산세제 단기 개편 방안으로 현재 80%인 공정시장가액비율을 올리고 세율을 인상하는 내용 등이 제시됐다.1안은 공정시장가액비율을 연 10%씩 단계적으로 인상해 궁극적으로 100%까지 올린다는 계획이다. 2안으로는 과세표준 6억원 초과 주택에 대해 세율을 0.05%포인트~0.5%포인트 인상하는 방안이 나왔다. 토지의 경우도 과세표준 금액에 따라 세율을 0.1%포인트에서 최대 1.0%포인트까지 올리는 안이다.3안은 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 방안이다. 세 부담 증가가 가장 많을 것으로 예상된다.4안은 1주택자와 다주택자를 차등화해 1주택자는 공정시장가액비율만 올리고 다주택자는 세율까지 함께 인상하는 방안이다. 주택을 과다하게 보유하는 사람의 기회비용을 높이는 차원이다.전문가들은 종합부동산세제 개편이 이뤄지면 투자심리가 위축될 것으로 내다봤다. 가지고 있는 것 자체가 부담이 되는 만큼 거래시에만 부과되는 양도소득세보다 더 영향이 클 것이라는 의견도 나왔다.양지영 R&C연구소 소장은 “향후 금리 인상, 입주물량 증가 등 리스크가 몰려 있어 집값 하락에 대한 무게가 더 커지면 매도를 고려하는 사람들이 늘어날 것”이라며 “매물 적체 현상이 발생해 가격 하락으로 이어질 것”이라고 말했다.서울 강남3구 주간 아파트 매매가격 변동률 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)올해 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 향후 재건축 부담금 폭탄이 예고돼 있고 지난 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 이미 서울 주택시장은 찬바람이 불고 있다. 작년 집값 급등의 진원지 강남3구(강남·서초·송파구)는 지난달부터 최근 7주 연속 아파트 매매가격이 떨어졌다. 종합부동산세가 공시가 6억원(1가구 1주택은 9억원) 초과 주택에 부과된다는 점에서 고가 주택이 몰려있는 강남권 주택시장에 강한 압박을 줄 것으로 보인다.특히 올 하반기는 오는 12월 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구) 등 대규모 입주물량이 예정돼있고 금리 상승도 예상되는 등 부동산 시장 하방 요인이 줄줄이 대기중이다. 서울 강남권 집값이 하락 전환한 이후 서울 부동산 시장을 이끌고 있는 소위 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 역시 이번 보유세 인상 계획의 영향을 받을 것으로 보인다. 한 공인중개사는 “시장을 자율적으로 돌아가게 둬야지 정책으로 잡겠다는 발상은 바람직하지 않다”며 “투자자뿐만 아니라 실수요자까지도 매수 계획을 포기하게 만들 것”이라고 말했다.반면 예상보다 충격이 크지 않을 것이라는 관측도 있다. 종부세 공정시장가액비율 인상 정도로 그친다면 1주택자 입장에서 영향이 크지 않다는 논리다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “1주택자에 대해선 공정시장가액비율 인상 정도로 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자로 집중돼 시장이 급랭할 상황까지는 가지 않을 것”이라며 “거래는 계속 위축될 것으로 예상되지만 가격은 급락보다는 보합세 또는 약보합세를 유지할 것”이라고 내다봤다.박 위원은 “종부세 부담이 무거워진 다주택자들이 절세 차원에서 자녀들에게 주택을 증여하는 사례가 많아질 듯 하다”며 “자산가들의 관심이 주택에서 꼬마빌딩, 상가 등으로 이동하거나 부동산간접투자상품, 해외부동산 등에 대한 투자수요가 늘어날 것”이라고 덧붙였다.서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 주변 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)
2018.06.22 I 성문재 기자
하반기 집값은?.. 시중은행 부동산 고수 4인방에 물어보니
  • 하반기 집값은?.. 시중은행 부동산 고수 4인방에 물어보니
  • 그래픽= 이동훈 기자[이데일리 성문재 기자] 보유세 인상과 대출금리 상승, 입주물량 증가 등 올 하반기 본격화할 대형 악재들이 서울 주택시장을 코너로 몰고 있다. 정부의 강력한 규제책이 쏟아지면서 작년의 집값 급등세는 진정됐지만 거래 절벽이라는 부작용이 심각해진 상태다. 전문가들은 지난 1년간 정부의 부동산 정책 방향에 대해 긍정적으로 평가하면서도 규제 강도가 더 세질 경우 시장 혼란이 우려된다고 지적했다. ◇보유세 인상땐 투자 심리 ‘꽁꽁’… “시장 충격 클 것”이데일리가 최근 4대 시중은행 부동산 전문가들을 대상으로 서울 주택시장 전망을 설문한 결과 올해 하반기에도 현재와 같은 보합 국면이 이어질 것이라는 예측이 우세했다. 그러나 이는 현재 시장에 추가적인 변수가 없다는 가정 아래에서다. 보유세 인상안 발표나 금리 상승 등이 예견돼 있는 만큼 하반기 서울 주택시장은 마치 살얼음판 위를 걷는 형국이다. 가장 큰 변수는 보유세 인상이다. 지난 4월 출범한 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 마련한 보유세 인상 권고안은 오는 22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 열리는 ‘바람직한 부동산세제개혁 방안’ 정책토론회에서 공개된다. 유력한 방안은 현재 80%인 종합부동산세의 공정시장가액비율을 5%포인트씩 두차례 올려 90%로 끌어올리는 방안이다. 올해 공시가격이 급등한 상황에서 공정시장가액비율마저 높아질 경우 고가주택 보유자의 세 부담이 최대 50% 정도 늘어날 것이라는 관측이 나오고 있다.고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “실질적으로 얼마 과세되느냐도 중요하지만 심리적인 영향이 더 크다”며 “공정시장가액비율 상향 조정만으로도 투자심리가 상당히 위축될 것”이라고 말했다.공정시장가액비율 상향 조정에 이어 과세표준 기준금액이나 구간별 세율까지 조정된다면 시장에 미치는 파급력은 상당할 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “보유세 인상안이 어떤 내용으로 채워져서 세법개정안에 어떻게 들어가고 국회를 어떻게 통과하느냐의 3단계 고비마다 시장 흐름의 분수령이 될 것”이라며 “세율을 올리거나 과세표준이 낮아진다면 파장이 클 것”이라고 내다봤다.올 하반기 예정된 대규모 입주 물량도 서울 집값 방향을 좌우할 주요 변수로 꼽혔다. 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만5127가구로 2014년 3만7131가구 이후 4년만에 다시 3만가구를 넘어선다. 특히 오는 12월 입주하는 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구)가 강남권 전세가격뿐만 아니라 매매가격에까지 영향을 줄 것으로 예상된다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “신규 입주 물량이 많은 곳에서는 물량 압박으로 인해 전세 및 매매가격 모두 조정받을 것”이라며 “주변 지역까지 가격이 많이 떨어질 가능성이 있다”고 점쳤다. 여기에 다음달부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 2금융권까지 확대 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화되는 것도 변수다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “대출 규제는 소득이 낮은 계층과 집값이 비싼 강남권에서 부담이 더 클 것”이라고 말했다.◇실수요자는 청약이 최선…“재개발에 관심 가져라”전문가들은 실수요자라면 분양시장에 적극적으로 참여해야 한다고 입을 모았다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양 승인 과정에서 분양가를 주변 시세보다 낮게 통제하고 있어 사실상 ‘분양가 상한제’가 시행되고 있는 상황이라 청약 당첨시 내집 마련과 동시에 시세 차익까지 기대할 수 있다. 현재 전용면적 85㎡ 미만 아파트 분양은 100% 청약가점으로만 당첨자를 가리기 때문에 본인의 가점을 정확히 파악하고 관리하는 것이 무엇보다 중요하다. 다만 분양가 규제로 인한 ‘로또 아파트’ 등장 때문에 청약경쟁률이 과도하게 높아진 것은 당첨 확률을 낮춘 요인이기도 하다.고준석 센터장은 “내년까지 강남, 강북, 수도권 등에서 분양물량이 많이 나온다”며 “청약이 가장 바람직한 내집 마련 전략”이라고 조언했다. 박원갑 위원은 “신혼부부의 경우 앞으로 공급될 신혼희망타운이 굉장히 중요한 포인트”라며 “가점제에 대한 면밀한 탐구가 필요한 시점”이라고 말했다.하반기 집값 하락이 예상되는 만큼 기존 재고주택에 대한 관심도 계속 가질 필요가 있다. 이동현 센터장은 “올 하반기 이후 가격 조정을 받는 지역을 중심으로 급매물 등 호가를 낮춘 매물이 나올 가능성이 있다”며 “투자 목적으로 섣불리 나서기보다는 본인이 거주할 목적으로 기다리면 분명 기회가 올 것”이라고 말했다.투자자 입장에서는 상대적으로 정부 규제가 덜한 재개발 단지를 눈여겨볼 필요가 있다는 조언이 나왔다. 안명숙 부장은 “투자 목적이라면 재개발 단지 중에서 사업 추진이 빠른 곳을 선택하는 것이 바람직하다”며 “정부가 도시재생에 정책 초점을 맞추고 있는 만큼 도심재생이 추진되는 곳의 다가구주택 등을 매입해 주택임대사업으로 노후를 준비하는 플랜도 추천할 만하다”고 말했다. 지난 15일 서울 강남구 대치동에서 문을 연 서울 강동구 ‘고덕자이’(고덕주공6단지 재건축 아파트) 모델하우스 내부 모습. 개관 첫날인 이날 7000여명의 방문객이 모델하우스를 찾았다. 이데일리DB.
2018.06.20 I 성문재 기자
강남4구 집값 8개월만에 하락.."당분간 약세 지속" 전망
  • 강남4구 집값 8개월만에 하락.."당분간 약세 지속" 전망
  • 자료: 한국감정원[이데일리 성문재 기자] 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 성동·노원구 주택 매매가격이 8개월만에 하락 전환했다. 양천구는 2개월 연속 약세를 보였다. 정부의 부동산 규제를 포함해 다양한 하방요인이 산적해 당분간 주택시장 안정세가 지속될 전망이다1일 한국감정원에 따르면 지난 5월 서울 주택가격 상승폭은 0.21%로 전월(0.31%) 대비 0.10%포인트 하락했다. 지난 2월 0.94% 상승 이후 3개월째 오름폭이 둔화된 것. 정부의 부동산 규제 강화에 따른 가격 하락 우려로 매수자의 관망세가 확산된 때문으로 풀이된다. 서울 25개구별로 보면 송파구가 -0.16%, 강남구가 -0.14%로 낙폭이 컸다. 서초구(-0.06%), 강동구(-0.04%), 양천구(-0.04%), 성동구(-0.03%), 노원구(-0.02%)가 하락했다. 강남4구와 성동구, 노원구는 작년 9월 이후 8개월만에 가격이 떨어졌고 양천구는 4월에 이어 두달째 하락했다.반면 동작구(0.75%), 마포구(0.60%), 성북구(0.54%), 서대문구(0.50%), 중구(0.48%), 강서구(0.41%) 등은 주택가격이 많이 뛰었다. 한국감정원 관계자는 “다주택자 양도세 중과, 재건축 부담금 및 보유세 개편 움직임 등의 여파로 시장안정세가 지속됐다”며 “다만 직주근접 수요나 개발호재가 있는 마포·서대문·중·강서구 등은 국지적으로 상승했다”고 말했다.자료: 한국감정원서울 전세가격은 석달째 하락했다. 3월 -0.08%, 4월 -0.20%, 5월 -0.24%로 낙폭도 점차 커지고 있다. 정부의 임대사업등록 유도로 전세물건 공급이 안정화된 영향으로 풀이된다.강북 14개구는 2012년 9월 이후 5년9개월만에 전세가격이 하락 전환했다. 강남 11개구의 경우 가락동 헬리오시티 및 수도권 신규 택지지구 공급증가와 재건축 이주시기 조정 등으로 수요가 분산돼 모든 구에서 2달 연속 하락했다. 강남구 전셋값은 1% 넘게 빠졌고 송파구(-0.87%), 서초구(-0.84%), 강동구(-0.48%) 순으로 낙폭이 컸다. 서울 주택 매매평균가격은 5억7143만원으로 전월(5억7050만원)보다 소폭 올랐다. 반면 전세 평균가격은 3억4935만원으로 전월(3억5082만원)보다 떨어졌다. 서울 주택 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 67%다. 한국감정원은 주택시장 안정세가 지속될 것으로 내다봤다. 다주택자 양도세 중과, 보유세 개편 권고안, 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 시행, 재건축 안전진단 기준 강화, 재건축초과이익 부담금 현실화, 미국발 금리인상, 공급물량 증가, 거래량 감소 등 다양한 하방요인이 복합적으로 작용할 것이라는 전망이다. 감정원 관계자는 “그동안 가격 상승을 주도했던 강남4구의 매매·전세 동반 하락세가 강남4구 이외 지역에도 하방요인으로 작용할 것”이라고 말했다.이어 “전세시장 역시 올연말 송파구 헬리오시티(9510가구) 대규모 입주가 예정돼 있어 장기적인 안정세가 이어질 것”이라고 덧붙였다. 한국감정원 제공
2018.06.01 I 성문재 기자
10년만에 또…송파구, 역전세난 '데자뷔'
  • 10년만에 또…송파구, 역전세난 '데자뷔'
  • [그래픽=이동훈 기자][이데일리 박민 기자] 10년 전인 2008년 서울 송파구에선 아파트 전셋값이 뚝뚝 떨어지는 데도 집주인은 세입자를 구하지 못해 애를 먹은 ‘역(逆)전세난’이 일대 주택시장을 휩쓸었다. 당시 엘스(옛 잠실주공1단지)·리센츠(잠실주공2단지)·파크리오(잠실시영아파트) 등 1만8000여 가구가 재건축을 통해 한꺼번에 입주하면서 전세 급매물이 넘쳐났고 전셋값은 속절없이 하락했다. 그 해 송파구 아파트 전셋값은 14% 가까이 빠졌다.이 같은 역전세난 악몽이 최근 송파구에서 다시 드리워지고 있다. ‘세입자 구인난’이 심화하면서 전셋값이 두 달새 1억원 넘게 떨어진 곳이 적지 않다. 그 배경엔 오는 12월 입주를 앞둔 헬리오시티(옛 가락시영아파트·총 9510가구)가 자리하고 있다. 송파구 잠실동 D공인 관계자는 “헬리오시티 입주 물량이 1만가구에 육박하다 보니 벌써부터 세입자를 선점하려는 급매물이 쏟아지고 있다”며 “10년 전 역전세난이 재연될 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.◇‘입주 폭탄’에 송파구 일대 전셋값 급락부동산114에 따르면 지난 2008년 한 해 동안 송파구 아파트 전셋값은 13.9%나 떨어졌다. 당시 서울 전셋값 평균 변동률(-4.31%)보다 10% 포인트 가량 높은 수준이다. 송파구 잠실동 일대에 쏟아진 엄청난 입주 물량이 전셋값 급락의 최대 원인으로 꼽혔다. 그해 7월과 9월에 엘스(5678가구)와 리센츠(5563가구), 잠실 파크리오(6864가구) 등 매머드급 재건축 단지가 한꺼번에 입주했다. 입주 물량만 1만8100가구가 넘는다.집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난은 이들 단지 입주 시기보다 4~6개월 빨리 발생했다. 그해 3월 0.25% 떨어지며 하락세로 전환한 아파트 전셋값은 재건축 단지 입주 때인 7월 들어 1.65% 빠졌고, 10월과 11월에는 4% 넘게 급락했다. 신천동 S공인 대표는 “집주인들이 경쟁적으로 전세 매물을 내놓으면서 입주 이전보다 입주 이후에 전셋값 하락이 더 가속화했다”며 “전용면적 85㎡ 전세금이 2억원 초반까지 내려갔는데, 이는 당시 1년 전 시세보다 1억원 넘게 낮은 수준이었다”고 말했다.당시 역전세난은 송파구에서만 그치지 않고 인접한 강동·광진·강남구 등 주변 지역으로까지 번졌다. 2008년 한 해 동안 강동구는 10.73% 급락했고, 광진구(-7.35%)와 강남구(-4.94%)도 전셋값이 크게 하락했다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “송파구에서 시작된 세입자 구인난이 주변 지역으로 퍼져 전셋값을 연쇄적으로 낮췄다”며 “당시 강남과 강동구 일대엔 래미안퍼스티지와 롯데캐슬퍼스트 등 3000가구 안팎의 새 아파트 입주 시기까지 겹치며 상황을 더 악화시켰다”고 설명했다.올 들어 송파구 전세시장 약세도 10년 전 역전세난의 데자뷔다. 연초부터 세입자를 구하지 못한 전세 물건들이 쌓이고 있는데, 올 연말 입주하는 헬리오시티 전세 물량이 벌써부터 나오면서 전셋값을 끌어내리고 있어서다. 인근 가락동 D공인 대표는 “헬리오시티 입주가 아직 8개월이 남았지만 마음이 급한 집주인들이 세입자 선점 목적으로 급매물을 내놓고 있다”고 말했다. 10년 전엔 세입자 구인난이 잠실 일대 재건축 단지 입주 4~6개월 전부터 시작됐지만, 당시의 경험치로 올해는 역전세난 신호가 더 빨리 켜졌다는 것이다. 이렇다 보니 헬리오시티 전셋값은 하락세가 뚜렷하다. 전용 84㎡ 전셋값은 7억원대로 한 달 전보다 1억원 가량 하락했다.주변 아파트 전세시장도 사정은 마찬가지다. 잠실동 엘스 전용 85㎡는 2월에만 해도 전셋값이 평균 8억 중반~9억원에 달했는데 지난달 말 7억 2000만원에 거래됐다. 두달 새 1억원 넘게 떨어진 것이다. 신천동 파크리오 전용 85㎡도 전셋값이 7억원대로 두 달 전보다 1억원 넘게 떨어졌다. 송파구는 지난 주에도 전셋값이 0.30% 하락하며 올해 누적 기준 2.51%나 떨어진 상태다. 서울 25개 자치구 가운데 하락 폭이 가장 크다.◇“전셋값 하락 지속” vs “2년 뒤 가격 급등”10년 전과 올해는 시장 상황이 다르다는 게 전문가들의 진단이다. 2008년은 하반기 들어 글로벌 금융위기 여파로 집을 사지 않고 버티려는 전세수요가 급작스레 늘며 짧은 기간내 역전세난이 해소됐다. 그러나 올해는 신규 전세 수요가 많지 않아 전셋값 하락세가 장기화할 것이라는 분석이 많다. 이미윤 연구원은 “작년 한해 집값 상승 기대감에 전세에서 매매로 전환한 수요가 많았고, 인근 경기 하남 미사지구와 위례신도시 등으로 빠져나간 수요도 꽤 있어 헬리오시티 입주가 마무리되기 전까지 송파구 일대 전셋값은 약보합세를 유지할 것”이라고 말했다. 다만 과거 2008년 역전세난처럼 인접 지역까지 전셋값 하락세가 확산하지는 않을 것이라는 게 대체적인 분석이다. 올해 강남3구(강남·서초·송파구)에서만 예정된 재건축 이주 수요만 1만9000여 가구에 달해 수급(수요와 공급) 매칭이 이뤄질 것이라는 얘기다. 양지영 R&C연구소장은 “강남권은 매매값만 떨어지지 않으면 전셋값 폭락으로 이어지지 않은 곳”이라며 “2년 뒤 헬리오시티 전세 재계약 시점에는 전셋값이 한바탕 껑충 뛸 가능성이 크다”고 말했다.
2018.05.03 I 박민 기자
서울 재건축 아파트값, 33주만에 하락 반전
  • 서울 재건축 아파트값, 33주만에 하락 반전
  • [이데일리 정다슬 기자] 서울 재건축 아파트 매매가가 지난해 9월 이후 33주 만에 하락했다.27일 부동산114에 따르면 4월 마지막 주(23~27일) 서울 아파트 매매가는 0.06%로 상승한 것으로 조사됐다. 11주 연속 매매가격 상승 폭이 둔화하며 매수자와 매도자의 줄다리기가 치열하게 전개되는 양상이다. 특히 재건축 아파트 매매가는 0.03% 하락해 지난해 9월 1일 0.12% 하락한 이후 33주 만에 약세를 나타냈다. 양도소득세 중과를 비롯해 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등 규제가 중첩되면서 타격을 입은 것으로 분석된다.자치구별로 보면 성북(0.20%), 마포(0.14%), 영등포(0.13%), 용산(0.13%), 강서(0.12%), 서초(0.12%) 순으로 상승했다. 성북은 수요 대비 매물이 부족한 길음뉴타운을 중심으로 상승했고 마포도 드물게 나온 매도 물건의 호가가 높아 상승 흐름이 유지되고 있다. 반면 정부규제가 집중된 강동(-0.02%), 강남(-0.01%)은 재건축 아파트를 중심으로 하락했다. 강동은 명일동 삼익그린2차가 500만~2000만원, 성내동 대성이 1000만원 떨어졌다. 강남은 개포동 주공고층7단지 재건축의 급매물이 늘어나며 500만~5000만원 하락했다.신도시와 경기·인천 등 수도권 지역의 주택 시장도 안정세를 이어가고 있다. 신도시 아파트 매매가는 전주 대비 0.01% 올랐고 경기·인천은 보합세를 보인다.신도시는 광교(0.05%), 분당(0.03%), 일산(0.01%), 동탄(0.01%), 파주 운정(0.01%) 순으로 상승했고 산본은 전주 대비 0.07% 떨어졌다. 경기·인천은 서울 접근성에 따라 희비가 엇갈렸다. 광명(0.06%), 과천(0.06%), 안양(0.05%), 성남(0.05%), 의왕(0.04%)은 올랐지만, 안성(-0.19%), 시흥(-0.18%), 포천(-0.12%), 고양(-0.03%), 광주(-0.03%), 평택(-0.02%), 화성(-0.02%)은 떨어졌다.반면 전셋값은 서울·수도권 할 것 없이 약세장을 유지하고 있다. 서울 전세가는 0.04% 하락해 지난달 3월 23일부터 6주 연속으로 하락세를 이어가고 있다. 올해 말 입주하는 헬리오시티 등의 입주 물량 여파로 송파가 0.41%나 하락했고, 성동(-0.08%), 서초(-0.03%), 마포(-0.03%), 양천(-0.02%), 동작(-0.02%), 강동(-0.02%) 순으로 하락세가 나타났다. 반면 영등포(0.07%), 서대문(0.06%), 강서(0.05%), 성북(0.05%), 은평(0.05%)은 전세가가 올랐다.입주 물량이 몰린 수도권 역시 전세가가 맥을 못 추는 상황이다. 특히 신도시의 전세가 하락(-0.22%)이 눈에 띄는데, 1기 신도시는 0.11% 하락했고, 2기 신도시는 한 주 만에 0.4%나 떨어졌다. 파주 운정(-2.10%), 위례(-0.65%), 중동(-0.50%), 동탄(-0.21%), 일산(-0.15%), 분당(-0.08%)이 주요 하락 지역이다. 경기·인천은 구리(-0.58%), 안산(-0.49%), 평택(-0.41%), 김포(-0.34%), 남양주(-0.30%), 안성(-0.28%), 시흥(-0.23%) 순으로 하락했다.윤지해 부동산114 책임연구원은 “수도권을 중심으로 입주 물량이 많이 늘어나고 시세보다 저렴한 급매물도 시장에 나오고 있어 실수요 위주로 매매가격과 전셋값 모두 하향 안정세가 이어질 전망”이라고 내다봤다.
2018.04.27 I 정다슬 기자
3월 서울 집값 0.55% 올라..전방위 규제에 상승폭 반토막
  • 3월 서울 집값 0.55% 올라..전방위 규제에 상승폭 반토막
  • 서울 구별 3월 매매가격 변동률(단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 집값 상승률이 한달새 절반 아래로 뚝 떨어졌다. 그 여파로 서울과 전국 집값 상승폭도 반토막났다. 세금과 대출, 재건축 규제에 금리 인상, 공급 증가 등의 요인으로 향후 집값 상승세는 계속 둔화할 것으로 전망된다.◇서울 상승폭 반토막..잘 나가던 ‘강남4구·마용성’ 주춤 2일 한국감정원에 따르면 지난 3월 서울 주택(아파트·연립다세대주택·단독주택) 매매가격은 지난달보다 0.55% 올라 전월(0.94%) 대비 절반 수준에 그쳤다. 그동안 집값 급등을 이끌었던 재건축시장이 안전진단 기준 강화 및 이주시기 조정 등에 따라 위축됐고 단기급등 피로감, 보유세 개편, 금리상승 등으로 일반아파트도 급매물 위주로 거래되면서 상승 추세가 한풀 꺾였다.2월 2% 넘게 올랐던 강동구가 0.86%로 주춤한데다 강남구와 송파구도 전월의 절반 수준인 0.77%, 0.81% 오르는 데 그쳤다. 강남4구와 함께 상승폭이 컸던 양천구도 지난달 상승폭은 0.28%로 전월(1.03%)에 크게 못미쳤다. 강남권과 약간의 시차를 두고 집값이 상승한 마포구(1.29%), 용산구(0.97%), 성동구(0.88%)가 상대적으로 강세를 보였지만 역시 전월에 비하면 상승세가 사그라든 모습이다. 유형별로 서울 아파트 매맷값은 0.77% 뛰었다. 단독주택과 연립주택은 각각 0.38%, 0.24% 상승했다. 지난달 서울지역 평균 주택매매 가격은 5억6888만1000원으로 전월 5억6512만5000원에 비해 375만6000원 올랐다. 경기도의 경우 안성·평택·시흥시 등 신규공급이 많은 지역은 수급불균형으로 하락한 반면, 성남시 분당구는 상승 피로감으로 상승폭은 축소됐지만 각종 개발호재와 더불어 신분당선 미금역 개통(이달말 예정)을 앞두고 인근을 중심으로 상승세를 이어갔다. 김포시는 연내 도시철도 개통(오는 11월 예정) 호재에도 미분양이 다소 늘면서 상승폭이 축소됐다.◇서울 전세값 하락 전환..평균 3억5194만원지난달 서울 전세가격(-0.08%)은 하락 전환했다. 도심권 업무지구로의 출퇴근 배후수요가 풍부한 성북·종로·서대문구 등은 상승했지만, 양천구는 방학 이사철 마무리로 하락 전환했다. 강남4구는 수도권 신규 택지지구 입주물량 증가, 매매전환수요 증가, 재건축 이주시기 조정 등으로 수요가 분산된 영향으로 13개월만에 전세가격이 약세로 돌아섰다.경기도(-0.23%)는 전월보다는 하락폭이 줄었다. 봄철 이사수요가 늘어난 광교신도시 등 주거환경이 양호한 지역의 전세금이 오른 여파다. 다만 입주물량이 누적된 오산·시흥시 등이 하락세를 이어갔고, 성남시 분당구는 전세공급 증가 등으로 하락 전환했다. 서울 평균 전세가격은 3억5194만원으로 전월 3억5265만1000원에 비해 소폭 떨어졌다. 서울 월세가격은 평균 93만3000원으로 전월과 같았다. 서울 강북지역은 전세가격 하락 영향 및 빌라·오피스텔 등 원룸 공급 증가로 노원·도봉·동대문구를 중심으로 월세가 하락했다. 출퇴근 수요가 풍부한 성북·중구 등에서는 소폭 상승했다. 강남지역은 금천·관악구를 제외한 모든 지역에서 월세가 보합 또는 하락했다. 한국감정원은 앞으로 매매가격 상승폭이 축소될 것으로 전망했다. 다주택자 양도세 중과, 보유세 개편 등 세금 부담이 커지고 있고 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 시행 등 대출도 어려워졌다. 여기에 안전진단 기준 강화, 초과이익 부담금 통보 등 재건축 시장의 위축요인이 발생했고 미국발 금리인상, 공급물량 증가, 전세가격 하락 등 주택시장을 위협할 변수들이 쏟아지고 있다. 특히 서울은 가격급등에 따른 매수심리 위축으로 재건축 및 일반 아파트 모두 수요가 감소할 것이라고 감정원은 예상했다. 청약시장에 시장의 부동자금이 몰리면서 기존아파트 시장은 안정세가 지속될 것이라는 전망이다.전셋값은 하락세를 이어갈 것으로 보인다. 수도권 택지지구 신규공급물량이 늘어난데다 재건축 이주시기 조정 등으로 수요가 분산됐기 때문이다. 게다가 올연말 송파구 헬리오시티(9510가구) 대규모 입주가 예정돼 있어 전세시장은 장기적으로 안정세를 띌 전망이다.한국감정원 제공
2018.04.02 I 성문재 기자
랜드마크 단지도 급매물 속출.. 금가는 '강남 불패 신화'
  • 랜드마크 단지도 급매물 속출.. 금가는 '강남 불패 신화'
  • 그래픽= 문승용 기자[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남권에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’. 한강변에 우뚝 솟은 이 아파트는 세련된 외관과 국내 최고 수준의 커뮤니티 시설을 갖춘데다 교육·교통·생활인프라가 집중된 알짜 부지에 들어서 강남 최고 부촌인 반포동에서도 대장주로 손색이 없다. 지난해 8·2 부동산 대책 등 각종 규제에도 아파트값이 고공행진을 거듭해 3.3㎡당 매매가격이 지난달 초 8120만원(전용면적 84㎡ 기준)까지 치솟았다. 이는 분양가(3.3㎡당 3830만원)를 2배나 훌쩍 넘은 수준이다. 전용 84㎡형 기준 아파트값이 무려 27억원에 달한다. 이런 아파트가 지난달 중순 이후 매매값이 꺾이기 시작했다. 최근 한달 새 시세가 1억원이나 떨어졌지만 매수자를 찾기가 좀처럼 쉽지 않다. 인근 A공인 관계자는 “연이은 정부 규제를 견디지 못하고 일부 다주택자들이 급매물을 내놓고 있지만 시장에서 소화를 못하고 있다”며 “이번 상황이 매매 거래 절벽으로 이어질까 두렵다”고 말했다. 정부의 고강도 규제에도 철옹성 같이 버티던 강남권 랜드마크 단지들이 최근 고개를 떨구고 있다. 강남 도곡렉슬, 서초 아크로리버파크, 송파 잠실엘스 등이 대표 단지들이다. 이들 아파트는 최근 시세가 최대 1억원 가량 빠졌지만, 매수세가 주춤한 영향으로 매매 거래는 뜸하고 매물이 점차 쌓이고 있다. 올 들어 재건축 시장 규제(재건축 초과이익환수제 시행, 안전진단 기준 강화, 이주 시기 조정 등)가 쏟아지면서 기존 강남권 아파트 시세를 주도했던 랜드마크의 희소성이 더욱 부각될 것이라는 전망이 보기 좋게 빗나간 것이다. ◇1억원 내린 급매물에도 거래 ‘뚝’ 한국감정원에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값은 지난달 12일 이후 이달 12일까지 한달 연속 상승폭이 크게 줄고 있다. 이 기간 서초구 아파트값 변동률이 0.20%에서 0.03%로 6분의 1 수준으로 쪼그라든 것을 비롯해 강동구(0.71%→0.10%), 송파구(0.38%→0.06%), 강남구(0.46%→0.13%) 등도 상승률이 크게 둔화됐다. 이런 추세라면 이달 안에 강남4구 아파트값이 약세로 전환할 수 있다는 관측이 나오고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 “강남권은 단기 아파트값 급등에 따른 피로감에 대출 규제, 금리 상승 등의 리스크가 겹치며 매수세가 주춤한데다 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자와 갭투자자의 매물이 나오고 있는 상황”이라며 “적어도 올해까지는 가격 조정이 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 지난 겨울 학군 수요로 매물이 귀하던 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 59㎡형 시세는 지난달 14억~15억원에서 이달 13억~13억5000만원으로 한달 만에 1억원 가량 떨어졌다. 인근 D공인 관계자는 “당장 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 잔금을 바로 치르면 계약이 가능한 급매물이 지난달부터 나오고 있다”며 “현 시세보다 더 싼 값에 나온 매물을 사들이려는 매수자들의 문의전화만 간간히 걸려온다”고 전했다. 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡의 경우 시세가 한달 전에 비해 1억2000만 가량 내린 16억3000만원에 형성돼 있다. 인근 공인중개업소에 따르면 3월 말 이전에 잔금을 치룰 경우 동일 평형대 물건을 16억원에 매수할 수 있다. ◇입주폭탄·대출 규제·금리 인상 ‘태풍의 눈’ 올해 대규모 입주 물량이 쏟아지면서 나타난 전셋값 하락 여파가 매매시장에 영향을 줄 지도 관심거리다. 지난해 말부터 수도권 일부 지역에서 시작된 역전세난(주택 수요에 비해 공급 물량이 많아 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 서울 변두리를 비롯해 강남권으로 번지면서 매매가격 조정 압력이 가중되고 있는 것이다. 즉 ‘전세값 하락→ 급매물 증가→ 매매가격 하락’ 패턴이 전개되면서 서울 강남권도 안심할 수 없는 상황이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “전세 계약 때 자금 부담을 버티지 못한 갭 투자자들이 급매물을 동시다발적으로 내놓게 되면 매매시장도 충격을 받을 수 있다”고 말했다. 실제 부동산114에 따르면 올해 강남4구 입주 물량은 1만5542가구로 지난해(9750가구)에 비해 60%나 급증할 것으로 전망된다. 내년에도 올해 보다 210여가구 많은 1만5732가구가 쏟아질 예정이다. 송파구 G공인 관계자는 “연말 95000가구에 달하는 헬리오시티의 입주가 쏟아질 예정이라 벌써부터 수천만원 내린 전세 매물이 늘고 있는 상황”이라며 “세입자를 구하지 못한 집주인들이 3월까지 잔금이 가능한 급매물을 내놓고 있다”고 말했다. 더욱 큰 악재는 올 하반기에 예고돼 있다. 오는 6월 지방선거 이후 DSR(총체적상환능력비율) 등 다주택자를 옥죄는 추가 대출 규제가 시행되는데다 금리 상승마저 현실화되면 집값 하락 압력이 더욱 거세질 전망이다. 여기에 보유세(재산세·종합부동산세) 인상을 포함한 부동산 전반에 걸친 과세 방안이 마련되면 투자자는 물론 실수요자들도 매수를 망설이는 상황이 길어질 수 있다는 분석이 나오고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “최근 강남 주택시장은 잇단 규제로 주도주인 재건축 아파트값이 주춤하자 기존 랜드마크 단지들도 약세 영향을 받는 모습”이라며 “다만 올 하반기 보유세 인상이나 금리 상승 등 시장을 옥죌 변수의 강도가 예상보다 세지 않을 경우 숨고르기를 멈추고 재차 상승할 수 있다”고 말했다. 그래픽= 문승용 기자
2018.03.22 I 김기덕 기자
'한화 3형제' 일감몰아주기 해소?…공정위 "판단 유보"(종합)
  • '한화 3형제' 일감몰아주기 해소?…공정위 "판단 유보"(종합)
  • IT서비스업체인 한화S&C는 김동관(장남), 김동원(차남), 김동선(막내)이 각각 지분 50%, 25%, 25%씩 총수일가가 지분율이 100%인 회사다. 그룹과 내부거래 비중은 67.56%로 사익편취 혐의를 받고 있다.[세종=이데일리 김상윤 기자] 공정거래위원회가 한화(000880)의 최근 총수일가 사익편취(일감몰아주기) 해소 시도에 대해 이례적으로 ‘판단 유보’라고 평가했다. 현 단계에서는 사실상 규제 회피에 불과하다는 해석으로, 공정위는 조만간 일감몰아주기 혐의를 받고 있는 한화S&C에 대해 ‘칼’을 댈 것으로 관측된다.공정위는 이런 내용이 담긴 최근 대기업집단의 소유지배구조 개선사례를 분석해 5일 발표했다. 김상조 공정위원장은 취임 직후 직접 행정력을 동원해 대기업집단의 소유지배구조를 개편하기보다는 기업들이 자발적으로 변화하는 ‘포지티브 캠페인’ 방식을 추구하고 있다.◇ 한화S&C 분할 등 일감몰아주기 해소.. ‘꼼수’ 지적도공정위는 일부그룹에서 일어난 변화에 대해 ‘바람직하다’고 평가를 내렸지만, 한화그룹의 경우 개선사례에서 제외했다. 한화가 한화S&C에 대한 일감몰아주기 해소 시도를 하고 있지만 탐탁지 않다는 평가다.한화는 지난해 10월 김승연 회장의 아들 3형제가 지분 100% 보유한 IT서비스업체인 구(舊) 한화S&C를 물적분할하고, 분리된 IT서비스 사업법인(現 한화S&C)의 일부지분(44.6%)을 사모펀드인 ‘헬리오’에 넘겼다. 한화그룹과 한화S&C와 거래비중은 67.56%로 일감몰아주기 혐의를 받고 있었던 터라, 한화 측은 이번 매각을 일감몰아주기 규제 법안의 취지에 부합하기 위한 차원이라고 의미를 부여하기도 했다.하지만 시장에서는 이번 개편이 규제를 피해나가기 위한 ‘꼼수’라는 지적이 제기되고 있다. 물적분할 뒤 존속회사인 H솔루션은 신설법인 한화S&C의 지분을 55.4%를 갖게 되고, 3형제는 한화S&C에 대해 직접 소유한 지분은 없지만 H솔루션을 통해 간접적으로 지배하면서 내부거래를 이어가고 있기 때문이다.현행 공정거래법은 총수일가가 직접 지분을 소유한 계열사만 규제대상으로 할 뿐 계열사를 통해 보유한 간접지분은 따지지 않기 때문에 일감몰아주기 규제는 피해가게 된다. 시장에서는 한화그룹이 일감몰아주기 규제를 피한 뒤, 향후 H솔루션과 한화를 합병해 3형제에게 그룹 지배력을 넘길 것으로 전망하고 있다.신봉삼 기업집단 국장은 “한화그룹이 S&C를 물적분할한 후 일부 지분을 재무적 투자자에게 팔았지만 사익편취를 비켜간 것인지, 바람직한 개선인지 논란이 있다”면서 “현재로서는 명확한 판단이 어려운 만큼 판단을 유보했다”고 설명했다, 사실상 현 단계에서는 규제 회피에 불과하다는 해석으로 풀이된다.◇ 현대차, 순환출자 해소 노력 없어.. 공정위 규제 예고한편, 5대 그룹 중에는 삼성을 제외한 현대차, SK, LG, 롯데 등 4개 그룹이 지배구조 개편 자구노력을 펼치고 있는 것으로 나타났다. 현대중공업, CJ, LS, 대림, 효성, 태광 등 6개 집단도 구조개편안을 발표해 추진하고 있다. 신 국장은 “전체적으로 일부 대기업집단에서 소유지배구조를 개편하는 움직임이 바람직하다고 평가한다”면서도 “다만 이제 시작인 만큼 한층 업그레이드하는 동시에 다른 집단에서 사례가 확산되길 바란다”고 평가했다.현대차는 순차적으로 사외이사 주주 추천제도를 도입하기로 했지만 순환출자 해소 등 보다 근본적인 개선 노력은 없고, 삼성은 별다른 개선방안을 내놓지 않고 있다. 공정위는 앞으로 반기별로 재벌의 지배구조 개편을 분석 평가해 발표하면서 지배구조개편을 유도하겠지만 별다른 움직임이 없을 경우 과감히 ‘칼’도 꺼내들 전망이다. 김 위원장은 “내달 주주총회에서 지배구조개편 움직임을 지켜보겠다”며 마감 시한을 제시한 바 있다.대기업집단 소유·지배구조 개편 일정
2018.02.05 I 김상윤 기자
서울 분양권 거래 '반토막'..매물 없어 웃돈만 '껑충'
  • 서울 분양권 거래 '반토막'..매물 없어 웃돈만 '껑충'
  • 월별 서울 아파트 분양권 거래량 추이(단위: 건, 자료: 서울부동산정보광장)[이데일리 성문재 기자] 지난달 서울 아파트 분양권 거래량이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 지난달부터 분양권 양도소득세 부담이 커진데다가 최근 서울 집값이 급등하면서 분양권 소유자들이 매물을 내놓지 않은 영향으로 풀이된다.5일 양지영R&C연구소가 서울부동산정보광장의 거래량을 조사·분석한 결과에 따르면 1월 한달간 서울 아파트 분양권은 402건 거래됐다. 이는 전월 718건 대비 44% 감소한 수치다. 올해 1월부터 청약조정대상지역에 분양권 양도소득세율이 일괄 50%로 상향 조정된 게 영향을 미친 것으로 보인다. 작년까지는 분양권 보유 기간이 ‘1년 이상~2년 미만’이면 40%, ‘2년 이상’이면 6~40%의 세금만 내면 됐다. 특히 강남권 중심으로 분양권 거래가 크게 줄었다. 서울 강남구는 지난해 12월 분양권 거래가 42건 있었지만 올해 1월에는 단 3건만 거래가 이뤄졌다. 전월 대비 93% 감소했다. 같은 기간 서초구가 51건에서 6건으로, 송파구는 100건에서 30건으로 각각 88%, 70% 줄었다. 분양권 거래는 크게 줄었지만 프리미엄(웃돈)은 강세다. 시장에는 여전히 갈 곳을 잃은 유동자금이 풍부한 가운데 조합원 지위 양도 금지, 재건축 초과이익 환수제 부활 등 재건축 아파트 규제가 심화하면서 분양권과 입주 5년 이내 새 아파트를 찾는 수요자들이 늘어난 때문이다. 작년 12월 최고 13억900만원에 실거래가가 신고됐던 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지’ 전용 59㎡ 분양권은 현재 매물 호가가 18억원대로 올랐다. 한달 사이 5억원가량 오른 셈이다. 송파구 가락동 ‘송파헬리오시티’ 전용 84㎡도 작년 12월 약 12억원에 거래됐지만 현재 14억5000만원에 매물이 나와 있다. 서초구 반포동 ‘반포 래미안 아이파크’ 전용 84㎡는 이달 19억9385만원에 팔렸다. 이 단지는 분양 당시 평균 분양가가 3.3㎡당 4258만원으로 일반아파트 기준 역대 최고 분양가였는데도 분양가보다 4억5000만원 이상 오른 가격에 거래가 성사됐다. 양지영 R&C 연구소장은 “공급 물량 부족에다 양도세 부담에 따른 분양권 매물 품귀 현상으로 프리미엄은 더 올라가는 분위기”라며 “수요 억제책이 아니라 강남 집값의 근본적인 원인인 공급 부족 해결 방안이 우선이 되어야 한다”고 말했다. 강남4구 월별 아파트 분양권 거래량 추이(단위: 건, 자료: 서울부동산정보광장)
2018.02.05 I 성문재 기자
강남이 끌어올린 서울 집값..1월 상승률 10년만에 최대
  • 강남이 끌어올린 서울 집값..1월 상승률 10년만에 최대
  • [이데일리 성문재 기자] 1월 서울 집값이 0.86% 올라 월간 기준으로 10년만에 최고 상승률을 기록했다. 정부의 부동산 규제 강화 속에서도 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 양천구 목동 등에서 재건축 단지와 고가 아파트 중심으로 수요가 몰리면서 가격이 뛴 때문으로 풀이된다.◇압구정 한양5차 한달 새 1.5억 ↑…강남·송파구 2%대 급등31일 한국감정원에 따르면 올 1월 서울 주택(아파트, 연립·다세대주택, 단독주택) 매매가격은 지난달보다 0.86% 올라 2008년 7월(0.91%) 이후 9년6개월만에 가장 높은 상승률을 보였다. 전년 동월(0.03%)과 비교하면 상승률이 0.83%포인트 확대됐다. 구별로 보면 강남구가 2.72%로 가장 많이 올랐다. 이어 송파(2.45%)·서초(1.80%)·양천(1.52%)·강동구(1.32%) 순으로 상승했다. 강남4구와 양천구가 집값 상승률에서 상위권을 휩쓴 것이다.서울 아파트값은 무려 1.34%나 뛰었다. 2008년 6월(1.34% 상승) 이후 9년7개월만에 가장 높은 상승률이다. 1년 전0.03%)과 비교하면 상승률이 45배나 커졌다. 전반적으로 역세권 및 한강변 일대 선호 단지, 신규 아파트, 재건축 기대감이 있는 단지들에 수요가 몰리면서 가격이 크게 뛰었다는 게 감정원의 설명이다.강남구 압구정동 한양5차 전용 115.24㎡형은 실거래가격이 작년 12월 23억원에서 이달 24억5000만원으로 한달 새 1억5000만원(6.5%) 올랐다. 호가(집주인이 부르는 가격)는 현재 26억5000만원까지 형성돼 있다. 같은 기간 서초구 반포동 경남아파트 전용 97.79㎡형도 18억5000만원에서 19억~20억원으로 가격이 뛰었다. 시장에 나온 매물은 20억5000만~22억원을 호가하고 있다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 76.5㎡형 역시 17억1000만~17억5000만원에서 18억원으로 올랐다. 현재 18억원 미만 매물은 찾아볼 수 없는 상황이다. 잠실동 H공인 관계자는 “집주인이 처음에는 시세 수준에 매물을 내놨다가 매수 문의가 잇따르자 호가를 5000만원을 올리기 일쑤”라며 “매물은 많지 않은 데 매수세 따라붙으니 가격이 오를 수밖에 없는 것 아니냐”고 말했다.이달 서울지역 평균 주택매매 가격은 5억5723만3000원으로 집계됐다. 작년 12월 5억4915만원 대비 1.47% 올랐다. 1㎡당 678만4000원에서 668만8000원으로 뛴 셈이다. 아파트를 기준으로 하면 같은 기간 6억5990만5000원에서 6억7352만2000원으로 2.06% 상승했다. 서울 주택종합 및 아파트 월간 매매가격 변동률 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)단위: %, 자료: 한국감정원◇전셋값은 0.2% 상승…전세가율 68.5%이달 서울 전셋값은 0.2% 올랐다. 전년 동월(0.06%) 대비 3배 이상 높은 수치다. 특히 수도권이나 5대 광역시, 지방 기준으로는 모두 전셋값이 전월 대비 하락한 가운데 서울만 상승했다. 도심권 업무지구 출퇴근 수요가 많은 종로구와 마포구 등이 많이 올랐고, 마곡지구 기업 이주에 따른 수요 증가 영향을 받은 강서구도 전셋값 상승이 두드러졌다.서울 전세가격 평균은 3억5200만8000원이다. 한달 전 3억5095만7000원보다 소폭 올랐다. 서울 주택종합 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 68.5%로 수도권 평균(71.5%)보다 3%포인트 낮았다. 다만 연립주택 전세가율은 서울이 71.8%로 수도권, 5대 광역시, 전국 기준보다 높았다.월세가격은 비교적 안정세다. 월세 평균은 93만2000원으로 2000원 가량 늘었다. 서울 강남권이 0.03%, 강북권이 0.01% 오르는 데 그쳤다. 서대문구는 인근 종로구 대비 저렴한 가격과 재개발 이주수요 등으로 상승하고 마포구는 직주근접 수요로 상승한 반면 도봉구와 노원구는 전셋값 하락으로 인해 월세수요가 줄었고 용산구는 미군 이전으로 수요가 감소한 것이 월세 하락으로 이어졌다. 한국감정원은 향후 주택매매 시장은 전반적으로 상승폭이 둔화될 것으로 예상했다. 재건축 초과이익 환수제와 신DTI(총부채상환비율)가 시행된 가운데 오는 4월 다주택자 양도세 중과 및 하반기 DSR(총부채원리금상환비율) 도입이 예정돼 있고 미국의 기준금리 인상으로 인한 국내 금리 인상 가능성과 입주 물량 증가에 따른 공급 증가 리스크 등이 하방요인으로 작용할 것이라는 전망이다.감정원 관계자는 “서울 전셋값 역시 작년보다 많은 입주 물량과 원활한 전세 공급으로 전세가율 하락세가 지속될 것”이라며 “상대적으로 수요가 많은 강남권의 경우 올해 말 송파구에서 약 1만가구 규모의 헬리오시티(가락시영 재건축) 입주가 예정돼 있다”고 말했다.
2018.02.01 I 성문재 기자
'부동산 불패' 서울 강남3구 중개업소 가장 많아
  • '부동산 불패' 서울 강남3구 중개업소 가장 많아
  • 부동산 중개업소가 몰려있는 아파트 단지내 상가 모습. 상가정보연구소 제공[이데일리 이진철 기자] 서울에서 부동산 중개업소가 많이 몰린 자치구는 강남3구(강남·서초·송파구)인 것으로 조사됐다.17일 상가정보연구소가 한국공인중개사협회 데이터를 분석한 결과 서울시내 중개사무소 등록을 한 후 영업 중인 개업공인중개사무소 수는 8월 현재 2만3873곳으로 집계됐다.강남구에는 2324곳의 중개업소가 등록해 25개 자치구 중 압도적인 수치를 보였다. 강남구는 대표적인 부동산 불패 지역으로 주택 매매·임대수요가 꾸준할 뿐아니라 상업·업무시설도 잘 발달돼 있다. 거래가격 자체가 높다 보니 중개수수료 역시 높게 책정돼 중개업소를 영위하기에 최적의 조건을 갖췄다. 2016년 말 현재 강남구의 아파트 3.3㎡당 기준시가는 2288만원에 달한다.그 다음으로 송파구가 1740개로 중개업소가 많이 포진한 자치구로 조사됐다. 송파구는 서울을 통틀어 개발 호재가 가장 풍부한 지역으로 꼽힌다. 서울 강남권의 마지막 택지지구라 불리는 위례신도시 개발을 비롯 문정·장지지구, 잠실주공 재건축, 송파헬리오시티(가락시영 재건축) 착공 등 대규모 개발이 착착 진행되고 있어 가격 상승에 대한 기대감이 높다. 실제로 이 일대 상권을 방문해보면 상가의 과반을 부동산 중개업소가 차지하고 있고, 한 건물 내에 10여개의 중개업소가 줄지어 들어선 경우도 쉽게 볼 수 있다.서초구에 있는 중개업소는 1481곳에 달했다. 반포자이, 반포래미안퍼스티지, 반포리체, 반포힐스테이트 등 반포동 일대 재건축 단지들이 신흥 부촌으로 부각되면서 매매·임대 수요도 활발한 지역이다. 서초구 내 아파트 3.3㎡당 기준시가는 2026만원으로 강남구를 바짝 추격하고 있다.강서구는 중개업소 수가 1309개로 4위를 차지했다. 강서구는 서울 강남권 부럽지 않게 최근 부동산 가격 상승세가 매서운 지역이다. 특히 마곡지구 내 주택과 상가 등에 투자수요가 많아 중개업계의 이슈 지역으로 떠올랐다.반면 경기 침체에 따른 경영 악화로 문을 닫는 폐업 중개사 수는 매년 300곳 이상으로 추정됐다. 정부의 8·2 부동산 대책으로 시장이 급랭 조짐을 보이고 있는 점은 부동산 중개업계에 큰 위기로 작용하고 있다. 부동산 전문 앱이 빠른 속도로 거래시장을 장악하고 있는 점도 업계의 경영난을 부추기고 있는 것으로 지적된다.이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “새 정부 출범 이후 부동산 시장을 안정화시키기 위한 정책들이 쏟아지면서 중개업계의 위기감이 어느 때보다 높다”며 “시장에서 도태되지 않으려면 업무영역의 다양화 및 전문화가 요구된다”고 말했다.
2017.08.17 I 이진철 기자
악재 또 악재…얼어 붙은 ‘서울 주택시장’
  • [위기의 주택시장]악재 또 악재…얼어 붙은 ‘서울 주택시장’
  • △ 정부 규제와 금리상승 등 잇단 악재에 서울 주택시장이 급격이 얼어붙고 있다. 서울 잠실 주공5단지 아파트 상가 부동산 밀집지역 [사진=연합뉴스][이데일리 김성훈 기자] “며칠 전 인근 공인중개업소에서 아파트 거래가 한 건 성사됐다고 해서 다들 축하해줬습니다. 이달 들어 아파트 거래를 한 건도 못했는데 일단 거래가 돼야 시장 분위기도 좋아질 것 아닙니까.” 서울 송파구 잠실주공 5단지 아파트 상가에서 15년째 부동산 중개업을 하고 있는 이모 대표는 불과 한 달 만에 푹 꺼진 주택시장 분위기를 이렇게 전했다. 그는 “한 달 전만 해도 주택 매매 거래가 보름에 한 두건씩 이뤄졌지만 지금은 어디든 계약됐다는 소식이라도 들리면 다행”이라고 말했다.이른바 ‘준강남’으로 불리며 강남 집값이 치솟을 때마다 덩달아 뛰던 동작구 흑석동 흑석뉴타운 일대도 아파트 거래가 자취를 감췄다. 지난달 호가(집주인이 부르는 값)가 7억 5000만원까지 올랐던 ‘흑석 한강 센트레빌 2차’ 전용면적 84㎡짜리 아파트 매수 문의가 한달 전보다 많이 줄었다. 서울 강남 재건축시장에 몰아친 한파가 서울 전역으로 퍼지고 있다. 전매 제한 및 청약 자격 강화 등을 골자로 한 ‘11·3 부동산 대책’에다 대출금리 상승·집단대출 규제 등의 악재가 겹치면서 아파트 매매 거래는 지역을 가리지 않고 사실상 올스톱 상태다. 강남구 개포동 개포주공1단지 전용 42㎡형은 지난달 10억 7000만원까지 호가가 올랐으나 지금은 9억 7000만원으로 떨어졌다. 인근 한 공인중개사는 “호가를 낮춘 매물에도 매수세가 전혀 따라붙지 않는다”고 말했다. 강북지역 주택시장도 빠른 속도로 얼어붙고 있다. 마포구 아현동 마포 래미안 푸르지오 전용 59㎡형은 이달 초 7억 1000만원에 거래됐지만 지금은 6억 7000만원에도 팔리지 않고 있다.새 아파트 분양권을 사려는 수요자들의 발걸음도 뜸해졌다. 서울부동산 정보광장에 따르면 지난 11월 거래된 아파트 분양권은 413건으로 한 달 전(604건)보다 32% 급감했다. 강동구가 30건으로 전월(56건)에 견줘 절반 가까이 줄었고 서초구도 지난 10월 31건에서 지난달 18건으로 42% 감소했다. 재건축 단지로는 국내 최대 규모인 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’(옛 가락시영아파트)는 23건에서 2건으로 확 줄었다.이남수 신한금융투자 투자 자문부 팀장은 “공급 과잉 우려 속에 전매 제한 강화와 대출 규제 등 악재가 한꺼번에 쏟아진 결과”라며 “미국발 금리 인상에 국내 금리까지 오를 경우 최근 2년간 내수 경기를 이끌어온 건설·주택시장이 장기 침체의 늪으로 빠져들 가능성이 크다”고 말했다. ▶ 관련기사 ◀☞ [위기의 주택시장]해외수주까지 쪼그라들어… 떨고 있는 건설업☞ [위기의 주택시장]분양시장 키워드는 '양극화'…"내년 최고조 달할 것"☞ [위기의 주택시장]건설투자로 그나마 버텼는데…부동산 한파에 내수까지 경고등
2016.12.01 I 김성훈 기자
"내년 시장 불투명"…2.6만가구 밀어내기 분양
  • "내년 시장 불투명"…2.6만가구 밀어내기 분양
  • [이데일리 정수영 기자] “11·3 부동산 대책 영향이 없겠냐고요? 청약 경쟁률은 떨어지겠죠. 그렇지만 실수요자가 많아 아파트 계약에는 문제 없을 겁니다. 중요한 건 내년 경기가 나빠지기 전에 서둘러 분양을 마쳐야 한다는 겁니다.” 25일 아파트 모델하우스 개관을 앞두고 분양 준비에 한창인 대형 건설사 관계자 말이다. 11·3 부동산 대책과 주택담보대출 금리 상승, 집단대출 규제 등 분양시장에 악재가 쏟아져 나오고 있지만 이를 비웃듯 새 아파트 분양 물량이 대거 쏟아져 나오고 있다. 특히 11·3 부동산 대책 후속 조치로 분양보증서 발급 등 행정절차가 늦어지면서 최근 3주째 대기상태였던 분양 아파트들이 이번 주 일제히 분양에 나선다. 부동산114가 집계한 통계에 따르면 25일 모델하우스 문을 열고 분양에 돌입하는 아파트는 전국 35개 단지 2만 6258가구에 달한다. 이 중 규제가 강화된 조정 대상지역(서울·수도권 주요 도시·부산 일부·세종시 등)에서만 10개 사업장이 분양에 돌입한다. ◇서울 7곳에서 분양 봇물…“청약 자격 등 잘 따져봐야” 서울에서는 7개 아파트 단지가 동시에 모델하우스 문을 열고 분양에 들어간다. 11·3 대책 발표 이후 4주 만에 선보이는 분양 아파트로 일반분양 물량은 2624가구다. 7곳 모두 청약대기자들이 오랫동안 기다려온 알짜 단지로 꼽힌다. 가장 관심이 쏠리는 곳은 현대산업개발이 서울 송파구 풍납동에 짓는 ‘잠실올림픽 아이파크’ 아파트(풍납우성아파트 재건축 단지). 총 697가구(전용면적 51~109㎡) 중 일반분양 물량은 92가구밖에 안돼 조기 완판이 예상된다. 서울 강북권에서는 GS건설이 분양하는 ‘신촌그랑자이’ 아파트를 눈여겨 볼 만하다. 지난달 인근에서 분양한 ‘신촌숲 아이파크’ 청약에서 떨어진 수요자들이 대체지로 꼽고 있는 단지다. 신촌숲 아이파크는 평균 74.8대1의 경쟁률로 올해 강북권 최고 청약률을 기록했다. 서울지역에서 나오는 물량은 분양 계약 후 강남권은 입주 때까지, 이외 지역은 계약 후 1년 6개월간 분양권 전매가 금지된다. 2주택자나 세대원, 5년 내 당첨 사실이 있는 경우 1순위 청약 자격도 박탈된다. 그런데도 건설사들은 조기 완판(100% 계약)을 자신하고 있다. 분양 아파트 대부분이 기반시설이 잘 갖춰진 재개발 단지인데다 새 아파트 분양을 기다려온 지역 대기수요도 많아서다. 가격 측면에서도 경쟁력이 있다는 분석이 나온다. 신촌그랑자이의 경우 분양가를 바로 인근에 분양한 신촌숲 아이파크와 비슷한 3.3㎡당 평균 2400만원대로 책정했다. 경희궁 롯데캐슬도 전용 59㎡형은 3.3㎡당 2270만원, 전용 84㎡형은 2190만원 선이다. 2년 전 인근에서 분양한 ‘경희궁 자이’는 분양가가 3.3㎡당 평균 2280만원이었다. 송파구에 나오는 잠실올림픽 아이파크 분양가도 지난해 선보인 ‘송파 헬리오시티’보다 낮은 3.3㎡당 평균 2605만원에 책정됐다. 다만 규제가 많은 만큼 청약 때 따져봐야 할 게 많다. 함영진 부동산 114리서치 센터장은 “최근 집단대출도 금리가 높아져 이자 부담이 커진 상태”라며 “자금 계획을 제대로 세우지 않거나 청약 순위 등을 확인하지 않고 나설 경우 청약통장만 해지될 수 있는 만큼 주의해야 한다”고 조언했다. ◇분양 러시에 ‘소화불량’ 우려도서울은 상황이 그나마 나은 편이다. 정부가 서울 등 일부 지역을 조정 대상지역으로 묶자 규제 대상에서 비껴난 지역에서는 밀어내기 분양이 급증하면서 양극화 현상이 벌어지고 있다. 실제로 이달 셋째주까지 지방과 비조정 대상지역에서 나온 분양 물량은 42개 단지 2만 8418가구(임대 포함)나 된다. 앞으로 연말까지 추가로 나올 전국 공급 예정 물량도 92개 단지 7만 5000여가구에 이른다. 눈길을 끄는 것은 정부가 미분양 관리지역으로 선정, 분양보증 절차를 까다롭게 한 26개 지역에서도 여전히 신규 분양이 쏟아져 나오고 있다는 점이다. 이들 지역은 추가 미분양 주택도 급증하고 있다. 이달 인천 영종지구에서 나온 ‘영종 푸르지오 자이’ 공공분양(1604가구) 아파트는 평균 0.27대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 10개 주택형 모두 1·2순위 미달됐다. 경기도 평택시에서 분양된 ‘힐스테이트 평택3차’도 전용 64㎡형만 청약경쟁률 1 대 1을 기록했을 뿐 나머지는 모두 순위 내 마감에 실패했다. 평택 신장동 메디슨스퀘어 3차도 전 주택형 미달됐다. 같은 달 용인시에서 선보인 ‘용인 보라 효성해링턴플레이스’는 청약경쟁률이 0.61대 1, 화성 동탄2신도시에서 분양된 ‘동탄2신도시 중흥S클래스 에듀하이’는 임대주택인데도 0.63대 1에 그쳤다. 밀어내기 분양이 급증하는 것은 시장에 불확실성이 커지면서 서둘러 분양을 끝내려는 건설사들의 심리적 부담이 커진 때문으로 풀이된다. 이남수 신한금융투자 부동산 연구위원은 “서울을 포함해 실수요가 많은 지역은 정부의 부동산 규제에도 계약률이 원만할 것으로 보이는 반면 나머지 지역은 대출 금리 인상 등으로 부담이 커진 상황”이라며 “밀어내기 분양으로 인한 양극화 현상은 당분간 계속될 것”이라고 말했다.
2016.11.25 I 정수영 기자
 기존 분양권시장 벌써 반사이익?
  • [주택규제대책 D-1] 기존 분양권시장 벌써 반사이익?
  • [이데일리 박태진 정다슬 기자] “지금 계약해야 합니다. 내일이면 정부가 분양권 전매를 강화할 거예요. 규제를 피하려면 지금 서둘러야 합니다.”(서울 영등포구 A아파트 모델하우스 분양담당자)정부가 서울 강남권을 타깃으로 한 부동산 규제 방안을 내놓기로 하면서 신규 분양 아파트시장이 술렁이고 있다. 규제 대책 예고 기사가 쏟아지기 시작한 지난달 중순부터 아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권 매물을 찾는 투자 수요가 많아졌고 모델하우스를 찾는 인파도 부쩍 늘고 있다. 통상 대책 발표일 이후 입주자모집공고를 하는 신규 아파트 분양 물량부터 관련 규제를 적용하는 것이 일반적이기 때문이다. 이로 인해 이미 분양 중이거나 입주자모집공고를 한 아파트 사업장은 대책 무풍지대로 분류되고 있다. 기존 분양권시장도 마찬가지로 타격이 크지 않을 것으로 예상하면서 여전히 투자자들을 끌어모으고 있다. ◇서울 강북 분양사업장 “우리는 무풍지대” 마케팅 강화 시장에선 정부가 아파트 분양권 전매 제한을 강화하더라도 대상 지역이 강남권 일부에 그칠 것으로 보고 있다. 타깃을 강북권으로 확대한다 해도 소급 적용을 하지 않아 이미 분양한 신규 아파트는 문제가 없다는 것이다. 현재 분양 사업장 마케팅 담당자들은 투자자들에게 이 부분을 집중 홍보하고 있다. 롯데건설이 지난달 28일 모델하우스를 개관하고 분양에 나선 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’와 현대산업개발이 이 보다 한주 앞서 내놓은 서울 영등포구 신길뉴타운 14구역 ‘신길뉴타운 아이파크’ 등이 대표적인 단지다. 롯데건설 관계자는 “우리 아파트(용산 롯데캐슬 센터포레)는 강남권이 아닌데다 정부 대책 영향권에 들지 않을 것으로 보여 분양 이후 주목도가 더 높아졌다”고 말했다. 현대산업개발 관계자도 “신길뉴타운 아이파크는 정부의 규제와 상관없는 단지로 보면 된다”며 “이미 제1금융권에서 중도금 대출도 확정돼 계약자들의 부담도 없다”고 강조했다. 건설사들도 분양 일정을 서두르고 있다. 규제 방안이 발표일 직후부터 시행될 것을 예상해 미리 입주자모집공고를 하기 위해서다. 리얼투데이에 따르면 이달 전국에서 분양 예정인 아파트는 96곳에 걸쳐 6만 8709가구(임대주택 포함)다. 이 중 오는 4일 문을 열 예정인 모델하우스는 총 9곳이다. 이들 분양 단지는 늦어도 3일에는 입주자모집공고를 한다는 계획이다. △정부가 서울 강남권을 타깃으로 한 부동산 대책을 내놓기 전에 분양권 물량을 확보하려는 수요가 늘면서 분양권 거래시장이 후끈 달아오르고 있다. 삼성물산이 최근 서울 성북구 장위뉴타운에서 분양한 ‘래미안 장위 퍼스트하이’ 아파트의 모델하우스가 방문객들로 북적이고 있다. [사진=삼성물산]◇기존 분양권·입주권 ‘반사이익’ 기대정부의 부동산 규제로 반사이익을 기대하기는 기존 분양권·입주권 시장도 마찬가지다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 분양권·입주권 거래량은 948건으로, 관련 통계가 처음 집계된 2006년 이후 10월 거래량으로는 가장 많다. 하루 평균 거래량으로 따지면 지난해 10월 23.2건에서 올해 같은 기간 30.5건으로 31.8% 늘었다. 거래 대상별로는 분양권 거래가 605건, 입주권 거래가 343건이었다. 지역별로는 서울 동남권(강남·강동·서초·송파구) 거래량 증가세가 두드러진다. 송파구 분양권·입주권 거래량은 지난해 10월 거래량이 46건에서 올해 10월 82건으로 두 배 가까이 늘었다. 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’(가락시영아파트 재건축 아파트)와 위례신도시를 중심으로 거래가 활발했던 영향이 컸다. 서울 아파트 매매거래량 역시 1만 2981건으로 10월 기준으로 지난 2006년 이후 역대 최대치였다.하지만 시장이나 업계의 예상과 달리 정부 대책이 최근 분양한 단지에도 소급 적용될 가능성을 배제할 수 없다. 최근 정부가 대책 발표 내용 및 시기를 놓고 저울질하는 사이 강남권 대신 비강남권인 목동과 마포구 등으로 투자 수요가 몰리고 청약경쟁률도 높아지는 ‘풍선효과’가 나타났기 때문이다.다만 전문가들은 이미 분양한 단지에 대한 소급 적용 가능성은 낮은 것으로 내다봤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “소급 적용 기준이 애매 모호해 실현 가능성은 낮을 것으로 본다”며 “예컨대 전매 제한 기간을 늘리면 분양권뿐 아니라 입주권도 제재 대상에 포함돼 정비사업장을 중심으로 문제가 발생할 가능성이 크다”고 말했다.규제 지역이 강남권으로 제한되더라도 풍선효과를 기대하기 어렵다는 지적도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “부동산시장이 본격적인 비수기로 들어가는 데다가 규제가 도입되면 전체적인 시장 규모가 축소되면서 가수요가 활동하기 어려워진다”며 “지금처럼 분양권 전매를 통해 가격을 지속적으로 올리는 형태의 거래는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
2016.11.02 I 정수영 기자
서울 분양권 시장에 무슨일이?..10월 기준 역대 최다 거래
  • 서울 분양권 시장에 무슨일이?..10월 기준 역대 최다 거래
  • [이데일리 정다슬 기자] 지난달 서울지역 아파트 분양권·입주권(조합원 분양권) 거래량이 10월 기준으로 역대 최대치를 기록했다.1일 서울부동산정보광장에 따르면 10월 서울 분양권·입주권 거래량은 948건으로, 관련 통계가 처음 집계된 2006년 이후 10월 거래량으로는 가장 많았다. 일평균 거래량으로 따지면 지난해 10월 23.2건에서 30.5건으로 31.8% 늘었다. 거래 대상별로는 분양권 거래가 605건, 입주권 거래가 343건이었다. 지역별로는 서울 동남권(강남·강동·서초·송파구) 거래량 증가세가 두드러진다. 송파구 분양권·입주권 거래량은 지난해 10월 거래량이 46건에서 올해 10월 82건으로 두 배 가까이 늘었다. 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’(가락시영아파트 재건축 아파트)와 위례신도시를 중심으로 거래가 활발했던 영향이 컸다. 재건축 사업이 활발하게 이뤄지고 있는 강동구도 고덕·상일동을 중심으로 거래가 활발했다. 강동구의 분양권·입주권 거래량은 46건에서 94건으로 1년새 104.3% 증가했다. 서초구에서도 지난달부터 입주를 시작한 ‘아크로리버 파크’(신반포1차 재건축)가 막판까지 분양권이 빠르게 손바뀜되면서 작년보다 7배 많은 35건이 거래됐다.이밖에 서울 광진구는 지난해 10월에는 단 한 건의 거래도 없었으나 올해는 ‘래미안 구의 파크스위트’(구의1주택 재건축 아파트) 등에서 분양권·입주권 거래가 늘어나면서 이달에만 67건의 거래가 이뤄졌다. 마포구도 올해 재개발이 활발하게 이뤄진 아현동을 중심으로 분양권·입주권 거래량이 18건에서 76건으로 322.2% 늘어났다. 서울 아파트 매매거래량 역시 1만 2981건으로 10월 기준으로 지난 2006년 이후 역대 최대치였다.전문가들은 내달 3일 분양권 전매차익을 노린 거래를 줄이는 부동산 대책이 예고된 상황에서 이 같은 분위기가 지속되긴 어려울 것으로 보고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “부동산시장이 본격적인 비수기로 들어가는 데다가 규제가 도입되면 전체적인 시장 규모가 축소되면서 가수요가 활동하기 어려운 상황이 된다”며 “지금처럼 분양권 전매를 통해 가격을 지속적으로 올리는 형태의 거래는 어려워질 것”이라고 말했다.
2016.11.01 I 정다슬 기자
'청약불패' 대단지 아파트..연내 6만가구 쏟아진다
  • '청약불패' 대단지 아파트..연내 6만가구 쏟아진다
  • [이데일리 이승현 기자] 추석 이후 아파트 분양시장에서 양극화가 심화할 것으로 전망되면서 경쟁력을 갖춘 1000가구 이상 브랜드 아파트 분양 물량에 관심이 쏠리고 있다. 대형 건설사 아파트의 브랜드 프리미엄에 대단지의 장점까지 누릴 수 있어서다. 이런 아파트는 주변 집값을 주도하면서도 경기가 나빠져도 가격이 적게 떨어지기 때문에 주택시장이 하강 국면에 있더라도 인기가 좋다. 올해 하반기에는 가계부채 대책에 따른 대출 규제 강화와 공급 축소라는 양대 변수가 동시에 시장에 영향을 끼쳐 경쟁력 있는 단지에만 청약이 몰리는 쏠림 현상이 뚜렷할 것이라는 게 전문가들의 대체적인 관측이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “추석 이후 입주 물량 증가로 역전세난 우려가 나오는 동시에 미국 금리 인상 가능성까지 제기되고 있어 부동산시장에 부정적 영향을 미칠 가능성이 크다”며 “분양시장에서도 웃돈이 확실히 붙을 것 같은 단지에만 청약이 몰리게 될 것”이라고 말했다. 각종 외부 요인으로 인해 분양 열기가 누그러지더라도 대단지 브랜드 아파트에 대한 인기는 여전할 것이란 얘기다. △올해 하반기 대형 건설사가 1000가구 이상의 대단지 브랜드 아파트를 대거 쏟아낼 예정이다. 총 9510가구로 지난해 최대 규모의 분양 단지로 관심을 모았던 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’ 아파트 모델하우스에 방문객들이 몰려 단지 모형을 살펴보고 있다. [사진=현대산업개발 제공]◇랜드마크 단지로 주변 집값 선도…거래도 활발업계에 따르면 1000가구 이상의 브랜드 아파트는 지역 랜드마크 단지로서 집값을 선도하는 역할을 톡톡히 하고 있다. 심지어 같은 건설사가 같은 시기, 같은 지역에 공급한 아파트도 단지 규모에 따라 시세가 다르게 형성되는 경우도 적지 않다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면 1278가구 규모의 ‘래미안 대치 팰리스 1단지’ 전용면적 84㎡형의 평균 매매가는 이달 6일 기준으로 14억 7500만원을 기록한 데 반해 330가구 규모의 ‘래미안 대치 팰리스 2단지’ 전용 84㎡형은 14억 4500만원으로 1단지에 비해 3000만원 가량 낮다.대단지 아파트는 거래도 활발한 편이다. 국토교통부가 올해 상반기 서울 아파트 매매 거래량을 집계한 결과를 보면 거래 상위 10개 단지가 모두 2000가구 이상의 대단지 아파트였다. 거래가 많다는 것은 그만큼 찾는 수요자들이 많다는 얘기다. 대규모 커뮤니티 시설이 단지에 들어서고 관리비가 저렴하다는 것도 매력이다. GS건설이 경기도 고양시 식사지구에 지은 4683가구 규모의 ‘일산 위시티 자이’의 경우 커뮤니티 시설 면적만 1만㎡에 이르고 단지 안에 미니 석산을 비롯해 소나무 2200여 그루가 식재돼 있다. 대림산업의 ‘e편한세상 용인 한숲시티’(총 6800가구) 역시 축구장 15개 크기의 테마파크 6개와 750m 길이의 대형 스트리트몰이 단지 내에 조성될 예정이다. ◇올 하반기 대단지 아파트 분양 봇물…“단지 내 위치 잘 살펴야”부동산114에 따르면 추석 이후 10대 건설사가 공급할 1000가구 이상 대단지 아파트는 총 33개 단지 5만 9154가구에 이른다. 경기도가 13개 단지 2만 3945가구로 가장 많은 물량을 쏟아낸다. 서울은 10개 단지 1만 6598가구, 지방은 10개 단지 1만 8611개 단지가 공급을 준비 중이다. 경기지역에서는 안산에 대단지 물량이 몰려 있다. 대우건설은 이달 안산시 단원구 초지동 일대에서 초지1·초지상·원곡3구역을 통합 재건축한 ‘초지역 메이저타운 푸르지오’를 분양한다. 전용 48~84㎡짜리 4030가구의 초대형 단지로 이 중 1405가구가 일반분양된다.GS건설 역시 내달 안산시 상록구 사동 1639-7번지 일대에 초대형 복합단지 ‘그랑시티 자이’(총 7628가구)를 분양한다. 단지 앞에 사동공원이 있고 서울지하철 4호선 중앙역도 가깝다.서울에서는 강동구 고덕동 고덕2주공을 재건축한 ‘고덕그라시움’이 눈길을 끈다. 총 4932가구로 이 중 2010가구가 이달 일반에 분양된다. 지방에서는 삼성물산과 현대산업개발이 부산 동래구 온천동 일대에서 분양하는 ‘부산 온천2구역 래미안아이파크’(3853가구)와 대림산업이 강원도 춘천시 퇴계동에서 내달 분양하는 ‘e편한세상 춘천 퇴계’(2861가구), 역시 대림산업이 경북 포항시 북구 장성동에서 분양하는 ‘e편한세상포항 장성’(2487가구) 등이 2000가구 이상 대단지로 주목받고 있다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “대단지 브랜드 아파트라도 단지 내에서도 위치와 향 등 에 따라 가격가 달라지는 만큼 분양받거나 매매할 때 이를 충분히 고려해야 한다”고 조언했다.
2016.09.19 I 이승현 기자
  • 한국자산신탁, 3Q 실적개선+신성장 동력 확보-하나
  • [이데일리 임성영 기자] 하나금융투자는 한국자산신탁(123890)에 대해 3분기 실적 성장과 신규 정비 사업 진출 기대감 등에 다른 주가 상승이 기대된다고 24일 분석했다. 투자의견 ‘매수’와 목표주가 1만3200원을 유지한다고 밝혔다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “상장 이후 주가가 부진했다”면서 “보호예수 해제에 따른 수급부담, 부동산 담보신탁에 대한 경쟁심화 우려, 2분기 실적 예상치 하회 등이 복합적으로 작용했기 때문”이라고 말햇다.그러나 그는 “2분기 실적은 의정부사업에 대한 일시적 충당금 설정 때문”이라면서 “3분기부턴 실적이 다시 개선될 것”이라고 분석했다. 채 연구원은 “부동산 담보신탁 경쟁심화는 초대형IB를 설립하더라도 ‘비토지신탁’에 대해서 규제완화가 이뤄지는 것이어서 ‘토지신탁’에 대한 항목은 아니기때문에 사실상 영향 없다”고 판단했다.또한 그는 “지방 분양경기 둔화로 전체 공급물량이 향후 감소할 수 있다”면서도 “‘차입형 토지신탁’방식이 ‘관리형 토지신탁’방식 보다 수수료가 10~15배 이상 큰 시장이어서 차입형으로의 전환 유도만으로 시장성장이 이뤄질 수 있다”고 봤다. 실제로 신탁사의 수주액은 증가세다. 아울러 채 연구원은 “‘신탁방식의 정비사업 추진’이 새로운 먹거리로 되는 시점이 빨라질 수 있다”고 강조했다. 내년 12월로 예정된 ‘초과이익환수제 일몰’ 전에 관리처분인가를 받기 위한 서울시내 조합이 신탁방식 정비사업 추진에 대해서 관심이 늘고 있기 때문일는 것. 그는 “가락시영(현 헬리오시티)이나 서울 은평 역촌 1구역 등 문제시 되는 정비사업은 항상 발생하기에 이를 방지할 수 있는 신탁방식은 그 속도와 신뢰성 측면에서 시장에 성공적으로 진출 할 것”이라고 예상했다.
2016.08.24 I 임성영 기자
대출규제 반사익 본 '성동·송파 입주권'..석달새 1억 뛰어
  • 대출규제 반사익 본 '성동·송파 입주권'..석달새 1억 뛰어
  • [이데일리 박태진 기자] 서울 은평구에 살고 있는 주부 최모(41)씨는 내 집 마련을 위해 올해 초부터 성동구와 서대문구의 재건축·재개발 아파트 분양권에 관심을 가졌지만 얼마 전부터는 이들 지역의 조합원 입주권(새 집에 입주할 수 있는 권리)을 사려고 발품을 팔고 있다. 정부와 지방자치단체가 지난달 21일부터 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 분양권 불법전매 집중단속에 들어간데다 이달부터 중도금 집단대출 규제까지 시행되자 이참에 분양권에서 입주권 매입 쪽으로 마음을 바꾼 것이다. 정부가 분양권 불법전매 단속과 중도금 대출 규제에 나서면서 재건축·재개발 조합원 입주권 시장이 반사이익을 얻고 있다. 입주권은 대지 비용과 취득세 등 초기 자금이 많이 들어가지만 평면이나 위치 및 조망이 좋은 로열동과 로열층을 잡을 수 있다는 장점 때문에 매입 문의가 부쩍 늘고 있다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.△정부가 분양권 불법전매 단속과 중도금 대출 규제에 나서면서 재건축·재개발 입주권 시장이 반사이익을 누리고 있다. 재건축 사업이 추진 중인 서울 강남구 개포동 개포주공1단지 전경. [사진=연합뉴스]◇규제 없고 로얄동·층 확보 가능…입주권 매매가 껑충서울에서 재건축·재개발 입주권 거래가 활발하다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울지역 재건축·재개발 조합원 입주권 거래량은 374건으로 2006년 통계를 집계한 이래 역대 월별 최대치를 기록했다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “입주권은 정부의 잇단 규제에서 비껴나 있는데다 로열동·층 입성도 가능하다는 이점 때문에 수요자 및 투자자들의 관심을 끌고 있다”고 말했다.서울에서 입주권 거래가 활발한 지역은 지난해 재건축·재개발 등 정비사업물량이 쏟아진 성동구다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 대림산업이 지난해 9월 성동구 금호동 금호15구역을 재개발해 공급한 ‘e편한세상 신금호’ 아파트 전용면적 59.95㎡형 분양권은 지난 4월 5억 7800만원에 팔렸다. 같은달 같은 면적의 입주권은 1200만원 저렴한 5억 6600만원에 거래됐다. 하지만 두달 새 같은 면적의 또다른 입주권은 5억 9400만원에 매매됐다. 입주권을 사려는 수요는 많은 데 매물이 많지 않다보니 매도 호가(집주인이 부르는 가격)가 치솟고 있다. 이 아파트 전용 59.95㎡의 입주권은 현재 6억 5000만원을 호가하고 있다. 금호동 J부동산 관계자는 “조합원 입주권을 사려는 수요가 몰리면서 분양권 시세를 뛰어넘는 가격 역전현상이 나타나고 있다”며 “로열층의 경우 입주권 매도 호가가 두달 새 5000만원 이상 뛰었다”고 말했다.개별 재건축 단지로는 최대 규모인 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’(옛 가락시영아파트) 입주권 가격도 상승세가 가파르다. 이 단지 전용 84.98㎡짜리 조합원 입주권 시세는 9억 2000만~9억 5000만원으로 올해 초보다 1억원 넘게 올랐다.◇추가분담금 늘어날 수도…취득세 등 세금 문제도 따져봐야입주권을 매입해 재건축·재개발 단지의 조합원이 되면 좋은 동과 호수를 선점할 수 있고, 일반 분양가보다 상대적으로 저렴한 분양가를 적용받는다는 장점이 있다. 특히 정부의 분양권 불법거래 단속 등 여러 시장 상황을 놓고 봤을 때 올해 하반기에도 입주권 거래가 꾸준할 것이라는 전망이 많다. 하지만 무턱대고 입주권 매입에 나서는 것은 삼가야 한다고 전문가들은 지적한다. 입주권은 대체로 분양권보다 싼 편이지만, 재건축·재개발 과정에서 예상치 못한 걸림돌로 추가분담금이 늘어날 수도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “사업이 지연되거나 단지 내 상가 분양 결과가 신통치 않아 분양 비용이 증가하는 경우 고스란히 조합원이 추가로 내야 한다”고 말했다.세금 문제도 따져봐야 한다. 입주권은 매입 즉시 토지분의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 소유권 이전 등기때 분양가와 전용면적별로 1.1~3.5%만 부담하면 되는 분양권과는 차이가 크다. 또 입주권은 세법상 주택에 해당돼 다른 주택과 함께 소유한 경우 2주택자로 간주된다는 점도 유의해야 한다.
2016.07.13 I 박태진 기자
아파트 분양권은 투자상품?..서울 분양권 거래 9년만에 최다
  • 아파트 분양권은 투자상품?..서울 분양권 거래 9년만에 최다
  • △아파트 분양권 시세표가 나붙은 서울의 한 아파트 인근 부동산 중개업소 앞을 시민들이 지나가고 있다. ⓒ사진 = 이데일리 방인권[이데일리 정다슬 기자] 서울 영등포구에서 준전세로 살고 있는 이모(35)씨는 최근 틈만 나면 휴대폰을 쳐다본다. 아파트 청약 당첨 문자가 오기를 기다리고 있어서다. 그러나 청약 당첨에서 미끄러지기만을 반복해 벌써 13번째 탈락했다. 이씨는 “주택 청약 때문에 애를 한 명 더 낳을 수도 없고 답답할 노릇”이라며 “직장 동료가 이번에 분양 당첨돼 프리미엄을 받고 팔 것이라는 이야기를 들었을 때는 화가 치밀어 올랐다”고 토로했다. 6월 서울 아파트 분양권 거래량이 9년 만에 최대치를 기록했다. 지난해 공급된 아파트의 분양권 전매기간이 풀리면서 분양권 거래가 우후죽순으로 이뤄진 것으로 보인다. 분양권 거래는 전매 제한 기한만 지킨다면 합법적이지만, 분양권 프리미엄만을 노린 가수요가 지나치면 시장을 교란시켜 실거주자의 내 집 마련 비용을 가중시키는 부작용이 있다. 30일 서울시가 운영하는 부동산정보광장에 따르면 29일 기준 아파트 분양권·입주권(조합원 분양권) 거래는 1228건을 기록해 2007년 6월 관련통계 집계 이후 가장 많았다. 이는 전달보다도 64건 많고 지난해 같은 달(655건)보다는 87% 늘어난 수치이다. 지역별로는 송파구 내 거래가 273건으로 가장 많았고 뒤이어 △성동구 160건 △성북구 117건 △강동구 92건 △서초구 78건 △동대문구 74건 △서대문구 73건 △금천구·은평구 49건 순으로 이어졌다. 분양권 전매가 많아진 것은 지난해 분양한 아파트의 전매 제한 기한이 풀린 주요 단지들이 대거 발생했기 때문이다. 송파구 가락동 송파헬리오시티가 지난 1일을 기준으로 전매 제한이 풀렸고 성북구 길음동 래미안 길음 센터피스는 지난달 4일 기준 분양권 거래가 자유로워졌다. 강남구 서초동의 래미안 서초 에스티지S와 강남구 삼성동 센트럴아이파크도 지난달 30일로 전매 제한 기한이 끝났다. 이용만 한성대 교수는 “분양권 전매가 많이 이뤄진다는 것은 주거가 아닌 투자 목적으로 분양권을 사는 사람이 많다는 것”이라며 “최종 수요자인 입주자는 결국 그 비용을 모두 감당할 수밖에 없는 상황”이라고 말했다. 하지만 앞으로도 분양권 전매는 계속해서 늘어날 것으로 보인다. 최근 한국은행이 기준금리를 역대 최저인 1.25%로 인하하면서 분양권 프리미엄을 노린 투자 수요가 지속·유지될 가능성이 높기 때문이다. 내달에도 한라가 서울 중구 만리동2가 10번지 일대에 선보인 ‘서울역 한라비발디 센트럴’ 아파트가 26일부터 전매 제한이 풀린다. 분양권이 투자 상품으로 변화하면서 분양권 가격을 낮춰서 작성하는 다운계약서 등 불법적인 거래도 적지 않게 발생하고 있다. 정부가 단속 의지를 밝히고 있지만, 개인 간 암암리에 이뤄지는 거래인 만큼 단속 자체가 쉽지 않은 상황이다. 국토교통부는 지난 21일부터 사흘간 서울 송파·강남구, 위례신도시, 하남 미사강변도시, 부산 등 분양권 거래가 활발한 지역 4곳을 현장점검 해 공인중개사법 위반행위 2건을 적발하고 모델하우스 주변 ‘떴다방’(이동식 공인중개소) 등을 퇴거시켰다고 이날 밝혔다.
2016.06.30 I 정다슬 기자
청약 경쟁률, 당신은 속았다
  • 청약 경쟁률, 당신은 속았다
  • [이데일리 김성훈 기자] “아파트 청약에 당첨되면 꽤 큰 돈을 손에 넣을 수 있을 겁니다. 계약금 10%만 내고 입주 때까지만 버티면 최고 2억원 가까운 웃돈(프리미엄)을 거머쥘 수 있습니다. 무조건 청약하시는 겁니다.”지난 15일 서울 강남구 대치동 A아파트 모델하우스 앞에서 만난 한 공인중개사가 청약을 권하며 이 같이 말했다. 모델하우스 앞에 줄 서 있던 40여명의 부동산 중개업소 관계자들도 뒤이어 모델하우스 찾은 방문객에게 다가가 청약에 도전하라며 이름과 전화번호 등을 물었다. 개인정보를 수집하는 이유를 묻자 그는 “강남 일대 공인중개업소들이 고객들의 개인정보를 분양대행사 등에 넘기고, 이들 고객 중 당첨자가 나와 계약까지 이뤄지면 사례금으로 200만원씩을 받기로 했다”고 귀띔했다. 그러면서 “모델하우스 앞에서 방문객의 이름과 주소, 연락처를 묻는 사람들 중에는 인근 중개업소에서 일당 10만원을 주고 고용한 아르바이트생들도 적지 않다”고 덧붙였다.분양시장이 침체 조짐을 보이면서 이른바 ‘MGM(고객 권유) 마케팅’이 다시 고개를 들고 있다. MGM 마케팅은 최근 얼어붙은 주택시장을 의식해 청약 경쟁률을 끌어올리고 계약까지 순조롭게 이어가려는 판촉 전략이라는 게 현지 중개업소의 설명이다. 그러나 MGM 마케팅에 들어간 비용이 결국 주택 수요자들에게 전가될 수밖에 없다는 우려가 많다. 더구나 개인정보 노출에 따른 2차 피해도 있을 수 있는 만큼 대책 마련이 시급하다는 게 전문가들의 지적이다.◇강남 등 인기 지역에서도 MGM 마케팅 판쳐 MGM 마케팅은 2008년 글로벌 금융위기 이후 미분양 주택이 늘자 판촉 활동의 일환으로 등장했다. 미분양이 많은 아파트 분양 현장에서 주로 쓰이던 마케팅 수법으로, 대행사들은 판촉원이 아파트 한 채를 계약 성사시킬 때마다 100만~300만원 상당의 수수료를 지급했다.이랬던 MGM 마케팅이 최근 기승을 부리고 있다. 과거와 달라진 점은 시장의 관심을 받는 주요 지역에서도 이 같은 판촉 행위가 일반화되고 있다는 것이다. 지난해 부동산 활황기를 이끌었던 강남 재건축 분양시장은 물론 위례·광교·동탄2 등 수도권 신도시, 부산·대구 등 지방 광역시 분양 현장에서도 MGM 마케팅이 이뤄지고 있다. 지난달 위례신도시에서 분양된 주상복합단지 ‘위례신도시 보미리즌빌’은 116가구 모집에 1만8271명이 청약해 157대 1의 경쟁률을 기록했다. MGM 마케팅이 청약률을 높이는 데 큰 역할을 했다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 위례신도시 W공인 관계자는 “MGM 마케팅 수수료를 받기 위한 공인중개업소 간의 경쟁이 치열해지면서 덩달아 아파트 단지의 청약 경쟁률도 높아진 측면이 있다”고 말했다.◇마케팅 비용 소비자에게 전가…분양가 상승 원인으로 문제는 마케팅 비용이 고스란히 수요자들의 몫으로 돌아갈 가능성이 크다는 것이다. 지난달 분양 계약에 들어간 ‘송파 헬리오시티’(서울 가락동 가락시영아파트 재건축 단지)도 MGM 마케팅을 펼치며 주택형별로 100만~200만원의 수수료를 내걸었다. 총 9510가구 가운데 일반 분양분이 1558가구인 점을 감안하면 MGM 마케팅 활동에 적지 않은 비용을 책정한 셈이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “MGM 마케팅 비용은 겉으로는 건설사가 부담하는 것처럼 보이지만, 결과적으로는 분양가 인상으로 이어져 분양받는 수요자들이 손해를 보게 될 가능성이 크다”고 말했다.더욱이 이렇게 분양대행사 등에게 흘러들어간 일반인의 이름과 전화번호 등 개인정보가 시장에 고스란히 노출돼 피로감을 호소하는 사람이 늘고 있다. 본인도 모르게 거주지와 이름, 전화번호 등이 부동산중개업자들 사이에서 거래되는 것이다. 회사원 김모(32)씨는 “얼마 전 분양 판촉원에게 전화번호를 알려준 이후로 분양과 관련한 전화 및 문자 메시지가 계속 온다”며 “내 개인정보가 여기저기 떠돌고 있는 것 같아 불안하다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산 자문위원은 “MGM 마케팅에서 쓰인 예비 청약자들의 개인정보가 사실상 방치된 상황”이라며 “주택 수요자들의 개인정보 유출과 유통을 막기 위한 제도적 장치 마련이 시급하다”고 말했다.※MGM 마케팅:‘멤버스 겟 멤버스(Members Get Members)’의 머리글자로, 기존 고객이 새 고객에게 특정 상품을 권유해 판매가 이뤄지면 기존 고객 유치자에게 금품 등 다양한 인센티브를 제공하는 판매 촉진 방식을 말한다.
2016.01.28 I 김성훈 기자
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