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두차례 부동산대책 발표.. '투기와의 전쟁' 선포
  • [文대통령 100일]두차례 부동산대책 발표.. '투기와의 전쟁' 선포
  • [이데일리 이진철 기자] 문재인 대통령은 지난달 27일 청와대에서 가진 ‘기업인과의 대화’에서 김동연 경제부총리에게 “부동산 가격을 잡아주면 제가 피자 한 판씩 쏘겠다”고 공언했다. 부동산 가격이 심상치 않은 데 대한 문 대통령의 우려를 드러낸 것이다. 그로부터 1주일 뒤 거래와 금융, 세제를 총망라한 문재인정부의 두번째 8·2부동산대책이 발표됐다.오는 17일 출범 100일을 맞는 문재인 정부는 집권 초기부터 부동산 과열 문제와 맞닥뜨렸다. 박근혜정부가 지난해 발표한 11.3부동산대책이 대선정국과 맞물려 효과를 발휘하지 못하고 대선 이후에도 서울 강남권 재건축을 중심으로 시작된 집값 급등세가 강북권과 수도권으로 확산되자 새 정부부처 수장의 진열이 갖춰지기도 전에 핀셋 규제에 초점을 맞춘 6.19부동산대책을 내놨다. 대책발표 당시 김현미 국토부장관은 인사청문회를 거쳐 정식 임명을 기다리던 후보자여서 전면에 나서지 못했다.6.19대책이 발표된 지 나흘 뒤 공식 취임한 김현미 장관은 첫 일성에서 “부동산시장 과열이 공급부족 문제 때문이 아니고, 다주택자의 투기가 원인”이라고 밝혀 사실상 투기와의 전쟁을 선포했다.하지만 정부의 경고에도 서울·수도권과 지방 일부지역의 부동산 과열은 식을 줄 몰랐다. 서울 강남권 재건축 아파트값은 한주 새 수천만원씩 호가가 뛰고, 주말 아파트 분양 모델하우스 앞에는 줄서기 행렬로 장사진을 이뤘다. 8·2부동산대책이 발표되기 이전인 지난 7월 분양시장이 과열되면서 수도권 모델하우스에는 분양을 받으려는 인파가 몰렸다. 사진은 7월 수도권의 한 오피스텔 모델하우스 모델하우스 앞에 방문객들이 입장을 기다리며 줄을 서는 모습.이같은 문재인정부 출범 초기 집값 급등을 두고 과거 노무현 정부 시절을 연상케 한다는 시각도 나왔다. 노무현정부는 출범 첫해인 2003년 10월 종합부동산세 도입과 LTV(주택담보인정비율) 강화를 시작으로 양도소득세와 보유세 등 세제강화, DTI(총부채상환비율) 등 금융규제까지 집권기간 동안 부동산 과열을 진정시키기 위해 초강력 규제를 도입했다. 하지만 결국 부동산 가격안정에 실패하면서 세금폭탄이라는 오명만 쓴 채 아킬레스건으로 남았다.김수현 청와대 사회수석 지난 3일 기자간담회에서 “참여정부 기간 크고 작은 부동산 대책을 17번을 발표했는데 부동산가격이 많이 오른 점에서 명백한 실패”라면서 “새 정부는 어떤 경우든 부동산 가격 문제에 대해 물러서지 않겠다”고 강조했다. 실제로 8·2부동산대책에는 보유세 인상만 빠졌을 뿐 노무현정부 당시 부동산 과열을 잡기 위한 거래·세제·금융 등의 종합적인 규제가 다시 등장했다. 시장과의 힘겨루기에서 사실상 패배한 첫 6·19대책의 뼈아픈 경험을 바탕으로 내놓은 두번째 8·2대책에는 집값 과열의 진원지로 꼽은 ‘다주택자’와 ‘강남’을 직접 겨냥했다. 여기에 국세청까지 서울 강남권 아파트를 중심으로 최근 거래내역에 세금탈루 의혹이 있는 지를 집중적으로 캐며 투기를 잡기 위한 옥죄기 행보에 돌입했다. 일각에서는 다주택자를 겨냥한 청약제도 강화와 LTV 축소 등의 전방위 규제가 무주택 서민의 내 집 마련에도 부정적인 영향을 끼칠 것이라고 우려하고 있다. 하지만 대체적인 여론은 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 긍정적으로 평가하는 분위기다. 한국갤럽이 ‘정부의 8·2 부동산 대책이 잘한 것인지’에 대해 여론조사를 실시한 결과, “잘하고 있다”(44%)는 응답자가 “잘못하고 있다”(23%)보다 2배 가까이 많았다. 전문가들은 8·2대책이 당장의 집값 급등세는 진정시킬 수 있을 것으로 내다봤다. 하지만 수요를 억제하는 방식만으로는 풍선효과를 막을 수 없다는 점에서 근본적인 처방이 필요하다고 지적했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수요 억제 대책은 장기적으로 한계가 있다”면서 “수요가 많은 서울 등 인기지역의 공급이 수반되지 않으면 대책이 단발성 효과로 끝날 가능성이 높다”고 말했다. 김현미 장관은 문재인정부의 향후 5년간 서민 주거지원정책의 청사진을 제시할 ‘주거복지 로드맵’을 다음달 발표할 예정이라고 밝혔다. 이번 8·2 대책에서 구체화하지 못한 공적임대주택 연 17만 가구 공급계획과 관련한 세부계획이 담길 것으로 예상된다.[文대통령 100일] 관련기사☞아낌없이 주는 정부? 비용은 촛불 든 국민 몫☞北 도발 수위 높이며 '통미봉남'…표류하는 '베를린 구상'☞탈권위·소통으로 민심 사로잡아..협치 없어 정책추진은 '가시밭길'☞부자증세 시동..담배·경유·보유세도 손대나☞‘커피산책·5.18유족 포옹·호프타임’ 파격소통 명장면은?☞'인선·추경' 협치 시험대 삐걱..첫 여야대표 회담도 반쪽짜리☞‘을의 눈물’ 닦기 나섰지만…독과점 개선·경쟁촉진 '글쎄'☞두차례 부동산대책 발표.. '투기와의 전쟁' 선포☞속도내는 脫원전…사회적 갈등만 부추겨☞수해 현장 달려간 정숙씨..그림자 내조☞외신 반응 변천사 살펴보니
2017.08.14 I 이진철 기자
부자증세 시동..담배·경유·보유세도 손대나
  • [文대통령 100일]부자증세 시동..담배·경유·보유세도 손대나
  • 추미애 더불어민주당 대표가 지난달 28일 오전 국회 당대표실에서 열린 최고위원회의에서 발언하고 있다. [사진=연합뉴스][세종=이데일리 최훈길 기자] 문재인 정부 100일은 ‘세금 전쟁’이었다. ‘부자증세’가 전면에 등장했다. 경유세, 보유세 등에 추가 증세를 할 것이란 전망도 나온다. 그러나 야당은 담뱃세 인하를 주장하는 등 맞불을 놓고 있어 연말 국회가 뜨거워질 전망이다. 앞서 문재인 대통령은 후보 시절인 지난 4월 방송 토론회에서 “다른 증세를 먼저 하고 그것(법인세 인상)은 우리가 마지막으로 하면서 국민에게 동의를 구해야 한다”고 답했다. 이후 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 6월 기자간담회에서 “소득세, 법인세 명목세율 인상까지 생각하지 않고 있다”고 답했다. 김진표 국정기획자문위원장이 발표한 지난달 19일 ‘100대 국정과제’에도 소득세·법인세 증세안은 포함되지 않았다. 그러나 이는 하루 만에 뒤집혔다. 추미애 더불어민주당 대표는 지난달 20일 청와대에서 열린 국가재정전략회의에서 소득세·법인세 증세 방안을 밝혔다. 추 대표가 증세안을 주장한 지 13일 만에 이는 그대로 정부안이 됐다. 기재부는 지난 2일 고소득층 9만3000명, 129개 기업에 증세하는 세법 개정안을 발표했다. 마련된 재원은 최저임금 인상에 따른 중소 자영업자 재정 지원, 각종 복지공약 재원 등에 사용된다.추가적인 증세 가능성도 거론된다. 8·2 대책에도 부동산 투기가 계속되면 보유세(재산세+종합부동산세) 강화가 예상된다. 종부세의 경우 다주택자는 공시가격 합산액이 6억원 이상일 경우, 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 9억원 이상일 경우 종부세 납세 대상이다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)가 주로 해당한다. 경유세 개편 논의는 예고된 상황이다. 국정기획위는 올해 하반기에 조세·재정특위를 구성하고 내년에 논의 결과를 문 대통령에게 보고할 예정이다. 전반적인 에너지 세제 개편안이 내년 8월께 세법 개정안에 포함될 수 있다. 자유한국당은 한 갑당 4500원인 담뱃값을 약 2500원 정도로 내리는 담뱃세 인하 법안을 냈다. 연말에 부자증세 법안과 빅딜이 이뤄질지 주목된다.홍기용 인천대 경영학과 교수(전 한국세무학회장)은 “2019년에 선거가 없기 때문에 문재인 정부가 내년 세법개정안에 하고 싶은 세제 개편안을 모두 내놓을 것”이라며 “내년에 상당한 폭의 세제 개편이 추진될 것”이라고 내다봤다. 2015년 담뱃값을 한 갑당 2000원 인상하면서 담뱃세는 꾸준히 증가 추세다. [단위=조원, 출처=기획재정부][文대통령 100일] 관련기사☞아낌없이 주는 정부? 비용은 촛불 든 국민 몫☞北 도발 수위 높이며 '통미봉남'…표류하는 '베를린 구상'☞탈권위·소통으로 민심 사로잡아..협치 없어 정책추진은 '가시밭길'☞부자증세 시동..담배·경유·보유세도 손대나☞‘커피산책·5.18유족 포옹·호프타임’ 파격소통 명장면은?☞'인선·추경' 협치 시험대 삐걱..첫 여야대표 회담도 반쪽짜리☞‘을의 눈물’ 닦기 나섰지만…독과점 개선·경쟁촉진 '글쎄'☞두차례 부동산대책 발표.. '투기와의 전쟁' 선포☞속도내는 脫원전…사회적 갈등만 부추겨☞수해 현장 달려간 정숙씨..그림자 내조☞외신 반응 변천사 살펴보니
2017.08.14 I 최훈길 기자
  • [생생확대경]8·2부동산대책 '욜로(YOLO)' 되지 않으려면
  • [이데일리 이진철 기자] 정부가 8·2부동산대책을 발표한 이후 주택시장이 혼란스럽다. 집을 보유한 사람들은 집값이 내려가지 않을까 걱정하고, 무주택자들은 지금 집을 사야 할지 판단이 안 선다.최근 1~2년 새 서울·수도권 아파트값이 천정부지로 치솟은 것은 주택시장이 정상적인 수요와 공급이 아닌 투기수요가 가세한 영향도 컸다. 20대 대학생부터 주부, 회사원이 가입한 투자 동호회에서 갭투자(매매가와 전세가의 차액(gap)을 활용해 집을 사들여 매맷값 또는 전셋값 상승 차익을 보는 투자)가 성행한 것이 대표적이다.김현미 국토교통부 장관은 지난 7월17일 세종청사에서 열린 국토부 공무원 워크숍에서 “새로운 국정과제 이행을 위한 계획 수립으로 바쁘겠지만 시기를 잘 조율해서 가족들과 즐거운 여름휴가를 꼭 보내라”고 당부하고, 자신도 휴가를 꼭 다녀오겠다고 했다. 김 장관은 약속대로 8월 첫째주 여름휴가를 떠났지만 지난 2일 부동산대책 발표를 위해 출근했다. 애초 8월 말 예정된 가계부채 대책 발표 시점에 맞춰 추가 부동산대책이 나올 것이라는 예상을 뒤집고 주무부처 장관의 계획된 휴가까지 복귀시킬 정도로 8.2부동산대책은 긴박하게 발표된 것이다. 이를 두고 문재인 대통령이 지난 27일 ‘기업인과의 대화’ 자리에서 김동연 경제부총리에게 “부동산 가격을 잡아주면 제가 피자 한 판씩 쏘겠다”는 발언이 직접적인 영향을 끼친 것이 아니냐는 말이 나온다.이제 관건은 8·2 부동산대책이 정부의 의도대로 주택시장 과열을 진정시키고 투기세력을 뿌리 뽑을 수 있느냐다. 전문가들의 전망은 크게 3가지 시나리오로 나뉜다.첫째 정부 대책의 약발이 먹혀 집값이 안정세를 찾는 것이다. 정부 기대대로 8·2대책이 대출·거래 등 전방위 고강도 규제 내용을 담으면서 서울 아파트값은 조정을 받고 있다. 한국감정원 조사에서 8월 첫째 주 서울 아파트값은 0.03% 떨어져 작년 2월 마지막 주 이후 1년5개월만에 하락 반전했다. 두 번째는 8·2대책이 단기적인 효과에 그치고, 서울 아파트값의 상승세가 지속하는 것이다. 과거 참여정부 당시 고강도 금융·세제 규제에도 불구, 시장 안정에 실패했던 전례와 지금의 상황이 유사하다는 것이다. 서울 강남권 등 인기지역에서 대체할 수 있는 공급대책이 없기 때문에 결국 강남 아파트값은 다시 오를 것이라는 전망이 나온다. 세 번째는 8·2대책의 틈새를 노린 풍선효과 확산이다. 저금리로 시중 유동성은 풍부하고 부동산 외 대체투자처는 마땅치 않은 상황에서 벌써부터 규제에서 벗어난 수도권 일부 지역은 투자수요가 몰리는 조짐이 나타나고 있다.문재인 정부가 집값 과열의 주범으로 지목한 강남 부동산을 보유한 자금여력 있는 다주택자들은 8·2대책의 소나기를 버텨야 한다는 게 요즘 분위기라고 한다. 강남은 수요가 많아서 버티는 사람이 결국 집값 상승의 수혜를 누릴 수 있다는 과거 학습효과에 기인한 것이다. 문재인정부의 8·2대책이 5년 집권기간만 생각하는 ‘욜로’(YOLO·You Only Live Once·인생은 한 번뿐)가 되지 않으려면 수요와 공급이라는 시장원리로 집값을 잡을 수 있는 후속 조치가 필요하다.
2017.08.14 I 이진철 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]“코스피 2300선 밑돌면 저가매수 기회 삼아볼만”
  • [이데일리 김경은 기자] 다음은 14일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면- “코스피 2300선 밑돌면 저가매수 기회 삼아볼만”- “TV홈쇼핑 등 직권조사 유통 갑질 땐 3배 배상”- 탈권위ㆍ소통으로 민심 사로잡아 협치 없이 정책 추진은 ‘가시밭길’- 김부겸 “책임 묻겠다” 경고에…고개 숙인 경찰 수뇌부- [사설]한반도 위기 ‘문재인 해법’ 주목한다- [사설]‘눈물의 성금’으로 제 뱃속 채운 자선단체△줌인&- KFC, “3% 넘는 영업익, 소비자 환원 6년내 정규직 1000명 늘릴 것”- 200분의 1에도…사드 전자파 ‘무해’ 확인…주민 반발은 여전△‘강 대 강’ 미ㆍ북, 돌파구 찾나- 말폭탄→군사옵션→외교전…트럼프, 시진핑에 “북 도발 막아달라”- 중 겨냥 슈퍼301조 만지작…진짜 타깃은 북?- 방한 미 던퍼드 합참의장, 오늘 文 대통령 만난다△‘北 리스크’ 증시 긴급진단- “조정 큰 업종에 역발상 투자…ITㆍ철강ㆍ화학株 싸게 살 기회”- 北 리스크 일주일이면 반등했던 증시, 이번엔…△문재인 정부 100일- 강경화ㆍ윤석열 파격인사로 출발 산뜻…박기영 낙마로 부실검증 도마에- 1호 업무지시도, 추경 편성도…기승전 ‘일자리’- ‘인선ㆍ추경’ 협치 시험대 삐걱…첫 여야대표 회담도 ‘반쪽’- 수해현장 달려간 정숙시…그림자 내조△문재인 정부 100일- 北 도발 수위 높이며 ‘통미봉남’ 추파 계속…표류하는 ‘베를린 구상’- 부자증세 시동…담배ㆍ경유세도 손대나- 집값 급등세 급한불 껐지만…“공급 대책없인 단발성 효과”- 속도 내는 ‘탈원전’…전문가 없는 공론위, 사회적 갈등만 부추길 우려도△정치- 기무사령관도 ‘육군은 열외’“ 軍, 을지훈련 뒤 후속 인사- ‘허니文 100일 지났다’ 정부 견제 벼르는 野- 文 ”87년 6월, 부산의 나를 움직인 건 힌츠페터의 영상“- 北 무력시위 앞에서…청와대만 보는 與, 뜬구름 정책 앞세운 野△금융- 연소득 7000만원까지 실수요자 인정…투기지역 LTV 50% 적용 받는다- 일자리 순위 밀려…주금공 정책모기지 재원확보 불발- 저축銀 예적금 상품 364개, 카뱅 금리보다 높네△금융권에 부는 ‘욜로’ 바람- 공연ㆍ맛집ㆍ요가…즐기면서 돈도 버는 ‘욜로 재테크’ 쏠쏠- 사후 보험금 타서 뭐해요…살아있을 때 혜택 누려야지- 애견 병원비ㆍ미용비만 月 수십만원…‘개지중지’ 욜로족 위한 팁- 주택연금 가입해 용돈 마련 손주 돌보는 대신 친구들과 여행△산업&기업- LCC ‘2만원 항공권’ 팔아놓고…수하물 수수료는 3만원 ‘허걱’- AI 전문가 뽑는 넷마블게임즈 개인맞춤형 게임 서비스 속도- 소형SUV 대세몰이에…설 자리 잃는 경차- 아시아나 퍼스트클래스 기내와인 세계 최우수△소비자생활- 징벌적 손해배상액 ‘최대 3배→3배 의무화’ 추진- ‘안드로이드의 아버지’ 앤디 루빈 이센셜 폰 25 공개- 대형마트, 파견직 인건비 분담…시식코너 사라지나- 매장 늘리고 의류 확대…영역 넓히는 신발 멀티숍△중소기업ㆍ제약- 내년부터 ‘코딩’ 교육 의무화…완구 ㆍ교육업계 ‘들썩’- 한미약품 200여명 공채 바이오ㆍR&D 인력 증원- 중기부 장관 인선 ‘안갯속’ 내년 사업 추진도 먹구름- 글로벌제약사 바이오젠 한국 상륙…법인 설립- 녹십자, 결핵백신 국산화 첫걸음△증권&마켓- 최대주주 주식담보대출 3배로 쑥…하락장 ‘반대매매 주의보’- 대형주 맥못춰도…믿을 건 대형주펀드- 재감사보고서 안 낸 코스닥社 5곳…‘8월31일’ 상장폐지 데드라인△증권- 바이오헬스케어 주목…투자조합에 100억 출자- 미 ‘드림웍스’ 본사 투자 펀드 10월 출시- 中 의존도 낮춘다…거래소, 상장 외국기업 국적 다변화- SK證, 25년 만에 SK그룹 품 떠났다△화통토크- 양조ㆍ트럭운전, 투잡으로 8년 버텨…화학첨가물 ‘0’ 우리 맛 지켰조- ‘유산균의 보고’ 막걸리 탈모예방 비타민B도 풍부△특파원 리포트- 효심 자극, 중 전통 재현, 메뉴 현지화 ‘통했다’- 발넓히는 한국 커피 중 대신 동남아 가요△문화&스포츠- ‘독립만세’ 아닌 ‘광복만세’ 외치려…광복절이면 붓들고 거리 나서죠- 가을바람 타고 명장의 弦이 운다△스포츠- 세찬 제주 비바람 뚫고 9연속 버디…고진영 화려한 부활- 강성훈, PGA 챔피언십 톱 10 보인다- 서른두살 모범생 필릭스, 15번째 메달로 ‘최다승’- 류현진 5이닝 3실점…5선발 쐐기 주춤- 마지막 경기서 ‘부러진 번개’ 14번째 메달은 ‘銀’△사람&나눔- ”같은 인물도 배우따라 색깔 달라, 매번 감탄“- 삼성전자, 해발 3399m에 문 연 ‘스마트 스쿨’- 술과 여자는 조심?…中서 쫓겨난 사업가들의 교훈- 천안함 기억 배지 만든 여고생, 수익금 해군 기부△오피니언- 4차 산업혁명 주역은 ‘코스닥’- 8ㆍ2대책 ‘욜로’ 되지 않으려면- 엇박자 정책에 분노하는 교대생- [e갤러리]허문희 ‘외딴섬 빈집’ △부동산- 이주비 대출 확 줄고 입주권 거래 막히고…재건축 조합원 멘붕- [부동산 캘린더]분양시장 숨고르기 모델하우스 2곳 개관- 서울 집값 내림세…대세 하락 시작? 단기 조정?- 구리~포천 고속도로 개통…車로 강남까지 40분대, 별내까지 10분대△사회- 편의점 비닐봉투 ‘종량제봉투’로 바뀐다- 공개공지는 금연 사각지대- 靑, 새 대법원장 주중 지명…‘長考’ 박시환 마음 돌릴까- 서울 택시 민원 3년새 33% 줄어
2017.08.13 I 김경은 기자
  • [부동산대출규제 가이드라인]⑨실수요자 대상 확대하고, 다주택자는 더 옥죈다
  • [이데일리 김경은 노희준 기자] 8·2 부동산대책으로 투기지역과 투기과열지구의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40%로 강화됐다. 서민·실수요자들에 대한 대출규제는 50%로 10%포인트 완화하고, 복수 주택담보대출은 10%포인트 강화한다. 문제는 각 요건에 해당하는 대상을 어디까지 인정하는지다. 정부는 서민·실수요자의 요건은 확대하고, 주담대 미보유자 기준은 완화하는 한편, 투기지역 아파트에 대해선 복수 주담대 기준을 더욱 강화하는 방안을 내놨다. 실수요자를 확대하되 투기지역 다주택자는 전방위로 옥죄겠다는 뜻으로 풀이된다. 금융위원회와 금융감독원은 이날 8·2부동산대책에 따른 감독규정 개정안 시행과 관련, 이 같은 내용을 담은 세부지침을 마련해 은행 등 금융기관에 배포했다고 밝혔다. 각 은행 등 금융기관 창구에서 들어온 민원 내용에 대해 금융당국이 답하는 ‘질의·응답’ 형태로 작성된 세부지침은 14일부터 각 은행 등 금융기관 창구에서 대출상담 등에 활용된다. ◇주담대 미보유자 대상 확대…즉시 주택 매각시 인정 ‘기존 주담대 전액 즉시 상환 조건’으로 신규 주택담보대출을 받는 경우 복수 주택담보대출 차주에 적용되지 않는다. 이 경우엔 복수 주택담보대출 규제(=다주택자 규제)인 LTV·DTI 10%포인트 차감이 적용되지 않는다. ‘기존 주담대 전액 즉시 상환 조건’을 충족하려면 신규 주택담보대출을 신청할 때 기존 주택 매매계약서 등으로 이미 계약을 체결했다는 점을 증명해야 한다. 또한 계약서의 잔금일까지 기존 주택의 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한이익이 상실(만기전 대출 회수)되는 특약을 맺어야 한다. 신규 대출을 만기 이전에 모두 상환하겠다는 얘기다. 다만 2년 이내 기존주택을 처분하고 기존대출을 상환할 계획인 경우에는 기존 주택담보대출 상환이 아직 확정적이지 않은 점을 고려해 복수 주담대 규제를 받는다. ◇서민·실수요자 요건 확대…연소득 7000만원으로 완화LTV·DTI 10%포인트 완화된 규제를 적용받는 서민·실수요자 요건은 부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원)으로 완화됐다. 기존에는 부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원)까지였다. 우리나라의 가구당 연평균 소득, 정책모기지 자격요건 등을 종합적으로 고려했다는 설명이다. 정책 모기지인 디딤돌대출의 소득요건은 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원)이하이며 보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원 이하까지 받을 수 있다.◇‘투기지역 아파트’ 복수 주담대 기준 강화…신규 대출 불가투기지역 소재 아파트 담보대출은 복수 주담대 기준을 더 강화했다. 지역에 상관없이 이미 주담대가 있다면 신규 대출을 못받는다. 단 아파트가 아닌 주택은 투기지역이라도 대출이 가능하다. 다만 신규대출 후 기존 주택 2년 내 처분 조건하에서는 대출이 가능하다. 이 경우엔 복수 주담대 규제를 받아 10%포인트씩 차감한다. 대출 없이 주택을 보유 중이라면 40% 신규 대출이 가능하다. ◇2일 이전 계약한 무주택자ㆍ일시적 2주택자는 종전 60%로 대출무주택자가 8·2 부동산 대책 발표 이전 주택 매매 계약을 체결했거나 청약신청을 한 경우는 종전 기준을 적용받는다. 2년이내 주택 처분 조건의 일시적 2주택자도 무주택자와 동일하게 간주한다. 이 경우는 투기지역 등 지정 요건에서 배제되는 것이여서 종전 기준인 LTV 60%, DTI 50%로 대출이 가능하다.입주권 매매계약도 마찬가지다. ‘8.2 부동산 대책’ 이전 입주권을 샀지만, 조합원의 이주비 대출(감정가액 60%) 인수를 신청하지 못한 차주는 무주택세대이고 거래 사실을 명확하게 증명하면 60%까지 대출 인수를 할 수 있다. ◇투기지역 주담대 1건 LTV 20%라면 투기지역 20%포인트 추가대출 가능투기지역내 주담대 1건을 갖고 있고, 다른 지역에는 주택담보대출이 없다. 이경우 같은 담보에 대해선 40%포인트 한도 내에서 추가 주택담보대출이 가능하다. 원래 기존 대출의 증액은 신규대출에 해당한다. 따라서 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액은 불가능할 것으로 생각될 수 있다. 8·2 대책에 따라 투기지역내에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되기 때문이다. 하지만 기존 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에서 추가대출이 가능하다. 또한 동일주택을 담보로 취급하는 복수 주담대의 경우에는 LTV 10%를 차감하지 않는다. 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV 10%포인트가 강화되는 규제도 적용되지 않는다는 얘기다.◇2일 이전 대출 신청해야 이주비 대출 종전 LTV 적용재건축조합은 8.2부동산 대책 시행 전 대출을 신청했어야 이주비 대출을 받을 때 종전 LTV를 적용받을 수 있다. 재개발 재건축 조합원의 경우 해당 재건축조합이 3일 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보했다면 LTV 60%까지 이주비 대출이 가능하다. 지정일 이전에 대출금액 신청접수가 완료된 것으로 보고 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과를 배제한다.투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출은 받을 수 있다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급 건수 제한 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출은 아파트 담보대출 건수에서 제외하기 때문이다.
2017.08.13 I 김경은 기자
  • [부동산대출규제 가이드라인]①헷갈리는 부동산 대출규제…금융당국 세부지침 Q&A
  • [이데일리 김경은 노희준 기자] 8·2 부동산대책으로 투기지역과 투기과열지구의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40%로 강화됐다. 하지만 실수요자들에 대한 대출규제는 50%로 10%포인트 완화된다. 문제는 실수요자의 기준이었다. 금융당국은 13일 이 같은 실수요자의 기준을 무주택세대주로서 부부합산 연소득 7000만원인 가구로 정리했다고 밝혔다. 기존에는 부부합산 연소득의 기준이 6000만원이었던 만큼 다소 완화된 기준을 적용하겠다는 얘기다. 금융위원회와 금융감독원은 이날 8·2부동산대책에 따른 감독규정 개정안 시행과 관련, 세부지침을 마련해 은행 등 금융기관에 배포했다고 밝혔다. 각 은행 등 금융기관 창구에서 들어온 민원 내용에 대해 금융당국이 답하는 ‘질의·응답’ 형태로 작성된 세부지침은 14일부터 각 은행 등 금융기관 창구에서 대출상담 등에 활용된다. 이날 발표된 세부지침 내용을 문답풀이로 정리했다. - 강화된 LTV·DTI 대출규제 내용은 “감독규정 개정 전까지 승인된 주택담보대출은 투기지역·투기과열지구의 LTV는 40∼60%, DTI는 6억 원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%를 적용한다. 투기지역 내에서는 아파트 담보대출을 대출자당 1건으로 제한한다. 개정되는 감독규정 시행 이후 승인된 주택담보대출에 대해선 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 관계없이 투기지역·투기과열지구는 LTV·DTI를 각각 40%로 적용한다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 경우 추가로 주택담보대출을 받는다면 LTV·DTI 비율을 10%포인트씩 강화한다.” - 투기지역이나 투기과열지구에서 LTVㆍDTI 50% 기준을 적용 받는 서민ㆍ실수요자의 기준. “무주택세대주이면서 부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원)이하, 주택가격 6억원 이하의 주택을 구입하는 대출자다. 기존 서민ㆍ실수요자 요건은 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원)까지였다. 이에 따라 이 같은 조건에 만족하는 서민 실요자는 투기지역이나 투기과열지구에서 대출을 받을 경우 DTI나 LTV의 기준이 40%가 아닌 50%로 적용받는다.” - 2일 이전 계약 실수요자 구제는 어디까지.“무주택세대이거나 일시적 2주택자는 8·2 부동산 대책 발표 이전 주택 매매 계약을 체결했거나 청약신청을 한 경우 강화된 기준을 적용받지 않는다. 2일 이전 시행사와 계약하지 않았더라도 청약신청을 한 경우도 마찬가지다. 다만 일시적 2주택자로 인정받으려면 기존 주택을 2년 이내에 처분해야한다. 이는 은행에서 신규로 대출받을 경우 2년내 처분 조건을 특약으로 체결하면 된다.” - 강화된 LTV·DTI 적용시점은. 소급 적용도 이뤄지나 “일반 주택담보대출에 대해서는 감독규정 개정안 시행 이후 대출이 승인되는 것부터 적용된다. 집단대출의 경우 대책 발표 이후인 지난 3일부터 입주자 모집 공고가 나온 사업장 관련 중도금·잔금 대출에 적용된다. 다만 감독규정 개정안이 시행되지 않은 현재도 현행 감독규정에 따라 투기지역·투기과열지구 지정은 발효돼 있다.” -DTI 적용대상은 “투기지역·투기과열지구의 DTI는 주택법에 규정된 단독주택 및 공동주택(오피스텔 제외)에 적용된다. 투기지역·투기과열지구가 아닌 수도권과 조정대상지역의 DTI는 아파트에만 적용된다.” -투기지역 아파트에 대한 주택담보대출만 1건 보유하고 있다. LTV의 20%로 대출을 받은 상태다. 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한가. 가능하다면 얼마까지인가.“기존 대출의 증액은 신규대출에 해당해 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액이 불가능하다고 볼 수 있지만, 기존 대출 잔액이 LTV 한도 이내인 경우 LTV 한도를 초과하지 않는 범위에서 추가 대출을 할 수 있다. 이런 경우 투기지역의 LTV 한도는 40%이므로, 20%포인트 한도 내에서 추가 대출을 할 수 있다.”-다주택세대가 8.2부동산 대책이전 추가로 주택을 매입하거나 신규 분양을 받아 이미 대출신청을 접수했을 경우는.“대책 발표 이전 대출접수가 이뤄졌더라도 이들은 실수요자로 인정받지 못한다. 다주택세대는 기존 주택 처분 등을 통해 부족한 대출금액을 충당할 수 있기 때문에 예외 인정이 곤란하다. 또 다주택세대는 투기지역에선 아파트 담보대출을 받을 수 없다. 다만 2년 이내에 기존 주택을 처분해 기존 주담대를 상환하기로 한 경우에는 추가 대출이 가능하다.”- 투기지역이라도 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한가. “기존 대출의 증액은 신규대출로 분류된다. 따라서 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액은 불가능하다고 볼 수 있다. 8·2 대책에 따라 투기지역내에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되기 때문이다. 다만 기존 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에선 추가대출이 가능하다. 또 동일주택을 담보로 취급하는 복수 주담대의 경우에는 LTV 10%를 차감하지 않는다. 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV 10%포인트가 강화되는 규제도 적용되지 않는다는 얘기다.”- 투기지역 지정 이전 중도금 대출을 받았는데 잔금대출로 전환할 수 있나 “증액이나 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급 시점의 LTV를 적용받아 60% 이내에서 잔금대출이 가능하다. 다만 은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해선 60% 이내에서 가능하지만 6억원 초과 주택인 경우 40% 이내만 가능하다.아파트를 분양받는 경우 통상 계약금(10%), 중도금(40%), 잔금(50%)을 내는데, 중도금 대출은 입주시까지 다 갚아야 해서 이후에는 잔금대출로 전환해야 한다.”-세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받은 경우엔 어떻게 되나“투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받는 것은 불가능하다.제3자 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 대출자의 주택담보대출로 인정되기 때문이다. 따라서 자녀는 이미 투기지역에 주택담보대출을 1건 갖고 있어 원칙적으로 투기지역에 추가 담보대출을 할 수 없다. 다만 2년 이내에 기존 주택을 처분하거나 기존 대출상환조건의 특약을 체결하는 경우 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있다.”
2017.08.13 I 김경은 기자
  • [부동산대출규제 가이드라인]⑧2일 이전 계약한 무주택자ㆍ일시적 2주택자 LTV 60%로 대출
  • [이데일리 김경은 기자] 무주택자가 8·2 부동산 대책 발표 이전 주택 매매 계약을 체결했거나 청약신청을 한 경우는 8·2대책으로 강화한 기준을 적용받지 않는다. 2년이내에 주택 처분을 조건으로 한 일시적 2주택자도 무주택자와 동일하게 간주한다.금융위원회와 금융감독원은 13일 8·2대책에 따른 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과 배제 기준을 정한 실무지침을 각 은행에 배포했다. 이에 따르면 2일 이전 투기지역 등에 아파트 매매계약을 체결했거나 청약신청을 해 당첨된 무주택자는 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과에서 배제된다. 2일 이전 시행사와 계약하지 않았더라도 청약신청을 했더라면 강화 기준을 적용받지 않는다. 또 일시적 2주택자도 무주택자와 동일하게 간주하되, 기존 주택을 2년 이내에 처분하면 무주택자세대와 동일하게 취급한다. 이같은 예외 규정에 따라 무주택세대는 3일 이후 대출을 신청하더라도 종전 기준인 LTV(담보인정비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%로 대출이 가능하다.이에 반해 다주택세대는 기존 주택의 처분 등을 통해 부족한 대출금액 충당이 가능하다는 점에서 예외를 인정하지 않기로 했다. 아울러 다주택세대는 주담대를 대출자당 1건으로 제한하는데 투기지역만 적용하고 투기과열지구는 제외키로 했다. 시중은행 중 KB국민은행은 투기과열지구에서도 다주택자 대출제한을 시행했으나 앞으로는 국민은행도 투기지역에서만 추가대출을 안하기로 기준이 통일됐다. 다만 다주택자라해도 2년 이내에 기존 주택을 처분해 기존 주담대를 상환하기로 한 경우에는 추가 대출이 가능하다. 입주권 매매계약도 마찬가지다. ‘8.2 부동산 대책’ 이전 입주권을 샀지만, 조합원의 이주비 대출(감정가액 60%) 인수를 신청하지 못한 차주는 무주택세대이고 거래 사실을 명확하게 증명하면 60%까지 대출 인수를 할 수 있다. 금융위는 “적용원칙, 일반적 사례 등이 포함된 FAQ가 배포됨에 따라 이번주부터는 은행창구 등에서 원활한 대출 상담 등이 이루어질 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.
2017.08.13 I 김경은 기자
8·2 보완책 정책모기지 ‘경고등’…일자리에 밀려 주금공 자본확충 ‘불발’
  • 8·2 보완책 정책모기지 ‘경고등’…일자리에 밀려 주금공 자본확충 ‘불발’
  • <자료=주택금융월보> (단위:억원)[이데일리 노희준 기자] 보금자리론 등 서민의 주거안정을 위해 저리의 주택담보대출을 공급하는 주택금융공사(주금공)건전성에 ‘경고등’이 커지고 있다. 정책모기지 공급에 필요한 재원을 마련하는 과정에 필요한 지급보증 여력이 갈수록 줄고 있기 때문이다. 주금공은 이에 따라 최근까지 정부에 자본확충을 요청했지만 ‘일자리창출’이 우선이라며 거절당한 것으로 알려졌다. 정부는 그간 6·19 및 8·2 부동산 대책을 발표할 때마다 실수요자를 위해 정책모기지를 차질없이 공급하겠다고 밝힌 바 있다.13일 금융권에 따르면 지난 5월말 현재 주금공의 주택저당증권(MBS)지급보증 배수가 자본금의 43.6배까지 치솟았다. 주금공이 보금자리론 등의 정책모기지를 공급하려면 MBS를 발행해 재원을 마련해야 하고 MBS발행에는 주금공 보증이 필요하다. 주금공은 주택금융공사법에 따라 이 보증을 자기자본의 50배까지 할 수 있지만 실제로는 위험관리 차원에서 35~40배 수준으로 관리해왔다. 하지만 정책모기지 공급이 늘면서 이미 5월말 현재 이 ‘지급보증배수’가 44배 가까이 커진 것이다. 주금공 관계자는 “43.6배가 당장 위험한 수준은 아니지만 선제적으로 리스크 관리를 해야 하는 수준”이라고 말했다. 이는 올해 보금자리론 등의 정책모기가 많이 판매됐기 때문이다. 실제 올해 상반기(1~6월) 보금자리론(디딤돌대출 포함)은 10조3052억원이 팔렸다. 지난해 같은기간 5조4037억원에 견줘 1.9배 불어난 규모다. 보금자리론은 무주택자나 1주택자이면서 부부합산 연소득 7000만원 이하인 자가 6억원 이하 주택을 살 때 최대 3억원까지 받을 수 있는 주택담보대출이다. 2%대 후반 금리라 시중은행보다 이자가 싸고 시중은행 대출문턱이 높아지면서 수요가 급증했다. 소득요건이 없고 9억원짜리 주택까지 구입할 수 있는 등 자격요건이 덜 까다로운 적격대출도 7조5073억원치 나가 꾸준한 실적을 보이고 있다.<자료=공공기관 경영정보 공개시스템>문제는 주금공의 자본확충에 정부가 선을 긋고 있다는 점이다. 올해 3월말 현재 주금공 자본금은 1조8316억원이며 정부(1조800억, 59%), 한국은행(6450억, 35.2%), 주택도시기금(1066억, 5.8%)이 출자한 상태다. 주금공 관계자는 “새정부 출범 이후 최근까지도 자본확충 관련해 협의를 했지만 정부는 일자리 창출에 돈을 쓰는 게 우선인 입장이라 받아들여지지 않았다”며 “다만 지금도 계속 협의는 하고 있다”고 말했다. 주금공은 정확한 자본확충 규모에 대해서는 확인을 거부했다. 주금공은 지난해 연말에도 2000억원대 자본확충을 추진했지만, 정부가 수용하지 않은 것으로 알려졌다. 하지만 올해 주금공이 목표하고 있는 정책 모기지 공급액이 40조원에 달하는 데다 금융당국 역시 주금공 자본확충의 필요성에 공감하고 있어 마냥 미룰 수 있는 사안은 아니라는 지적이다. 실제 최종구 금융위원회장은 국회에 제출한 인사청문 서면답변 자료에서 “안정적인 정책모기지 공급을 위해 주금공 자본금 확충이 필요하다”고 밝혔다. 또한 정책모기지는 정부가 그간 6·19 및 8·2 대책 등 돈줄 죄기에 나설 때마다 실수요자 대책으로 내세웠던 상품이다.신용상 한국금융연구원 연구위원은 “주금공 자본금 확충에는 국회의 동의가 필요해 정부 의지만으로 되는 건 아니다”면서도 “현재 지급보증배수는 적정 수준을 넘어섰고 서민 주택금융을 지원하는 차원에서 자본금확충이 필요한 건 확실하다”고 말했다. 금융위 관계자는 “이번에 안 된다고 다음에도 계속 안 되는 건 아니기 때문에 지속적인 협의가 중요하다”며 “재정당국의 적극적인 역할을 기대한다”고 말했다.
2017.08.13 I 노희준 기자
`진흙속 진주 찾기`…외국인 매수종목에 주목
  • [주간추천주]`진흙속 진주 찾기`…외국인 매수종목에 주목
  • [이데일리 최정희 기자] 코스피 지수가 지정학적 리스크 등에 급격한 조정을 받으면서 외국인 투자자들의 매도 규모가 커지고 있다. 혼돈의 코스피 속에서 딱히 매수할 만한 종목을 찾기 어려울 것으로 추정되지만 증권가에선 그래도 믿을 건 외국인밖에 없다며 외국인 매수 종목에 주목하라는 메시지를 던졌다. 외국인 투자자들은 삼성전자(005930), SK하이닉스(000660) 등 대형IT주를 대거 매도하고 있으나 이 와중에도 일부 종목에 대해선 매수를 보이고 있기 때문이다. 향후 외국인의 순매수로 전환됐을 때 이들 종목의 주가 상승세가 커질 것이란 기대도 나온다. 또 2분기 실적 저점을 찍고 반등할 가능성이 높은 S-Oil, SK네트웍스(001740) 등 정유주에 대한 관심도 높아졌다. 13일 증권업계에 따르면 코스피 조정 속에 외국인 투자자들이 매수하는 종목들이 추천주로 꼽혔다. 이들은 실적 대비 주가가 저평가된 가치주들이다. KB증권은 POSCO(005490), 기업은행(024110), 엔씨소프트(036570)를 추천했다. 외국인 투자자는 지난 3주간 엔씨소프트를 1000억원, 기업은행을 560억원, POSCO를 340억원 가량 매수했다. POSCO는 자기자본이익률(ROE)가 점진적으로 개선되면서 밸류에이션 재평가가 나타날 것으로 기대됐고, 엔씨소프트는 리니지M 매출액이 하향 안정화된다 해도 현재 주가는 저평가된 상태라고 설명했다. 기업은행은 순이자마진(NIM) 개선에 실적 개선이 예상되는데다 KT&G(033780) 주식을 매각해 배당여력이 커질 가능성도 있다. S-Oil, SK네트웍스 등의 화학주에 대한 관심도 높아졌다. 이들은 2분기 실적을 저점으로 3분기에 실적 개선이 이뤄질 것이란 점에 기대를 모았다. 유안타증권은 S-Oil에 대해 “올 3분기 아시아의 타이트한 석유제품 공급 영향으로 정제마진 초강세와 실적 개선이 기대된다”며 “내년 3월 초대형 석화 프로젝트 완공을 앞두고 4분기에 주가 선반영이 기대된다”고 밝혔다. SK네트웍스도 3분기 이후 실적 개선이 예상된다. 신한금융투자는 “LPG 유통사업과 주유소 도매 사업 매각 등으로 총 6000억원 규모의 현금이 유입된데다 하반기 SK텔레콤(017670), SK매직의 포인트 공유 등 그룹사의 시너지 효과가 본격화될 것”이라고 설명했다. 통신요금 인하 압박과 5G 상용화 추진이란 악재와 호재를 동시에 안고 있는 통신주 중에선 KT(030200)가 유일한 추천주로 선정됐다. 유안타증권은 KT와 LG유플러스(032640)의 시가총액 차이가 2조원에 불과하다며 KT 주가가 저평가됐다고 지적했다. KT 시가총액은 12조원 수준이 정상이나 현재 8조6200억원 수준이다. 부동산 규제로 주가 하락 압력이 있는 건설주 중에선 태영건설이 추천주로 꼽혔다. 대신증권은 태영건설이 창원 유니시티, 전주 에코시티 등 수익성 높은 주택사업 매출이 늘면서 2019년까지 안정적인 이익이 예상된다고 설명했다. 정부 규제가 집중된 서울, 수도권을 제외한 지방 부문의 주택 매출은 안정적이란 얘기다. 개별 종목으로 보면 효성은 대표이사 교체에 대한 주주친화정책 확대 가능성이 있는 것으로 예상됐다. 효성은 지난달 대표이사가 조석래 명예회장에서 조현준 회장으로 교체됐다. 외국인 매도가 집중된 SK하이닉스(000660)를 추천주로 꼽은 증권사도 있었다. 대신증권은 SK하이닉스(000660)의 실적 핵심지표인 D램과 2D-낸드의 수요과 가격이 안정적 흐름을 보이고 있다고 평가했다.
2017.08.13 I 최정희 기자
서울 아파트값 하락… 단기 조정인가, 대세 하락 시작인가
  • 서울 아파트값 하락… 단기 조정인가, 대세 하락 시작인가
  • △정부의 ‘8·2 부동산 대책’으로 부동산 시장이 바짝 얼어붙고 있다. 전문가들은 이사철이 본격화되는 올 가을부터 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되는 내년 봄까지 본격적인 집값 조정이 나타날 것으로 전망하고 있다. 서울 송파구 아파트 전경 사진.[연합뉴스 제공][이데일리 김기덕 기자] 부동산 시장을 강타한 ‘8·2 부동산 대책’으로 서울 아파트값이 1년5개월 만에 하락세로 돌아선 가운데 주택가격 조정이 본격적으로 이어질 주목된다. 정부가 이달 중으로 추가 부동산 대책이 담긴 가계부채 종합대책을 발표하고, 내년 4월 이후 시행될 세제 개편(다주택자 양도소득세 강화) 등을 감안하면 당분간 거래 절벽 현상은 불가피하다는 것이 업계 중론이다. 반면 서울은 여전히 주택 공급 물량이 충분치 않은데다 과거 정권의 고강도 대책 이후 학습 효과로 매물 출회가 많지 않는 점 등을 고려하면 가격 조정 효과가 단기에 그칠 수 있다는 전망도 나온다. 한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 서울 평균 아파트값은 전주보다 0.03% 떨어졌다. 주간 단위 기준으로 서울 집값이 하락한 것은 지난해 2월 마지막 주(-0.01%) 이후 75주 만에 처음이다.특히 규제의 표적이 된 강남 4구는 재건축 단지를 중심으로 급매물이 증가하면서 강남(-0.02%), 송파(-0.05%), 서초(-0.22%), 강동구(-0.2%) 등이 일제히 하락세를 방향을 틀었다. 최근 집값 상승세가 가팔랐던 성동구와 노원구도 각각 0.2%, 0.01% 내렸다.부동산114 조사에서도 지난주(7~11일) 서울 아파트값은 0.07% 상승했지만 지난주(0.37%) 이어 2주 연속 상승폭이 크게 둔화됐다. 특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으며 전주 대비 0.25% 하락했다.전문가들은 정부 규제가 본격화하면서 앞으로 주택시장 상황이 녹록지 않을 것으로 전망했다. 이달 말 중으로 정부가 가계부채 종합대책을 내 놓을 예정이며 기준 금리 인상, 정부 부처 합동 조사반의 부동산시장 세무조사 등 악재가 끊이지 않기 때문이다. 가계부채 대책에는 자영업자나 임대사업자에 대한 세제 강화 등의 내용이 포함될 것으로 알려졌다. 또 정부가 최후의 카드로 남겨두고 있는 보유세(재산·종합부동산세) 인상도 주택시장에 부담으로 작용하고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “대책 이후 매수·매도자들이 눈치보기에 들어가면서 당장은 매매거래가 뚝 끊어진 상황이지만, 시간이 갈수록 급매물 출회가 늘어나면서 집값은 더욱 하락할 가능성이 높다”며 “정부 규제가 계속 나오면서 돈 있는 사람이 집을 안사려는 상황이 장기화되면 최대 2~3년 간 집값 하락세가 나타날 수 있다”고 예상했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “주택시장 수요 보다 공급이 많아지는 현상이 계속되면서 적어도 가을 이사철인 올 9월부터 내년 봄까지는 본격적인 조정이 나타날 것으로 보고 있다”고 말했다. 서울 등 수도권에 비해 규제가 덜한 지방 주택시장도 타격이 불가피해 보인다. 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “내년 4월 정부의 양도세 인상 시점 이전에 ‘절세 매물’이 꾸준히 쏟아지면서 매수자 우위의 시장 분위기가 계속될 것”이라며 “4월 이후로는 세금 문제로 집 주인들이 수도권 외 지역에서 주택을 처분하는 현상이 나타나면서 지방도 역풍을 맞을 수 있다. 종합 대책이 담긴 규제 소나기에는 반사이익이 없다”고 강조했다. 하지만 강력한 부동산 대책에도 ‘일단 지켜보고 가자’는 집 주인들도 상당한 만큼 집값이 얼마나 빠질 수 있을지는 미지수다. 규제 직후에는 아파트값이 일시적으로 조정을 보일 수 있지만 결국 재과거 정부의 ‘규제 이후 학습효과’와 ‘부동산시장 불패론’에 대한 믿음이 시장 하락을 상쇄할 수도 있다는 분석도 나온다. 함영진 부동산114 센터장 “대책 직후 집을 사려던 매수자는 집값이 더 하락하기를 원하는데 생각 보다 매물 출회가 많지는 않았다”며 “당장 보유세를 인상해 집 주인들이 고통스러운 상황에 놓여 있는 것도 아니고, 양도세 강화와 관련해 소득세법 개정안 통과를 지켜보겠다는 집 주인들이 많은 상황”이라고 설명했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “12년 만에 나온 강력한 대책이기 때문에 당분간 집값 하락은 불가피하겠지만 과거 사례를 보면 수요를 억제하는 고강도 대책도 길게는 반 년 정도의 효과에 불과했다”며 “서울 지역의 경우 물량 공급 문제가 해결되지 않으면 대책이 단발성 효과로 끝날 가능성도 있다”고 말했다.
2017.08.13 I 김기덕 기자
8·2대책 둘째주, 서울 아파트 주간 낙찰가율 10%p 하락
  • [정기자의 경매브리핑]8·2대책 둘째주, 서울 아파트 주간 낙찰가율 10%p 하락
  • 지난 10일 법원에서 경매가 진행돼 82명이 입찰한 경기도 파주시 와동동의 한 아파트 상가. [사진=지지옥션 제공][이데일리 정다슬 기자] 다주택자와 투기세력을 전방위적으로 옥죄는 8·2 부동산대책이 발표된 지 둘째주를 맞고 있습니다. 대책 발표 후 서울에서는 처음으로 경매시장이 열리며 이에 따른 분위기를 가늠해볼 수 있는 시간이었습니다. 일단 서울과 경기 과천, 세종시는 투기과열지구로 묶이며 앞으로 재건축 아파트의 조합원 지위 양도 등이 금지되고 대출 한도도 줄어들게 됐습니다. 다주택자도 내년 4월 이후 양도할 경우 양도소득세를 최대 30%까지 중과받게 됩니다. 이에 따라 경매시장 역시 실수요자나 주택을 끝까지 보유할 수 있는 자산가를 중심으로 재편될 것이란 전망이 제기됐습니다.실제 12일 부동산경매정보업체인 지지옥션에 따르면 이번주(7~11일) 서울 아파트 주간 낙찰가율은 89.5%로 전주 대비 10.4%포인트 하락했습니다. 여전히 높은 수치이지만 지난 7월 셋째주(24~28일)만 하더라도 낙찰가율이 102.3%였다는 것을 비교해보면 확실히 과도한 낙찰가 경쟁은 진정된 듯합니다. 평균 응찰자 수도 같은 기간 16.5명에서 5.4명으로 3분의 1 정도로 줄어들었습니다. 수도권 주거시설도 낙찰가율은 87.4%로 전주 대비 5.5%포인트 하락했습니다. 356건 경매 진행돼 이중 190건 낙찰됐습니다. 반면 용도와 지역에 상관없이 전국 법원경매 시장을 들여다보면 이번주 2325건이 진행돼 977건이 낙찰됐습니다. 낙찰가율은 79.2%로 전주 대비 6.6%p 상승했으며, 총 낙찰가는 2894억원을 기록했습니다. 경기도 파주시 와동동에 있는 24.9㎡ 규모의 아파트 상가는 첫 경매에서 82명이 몰려 감정가의 183%인 4억 2271만원에 낙찰되는 등 물건에 따라 열기는 계속 이어지는 모습입니다.
2017.08.12 I 정다슬 기자
  • [오은석의 부동산 재테크]8.2대책 이후 부동산 고수의 선택은?
  • 지난 8월2일 정부는 ‘실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’, 이른바 8·2대책을 발표했다. 6·19대책 발표 이후에도 부동산 가격이 진정되지 않고 정부의 예상과 달리 가격 상승이 지속되고 있는 상황에서 가을 이사철이 되기 전 정부의 빠른 선제적 대응으로 풀이된다.주택의 가격 형성은 공급과 수요에 의해서 결정되는데, 정부의 이번 대책은 ‘수요의 억제’를 통해서 주택 시장을 안정화 시켜 보겠다는 계산이다. 다주택자의 양도세 강화와 대출 제한, 재개발·재건축 관련 양도나 전매 제한 등을 강화하면서 투자 가치성 하락으로 매수세가 줄어들고 가격이 안정될 것을 기대하고 있는 것 같다.부동산이 공급되기까지 일반적으로 3년~10년 이상이 소요되는 반면, 수요의 조절은 대책 등으로 매수 심리를 위축시켜 단기에 바로 효과가 나타난다. 문제는 공급의 흐름에 맞춰 수요를 조절하는 것이 아니라 ‘수요’만을 집중적으로 억제시키면 시기의 문제일 뿐 수급 불균형은 반드시 나타난다. 이번 대책 발표로 거래량은 크게 감소하면서 매도인과 매수인 모두 시장 상황을 당분간 지켜보겠지만 각 정책의 시행시기 및 법 통과 여부, 여론의 흐름에 따라 조금씩 시장 상황이 변화될 것으로 보인다. 다주택자의 양도소득세 강화와 관련해서는 올해 관련 법이 통과될 가능성이 높을 것으로 전망하고 있는데 그에 따라 가을 이사철부터 내년 4월1일 전까지 양도소득세 중과를 피하기 위한 해당 지역의 실망 매물 및 기존 갭투자 물건이 시장에 나오면서 가격은 일정 부분 조정될 가능성이 있지만 폭락 등의 사태는 발생하지 않을 것으로 판단하고 있다.현재 서울 및 수도권은 일부 지역(김포, 용인, 동탄 등)을 제외하고는 아직 공급이 충분하지 못한 상황이다. 수요 억제책으로 매매수요자는 감소한 반면 전세수요자는 증가할 것이다.단기적으로 양도소득세를 피하기 위한 매물이 나오면서 가격은 일시적으로 조정되겠지만 이때 시장에 유입되는 매물은 매매물건이지 전세물건이 아니기 때문에 수요의 증가를 감당하지 못하고 전세가격은 상승할 것이다.전세가격이 매매가격의 지지대 역할을 하는 이상 매매가격이 전세가격 이하로 하락하지는 않기 때문에 전세가율이 높은 부동산일수록 하락 내지 조정 폭은 적을 것으로 판단된다.이번 대책의 가장 큰 문제로 뽑고 있는 부분은 바로 ‘공급’은 염두에 두지 않고 지나치게 ‘수요’에만 초점을 맞춘 것이다.2018년 4월1일까지는 매물이 많이 나오겠지만 거래는 되지 않을 것이다. 그 이후에는 오히려 세금을 피하기 위해 매물을 걷어들일 것이다. 급하지 않은 이상 높은 양도소득세를 납부하면서까지 매도할 의사는 없을 것이다. 재개발 재건축 등의 규제로 인해 도심 내의 공급은 지연될 것이고, 민간주택 공급에 대한 언급 없이 공공주택만으로 공급 문제로 해결하고자 하는 정부의 의지로 봐서는 민간택지지구를 통한 대량 공급은 당분간 진행하기 어려워 보인다.결국 8·2 대책은 매매 수요를 억제 시키는 역할을 할 것이고, 지속적인 공급 가뭄 현상은 전세물건의 품귀 현상으로 이어져 전세가율은 현재보다 상승할 여지가 크며 정부와 투자자 간의 시소게임은 앞으로도 이어질 가능성이 매우 농후해 보인다.그렇다고 해서 이번 대책의 영향을 받는 지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역)이 매도세 증가로 매매가격이 일시 조정되었다가 4월 1일 이후 다시 가격이 반등하면서 상승세를 이어갈 가능성이 크다고 보거나, 많은 이들이 수도권 중 이번에 조정대상지역으로도 선정되지 않은 지역에 풍선효과가 일어날 것으로 예단하는 것은 성급하다고 본다.노무현 정부 때의 움직임처럼, 이번 대책에도 비슷하게 움직일 것으로 예측하는 것이다. 아직 시장을 속단하기는 이르다. 그때와 지금은 대외 변수와 정책이 나온 시점 및 강도 등 비슷하지만 다른 차이점들도 여러 존재하기 때문이다. 어찌 되었건 내년 4월 1일까지는 투기과열지구를 중심으로 매수심리 위축은 불가피할 것으로 보인다. 8·2대책 이후, 후속 대책 및 보완정책이 나올 것으로 보이고, 임대사업자를 위한 당근책도 나올 것으로 보인다. 앞으로 최소 추석 전까지는 시간을 갖고 천천히 대응해도 결코 늦지 않다.▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년 차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만8000명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
2017.08.12 I 전재욱 기자
'8·2 대책' 이후 첫 서울 분양 '공덕 SK리더스뷰'.. 줄서기 사라졌네
  • '8·2 대책' 이후 첫 서울 분양 '공덕 SK리더스뷰'.. 줄서기 사라졌네
  • △지난 11일 서울 강남구 개포동 ‘SK뷰 갤러리’에 마련된 ‘공덕 SK리더스뷰’의 모델하우스 대기줄이 한산한다. 사진=원다연 기자[이데일리 원다연 기자] 지난 11일 서울 강남구 개포동 ‘SK뷰 갤러리’에서 문을 연 ‘공덕 SK리더스뷰’의 모델하우스 앞은 대기줄 없이 한산했다. 얼마 전까지만도 서울 내 분양 단지 모델하우스는 입장을 위해 보통 1~2시간씩 대기줄을 서야 했던 것과 확실히 달라진 분위기였다. 이 단지 역시 마포구 공덕역 역세권으로 분양 전부터 수요자들의 관심이 높았지만 청약요건과 대출규제 등이 강화된 ‘8·2 부동산대책’ 이후로 분양 일정이 밀린 영향을 고스란히 받는 모습이었다. 8·2 대책으로 신규 분양 단지의 중도금 대출도 까다로워지면서 분양 현장에는 자금 조달 여력이 되는 실수요자들이 대부분이었다. 8·2 부동산대책은 투기과열지구와 투기지역의 주택담보대출인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)을 각각 40%로 강화했다. 이에 따라 투기지역인 마포구에서 분양하는 이 단지는 통상 분양가의 60%였던 중도금 집단대출에서 40%를 적용하는 첫 단지가 됐다. ‘공덕 SK리더스뷰’의 분양가는 △전용면적 84㎡형 7억 4910만~8억 900만원 △전용 97㎡형 8억 1780만~8억 7870만원 △전용 115㎡형 8억 2060만~8억 8170만원에 책정됐다. 중도금 집단대출 한도가 최대 40%로 강화되면서 분양가의 60%(계약금 10%+중도금 20%+잔금30%)를 자기자금으로 해결해야 하는 것이다. 전용 84㎡형을 분양받을 때를 기준으로 4억 4946만~4억 8540만원 가량의 자금을 보유하고 있어야 한다. 서울 중구 장충동에 거주한다는 50대 후반 주부 이모씨는 “오래된 아파트에 살다가 낡은 아파트는 값이 오르는 데에 한계가 있을 것 같아 분양을 생각하고 집을 처분한 뒤 전세로 살고있는 상황”이라며 “대출 한도가 크게 줄어서 우리 같이 자금을 확보하고 실제 거주하려는 사람들 외에는 분양받기가 어려울 것 같다”고 말했다. 분양 단지 인근인 공덕동에 살고 있는 60대 김모씨 역시 “새 아파트로 옮기기 위해 정비사업 단계에서부터 조합원 물건을 알아봤지만 매물이 나오지 않아 일반분양을 받으려고 한다”면서 “입주 후에는 지금 살고있는 집을 처분할 생각이라 자금 마련에는 큰 문제가 없다”고 말했다. 실제 거주 목적으로 모델하우스에 방문한 사람들이 대부분을 차지하면서 상담 창구에서는 수요자들이 대출 한도 등을 꼼꼼히 따져보고 있었다. SK건설 분양 관계자는 “이번 대책에 따라 청약 요건이 달라지는 건 없는지 대출은 어떻게 되는지를 묻는 문의가 가장 많다”며 “투기지역 내에서는 주택담보대출 건수가 1건으로 제한되면서 기존에 대출이 있는 경우에는 중도금 대출을 받을 수 없다는 내용 등을 설명하고 있다”고 말했다. ‘공덕 SK리더스뷰’는 오는 16일 특별공급을 시작으로 17일 1순위(당해) 청약을 접수한다. 당첨자 발표는 25일이며, 30일부터 3일간 계약을 진행한다. 모델하우스는 강남구 개포동 176-2 ‘뷰 갤러리’에 마련되며 분양홍보관은 마포구 도화동 553 마스터즈타워 2층에 있다. 입주는 2020년 8월 예정이다. △지난 11일 서울 강남구 개포동 ‘SK뷰 갤러리’에 마련된 ‘공덕 SK리더스뷰’의 모델하우스 상담창구에서 수요자들이 달라진 청약 요건과 대출 한도 등에 대해 상담받고 있다. 사진=원다연 기자
2017.08.12 I 원다연 기자
  • 무심코 사용한 '엄마아빠 찬스'…증여세 내야하나 따져봐야
  • [이데일리 권소현 기자] 결혼할 때 부모가 혼수용품을 사주는 것은 증여에 해당할까? 부모가 본인 손님들로부터 받은 축의금을 모두 자녀에게 준다면 증여세를 내야 할까? 결혼할 때 아파트 구입자금을 준 게 아니라 빌려줬는데도 증여세를 내야하나? 손자의 유학비를 할아버지가 지원해주는 경우에도 증여라고 볼 수 있을까?최근 국세청이 부동산 거래 관련 세금 탈루 혐의자 286명에 대해 세무조사에 착수하겠다고 밝히면서 30세 미만의 변칙증여 사례를 공개하자 어디부터 어디까지 증여세 과세대상인지에 대한 궁금증이 커지고 있다. 그동안 크게 고민하지 않고 썼던 ‘엄마 아빠 찬스’도 증여에 해당할 수 있다. ‘찬스’는 어려운 일이 있을 때나 경제적으로 부모님에게 도움을 받는 것을 말한다. 변칙증여 당사자가 되지 않으려면 이같은 찬스를 쓸 때 증여에 해당하는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 12일 KEB하나은행 상속증여센터에 따르면 부모가 자녀 결혼식에서 본인 손님으로부터 받은 축의금을 자녀에게 줄 경우 증여에 해당한다. 부모가 축의금을 받았지만 실제로 결혼당사자인 자녀에게 귀속되는 축의금이라는 사실을 증명할 수 있는 자료가 있다면 증여세를 피할 수 있다. 부의금 역시 마찬가지다. 혼수 용품의 경우 일반적으로 살림에 필요하다고 인정되는 가사 용품에 대해선 증여세가 비과세된다. 하지만 호화 사치용품이나 주택, 차량, 전세자금 등을 해줄 때에는 증여세를 내야 한다. 자녀의 생활비를 대 주는 것도 경우에 따라서 증여세 과세 대상이 될 수 있다. 대학 진학 후 서울에 혼자 올라온 자녀의 하숙비나 등록금을 대주는 것은 증여에 해당하지 않지만 경제적인 능력이 있는 자녀의 생활비를 지원해준다면 증여다. 세법에서 생활비는 사용해서 소비하는 것을 의미하기 때문에 생활비 일부를 아껴 금융자산에 투자하거나 부동산을 구입한다면 역시 증여다. 대학생 자녀가 등록금 명목으로 받아 투자할 경우, 자녀가 어리지만 건물을 보유하고 있어 임대소득이 있는데도 학자금을 지원할 경우 증여에 해당한다. 자녀 교육에서 ‘할아버지의 경제력’이 3대 요소 중 하나로 꼽히지만, 부모가 충분히 부양능력이 있는데도 할아버지가 자녀의 유학비를 대 준다면 증여세를 내야 한다. 자녀가 부동산을 구입할 때 부모님의 부동산 재산을 담보로 대출을 받았다면 계산을 해봐야 한다. 차입금의 4.6%에서 금융기관에 실제 지급한 이자를 제외한 금액이 연간 1000만원 이상이면 증여에 해당한다. 예를 들어 자녀가 은행에 지급한 연간 이자가 연 3.5%고 대출금액이 5억원 이상이라면 연간 이익이 550만원이기 때문에 증여세를 내지 않아도 된다. 부모가 빌려주는 경우도 마찬가지다. 기준인 4.6%와 부모에게 지급한 연간 이자율 차이에 차입금을 곱해 나온 연간 이익이 1000만원을 넘으면 증여세 부과 대상이다. 전문가들은 증여할 때에는 증여 당시의 가치로 재산을 평가하기 때문에 증여시점이 중요하다고 조언한다. 박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “자산을 증여할 경우 앞으로 가치가 크게 오를만한 자산부터 증여하는 것이 낫다”며 “저평가된 자산을 증여하고 세금을 납부하면 이후 가치가 오른 부분은 자녀의 몫이기 때문”이라고 말했다. 현재 손실이 발생한 펀드나 시세가 낮지만 앞으로 오를 가능성이 높은 부동산 등이 대표적이다.
2017.08.12 I 권소현 기자
토지 부동산투자에 대한 오해
  • [대박땅군의 땅스토리]토지 부동산투자에 대한 오해
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 처음 부동산투자를 만나게 되고 ‘나도 한번 해볼까’는 마음에서 시작하는 사람들이 순간 멈칫하는 구간이 있다. 바로 부동산투자 시 마주하는 오해때문이다. 또 토지 부동산투자라는 것인 소위 있는 사람들의 투자라고 여겨지는 게 현실이기에 섣불리 투자결심도 서지 않는다. 이러한 오해에 관해 이야기를 나눠볼까 한다.첫째, 토지 부동산투자는 기본 10년은 봐야 한다?부동산투자에 대한 가장 많은 오해가 장기투자라는 관점이다. 자, 이렇게 생각해보자. 은행에도 적금을 오래 묵힐수록 이자율이 높다. 주식도 마찬가지다. 전망 뚜렷한 투자를 했다면 장기적으로 봤을 때도 오래 두고 볼수록 주가가 오른다. 예를 들어 약 10여 년 전 SM엔터테인먼트 주식이 1000원이었던 시절도 있었다. 그런데 지금은 얼마인가. 2만5000원대에 머물고 있다. 10년 동안 약 20배의 성장을 한 것이다. 토지나 부동산투자도 마찬가지다. 차액을 요하는 투자는 소액으로 투자해 시간이 지날수록 수익률이 높아지기 마련이다. 중요한 건 ‘제대로 된 것’에 투자했느냐는 것이다.하지만, 필자는 부동산투자로 자산운영이 묶여 있는 것을 좋아하지 않는다. 또 부동산투자라는 것이 매도타이밍 역시 눈여겨봐야 하는 종목이기에 초기 3년 이후부터는 시장 상황을 반영해 매도타이밍을 잡도록 요구한다. 3년 이후부터 충분히 팔 수 있는 투자를 해야 한다는 것이다. 두번째, 토지 부동산투자 시 농민이 아니면 농지를 살 수없다?맞다. 농지는 농민이 투자해야 하는 것이 맞다. 농지라는 것은 농업을 위해 지정된 토지다. 그래서 농지 구입 시에는 농취증이 필요하다. 하지만 내가 농업을 할 필요도 없다. 아직 많은 사람이 ‘저는 서울에 사는데 전남에 농지를 사도 되나요? 너무 멀어서요’라고 질문한다. 괜찮다. 정책적으로 이러한 사람을 위해 농지위탁운영을 하기도 하며 원한다면 현지에서 농지를 운영해줄 사람이 나타나기도 한다.세번째, 토지 부동산투자는 세금폭탄을 맞는다?토지 부동산과 일반 주거용 부동산은 조금 다르다. 우선 일반주거용 부동산은 인간의 가장 기본적인 ‘의식주’에 해당하기 때문에 1주택자라면 실거주 목적으로 보고 세금 부과율이 낮다. 하지만 이 외의 부동산은 그렇게 보지 않는다. 특히나 토지 부동산은 사업용 토지가 아닌 비사업용토지로 보는 경우 높은 양도소득세를 부과한다. 참고로 사업용 토지는 말한 농지처럼 지목에 맞는 목적에 따라 토지를 활용하는 경우다.반면 비사업용토지는 위처럼 지목에 맞는 토지활용을 하지 않을 때다. 이때는 정부에서 ‘왜 지목에 맞게 토지를 안써’하며 투기성향으로 보기 때문에 높은 세율을 매기며 이 때문에 최소 3년은 보유할 필요가 있다.3년 이내에 매매하면 많은 양도세가 부과된다. 다시 말해 사업용 토지는 장기공제와 일반과세로 6~38%의 양도세가 부과되지만 비사업용토지는 장기공제와 중과세로 16~48%의 양도세가 부과된다.또 재산세를 걱정하는 이들도 적지 않다. 재산세는 공시지가를 기준으로 부과하고 있어 실거래가와 큰 차이가 있다. 간단하게 말해 생각만큼 크지 않다. 아주 큰 면적을 가지고 있거나 강남 땅 정도를 가지고 있지 않은 이상 말이다.물론 초보자에게 위의 갖가지 오해라 불리는 ‘설’은 어렵다. 무슨 말인지 잘 이해가 되지 않을뿐더러 이런 기회가 아니라면 몰랐을 가능성이 크다. 하지만 그것은 이제 막 당신이 시작하고 있기 때문이다. 한번 투자를 시작하거나 조금 공부를 시작한 사람들에게는 지극히 당연한 이야기다. 그러니 너무 겁을 먹을 필요는 없다. 모두 시작하면 자연히 알게 되는 오해 중 하나이니까.
2017.08.12 I 문승관 기자
  • [금융브리프]케이·카카오뱅크, 유상증자 결정
  • [이데일리 김경은 기자] 다음은 한주간(8월 7일~11일) 금융권 주요 뉴스다. ◇카카오뱅크, 몰리는 대출에 5000억 유상증자 결의카카오뱅크가 5000억원 규모로 유상증자를 실시한다. 대출신청이 몰리자 서둘러 증자를 통해 자본확충에 나선 것이다. 카카오뱅크는 11일 이사회를 열고 보통주 1억주, 금액 5000억원 규모로 주주배정 유상증자를 하기로 결의했다. 주금납입 예정일은 다음 달 5일이다. 현재 카카오뱅크의 최대주주는 한국투자금융지주로 58%를 보유하고 있다. 카카오와 KB국민은행이 나란히 10%씩 갖고 있고 SGI서울보증, 우정사업본부, 넷마블, 이베이, 스카이블루(텐센트)가 4%씩, 예스24가 2%를 보유 중이다. 카카오뱅크는 지난달 27일 공식 서비스를 시작한 이후 사용자가 폭발적으로 늘어나면서 대출이 몰리자 선제적으로 유상증자를 결정했다고 설명했다. 신용대출 한도를 줄이는 등 리스크 관리에 나섰지만 밀려오는 대출을 감당하기에는 역부족이라고 판단한 것이다. 이에 따라 당초 내년쯤으로 예상했던 유상증자 일정을 앞당긴 것으로 보인다. 이날 오후 3시 현재 신규 계좌개설은 228만건이고 수신은 1조2190억원, 여신은 8807억원이다. ◇케이뱅크, 3분기내 1000억원 추가증자 결정인터넷 은행 케이뱅크는 10일 늘어나는 대출 규모를 감당하기 위해 증자를 결정하고 자본금을 1000억원 확충하기로 했다. 케이뱅크 이사회는 이날 주당 5000원에 보통주 1600만주와 전환주 400만주 등 신주 2000만 주를 발행해서 1000억원을 증자하기로 결정했다.지분은 설립 당시 주주사별 보유 지분율에 따라 나눌 계획이다. 이날 기준 지분율은 우리은행 10%(425만주), GS리테일·한화생명보험·KG이지이니시스·다날 각각 9.41%(400만주), NH투자증권 8.59%(365만주), KT 8%(340만주) 순이다. 케이뱅크는 이번 3분기 안에 1000억원을 추진하고 이후 늦어도 내년 초 1500억원을 추가 증자할 계획이다.◇은행지주사 19일부터 영구채 발행 가능…바젤Ⅲ 대비 자본확충 용이 오는 19일 부터 은행지주회사도 영구채 형태의 조건부자본증권 발행이 가능하다. 8일 금융위원회는 국무회의에서 ‘금융지주회사법 시행령’ 개정안이 통과됐다고 밝혔다. 은행지주회사는 조건부자본증권 만기를 ‘회사가 청산·파산시’로 정할 수 있도록 해 영구채 발행 근거를 마련했다. 자본건전성 기준을 새롭게 정한 바젤Ⅲ는 영구채 형태의 조건부자본증권만기타기본자본으로 인정한다. 금융위는 “은행지주사가 위기상황에 대비해 보다 용이하게 국제기준에 부합하는 자본을 확충할 수 있게됐다”고 밝혔다. 또 오는 10월19일부터는 금융사 및 임직원에 대한 법정과태료 부과 한도가 2~3배로 인상되고, 위반행위의 중대성에 따라 과징금 부과 기준이 달라진다. 이같은 개별 위반행위별 과태료 기준금액 인상 및 과징금 부과기준 개선안은 오는 10월 19일부터 시행된다. ◇금융당국, “책임준비금 추가 적립금 RBC 가용자본 인정”IFRS(국제회계기준)17에 대비해 책임준비금 적정성 평가(LAT)제도 변경을 추진하는 금융당국이 보험사들의 보험부채 추가 적립 부담을 줄여주는 방안을 내놨다. 보험부채 추가 적립액의 일부를 가용자본(순자산)으로 인정해주고, 평가방식 변경으로 지급여력비율(RBC)이 100% 미만으로 떨어지는 보험사는 2020년까지 추가적립을 1년간 면제해준다. 9일 금융위원회와 금융감독원은 이같은 내용의 ‘보험업감독규정 및 보험업감독업무시행세칙’ 개정안을 발표했다. 지난 6월 내놓은 책임준비금 추가적립 방안의 후속조치다. 국무조정실 규제심사를 거쳐 오는 12월 1일 시행될 예정이다. ◇“무주택자ㆍ일시적 2주택자는 2일 이전 계약시 구제”무주택자가 8·2 부동산 대책 발표 이전 주택 매매 계약을 체결했거나 입주권을 매매한 경우 등은 강화 기준을 적용받지 않는다. 또 일시적으로 2주택을 보유하게되는 경우에도 구제해주기로 했다. 금융위원회와 금융감독원은 ‘8·2 부동산 대책’으로 강화된 대출 규제를 적용할 때 헷갈릴 수 있는 사례별 적용방안을 7일 각 금융기관에 안내했다. 예컨대 7월 3일 서울 강남구에 시세 6억원을 초과하는 아파트 매매계약을 체결하고 오는 10월 3일 이사일에 잔금을 납부키로 하고 아직 대출 신청을 하지 않은 경우, 무주택세대는 LTV(담보인정비율) 60%로 대출이 가능하다. 하지만 투기지역 및 투기과열지구 내에 주택을 구입한 다주택자의 경우는 이같은 구제책을 적용받지 못한다. 즉 주택을 한채 이상 보유하고 있는 다주택자의 경우에는 2일 이전에 계약했더라도 강화한 기준을 적용받아 LTV 40%로 대출을 받을 수 있다. ◇산업은행, 아시아나항공 지분 전량 매도 산업은행이 보유하고 있는 아시아나항공 주식 전량을 팔아치웠다. 산업은행은 아시아나항공 지분율 5.9%에 해당하는 보통주 1220만주를 씨티증권을 매각 주간사로 해서 시간외 대량매매 방식으로 전량 매각했다고 11일 밝혔다. 매각 가격은 주당 4775원이다. 지난 10일자 종가 5250원 대비 9.05% 할인된 가격이다. 전체 매각가는 582억원이다. 산업은행은 이를 중견, 중소기업 지원을 위한 재원으로 활용할 방침이다. 산업은행 관계자는 “정부방침에 따른 산업은행 혁신과제 중 하나인 132개 출자기업 매각의 일환으로 추진한 것”이라며 “아시아나항공 주식 5.9%도 매각대상에 포함돼 있었다”고 말했다. ◇대부업 대출 3건중 1건 최고금리 초과..저축銀, OK·웰컴에 51%현 대부업 대출 3건 중 1건 가량은 여전히 법정 최고금리(27.9%)를 넘는 대출인 것으로 나타났다. 최고금리 인하 효과가 소급되지 못 하고 있는 탓이다. 또한 27.9%를 넘는 저축은행 대출(잔액) 중 절반 이상이 OK저축은행과 웰컴저축은행 대출인 것으로 나타났다. 대부업체도 산와대부와 아프로파이낸셜대부에 법정 최고금리 초과 대출의 40% 정도가 쏠려 있었다. 7일 금융감독원이 민병두 더불어민주당 의원에 제출한 자료를 보면 지난 6월말 기준으로 법정최고 금리 27.9%를 초과하는 저축은행 및 대부업체 대출계약이 총 87만건(대출잔액 3조3315억원)으로 집계됐다.
2017.08.12 I 김경은 기자
  • [김학렬의 All that 부동산 85회] 이제 수익형 부동산에 투자해야 하나
  • 일오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등 수익형 부동산에 투자해도 될까요?8/2 부동산 대책 발표 이후 가장 많이 받는 질문이다. 하지만 이렇게 부동산 상품의 수익성을 전반적으로 평가해 달라고 하면 답변을 할 수 없다. 어떤 부동산이든 가장 중요한 건 입지인데 입지 요소를 제외한 전체 평균에 대한 답변은 의미가 없기 때문이다.이렇게 질문하는 경우 질문자의 의도는 두가지일 것이다. 먼저 위의 수익형 부동산 상품들이 과연 투자 가치가 지속적으로 있냐는 것이고, 두번째는 수익형 부동산으로 수익성이 양호한 입지를 알려달라는 속마음이 있을 것이다.어떤 부동산이든 해당 상품의 꾸준한 수요가 있는 곳의 부동산이라면 투자를 고려해 봐도 좋을 것이다. 여기에 한가지 조건만 더 추가하면 된다. 공급이 수요를 크게 초과한 곳인지만 따져 보면 된다.먼저 어떻게 수요가 있는 지역을 선별하는지를 살펴보자. 수요가 풍부한지는 그 지역의 뉴스만 꾸준히 봐도 알 수 있다. 한달 이상만 지역 뉴스를 보다 보면 현재 가장 이슈가 되는 지역들이 여러번 중복이 된다. 지역적 이슈에는 두가지가 있다. 하나는 공급이 지속적으로 되고 있는 지역, 즉 분양 현장들이다. 다른 하나는 공급이 되지 않아 지역적으로 문제가 되는 지역들이 있다. 당연히 분양이 많은 지역보다는 공급이 원활치 않은 지역에 우선적으로 관심을 가져야 할 것이다.두 번째 수요 대비 공급이 많은지는 체크하는 방법으로 그 지역의 해당 상품 부동산의 공실 상태만 확인해 보면 된다. 여기에 부동산의 시세 및 수익률까지 확인해 보면 완벽한 수요 조사가 되는 것이다.이 두가지 체크 포인트를 확인해 본 후에 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등의 수익형 부동산 투자 관련 의사결정을 하면 된다.물론 지역별로 수요와 공급의 상태가 다르기 때문에 지역별로 같은 기준으로 평가하면 안된다. 지역별 시장 현황을 살펴야 하는 이유가 여기에 있다. 부동산 상품별로 현재 경기의 흐름을 간단히만 정리해 보면 다음과 같다.먼저 오피스텔은, 지역마다 다르겠지만, 2003년 전후로 대량 공급이 있었다. 2011년 전후로 또 한번의 대량 공급이 있었다. 대량 공급 이후 1~2년 후에는 어김없이 시세 하락 시기가 있었다. 최근 오피스텔 시장을 보면 2015년 이후로 또 대량 공급이 있었다. 올해는 2017년이다.두 번째 도시형 생활주택은 1~2인 세대의 급등하는 수요를 해결하기 위해 정부에서 한시적으로 독려한 변칙적인 주거 상품이다. 일반적인 주거 상품이 아니라는 것이다. 따라서, 도시형 생활주택은 그 주택이 필요한 지역만 봐야 한다. 예를 들면 자가용 없이 대중교통만으로 출퇴근하는 세대들과 대학생들이 많은 지역이다. 이런 소형 주거에 대한 수요가 밀집된 곳이 아니라면 도시형 생활주택은 대체적으로 수요가 많지 않다. 다른 수익형 상품보다 더 많은 수요 조사를 해 보고 접근해야 할 상품이다.셋째 분양형 호텔은 외국인 관광객이 급증하면서 최근 3~4년 동안 새롭게 부각되었던 부동산 상품이다. 신문에서 광고를 본 적이 있을 것이다. 연수익률 10% 보장! 정말 광고대로 수익이 난다면야 이만한 투자 상품은 없을 것이다. 현재 은행 예금 금리가 2% 미만인 점을 감안하면 어마어마한 수익률이다. 문제는 수익형 호텔 운영사가 늘 꾸준한 수익을 낼 것이냐 하는 점이다. 바꿔 말하면 손실이 발생했을 때도 수익을 보장해 줄 것인가 하는 점이다. 수익률 보장 기간이 대부분 5년 미만이다. 보장 금액은 이미 분양가에 포함되어 있다고 생각해야 한다.수익형 부동산 투자의 가장 큰 고려점은 희망하는 시기에 매도가 가능한 상품이냐는 것이다. 당장 눈앞에 보이는 높은 수익률만을 고려하고, 추후 발생될수 있는 리스크를 간과 한다면 그건 투자가 아니라 애물단지를 가진 것이 될 수도 있다.거주용 부동산에 대해 잘못된 선택을 하면, 최악의 경우 그냥 그집에 거주하면 됩니다. 그리고, 말도 안되는 입지만 아니라면 가격만 조정하면 임대나 매매가 성사될 가능성이 매우 높다. 하지만, 수익형 부동산은 가격과 무관하게 매매가 잘 안될 수 있다. 단적인 사례로 과거 테크노마트, 와우 쇼핑몰 등 테마형 복합쇼핑몰 개별 상가들, 즉 분양가가 몇 억씩 하던 부동산 상품들이 몇백만원, 몇십만원에 나오게 된 수많은 경매 물건들을 보신 적이 있을 것이다.수익형 부동산 상품 중 영원한 것이 없다. 항상 매도 전략까지 염두해 두고 수익형 부동산은 접근해야 한다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 9천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.
2017.08.12 I 노희준 기자
  • [현장에서]8·2부동산 대책, 은행원들 우리도 몰라요…
  • [이데일리 김경은 기자] “다양한 사례를 처리해야하는 은행원들은 물론 개별 수요자들도 자신이 어느 구간에 해당하는지 정확하게 알지 의문이다. ”이번 8·2 부동산 대책에 대해 금융권 관계자들의 평가는 대체로 이처럼 “지나치게 복잡하다”이다. 8·2 부동산 대책 이후 주택담보대출에 적용하는 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 기준이 강화됐는데, 투기지역과 다주택자를 동시에 겨냥하면서 변수가 너무 많아진 탓이다. 지역은 물론 주택 보유수, 주택담보대출 건수, 부동산 계약 시기, 신규 주담대 실행 시점 등에 따라 LTV·DTI 한도가 다르다. 우선 관련 대책이 잇따라 발표되면서 규제의 적용이 대출 실행 시기에 따라 달라지게됐다. 지난 6·19대책으로 선정된 조정대상지역에 투기지역과 투기과열지구가 추가 선정되면서 당장 지난 3일부터 기존 투기지역 및 투기과열지구 감독 규정이 부활 적용됐다. 새로운 LTV·DTI 기준은 이달 중순 감독규정을 바꾼 이후부터 적용된다. 여기에 다주택자 여부가 변수로 적용된다. 다주택자는 주담대 보유를 기준으로 신규 대출을 못받는데, 이건 중순 감독규정 개정 이후 적용한다. 설상가상 8·2 대책 이전 실수요자 구제책이 추가됐다. 2일 이전 실수요자는 세대별 주택 보유를 기준으로 구제되기 때문에 주담대가 없이 주택을 보유하고 있는 이들은 구제를 못받는다. 이같이 다양한 변수로 일선 현장의 혼란이 가중되자 금융당국은 지난 7일 약 4시간에 걸친 마라톤 회의를 통해 실제 사례 적용에 따른 문제를 논의하는 자리를 가졌다. 이날 나온 자료만 600페이지가 넘는 것으로 알려졌다. 당국은 조만간 각 금융기관에 실무지침 사례 FAQ(frequently asked questions·자주 묻는 질문들)를 발간해 배포하기로 했다. 문제는 개별 시장 참여자들의 이해도다. 정부는 이번 대책 발표에 대해 실수요자에게 기회를 주고 다주택자는 팔라는 명확한 시그널을 던졌다. 하지만 정작 실수요자들은 이같은 복잡한 기준 탓에 자신이 실수요자에 해당하는지 어느정도 대출을 받을 수 있을지 가늠하는 것이 쉽지 않다. 다주택자들 역시 주택을 팔지 않고 버티기 모드에 돌입했다. 정책이 지나치게 복잡하면 시장은 섣불리 움직이지 않는다. 정부의 시그널은 명확하지만 시장 참여자들은 시그널을 따르기보다 정권이 바뀌는 5년을 기다리는 편을 택하는 것이 현명하다고 생각할지 모른다.
2017.08.11 I 김경은 기자
  • 8·2대책 이후 알쏭달쏭 '청약제도·분양권전매·재건축' Q&A
  • [이데일리 이진철 기자] 정부가 지난 2일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 이후 부동산시장은 규제 적용여부를 두고 혼란이 이어지고 있다.다음은 국토교통부가 8·2부동산대책의 투기과열지구 지정과 관련한 청약제도, 분양권 전매, 정비사업 등에 대한 궁금증을 일문일답으로 정리한 내용이다.◇ 청약제도△투기과열지구 지정 이후 해당 주택건설지역에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 청약 순위는 어떻게 되는지?-해당 주택건설지역에서 1년 이상 거주요건을 충족하지 못했다고 해서 청약자격이 박탈되는 것은 아니다. 1순위 청약요건을 갖춘 자이나 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 해당 주택건설지역 외의 기타 지역 1순위로 분류된다. 국민임대는 무주택 세대 구성원으로서 입주자 저축 가입 후 1년(지방 6개월) 경과 및 납입횟수 12회(지방 6회) 이상인 자 중 과거 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 세대에 속하지 않는 자가 1순위 청약자격자가 된다. 민영아파트는 무주택 또는 1주택만을 소유한 세대의 세대주로서 입주자저축 가입 후 1년(지방 6개월) 경과 및 지역별 예치기준금액 이상 예치한 자 중 과거 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 세대에 속하지 않는 자가 된다.8.2 부동산 대책에 따라 오는 9월 공급 규칙을 개정해 1순위 자격 요건이 입주자저축 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한함) 이상으로 강화 예정이다. 가령 서울에서 주택 공급시 서울 거주자이나 서울에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하는 경우 서울지역 1순위가 아닌 수도권(기타) 1순위로 분류된다.(주택공급 순서 : 서울 1순위 → 기타 1순위 → 서울 2순위 → 기타 2순위)입주자저축을 가입하고 1순위에 해당하지 않는 2순위 청약요건을 갖춘 자는 해당 주택건설지역 거주요건과 상관없이 기존과 동일하게 해당 주택건설지역 2순위로 청약 신청이 가능하다.△가점제 적용 주택수 비율은 어떻게 되는지?서울 및 과천시의 경우 투기과열지구로 8월3일 지정됨에 따라 가점제 적용 주택수 비율이 곧바로 40%에서 75%로 상향 적용된다. 9월 중순 주택공급에 관한 규칙이 개정·시행되면 75%에서 100%로 가점제 적용 주택 수 비율이 상향 조정된다.◇ 분양권 전매제한△현재 분양 중인 주택은 분양권 전매 제한을 언제부터 적용되는지?-투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매제한 적용시기는 주택 공급계약 체결일이다. 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정되었다고 하더라도, 투기과열지구로 지정된 이후에 분양계약을 체결한 경우에는 분양권 전매 제한 적용을 받는다.△투기과열지구 지정 이전에 분양권을 보유하고 있는 경우에 분양권 전매가 전면 금지되는 것인지?-투기과열지구로 지정 이전에 주택 분양계약을 체결하거나, 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유하는 자는 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 다만, 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매받은 자는 당해 주택의 분양권을 전매할 수 없다.△투기과열지구로 지정되기 전에 분양권 매매계약을 체결하고 투기과열지구 지정일 현재 검인계약만 체결한 경우에도 전매제한이 적용되는지 ?-1회에 한해 분양권 전매가 허용되는 경우는 분양권 양도계약 후 분양권에 대한 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 가능하다.◇ 정비사업 △투기과열지구 지정 전에 재건축아파트를 계약했다면 조합원이 될 수 있는지?-투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위양도를 받도록 할 예정이다.구체적으로 도시정비법 시행령을 개정해 9월말 시행할 예정이며, 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 거래신고하고(거래신고가 완료된 경우는 제외), 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우에는 조합원 지위 양도를 받을 수 있도록 할 예정이다. 단, 계약일로부터 60일 지난후 거래신고하는 경우에는 과태료를 납부해야 한다.△2년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못한 재건축아파트의 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?-최초 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없어야 하고, 매도자도 2년 이상 주택을 소유하고 있다면 매수자는 조합원이 될 수 있다. 다만 매수자가 조합원이 되기 위해서는 사업시행인가 신청 전까지 이전등기 신청 접수를 완료해야 하고, 사업시행인가를 신청한 이후에는 조합원 지위양도를 받을 수 없다.△조합원 지위 양도가 가능한 ‘소유 및 사업시행인가 신청 2년 이후 기준’ 등이 언제부터 3년 이후로 개정될 예정인지?-재건축 조합원 지위 양도제한을 강화하기 위해 도시정비법 시행령을 오는 9월말까지 개정할 예정이다. 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유에서 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유로 강화되고, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유도 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유로 제한이 강화된다. 다만, 시행령 개정 이전에 이미 사업지연으로 예외사유를 충족한 조합은 해당 단계에서는 종전의 규정을 적용할 예정이다. 이에 따라 조합설립 후 2년6개월 동안 사업시행인가 신청 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위양도가 가능하다.△신탁방식 재건축사업도 조합원 지위 양도가 제한되는지?-현재는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 금지규정은 조합이 필요 없는 신탁방식 재건축사업에는 적용되지 않는다. 다만, ‘도시 및 주거환경정비법’이 지난 7월 국회통과로 개정돼 내년 2월9일 이후에는 신탁방식의 주택재건축사업에도 투기과열지구에서는 조합원 자격과 동일한 위탁자의 지위양도가 제한된다.△투기과열지구내 재건축 주택 소유자가 다른 주택을 매입해 2주택을 소유하게 된 경우에 양도세 면제를 받기 위해 재건축 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?-2주택 소유자의 경우는 조합원 지위양도가 허용되는 예외사유가 아니므로, 조합원 지위 양도를 할 수 없다. 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업단계별로 일정기간(2년 또는 3년) 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.△근무·질병치료·취학 등을 이유로 재건축 주택을 팔 수 있는데, 증빙 서류 및 업무처리 방법은?-근무, 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 해당 정비사업 구역이 위치하지 않는 특·광역시나 시·군으로 이전하는 경우에는 재건축 조합원 지위양도가 가능하다. 서울 소재 재건축구역 소유자는 경기도 등으로 이전 가능하고, 과천시 소재 재건축구역 소유자도 안양시 등으로 이전할 있다. 이럴 경우 증빙 서류는 조합원 지위양도의 사유를 객관적으로 증명할 수 있는 서류(재직증명서, 진단서, 취학증명서, 가족관계증명서 등)로 하되, 구체적인 증빙서류 및 예외사유 해당여부는 인허가권자(시장, 군수, 구청장)가 판단해야 할 것이다.예외사유에 대한 업무처리는 주택 또는 토지의 양도…양수자가 관련 서류를 조합에 제출하면 조합이 양도자의 이전사유와 이전사실을 증명하는 서류를 확인한 후 인·허가권자에게 제출해 조합원 변경 신고를 수리하게 된다.△투기과열지구내 재개발 사업 등의 조합원 분양권 전매가 제한되는 시점과 적용대상은? 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역도 입주권 양도가 제한되는지?-도시정비법을 개정해 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원은 관리처분인가 이후 소유권 이전등기(이전고시)시까지 조합원 분양권을 양도할 수 없게 할 예정이다. 적용대상 조합은 도시정비법 개정(2017년12월 예상) 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 될 예정이므로, 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역의 경우 입주권 양도가 제한되지 않는다.◇ 오피스텔 제도 개선△수도권 투기과열지구 내 기존 오피스텔을 분양받은 경우 전매제한 적용 대상인지?‘건축물분양법’ 제6조의2 제1항에 따라 수도권 투기과열지구(서울 전 지역, 경기 과천)내 100실 이상의 오피스텔은 전매제한이 적용된다. 투기과열지구 지정 전에 분양계약이 체결되었거나, 전매된 분양권 중 거래 가능한 분양권은 투기과열지구 지정 이후 1회에 한해 전매가 가능하다. 다만, 투기과열지구 지정 이후에 당해 분양권을 전매 받은 자는 오피스텔의 소유권 이전등기 시까지 분양권을 전매할 수 없다.◇지역·직장주택 조합△주택조합 조합원 자격요건에서 달라지는 점은?-투기과열지구 지정 이후 지역주택조합 설립 인가 신청시 조합원자격 판정 기준일은 종전 ‘조합 설립인가 신청일’에서 ‘조합 설립인가 신청일로부터 1년 전’으로 변경된다. 세대원 전원이 무주택인 세대주 또는 세대원 중 1명에 한해 85㎡이하 주택 1채 소유한 세대의 세대주다.△지역주택조합 사업계획 승인이후에 ‘입주자로 선정된 지위’는 전매가 전면 금지되는지?-투기과열지구가 지정되지 않은 지역주택조합은 조합설립인가 후에는 조합원 교체나 신규가입이 제한되나, 사업계획 승인 이후에는 양도?증여 등으로 조합원 교체(입주자로 선정된 지위 전매)가 가능사다. 투기과열지구 지정지역은 지정 이전에 사업계획 승인(사업계획 승인신청 포함)을 받은 조합의 조합원 교체(입주자 지위 전매)는 1회 가능하지만 투기과열지구 지정 이후에 입주자지위를 양도받은 자는 소유권 이전 등기일까지 전매(조합원 교체)할 수 없다.투기과열지구 지정 이후 사업계획 승인을 신청하는 지역주택조합은 양도 등으로 인한 조합원 교체·신규가입이 제한된다.
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