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정부 경고에도 아랑곳않는 서울 아파트 시장.."부르는 게 값"
  • 정부 경고에도 아랑곳않는 서울 아파트 시장.."부르는 게 값"
  • 지난 주 신고가를 기록한 서울 주요 아파트.(단위: 만원, 자료: 업계)[이데일리 성문재 기자] 서울 곳곳에서 전고점을 넘어 신고가 기록을 새로 쓰는 아파트가 잇따라 등장하고 있다. 지난달 거래 증가로 급매물이 어느 정도 소화된 이후 호가가 오르기 시작하고 매물은 씨가 마르면서 역대 최고가로 팔려나가는 곳이 늘었다. 정부가 이번 주부터 본격적으로 부동산 시장 단속에 나서고, 추가 대책 검토를 예고했지만 시장은 아랑곳하지 않는 분위기다.5일 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡가 지난주 16억7000만원에 팔렸다. 올해 최고가인 16억1000만원보다 6000만원 높은 금액이다. 이 단지 같은 면적형은 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행 이후 고점 대비 1억~2억원 낮은 14억~15억원 수준에서 거래됐었다. 은마아파트 인근 한 공인중개업소 관계자는 “재건축 정비계획 수립이 임박했다는 기대감에다 지난달 보유세 개편안 발표에 따른 불확실성 해소로 그동안 관망하던 매수자들이 움직이기 시작했다”고 말했다.박원순 서울시장이 통합 개발을 언급하면서 스포트라이트를 받고 있는 서울 여의도와 용산 일대에는 아파트 매물 품귀 현상이 빚어지고 있다. 매물을 내놨던 집주인들도 모두 거둬들여 거래 가능한 물건이 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.용산 한강로·문배동 일대 아파트 단지는 최근 한달만에 호가가 1억∼2억원 이상 올라 연일 최고가를 갈아치우고 있다. 한강로 벽산메가트리움 전용 84㎡는 연초 7억8000만∼7억9000만원이던 시세가 지난달 중순 11억원까지 올랐고 지금은 12억원에도 매물을 찾기 어렵다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59.92㎡는 지난 5월 말 최고가 10억2000만원보다 3000만원 높은 10억5000만원에 지난 주 거래됐다. 인근 H공인 대표는 “용산·여의도에서 나타난 매수세가 이쪽까지 확산한 것 같다”며 “소형 아파트 중심으로 최고가 경신이 이어지고 있다”고 전했다.상당수 투자자금이 뉴타운 등 재개발 물건에 대거 유입되고 있다는 분석도 나온다. 재건축은 초과이익 환수제, 조합원 지위 양도 제한 등 많은 규제를 받고 있어 재개발시장에서 풍선효과가 나타나고 있다는 것이다. 한남뉴타운 3구역 대지지분 19.4㎡의 시세는 박원순 시장의 ‘용산 통합개발’ 발언 이전까지 6억원대였지만 현재는 8억3000만~8억5000만원까지 뛰었다. 특히 지난달 30일 서울시가 용산 한남뉴타운에서 가장 규모가 큰 한남3구역의 재정비촉진계획 변경안을 승인하면서 매물이 모두 동났다.동작구 흑석뉴타운과 성동구 성수전략정비구역, 동대문구 청량리 재개발 구역, 성북구 장위뉴타운 일대에도 매수세가 몰리고 있다. 동대문구 이문동 지하철 신이문역 일대는 재개발 호재로 인근 4000여가구의 아파트 단지에서 나와 있는 매물은 1~2개에 불과하다. 강남구 개포동 한 공인중개사는 “매물 1건이 팔리고 나면 같은 면적형 호가가 거래가격 대비 2000만∼3000만원 올라버린다”며 “수요에 비해 공급이 부족해서 나타나는 전형적인 현상”이라고 말했다.
2018.08.05 I 성문재 기자
"이젠 내가 대장주"… 내달리는 서울 변두리 아파트값
  • "이젠 내가 대장주"… 내달리는 서울 변두리 아파트값
  • [이데일리 김기덕 기자] 서울 변두리 지역 아파트들의 위상이 많이 달라졌다. 재개발 등 정비사업 이슈와 교통망 개발 호재를 등에 업고 아파트값이 서서히 달아오르며, 서울 평균 집값을 끌어올리는 역할을 제대로 하고 있다. 지난해 하반기와 올 초까지 이어진 주택시장 대세 상승장에서도 소외되며 ‘왕따 신세’를 면치 못했던 것과는 영 딴판인 모습이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 강남4구에서 시작했던 아파트값 상승세가 한강 생활권인 여의도, 용산 등을 거쳐 점차 서울 외곽으로 퍼져 나가며 ‘갭(Gap·집값 차이)’을 메우는 현상이 나타나고 있다”며 “세금 부담 증가로 투자 수요가 줄고 저렴한 단지로 몰리는 실수요가 늘어난 것이 원인이지만 금리 인상, 공시가격 현실화 등 주택시장 전반을 옥죄는 변수가 많아 이런 상황이 장기화할 지는 미지수”라고 말했다. ◇서울 평균 2~3 배 웃돌아… 강남4구는 침체 한국감정원에 따르면 지난달 서울 평균 아파트값은 0.34% 올랐다. 이 기간 서울 부동산시장에서 변두리로 꼽히는 강북구(0.87%), 구로구(0.61%), 중랑구(0.53%), 은평구(0.52%) 등은 큰 폭 오르며 서울 평균을 훌쩍 웃돌았다. 이동환 감정원 주택통계부장은 “개발 호재·직주근접·저평가 매력이라는 삼박자를 갖춘 서울 변두리 지역 위주로 국지적인 상승세가 나타나고 있다”고 설명했다. 서울 변두리 주요 지역 아파트값 상승률.(단위:%)[한국감정원 제공]특히 실수요자들의 선호도가 높은 새 아파트를 중심으로 최고가 경신이 잇따르고 있다. 구로구 신도림동 ‘디큐브시티’ 전용면적 105㎡은 지난달 12일 10억5000만원에 거래돼 2011년 입주 후 처음으로 10억원을 넘었다. 이 아파트 전용 84㎡도 같은 달 9억5000만원에 매매돼 신고가를 기록했다. 인근 H공인 관계자는 “이달 현재 30평대(전용 84㎡)는 10억원, 40평대(전용 105㎡)는 11억~12억원의 시세를 형성하며 한달여 만에 5000만원 이상 훌쩍 뛰었다”며 “신도림역이 연결되는 더불역세권인 데다 아직 도심권에 비해 싸다는 인식에 매수 문의가 많지만, 집 주인들이 추가 상승을 노리고 계약을 취소하거나 보류시키는 경우가 많다”고 전했다. 지난 2015년 입주한 은평구 녹번동 ‘북한산 푸르지오’ 아파트 전용 84㎡형은 8억원으로 두달 새 5000만원이 오르며 신고가를 새로 썼다. 인근 G공인 관계자는 “역세권 입지에다 인근 마포구와 서대문구에 비해서는 비교적 아파트값이 싼 것이 장점”며 “최근 집 주인들이 최소 10억원은 예상하고 매물을 모두 걷어들여 매매거래는 뜸한 상황”이라고 전했다. 서울 은평구 일대 전경.(은평구 제공)◇규제 불확실성 해소에 실수요 몰려… 개발 속도 꼼꼼히 따져야 보통 서울 변두리 지역은 노후된 주택 등이 많은 데다 도심에 비해 상권이나 교통·생활인프라 등이 부족해 주택시장에서 인기가 낮은 편이다. 더욱이 지난해 새 정부 들어 연이은 주택시장 규제 강화로 강남권 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 현상이 거세질 수록 이런 지역은 더욱 소외되는 경우가 많았다. 하지만 올 들어 정부가 ‘최후의 보루’였던 종합부동산세 인상 카드를 꺼내자 고가주택이 몰린 강남권 보다는 비교적 저렴하고 교통망, 정비사업 호재가 있는 서울 변두리 지역으로 실수요자들이 몰리는 모양새다.지난해 9월 강북구 우이동과 동대문구 신설동을 연결하는 우이·신설선 경전철 개통으로 교통망이 개선된 강북구는 최근 집값 상승이 가파르다. 우이신설선 솔샘역과 가까운 ‘두산위브트레지움’ 전용 84㎡형은 6억원으로 두달 전에 비해 몸값이 4000만~5000만원이 뛰었다. 인근 S공인 관계자는 “작년에는 오히려 잠잠하던 집값이 최근 들어 뛰고 있다”며 “최근에는 실수요자 뿐만 아니라 강남권 투자자들의 매수 문의도 많아진 것이 달라진 모습”이라고 전했다.베드타운 이미지가 강했던 중랑구도 재개발에 따른 거주환경 개선 기대감이 높아지면서 지난 4월 이후 아파트값 상승폭을 키우고 있다. 면목동 S공인 관계자는 “노후 주택 재개발 사업으로 ‘사가정 센트럴 아이파크’ 등 새 아파트가 분양이 잇따르고, 면목행정복합타운 등 주거 환경이 개선으로 도심에서 이주하는 실수요자들이 많아졌다”며 “재개발 구역과 가까운 면목두산아파트는 올 들어 꾸준히 올랐는데도 30평대(전용 84㎡)가 5억원으로 서울치고는 아직 저렴한 수준”이라고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울 변두리 지역은 고가 주택이 많지 않아 상대적으로 세금 부담은 낮은 편이지만, 대출이나 청약 규제 등은 동일하게 적용된다는 점을 고려해야 한다”며 “실수요자라도 개발 진행 속도나 물량 부담 등이 없는 지 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.서울 강북구 전경.(서울 연구원 제공)
2018.08.05 I 김기덕 기자
일시적 반등? 과열 시작?… 기로에 놓인 서울 주택시장
  • [주간건설이슈]일시적 반등? 과열 시작?… 기로에 놓인 서울 주택시장
  • [이데일리 김기덕 기자] 서울 집값이 다시 들썩거리고 있습니다. ‘8·2 부동산 대책’ 1주년을 맞은 지난 2일 국토교통부는 주택시장 불안이 지속되면 추가 규제를 내 놓을 수 있다는 경고 메시지를 날렸습니다. 정부와 시장 간 ‘집값 전쟁 2차 라운드’에 본격 돌입할 것이란 우려가 높아진 상황입니다. 잠잠하던 집값이 최근 뛰는 이유는 뭘까요? 전문가들은 주택시장 불확실성이 해소된 것을 첫 번째 원인으로 꼽습니다. 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과 조치 시행과 6월 보유세 개편안 발표 이후 시장에서는 “이제 나올 규제는 다 나왔다”고 해석하는 목소리가 높아지며, 슬슬 매기가 붙고 있는 것입니다. 여기에 박원순 서울시장이 여의도와 용산 일대를 대규모로 개발한다는 발언이 주택시장 참여자들의 매수 심리에 불을 붙였다는 평가입니다. 7월 마지막 주(7월 30일 기준) 서울 자치구 아파트값 변동률.(한국감정원 제공)실제 여의도가 속한 영등포구와 용산은 아파트값은 7월 마지막 주 각각 0.28%, 0.27%로 전체 25개 자치구 중 가장 많이 오르며 서울 집값 상승을 주도했습니다. 또 지난 4월 이후 15주 연속 내렸던 강남4구(강남·서초·송파·강동구)도 재건축 단지를 중심으로 저가 매물이 거래되면서 0.1~0.2%대 상승률을 기록, 최근 3주 연속 상승폭을 키웠습니다. 정부의 유력한 추가 대책으로는 서울에 투기지역을 추가 지정하는 방안입니다. 이미 전 지역이 투기과열지구로 묶여 있지만 투기 지역으로 묶이면 가구당 주택담보대출 1건 제한, 양도세 10%포인트 가산 등 보다 강력한 대출, 세제 조치가 가해집니다. 현재 서울에서는 강남4구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역, 노원·강서·영등포·양천구 등 11개 지역만 투기 지역으로 지정돼 있습니다. 추가로 올 들어 집값 상승이 가파른 은평, 서대문, 동작구 등이 지정될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 또 집값을 자극할 수 있는 메머드급 개발 사업은 지방자치단체와 긴밀히 협력한다는 메시지를 던졌는데요. 이는 김현민 국토부 장관이 지난달 국회 국토교통위원회에서 박 시장의 용산·여의도 개발에 대해 “(여의도·용산 개발은)협의 없이는 진행할 수 없는 사업”이라고 못을 박으며 날을 세운 것과 같은 맥락으로 보여집니다. 지난 3일에도 국토부와 서울시는 서울시청에서 연 첫 정책협의체에서 주택시장 안정 등에 대해 공동 대응방안을 모색하는 자리를 가졌습니다. 다만 이 자리에서 손병석 국토부 1차관과 진희선 서울시 행정2부시장은 최근 들썩거리는 서울 주택시장에 대한 다른 해석을 내 놓아 눈길을 끌었습니다. 앞으로 이 협의체는 시장관리협의체로 이름을 바꿔 정례적으로 만나 주택시장 안정에 적극 협력하기로 했습니다. 지난 3일 서울시청에서 열린 주택시장 안정을 위한 국토교통부와 서울시 간 첫 정책협의체 회의에서 손병석 국토부 1차관(왼쪽)과 진희선 서울시 행정2부시장이 발언하고 있다.(사진=연합뉴스 제공)아직은 서울 주택시장이 완벽히 턴어라운드 해 본격적인 상승장세에 돌입했다고 보기는 어려운 상황입니다. 저성장 경기 상황이 지속되는 데다 하반기 추가 금리 인상 가능성, 총부채원리금상황비율(DSR) 도입 확대, 보유세 시행 등 남아 있는 변수도 적지 않아 주택시장 심리도 여전히 불안한 것이 사실입니다. 서울과 지방 주택시장 간 양극화가 심화되고 있다는 점도 정부가 쉽사리 추가 규제를 내 놓지 못하는 요인입니다. 서울 주택시장 규제 파급 효과가 되레 미분양과 주택 가격 하락이 이어지는 지방에 악영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 그렇다고 강남을 중심으로 한 서울 아파트값 상승이 지속된다면 집값과의 전쟁을 치르고 있는 정부로서는 마냥 보고만 있을 수는 없는 상황이 벌어질 수 있습니다. 향후 정부가 주택시장에 내 놓을 규제 시점과 강도, 대상 지역 등에 세간의 관심이 쏠리고 있습니다.
2018.08.04 I 김기덕 기자
폭염 속 조용한 분양시장
  • [부동산 캘린더]폭염 속 조용한 분양시장
  • [이데일리 경계영 기자] 연일 기록적 폭염이 이어지는 가운데 다음주(6~11일) 분양시장도 쉬어갈 전망이다. 2주 만에 모델하우스가 문을 열며 분양시장도 차차 기지개를 켤 것으로 보인다. 4일 부동산114와 닥터아파트에 따르면 8월 둘째 주 전국에서 청약을 접수하는 단지는 없다. 폭염 속 분양시장도 휴가철에 접어들었다. 수도권 외 지역에서 모델하우스가 문을 연다. 강원 속초시 조양동 ‘서희스타힐스더베이2차’가 오는 10일 모델하우스를 열고 분양에 나선다. 지하 4층~지상 34층 1개동이며 전용면적 77~121㎡ 186가구로 구성돼있다. 7번 국도와 가깝고 서울~양양고속도로와 속초고속터미널을 이용해 서울로도 빠른 이동이 가능하다. 같은날 혜림건설이 공급하는 강원 춘천시 약사동 ‘약사지구모아엘가센텀뷰’ 모델하우스도 개관한다. 지하 3층~지상 34층 5개동으로 이뤄지며 전용면적 59~84㎡ 총 567가구 규모다. 또 제일건설이 짓는 전북 김제시 신풍동 ‘오투그란데김제신풍동’도 같은날 모델하우스를 연다. 전용 84㎡ 단일면적으로 지하 1층~지상 20층 3개동 154가구가 들어선다. 대구시 ‘앞산 리슈빌리마크’ 1·2단지(민간임대) 견본주택도 문을 연다. 당첨자 발표를 진행하는 단지는 10곳이다. 특히 평균 경쟁률 284대 1을 기록한 대구 중구 남산동 ‘남산롯데캐슬센트럴스카이’와 평균 경쟁률 241대 1을 보인 대전 서구 도안동 ‘갑천트리풀시티’가 각각 당첨자를 발표한다. 아울러 대구시 파동 ‘더펜트하우스수성’, 경기 광명시 소하동 ‘광명한라비발디큐브’(민간임대주택) 등 13곳은 당첨자와의 계약을 실시할 예정이다.
2018.08.04 I 경계영 기자
집값 상승, 정부의 추가 대책은 뭘까?
  • [오은석의 부동산재테크]집값 상승, 정부의 추가 대책은 뭘까?
  • [오은석 북극성부동산재테크 대표] 문재인 정부의 8.2 부동산 대책이 시행 1주년을 맞이했다. 1년이 지난 지금 정부와 시장은 8.2 부동산 대책을 어떻게 평가하고 있을까? 지난 2일 국토교통부는 8.2 부동산 대책 1년 성과를 발표한 자리에서 “8.2 부동산 대책 이후 투기 억제 실효성이 강화됐고, 다주택자에 대한 정상과세 실현 등 부동산 시장이 안정됐다”고 자평했다. 그러나 KB매매지수 그래프를 보면 1년 전에 비해 서울의 매매지수는 상승한 반면 지방의 매매지수는 하락하면서 서울과 지방의 양극화는 더 심해졌다.서울은 지난 1년 동안 모든 지역에서 상승세를 이어갔다. 8·2 대책 이후 서울 지역으로의 쏠림 현상이 더욱 심화된 것이다. 올 6월 종합부동산세 개편안이 발표된 후 불확실성이 사라지고 박원순 시장의 여의도·용산 통합 개발 발표가 기폭제가 되면서 서울 아파트 시장은 다시 꿈틀거리고 있다. 반면 지방은 과잉물량공급, 지역경제침체 등으로 아파트 가격이 하락하고 미분양 물량이 증가하는 등 하락폭이 커지고 있다.이러한 시장 분위기를 인식한 듯 김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 25일 취임 1주년 기자간담회에서 “서민과 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만들겠다는 생각에는 변함이 없기 때문에, 시장과열이 다시 벌어진다면 즉각 추가대책을 마련하겠다”며 추가 대책 가능성을 시사했다.또한 지난 2일 8·2 부동산 대책 1주년을 평가하면서 “최근 서울 일부 지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되면서 집값이 상승하고 있다”며 “주택시장을 면밀히 모니터링하면서 집값 불안이 재연될 경우에는 주택시장 안정화를 위한 추가 대책을 마련하는 등 주택시장 안정에 역점을 둘 방침이다”고 해 언제든지 추가 대책을 내놓을 수 있음을 재차 확인했다.그럼 집값이 상승하면 정부에서 내놓을 수 있는 추가 대책은 무엇이 있을까?첫째, 투기지역을 확대할 수 있다.이는 현 정부 정책 기조의 중심에 서 있는 대책을 최대한 활용하면서 빠르게 시장에 적용할 수 있다는 장점이 있다. 국토부도 “현재 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 제도를 통해 국지적 과열 발생지역에 대해 투기 수요를 차단하고 있으나, 시장 모니터링을 통해 과열이 확산된 것으로 판단되는 곳은 추가 지정하는 방안을 검토하고 있다”고 발표하면서 투기지역 등을 조정할 수 있음을 시사했다. 그러나 투기지역이 확대되더라도 그 효과로 예측할 수 있는 위축심리가 강남 3구 등 이미 투기지역으로 지정된 지역까지 미치지 못하는 한계가 있다. 둘째, 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한을 연장하는 것이다.재건축 시장의 투자 수요 급증이 재현될 경우 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한 연장을 고려할 수 있다. 재건축 임대주택 의무비율을 확대해 사업 수익성을 낮춰 투기 세력을 일부 차단하는 효과를 얻을 수 있다. 그러나 임대주택 의무비율을 확대하면 초과이익환수를 피하고 임대주택 공급을 억제하는 1대1 재건축 방식으로 사업 방향을 바꾸는 재건축 단지나 리모델링을 추진하는 단지가 증가할 것이다. 이럴 경우 장기적으로 공급물량 및 임대주택수가 줄어들어 공급부족에 따른 매매가격 상승을 부추길 수 있는 부작용이 발생할 수 있다. 또 이미 안전진단 기준을 강화하는 것으로 재건축 가능 연한의 연장 효과를 보고 있어 사실 또다시 연장하더라도 상징적인 의미만 지닐 것으로 보인다. 셋째, 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기 시행할 수 있다. 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기에 시행해 전월세를 안정화시키고 매매거래를 줄이는 효과를 볼 수 있다. 다만 임대주택 등록을 의무화하면 재고 시장에 나오는 매물이 급격히 줄어들 수 있다. 이로 인해 거래 시장이 불완전해지고 건설경기 활성화를 위해 크고 작은 개발 호재가 발표될 때마다 호가가 뛰는 등 부작용이 생길 수 있다.이 밖에도 공시가격 현실화, 재산세 인상 등도 정부가 사용할 수 있는 카드다.그렇지만 중산층의 세 부담을 증가시키게 되면 가계 부담이 커지고 조세 저항도 나타날 수 있어 발생할 수 있는 문제를 면밀히 검토 후 시행해야 할 것이다.과도하고 급격한 부동산 규제는 과거 부동산 시장에서도 확인할 수 있었던 것처럼 각종 부작용을 유발한다. 따라서 시장의 개입을 최소화하고 시장의 논리로 풀어가는 것이 가장 좋은 해답이다.단기간에 많은 대책으로 빠른 성과를 얻기 위해 노력하기보다는 수급조절 능력 강화 및 지역별 맞춤형 공급 정책처럼 중장기적인 대책 수립에 힘을 쏟는 것이 시장 안정화에 도움이 될 것이다. ▶오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
2018.08.04 I 유현욱 기자
서울 집값 상승률, 비투기지역 따라잡은 투기지역
  • 서울 집값 상승률, 비투기지역 따라잡은 투기지역
  • [이데일리 경계영 기자] 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행된 4월 이후 잠잠해졌던 서울 투기지역의 집값 오름세가 심상찮다. 서울 비(非)투기지역 집값 상승률을 거의 따라잡은 것으로 조사됐다. 3일 부동산114에 따르면 이번주 아파트 매매값의 전주 대비 상승률이 서울 내 투기지역으로 지정된 11개구는 0.10%, 투기과열지구로 지정(비투기지역)된 14개구는 0.14% 각각 집계됐다. 지난 6월까지만 해도 0.10%포인트 이상 차이 나던 상승률 격차가 7월 △첫·둘째 주 각 0.07%포인트 △셋째 주 0.04%포인트 △넷째 주 0.02%포인트 등 소수점 둘째 자리대로 좁혀졌다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “보유세 개편안이 발표된 이후 강남과 송파 일대의 재건축 저가 매물이 거래되면서 투기지역 아파트값의 상승 폭이 확대됐다”고 설명했다. 실제 서울 재건축 아파트값 등락률도 0.18%로 0.27%를 기록한 4월 첫째 주 이후 최고 수준으로 올라갔다. 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 개포동 주공7단지 등이 거래된 영향이 컸다. 서울 전체 아파트값 평균 상승률은 0.11%로 상승 폭이 6주 연속 커졌다. 자치구별로는 신분당선 서북부 연장사업 예비타당성 조사 대상에 선정된 은평구가 0.43%로 가장 큰 폭의 오름세를 보였다. △관악 0.32% △양천 0.26% △구로 0.22% △성북 0.19% △동작 0.17% 등이 그 뒤를 이었다. 신도시는 신분당선이 지나가는 광교와 분당이 각각 0.07%, 0.06% 오르며 상승세를 탔다. 경기·인천의 경우 △광명 0.34% △성남 0.13% △하남 0.09% 등이 오른 반면 △양주 -0.10% △동두천 -0.09% △안산 -0.06% 등은 내렸다. 서울 아파트 전셋값은 0.02% 상승했다. 방학철 이사 수요가 유입되며 7월 신고된 전·월세 거래량이 1만3761건으로 전월 대비 8.7% 늘어난 것으로 나타났다. 특히 학군 지역인 강남과 양천, 대학가 주변인 관악과 동대문 지역에서의 거래 증가 폭이 두드러졌다. 신도시 아파트 전셋값은 하락세를 멈췄지만(등락률 0.00%) 경기·인천 아파트 전셋값은 0.01% 떨어지며 여전히 내림세가 이어졌다.
2018.08.03 I 경계영 기자
서울 집값 불안 조짐에 정부 ‘추가규제’ 경고…남은 카드는?
  • 서울 집값 불안 조짐에 정부 ‘추가규제’ 경고…남은 카드는?
  • 서울 송파구 아파트 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스)[이데일리 박민 기자] 정부가 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 1년 만에 추가 규제를 검토하기로 하면서 내놓을 수 있는 남은 ‘카드’에 관심이 쏠린다. 국토교통부는 지난 2일 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 제도를 운영함에도 시장 과열이 빚어질 경우 해당 지역을 추가 지정하는 방안도 검토할 계획이라고 밝혔다. 이는 최근 서울 집값이 주춤하는 듯했으나 다시 꿈틀거리고, 한동안 꺾였던 강남 집값도 다시 상승 전환한데 따른 것이다.실제 한국감정원 통계에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.16% 올라 3주 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 박원순 서울시장의 ‘용산·여의도 마스터플랜’ 발표 후 영등포(0.28%)와 용산(0.27%) 아파트값 상승률은 서울에서 나란히 1~2위를 차지했다. 강남(0.21%), 송파(0.19%)보다 높은 상승률이다.이에 따라 국토부는 우선 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역 등을 추가 지정을 검토하겠다고 밝혔다. 투기과열지구나 투기지역은 8·2 대책을 통해 부활한 제도이며 조정대상지역은 이전 정부의 11·3 대책으로 나왔다. 이는 지정만으로 대출제한 등 다양한 규제가 가능해 정부가 가장 쉽게 꺼낼 수 있는 카드다.투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려가고 재건축 조합원 지위 양도가 금지되는 등 집중 규제를 받는다. 현재 투기과열지구는 서울시 전역과 경기도 과천, 세종시, 대구시 수성구, 성남시 분당구 등 전국 29곳이 지정된 상태다.투기지역에서는 투기과열지구 규제에다 주택담보대출 건수가 가구당 한 건으로 제한되는 등 추가 규제가 덧씌워진다. 서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 세종시 등 12개 지역이 투기지역으로 지정된 상태다.조정대상지역은 청약 1순위 자격이 제한되는 등 청약 규제를 받는데, 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군, 세종시 등 40개 지역이다. 강남 집값 상승의 주범이었던 재건축 시장을 추가로 규제할 수도 있다. 정부는 3월 안전진단 기준을 대폭 강화한 바 있는데, 이에 더해 현행 재건축 가능 연한(준공후 30년)을 높이는 방안이 가능하다. 이를 통해 재건축 투기 수요를 더욱 강력하게 차단할 수 있다는 분석이다.이외에 투자목적의 주택 보유를 어렵게 하려고 일시적 1가구 2주택 중복 보유 허용 기간이나 1가구 1주택 양도세 면제 보유 기간을 조정하는 방안도 검토할 수 있다. 특히 다주택자를 압박하기 위해 임대주택 등록 의무화 검토 시기를 당초 2020년에서 앞당기는 방안도 시장에 적잖은 메시지를 줄 것으로 관측된다.
2018.08.03 I 박민 기자
손 마주잡았지만 국토부-서울시 '동상이몽'(종합)
  • 손 마주잡았지만 국토부-서울시 '동상이몽'(종합)
  • 손병석(왼쪽) 국토교통부 1차관과 진희선 서울시 행정2부시장은 3일 오전 서울시청 간담회장에서 만나 정책협의체 회의를 열었다. 사진=연합뉴스[이데일리 경계영 기자] 도시재생, 서울 용산·여의도 개발 등 최근 현안을 두고 의견이 엇갈렸던 국토교통부와 서울시가 정책협의체를 구성하고 3일 첫 회의를 열었다. 양측은 공조를 강조하면서도 용산·여의도 개발, 집값 상승 원인 등에서 다른 의견을 내놓으며 온도 차가 여전함을 보여줬다. 일단 국토부와 서울시는 2주 간격으로 ‘시장관리 협의체’를 구성해 주택시장 안정에 최우선에 두고 적극 협력 대응하겠다는 방침이다. ◇“일관된 메시지 줘야” vs “주거 양극화가 집값 불안 원인”이날 처음 열린 정책협의체 회의 모두발언에서 손병석 국토부 1차관은 “아직 무주택자 주거 여건도 취약한 데다 안정세를 보이던 집값도 일부 지역에서 불안한 모습”이라며 “경제 여건이 녹록지 않은데 집값까지 과열되면 서민에게 큰 고통을 안겨준다”고 우려했다. 손 차관은 그러면서 “주택시장 안정과 주거복지 강화는 정부와 지자체, 어느 한 쪽의 노력만으로 이뤄질 수 없다”며 “정부와 지자체가 협력적 거버넌스를 구축해 공동의 정책을 수립·시행하고 시장에 일관된 메시지를 줘야 한다”고 강조했다. 이는 박원순 서울시장이 지난달 10일 “여의도를 통으로 개발하겠다”고 발언한 이후 용산·여의도 지역을 중심으로 한 집값 급등 현상이 나타난 데 대한 정부의 인식을 반영한 발언으로 풀이된다. 집값 잡기에 총력을 다하는 정부로선 서울시의 협조가 필요한 상황이다. 김현미 국토부 장관이 같은달 23일 “도시계획이 실질적으로 진행되려면 국토부와 긴밀한 협의 하에 이뤄져야 실현 가능성이 있다”고 사실상 제동을 걸었을 정도다. 그러나 박 시장은 이로부터 사흘 후 “여의도 도시계획은 전적으로 서울시장의 권한”이라고 맞받아쳤다. 실제 이날 진희선 서울시 행정2부시장은 “서울 주택시장의 근본적 불안 요인은 지역 불균형에 따른 주거 양극화”라고 강조했다. 서울 집값이 뛰는 이유는 박 시장의 발언과 관련이 낮다고 선을 그은 셈이다. 또 진 부시장은 “지난해 주택시장 불안으로 정부의 도시재생 사업에 참여하지 못했지만 올해엔 참여하고 정부와 협력해 그간 갖고 있던 노하우를 전수하고 주거시장 안정화의 기폭제로 삼길 바란다”며 지난해 도시재생 사업에서 서울시가 배제됐던 데 대한 불만을 우회적으로 표출했다. 국토부와 서울시가 부동산 정책에 대해 이견을 보인 것은 이번만이 아니다. 올해만 해도 표준지 공시지가 산정 권한 문제, 현대차그룹 삼성동 사옥인 GBC 프로젝트 등에서 입장 차가 확연했다. 일각에서는 박 시장이 3선을 맞아 부동산 정책에서 존재감을 과시하며 차기 대선 행보에 나선 것 아니냐는 분석도 나온다. 실제 앞서 차기 대선 주자로 꼽혔던 이명박·오세훈 당시 서울시장 역시 정부와 용산 공원 개발, 강남권 아파트 재건축 등을 둘러싼 충돌이 잦았다. ◇주요 개발 계획 발표 전에 국토부-서울시 공유키로이번 회의에서 국토부와 서울시는 주택시장 안정을 최우선에 두고 함께 협력, 대응하는 데 합의했다. 양측은 국토부 주택토지실과 서울시 주택건축국이 총괄하는 국·실장급 ‘시장관리 협의체’를 구성해 2주 단위로 운영키로 했다. 협의체에선 주택시장에 영향을 줄 수 있는 정비·도시재생·개발사업에 따른 시장 영향을 공동으로 점검하고 주요 개발계획을 발표하기 전에 공유, 관리하는 역할을 한다. 또 국토부·서울시·한국감정원 합동 시장점검단을 구성해 불법 청약·전매·거래 행위, 불법 중개행위 등을 단속·처벌하고, 임대인의 임대기간·임대료 인상률 제한 등 법령 준수 정기 점검하는 방안도 검토할 계획이다. 아울러 국토부와 서울시는 주택 공급을 확대할 수 있도록 △신혼희망타운 부지 발굴 △역세권 청년주택과 사회주택 제도 개선과 기금·보증 지원 강화 등을 추진키로 했다.
2018.08.03 I 경계영 기자
손병석 국토부 차관 "주택시장 안정 위해 정부-지자체 일관된 메시지 줘야"
  • 손병석 국토부 차관 "주택시장 안정 위해 정부-지자체 일관된 메시지 줘야"
  • 3일 오전 서울시청에서 열린 서민주거복지 강화를 위한 ‘서울시 주택 공급 확대 방안’ 및 ‘주택시장 안정’을 협력하기 위한 국토부-서울시 정책협의체 첫 회의에서 손병석 국토교통부 1차관이 발언하고 있다. 사진=연합뉴스[이데일리 경계영 기자] 손병석 국토교통부 1차관은 “주택시장 안정과 주거복지 강화는 정부와 지자체, 어느 한 쪽의 노력만으로 이뤄질 수 없다”며 정부와 지자체가 협력해 하나된 목소리를 낼 필요가 있다고 강조했다. 손병석 차관은 3일 오전 10시 서울시청 간담회장에서 열린 국토교통부-서울시 정책협의체 첫 회의에서 “경제 여건이 녹록지 않은데 집값까지 과열되면 서민에게 큰 고통을 안겨준다”며 이같이 밝혔다. 손 차관은 “국토부와 서울시가 지난해 9월 차관급 정책협의체를 구성하고 주택·도시·교통 등 이슈를 공유하고 고민을 함께해왔다”며 “주거 정책에서 어느 때보다 긴밀한 협력관계를 유지하고 있다”고 말했다. 그는 “서울시가 적극 협조한 결과, (지난해) 8·2 부동산 대책 이후 급등하던 집값이 진정되고 실수요에 기반한 분양시장도 마련됐다”면서도 “아직 무주택자 주거 여건도 취약한 데다 안정세를 보이던 집값도 일부 지역에서 불안한 모습”이라고 우려했다. 그러면서 손 차관은 시장 안정을 위한 별도의 협의체를 구성해 개발·정비사업 등 주요 현안을 미리 공유하고, 재건축 초과이익 환수제의 정상 시행, 합동점검단 운영을 통한 청약 불법행위 점검·단속 등 정책 실효성을 강화해 공동 대응에 나설 것을 서울시에 제안했다. 이어 그는 “도심 내 유휴지나 보존가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트) 등을 활용해 신혼부부 희망타운 부지를 적극 확보해달라”며 “저렴한 주택 공급 확대 방안을 심도있게 논의해보자”고 부연했다. 이에 진희선 서울시 행정2부시장은 “서울 주택시장의 근본적 불안 요인은 지역 불균형에 따른 주거 양극화”라며 “다양한 임대주택 공급, 도시재생을 통한 저층 주거지 경쟁력 회복, 저개발지 육성에 따른 수요 분산 등을 위해 노력하겠다”고 말했다. 또 진 부시장은 “서울시는 그간 27개 도시재생 활성화를 포함해 인프라 보완, 수리비 지원 등 다양한 사업을 추진했다”며 “정책협의체를 통해 지난 1년 간의 정책 효과를 돌아보고 공조 강화 방안을 모색해 서민 주거 안정을 위한 심도있는 협의가 나오길 바란다”고 덧붙였다. 3일 오전 서울 시청에서 열린 서민주거복지 강화를 위한 ‘서울시 주택 공급 확대 방안’ 및 ‘주택시장 안정’을 협력하기 위한 국토부-서울시 정책협의체 첫 회의에서 진희선 서울시 행정2부시장이 발언하고 있다. 사진=연합뉴스
2018.08.03 I 경계영 기자
국토부 "집값 안정"의 불편한 진실
  • [기자수첩]국토부 "집값 안정"의 불편한 진실
  • 서울 주택종합 매매가격 월간 변동률 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 문재인 정부의 집값 안정 의지를 확실하게 보여준 8·2 부동산 대책이 발표된 지 만 1년이 지났다. 2005년 노무현 정부의 8·31 대책 이후 12년 만에 가장 강력한 규제책이었다. 투기과열지구를 6년 만에 부활시켰고 다주택자에 대해 양도소득세를 최고 20%포인트 중과했다. 부동산 투기세력과의 전쟁에 나선 것으로 평가됐다. 요란한 잔치에 먹을 게 없다고 했던가. ‘초고강도 대책’이라는 수식어가 무색하리만큼 성과는 요원하다. 한국감정원이 집계하는 서울 주택 매매가격 월간 변동률을 보면 8·2 대책 발표 직후인 작년 9월 집값 변동률이 0.07%로 안정되나 싶더니 이후 상승폭을 확대하며 2018년 2월에는 0.94%를 찍었다. 관련 통계 작성이 시작된 2003년 12월 이후 2월 상승률로는 사상 최고치였다. 올해 4월 다주택자 양도세 중과가 시행된 뒤에야 비로소 상승폭이 작아지긴 했지만 그래도 5월 0.21%, 6월 0.23%, 7월 0.32%로 다시 오름세가 커지고 있다. 최근 5년간 월별 평균 상승률보다 높은 수치다. 집값 안정에 올인해왔다는 김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 “지난 1년간 매매 및 전월세 가격 등 주택시장이 안정세로 접어들고 있다”고 말했다. ‘안정’ 여부를 판단하는 김 장관의 기준이 이렇게 낮은 줄은 몰랐다.백번 양보해서 연초보다 집값 상승률이 낮아진 것을 ‘집값 안정’이라 치자. 무주택 실수요자들은 그동안 오른 집값에 허탈감이 크다. 5억원짜리 집이 불과 몇개월 사이에 6억원이 되고 6억원하던 집은 8억원을 바라보고 있다. 그냥 하는 말이 아니다. 통계가 이를 증명한다. 한국감정원에 따르면 작년 7월 4억4610만원하던 서울 주택 중위 매매가격이 1년 만에 5억4110만원이 됐다. 한국감정원의 관련 통계는 2012년1월부터 시작했는데 그해 7월 서울 주택 중위 매매가격이 4억3053만원으로 작년 7월과 비슷한 수준이었다. 2012년부터 2017년까지가 오히려 ‘집값 안정’에 가까워 보인다.집값이 안정됐다는 뉘앙스의 기사에는 어김없이 이런 댓글이 달린다. “1년 새 2억~3억원 오른 건 어쩌고?” 이것이 여론이고 현실이다.서울 주택종합 중위 매매가격 추이(단위: 만원, 자료: 한국감정원)
2018.08.03 I 성문재 기자
강남3구 연말까지 2600여가구 공급… 로또 분양 기대감 ‘UP’
  • 강남3구 연말까지 2600여가구 공급… 로또 분양 기대감 ‘UP’
  • [이데일리 김기덕 기자] 연말까지 강남3구(서초·강남·송파구)에서 2600여가구가 공급될 예정이다. 강남권은 기존 아파트값 상승률이 서울 평균을 웃돌고 있는 데다 분양가 규제로 주변 시세보다 저렴한 ‘로또 분양’에 대한 기대감이 높아 신규 분양 물량에 대한 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 연말까지 강남3구에서 총 2594가구가 일반분양 될 전망이다. 이는 지난해 같은 기간(1048가구)에 비해 약 2.5배 가량 많은 수준이다. 분양물량 중 재건축 정비사업을 통해 공급되는 일반 분양 가구는 1532가구로 전체 분양가구의 59.1%를 차지한다. 정부 규제로 안전진단 강화, 층고제한, 재건축 초과이익환수제 등이 시행돼 정비사업 추진이 원활하지 못하면 강남3구에서 앞으로 신규 아파트를 보기 더욱 어려워질 수 있다. 신규 분양 물량에 대한 희소성이 높아진 상황에서 강남3구 아파트값은 견조한 상승세를 보이고 있다. 실제 지난해 7월부터 올 7월까지 1년 간 강남3구 아파트값은 17.72%를 기록했다. 이는 서울 평균(14.73%)과 강남3구를 제외한 서울 아파트값(12.84%)를 크게 웃도는 수준이다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양 아파트의 분양가는 규제로 인해 인상폭이 제한돼 똘똘한 한채가 강조되는 현 주택시장 분우기 속에 관심이 더욱 커지고 있다”며 “신규주택 공급이 줄어들수록 새 아파트 가격은 높아질 수밖에 없다”고 말했다. 다음은 연내 분양을 앞두고 있는 강남3구 주요 분양 아파트다. 삼성물산은 서초구 서초동 우성1차 아파트를 헐고 총 1317가구(일반 232가구)를 짓는 래미안 리더스원, 강남구 삼성동 상아2차 아파트를 헐고 679가구(일반 115가구) 규모의 래미안 아파트를 분양한다. 각각 강남역, 청담역 등 역세권이며 우수한 학군을 갖췄다.현대건설은 서초구 반포동 삼호가든3차 아파트를 헐고 835가구(일반 219가구), 강남구 일원동 일원대우아파트를 헐고 185가구(63가구)를 짓는다. GS건설은 강남구 개포동 개포주공4단지를 헐고 3320가구(일반 239가구), 서초구 방배동 방배경남아파트를 헐고 759가구(일반 269가구), 서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 1481가구(일반 215가구)를 짓는다. 이외에도 롯데건설은 송파구 거여마천뉴타운 2-1구역을 재개발 해 총 1945가구(일반 748가구)를, 계룡건설은 위례신도시 A1-6블록에 494가구를 연내 공급할 계획이다.
2018.08.02 I 김기덕 기자
"보상금이 낙찰가의 절반"..토지보상 경매 '묻지마 투자' 주의보
  • "보상금이 낙찰가의 절반"..토지보상 경매 '묻지마 투자' 주의보
  • [이데일리 이동훈 기자][이데일리 권소현 기자] 산업단지나 공공주택지구로 지정돼 토지보상 대상인 땅을 경매로 싸게 낙찰받으면 나중에 더 높은 가격에 토지보상을 받을 수 있다는 얘기를 들은 강모씨는 지난 6월 18일 경매에 나온 전남 해남군 1078㎡ 규모의 땅에 응찰했다. 영암 해남 관광레저형기업도시(솔라시도) 구성지구에 편입돼 토지보상이 진행 중인 만큼 낙찰받기만 하면 바로 보상금을 거머쥐어 단기간에 큰 수익을 챙길 수 있을 것으로 판단한 것이다.강씨는 감정가(5390만원)보다 12% 높은 6020만원을 써내 이 땅을 낙찰받았다. 하지만 이 토지의 협의보상가는 2960만원으로 낙찰가의 49%에 불과했다. 강씨는 결국 잔금 납부를 포기하고 입찰보증금 539만원만 날렸다. 최근 토지보상 경·공매시장에 투자 수요가 몰리면서 피해 사례도 속출하고 있다. 토지보상 대상 지역의 물건을 경·공매로 낙찰받고 이 보다 높은 가격에 보상받아야 수익을 올릴 수 있는데 보상가에 대한 분석 없이 ‘묻지마 투자’에 나서면서 투자금액을 날리는 경우도 허다하다.전문가들은 토지보상의 경우 보상가를 미리 알기가 쉽지 않은데다 지목과 토지이용현황에 따라 보상가가 달리 책정되는 만큼 입소문이나 ‘카더라’ 통신에 의존해 투자하는 것은 위험하다고 조언한다. ◇토지보상 기대하고 낙찰받았는데…투자금 절반 날려 [이데일리 이동훈 기자]토지보상 경·공매 투자란 공공주택지구, 도시개발사업, 산업단지, 경제자유구역 등 각종 개발사업에 편입돼 보상 중이거나 보상 예정인 경·공매 부동산 물건에 투자하는 것을 말한다. 적정한 금액에 낙찰받으면 소유권이전등기 이후 곧바로 토지 보상금을 받을 수 있어 환금성과 수익성이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 특히 경·공매로 나오는 물건이 줄고 투자수익률도 떨어지자 토지보상과 결합한 투자가 틈새시장으로 주목받고 있다. 하지만 막상 낙찰을 받은 후 토지보상 협의를 해보면 낙찰가보다 낮은 경우가 적지 않다. 대부분 정확한 권리분석과 보상가에 대한 예측 없이 뛰어들었다가 낭패를 본 것이다. 예컨대 2014년 11월 이모씨는 대구 달성군 구지면 대암리 소재 답(畓) 1263.33㎡를 1억 5378만원에 낙찰받았다. 당시 이 물건은 대구사이언스파크 산업단지 2단계에 편입돼 토지 보상을 앞두고 있었다. 2016년 8월 보상계획 공고를 거쳐 2017년 3월부터 협의보상이 시작됐는데 이씨가 받게 된 토지보상금은 8700여만원으로 낙찰가의 56.6%에 불과했다. 낙찰 후 토지 보상까지 2년 넘게 기다렸지만 소유권 이전 비용까지 합쳐 원금의 절반 이상을 날린 것이다. 2016년 4월 경기도 김포시 고촌읍 향산리의 땅 853㎡을 감정가의 100.3%인 5억6500만원에 낙찰받은 전모씨도 김포시네폴리스 일반산업단지 조성으로 상당한 토지보상금을 받을 수 있을 것으로 기대했다. 1년 후 협의보상 계약상 보상가격은 낙찰가의 67.94%에 불과한 3억8000여만원이었다. ◇토지보상가 예측 쉽지 않아…섣부른 투자 삼가야이처럼 투자 실패가 잇따르는 것은 보상가를 정확하게 예측하지 못한 상태에서 무작정 경매시장에 뛰어들었기 때문이다. 토지보상가는 개인정보보호법에 따라 해당 토지 소유자와 이해관계자만 알 수 있다. 이마저도 통보가 되기 전까지는 정확한 보상금액을 알 길이 없다.토지보상이 진행 중인 경우 주변 토지보상가를 통해 유추할 수는 있지만 바로 옆에 붙어 있는 토지라도 보상금이 천차만별이라 가늠하기가 쉽지 않다. 지목과 이용현황이 같은 토지라도 한 필지는 휴경지고 한 필지는 전답인데 주차장으로 사용하거나 나무를 심어놨다면 보상금이 달라질 수 있다. 또 토지보상 감정은 사업지구별로 개별법에서 규정하고 있는 사업 인정 시점을 기준으로 감정평가가 이루어지는데 지구 지정 이후 인근 지역에 비해 해당지역 땅값이 급등하면 기준점이 바뀌는 경우도 있다. 공공주택지구의 경우 원칙적으로 지구지정 고시일이 사업 인정 시점이지만 땅값이 급등하면 예외적으로 주민공랍 공고일이 사업 인정 시점이 되기도 하고, 경우에 따라서는 사업지구 밖에 있는 표준지를 선정할 수도 있어 불확실성이 존재한다. 강은 지지옥션 팀장은 “보상을 목적으로 토지 경매에 뛰어들 때 실제 보상가를 예측할 수 있어야 낙찰가가 적정한지 판단할 수 있는데 이 부분은 상당히 전문적인 평가가 뒷받침돼야 한다”며 “충분한 사전조사가 이뤄진 뒤 입찰에 나서야 한다”고 말했다. 경·공매 감정가와 토지보상가격의 평가방식이 다르다는 점도 유념해야 한다. 경매나 공매의 경우 평가 시점 현재의 시세대로 평가를 하지만, 보상평가는 사업 지정일 시점의 표준지공시지가를 기준으로 평가한다. 지구 지정이 되면 개발 기대감 등이 반영돼 대부분 땅값이 상승하는데 경·공매 감정가에는 상승분이 반영되고 토지보상가에는 반영되지 않아 높은 가격에 낙찰받고 낮은 가격에 보상받게 되는 경우가 생기는 것이다. 신태수 지존 대표는 “정부의 주거복지 로드맵에 따라 새로 지정된 공공주택지구가 내년부터 대부분 토지 보상에 착수해 역대급 토지보상금이 풀릴 예정이어서 각종 개발사업지구에 편입된 경·공매 물건에 대한 투자 열기는 이어질 것”이라며 “하지만 토지보상 감정평가의 특수성을 이해하지 못한 채 막연히 토지보상 경매 투자가 돈이 된다는 기대감으로 묻지마 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.
2018.08.02 I 권소현 기자
'뉴욕에서 베이징까지' 세계 집값 거품 '꺼진다'
  • '뉴욕에서 베이징까지' 세계 집값 거품 '꺼진다'
  • 사진=AFP[이데일리 김경민 기자] 최근 몇 년간 고공 행진했던 세계 주요 도시 집값들이 최근 주춤한 모습을 보이고 있다. 블룸버그통신은 1일 호주 시드니부터 미국 뉴욕, 영국 런던, 중국 베이징, 캐나다 토론토 등 치솟았던 주요 도시 집값의 방향이 최근 아래로 향하고 있다며 “부동산 열기가 끝났다”라고 진단했다.이 같은 이유의 근거로는 최근 거래 가격을 들었다. 부동산 지존으로 꼽혔던 주요 도시들의 집 거래량이 줄어들고 있고, 이 와중에 신규 주택 공급은 늘면서 매물이 쌓여 사실상 가격 하락을 부추기고 있다는 설명이다. 게다가 중국 등을 중심으로 부동산 억제 정책이 펼쳐지고 있는 점도 어느 정도 효과를 보고 있는 것으로 보인다.런던은 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴, 즉 브렉시트(Brexit) 충격에 대한 우려가 집값을 강타하는 분위기다. 여기에 비싸진 집값에 수요도 위축돼 거래가 눈에 띄게 줄어들고 있다. 또 고가 주택을 대상으로 연이어 세금이 오른 점도 투자자들의 발길을 뜸하게 만들고 있다. 부동산 리서치업체 사빌스에 따르면 런던 중심부 부동산 가격은 부동산 가격이 정점을 찍었던 지난 2014년 대비 18% 가까이 떨어진 상태다. 이중 일부 지역의 집값은 가격이 3분의 1이나 하락했다. 그렇지만 부동산 개발업체들은 수백만 파운드짜리 고급 아파트들을 계속해 만들어 내고 있어 만성 매물에 허덕일 것이라는 우려가 커지고 있다. 뉴욕 맨해튼의 주택 가격도 3분기 연속 하락했다. 매물이 늘어나는 와중에 주택 가격이 급등하면서 집을 사려는 손길이 뜸해졌기 때문이다. 2분기 말 기준 주택 매물은 7000여가구나 쌓여 있다. 이는 지난해 같은 기간 대비 11% 늘어난 수치다. 같은 기간 매매는 17% 줄었다. 그렇지만, 신규주택 공급은 더 이어질 전망이다. 올해에만 4600채가 새로 더 지어질 예정으로, 공급 물량 확대는 곧 가격 하락으로 이어지고 있다. 지난 3월부터 6월까지 매매값 평균 가격은 전년동기대비 7.5% 내린 110만달러를 기록했다.중국 베이징은 당국의 단속에 발목을 잡혔다. 매매부터 대출까지 30가지 이상의 규제가 쏟아지면서 올해 부동산 거래량은 사상 최저 수준으로 고꾸라진 것. 여기에 가격 상한선이 설정된 신규 주택이 올해만 4만5000채가 새로 공급될 예정이라는 점도 부담이 될 수밖에 없다.호주 시드니도 대출 규제 등의 영향으로 집값이 꺾인 모습이다. 소득 대비 주택 가격이 세계에서 2번째로 비싼 곳이라는 점도 투자 매력을 잃게 하고 있다.주요 도시의 주택 가격 하락은 다른 지역의 부동산 하락으로도 이어질 수 있다는 우려도 나오고 있다. 국제통화기금(IMF)은 “세계의 부유층들은 여러 대륙에서 주택을 매입했다”며 “특정 지역의 부동산 침체가 다른 나라의 집값 하락으로 이어질 수도 있다는 뜻”이라고 설명했다.중국 베이징 집값 추이(자료=중국 국가통계국, 블룸버그)
2018.08.01 I 김경민 기자
폭염에도 분양시장 ‘후끈’…이달 전국서 2만664가구 공급
  • 폭염에도 분양시장 ‘후끈’…이달 전국서 2만664가구 공급
  • [이데일리 박민 기자] 이달 전국에서 2만여 가구가 공급된다. 8월은 여름 휴가철 등이 겹쳐 전통적인 분양 비수기로 꼽히지만 오히려 전월보다 공급 물량이 늘며 분양 열기를 끌어올리고 있다. 1일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이달 전국에서 19개 단지, 2만664가구(임대주택 포함, 오피스텔 제외)가 공급된다. 이 중 1만2039가구가 일반에 분양한다. 이는 7월 분양 실적(1만725가구)보다 12%(1314가구) 증가한 수준이다. 서울을 포함한 수도권에서는 5144가구가 분양 예정으로 전월(4169가구) 대비 975가구 늘었다. 지방은 6895가구로 전월(6556가구)보다 339가구 증가했다. 시·도별로 살펴보면 부산이 3502가구(2곳, 29.01%)로 분양 물량이 가장 많다. 이어 △경기 2882가구(6곳, 23.94%) △경북 2087가구(3곳, 17.34%) △인천 1551가구(1곳, 12.88%) △서울 711가구(3곳, 5.91%) △대구 505가구(2곳, 4.19%) 순이다.리얼투데이 관계자는 “8월에는 서울·수도권보다 지방에서 분양 물량이 더 많다”며 “특히 지방 분양 물량 가운데 우수한 정주여건을 갖춘 단지가 공급을 예정하고 있어 관심 있는 예비청약자라면 주목할 만 하다”고 말했다.한화건설은 서울 노원구에서 상계8단지 재건축 아파트 ‘노원 꿈에그린’을 분양한다. 총 1062가구(전용면적 59㎡~114㎡) 규모로 이 중 92가구가 일반에 분양된다. 지하철 4·7호선 노원역과 7호선 마들역이 가깝다.경기 화성 동탄2신도시에서는 유림E&C가 ‘동탄역 유림노르웨이숲’을 선보인다. 이 아파트는 지상 최고 49층 초고층으로 주거·업무·상업시설을 두루 갖춘 주거복합단지로 조성된다.이 중 아파트 총 312가구(전용 71㎡~96㎡)가 이달 예비청약자들을 맞이한다. SRT와 GTX(예정), 인덕원선(예정) 등이 지나는 동탄역 복합환승센터이 가깝다.대우건설과 GS건설은 경기도 수원시 고등동에서 ‘수원역 푸르지오 자이’를 공급한다. 총 4086가구(전용 59㎡~101㎡)의 대단지로, 이 중 749가구가 일반분양 물량이다. 지하철 1호선과 분당선인 수원역이 가깝다.지방에서는 대형건설사의 브랜드 단지가 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다. 현대건설은 대구 수성구 범어동에서 아파트 343가구와 오피스텔 166실 등 총 509가구 규모의 ‘힐스테이트 범어 센트럴’을 공급한다. 대구지하철 2호선 범어역과 KTX동대구역을 이용하기 쉽다.삼성물산과 HDC현대산업개발은 부산 동래구 온천동에서 ‘동래 래미안아이파크’를 분양한다. 총 3853가구(전용 59㎡~114㎡)로 이 중 2485가구가 일반에 분양한다. 부산지하철 1·4호선 동래역, 1호선 명륜역, 34호선 미남역이 도보 거리에 있는 역세권 단지다. 대림산업은 경북 영천시 완산동 일대에 들어서는 ‘e편한세상 영천’ 아파트(전용 74㎡~184㎡ 1210가구)를 분양한다.
2018.08.01 I 박민 기자
시세보다 저렴한 LH '희망상가' 낙찰가율 최고 440%
  • 시세보다 저렴한 LH '희망상가' 낙찰가율 최고 440%
  • [이데일리 권소현 기자] 한국토지주택공사(LH)가 시세보다 저렴하게 공급하는 ‘희망상가’ 낙찰가율이 최대 440%를 기록하는 등 인기몰이를 하고 있다. 1일 수익형부동산 정보업체인 상가정보연구소에 따르면 양주 옥정 A3블록 103호는 439.3%, 104호는 418.8%의 낙찰가율을 보여 예정가격의 4배가 넘는 수준에서 낙찰됐다 .인천 영종 A2블록도 101호와 102호가 각각 356.9%, 350.1%의 낙찰가율을 나타냈다. 의정부 녹양 101호도 246%를 보였다. 공공임대상가인 희망상가는 청년·경력단절여성·사회적 기업에게 시세의 50%에 임대하는 공공지원형과 영세 소상공인에게 시세의 80% 수준에 임대하는 일반형으로 나뉜다. 이 중 일반형은 별도의 자격 제한 없이 예정가격을 하한으로 일반경쟁입찰을 통해 신청자가 입찰한 금액을 기준으로 임대료가 결정된다. 즉, 임대보증금은 낙찰금액으로 하고 월 임대료는 낙찰금액의 24분의 1에 해당하는 금액으로 하는 방식이다.지난 6월부터 LH가 희망상가 공급을 본격화한 가운데 지난달까지 공공지원형 17개, 일반형 13개 등 총 30개 점포가 공급됐다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “일반형 입찰경쟁이 지나치게 과열되지 않도록 제도적 보완이 필요하다”며 “희망상가 공급 취지가 사회적 약자 배려에 있는 만큼 공공지원형 물량의 비중을 더 높이는 것이 바람직하다”고 말했다.
2018.08.01 I 권소현 기자
마곡지구 '10억 클럽' 속출에… 덩달아 강서구 집값도 들썩
  • 마곡지구 '10억 클럽' 속출에… 덩달아 강서구 집값도 들썩
  • 서울 강서구 아파트 매매시장이 심상찮다. 마곡지구를 중심으로 불붙기 시작한 아파트값 상승세가 주변 지역으로 확산하는 분위기다. 항공사진으로 촬영한 강서구 마곡·가양동 일대 마곡지구 전경.(사진=강서구 제공)[이데일리 정병묵 기자] 서울의 마지막 택지지구인 강서구 마곡지구 아파트값 상승세가 예사롭지 않다. 최근 매수세가 따라붙으면서 호가(집주인이 부르는 가격)는 물론이고 실거래가(전용면적 85㎡ 기준)가 10억원을 웃도는 이른바 ‘10억 클럽’에 가입하는 아파트 단지가 잇따르고 있다. 마곡발 집값 상승을 동력으로 서울에서 외진 동네였던 강서구 전체 부동산 시장에도 활기가 돌고 있다.◇치솟는 마곡 집값…한달 새 호가 8000만원 ‘껑충’국토교통부 실거래가 자료에 따르면 마곡동 일대 대장주 격인 ‘마곡힐스테이트’ 아파트(전용 85㎡)는 지난 6월 11억2000만원에 팔렸다. 지난 2월 10억원을 최초 돌파한 이후 넉달 새 1억2000만원 뛴 것이다. 이 단지의 현재 호가는 12억원에 달한다. 마곡지구 내 마곡 엠밸리 12단지와 14단지(전용 85㎡)도 지난달 각각 매매값이 10억원을 찍었다. 이밖에 마곡 엠밸리 6단지, 7단지와 13단지(힐스테이트 마스터) 등도 전용 85㎡가 9억9000만원 가량으로 10억 클럽 가입을 눈앞에 두고 있다. 이들 단지의 분양가는 4억9000만원에서 5억4000만원 수준이었는데 분양한 지 6년여 만에 가격이 곱절로 오른 셈이다. 마곡지구가 들어선 마곡동 전체 아파트값은 연초 대비 두자릿수 이상 상승률을 기록 중이다. 3.3㎡당 시세가 2월 2254만원에서 이달 2515만원으로 11.57%나 뛰었다. 같은 기간 서울 전체 아파트 3.3㎡당 매매가 상승률(7.51%)을 훌쩍 웃도는 수치다. [이데일리 문승용 기자]아파트 매매시장에서 ‘10억원’은 고가아파트의 상징과도 같은 액수다. 1세대 1주택의 양도세 비과세 가격 기준은 9억원으로, 매도 금액이 9억원을 넘으면 초과분에 대해서는 세금을 내야 한다. 강남권 외에는 전용 85㎡ 기준으로 매매값이 10억원을 넘는 아파트가 많지 않지만 작년부터 올해 초까지 마포·성동·동작구 등 강남과 가까우면서도 뉴타운 등 재개발 호재를 안고 있는 지역에선 10억원짜리 아파트가 속속 등장하기 시작했다. 마곡동 A공인 관계자는 “최근 강남쪽 아파트 매물이 귀해지면서 마곡까지 투자 수요가 몰리고 있다”며 “서울 아파트 매매거래가 뜸한 와중에도 이곳은 아직 저평가받았다는 생각하는 수요가 적지 않은 것 같다”고 말했다.◇공항철도역 9월 개통…강서구 전체 집값 상승 견인LG그룹 사이언스 파크 구축 등 산업·업무단지 조성, 의료관광특구 지정, 서울식물원 건립 등 잇단 호재가 최근의 마곡지구 집값 상승세를 이끄는 동력이다. 오는 9월로 예정된 인천공항철도 마곡나루역 개통도 한몫한다. 현재 9호선이 다니고 있는 마곡나루역은 공항철도 14번째 역으로 신설된다. 지하철 6호선 디지털미디어시티역과 김포공항역의 중간지점에 위치한다. 마곡나루역은 9호선 급행 정차역이 아닌데다 강북권 도심 접근성이 떨어진다는 평가를 받았다. 그러나 공항철도 개통으로 인천공항과 김포공항은 물론 디지털미디어시티역 일대 상암동 생활권과 홍대 권역, 마포·공덕 및 서울역과 바로 연결돼 마곡지구의 교통 접근성을 크게 개선할 것으로 보인다.마곡지구의 부상은 강서구 전체의 집값 상승을 견인하고 있다. KB부동산에 따르면 강서구 전체 아파트값(3.3㎡당)은 2월 1729만원에서 7월 1851만원으로 7.06% 뛰었다. 마곡동 외에도 공항(15.01%)·염창(8.64%)·내발산(8.61%)·가양(5.33%)·방화동(5.00%) 등도 많이 올랐다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과 시행 등 부동산 규제로 서울 아파트 거래가 확 줄어든 이후에도 이 지역 매매는 활발히 이뤄졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월부터 7월까지 석달간 강서구 아파트 매매거래 건수는 1487건으로 같은 기간 서울 전체 자치구 평균치(875건)를 훌쩍 뛰어넘었다. 이 기간 동안 강서구보다 많이 거래가 이뤄진 곳은 노원구와 성북구 등 두 군데뿐이다.마곡지구와 바로 인접한 지하철 5호선 송정역세권인 ‘공항동부센트레빌’ 전용 85㎡는 지난 6월 5억9900만원에 팔렸고 7월 들어 호가가 6억원 이상으로 뛰었다. 방화동 ‘대림e편한세상’ 전용 85㎡는 지난달 4억5000만원에 팔렸는데 현재 호가가 4000만원가량 더 붙은 상태다.전문가들은 공항철도 개통 및 LG그룹 입주를 동력으로 이 지역 집값이 한동안 상승세를 이어갈 것으로 전망하고 있다. 7월 기준 공사 진행률 80%로, 오는 10월 개장을 목표로 하는 서울식물원도 또다른 지역 호재로 꼽힌다. 김은진 부동산114 팀장은 “공항철도 마곡나루역 개통은 예정된 이슈이지만 실제 역 개통이 이뤄지면 부동산 경기와 상관 없이 한번 더 집값이 꿈틀거릴 것”이라며 “LG 계열사 입주에 따라 파생 업종들이 속속 들어오고 있는 등 배후 수요가 계속 증가하는 점도 호재”라고 설명했다.
2018.08.01 I 정병묵 기자
'미운오리서 백조로' 은평구 집값 훨훨, 왜?
  • '미운오리서 백조로' 은평구 집값 훨훨, 왜?
  • 서울 은평구 일대 전경.[사진=은평구][이데일리 김기덕 기자] 요즘 서울 은평구 아파트값 움직임이 심상치 않다. 서울 변두리 지역에 속해 부동산 시장 상승기에도 별다른 움직임을 보이지 않던 집값이 최근 고공행진을 하며 이달 서울 평균 상승률 보다 두배 가까이 훌쩍 뛰었다. 신분당선 연장, GTX-A 노선 등 개발 사업 가시화로 그동안 단점으로 지목됐던 교통망이 획기적으로 개선되는 데다 수색·증산뉴타운 재개발 사업이 본궤도에 오르면서 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 특히 수년간 표류하던 수색역세권 개발 사업이 속도를 내면서 수색·증산뉴타운이 인근 마포구 상암동과 서대문구 가재울뉴타운 뛰어 넘은 ‘서북권 주거 1번지’로 떠오를 것이라는 전망도 나오고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “실수요자가 많고 서울에서도 비교적 집값이 싼 은평구 일대는 바로 옆에 붙어 있는 서대문구와 마포구 지역과 ‘갭 메우기’를 하고 있는 양상”이라며 “정비사업 호재가 많고, 교통망 개선 기대감이 몰린 만큼 주택시장 규제에도 당분간 국지적인 상승세가 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 서울 평균과 은평구 아파트값 상승률 비교.(단위:%)[출처=한국감정원]◇이달 아파트값 0.72%↑… 서울 평균 두배 한국감정원에 따르면 서울 은평구 아파트값은 7월 한달 간 0.72% 상승했다. 같은 기간 서울 평균(0.39%)에 비해 2배 가량 높은 수준이다. 7월 셋째 주(16일 기준)와 넷째 주(23일 기준)에는 각각 0.22%, 0.24% 오르며, 서울 전체 25개 자치구 중 상승률 2위 자리를 굳건히 지켰다. 지난해 서울 평균 아파트값이 4.91% 오르는 동안, 3.02% 상승에 그치며 부진했던 것과는 영 딴 판인 모습이다. 수색·증산뉴타운 사업 기대감이 은평구 전체 집값을 끌어올리고 있는 모습이다. 은평구 수색동 일대 총 9개 구역에 1만1300여가구의 대규모 주거타운을 조성하는 이 사업은 수년간 부동산 경기 침체 등의 영향으로 사업이 지지부진했다. 하지만 지난달 김미경 은평구청장이 취임한 이후 증산5구역과 수색8구역이 연이어 사업시행인가를 받은 데 이어 수색13구역이 관리처분계획을 신청하는 등 사업에 탄력이 붙기 시작했다. 앞서 지난해 6월 롯데건설이 시공을 맡은 수색4구역(롯데캐슬 DMC더퍼스트)은 지난해 6월 가장 먼저 일반분양을 마쳤으며, 올 하반기에는 수색9구역과 증산 2구역이 분양을 앞두고 있다. 인근 S공인 관계자는 “사업 구역별 속도와 위치, 규모 등에 따라 가격 차이가 있겠지만 이 일대 조합원 입주권은 평균 3억원 안팍으로 보면 된다”며 “트리플 역세권인데다 DMC역 대로변에 붙어 있는 증산2구역 전용 84㎡형 입주권이 최근 4억2000만원 웃돈이 붙어 거래됐다”고 전했다. 증산2구역 전용면적 84㎡ 기준 조합원 분양가 5억1000만원임을 감안하면, 이 일대 30평대 아파트값은 10억원에 근접한 것이다. 이는 인근 마포구 상암동 아파트값을 뛰어넘은 수준이다. 이달 현재 상암동 3.3㎡당 평균 아파트값은 2313만원으로, 30평대 아파트는 7억~8억원 수준이다. 서울 은평구 수색역세권 일대 전경.[사진=은평구 제공]◇수색역세권 개발 속도… 호가 뛰고 매물 자취 감춰 수색·증산뉴타운이 인기를 끄는 데는 수색역세권 복합개발 사업이 중요한 역할을 하고 있다. 서울시는 이르면 다음달 수색역세권 종합개발 구상도를 발표할 예정이다. 수색역 일대 준주거지역을 일반 상업지역으로 용도 변경해 문화·쇼핑·상업 시설이 들어올 수 있도록 하고, 경의 중앙선에 의해 단절됐던 마포구 상암 DMC와 은평구 수색재정비촉진지구를 연결할 지하차로를 신설하는 게 주된 내용이다. 서울시 관계자는 “코레일과 진행한 수색역 일대 종합개발 관련한 용역이 마무리된 만큼, 조만간 개발 계획을 내 놓을 것”이라며 “지하도로를 신설해 남북을 연결하면 은평구 지역 경제가 보다 활성화 될 것으로 보인다”고 말했다. 교통망 개선 기대감도 은평구 집값을 끌어 올리는 요인이다. 은평구는 서울에 속해 있지만 그동안 강남이나 도심 중심가로 연결되는 교통이 좋지 않아 직주근접 단지를 선호하는 직장인들에게는 큰 인기를 끌지 못하던 주거지역이었다. 하지만 최근 신분당선 서북부 연장선(서울 용산~은평뉴타운~경기 삼송지구) 예비타당성 조사 대상 사업에 포함되고, 파주에서 동탄까지 연결되는 GTX-A 노선이 연신내역 경유가 확정되면서 교통난 해소에 대한 기대감이 한껏 높아진 상황이다. 지지부진하던 서부 경전철(은평구 새절역~관악구 서울대입구) 사업의 적격성 조사 결과도 다음달 발표될 예정이다. 은평구 녹번동 G공인 관계자는 “교통망 개선 호재로 마포구와 서대문구 인접한 곳을 중심으로 아파트값이 크게 뛰고 있다”며 “녹번역과 가까운 ‘북한산 푸르지오’ 전용 84㎡형은 두달 전보다 5000만원 가량 오른 8억원에 시세를 형성하고 있지만, 집주인들이 추가 가격 상승을 노리고 매물을 내 놓고 있지 않다. 인근 서대문역에 붙어있는 ‘경희궁자이’ 아파트의 같은 평형대가 13억~14억원을 호가하고 있는 것을 감안해 최소 10억원은 받아야 한다고 생각하는 주민들이 많다”고 전했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “재개발 이슈와 교통망 개선 기대감, 인근에 비해 상대적으로 저렴한 집값에 은평구로 수요자들이 몰리고 있다”며 “다만 교통망 개발이나 재개발에는 적지 않은 시간이 걸리고, 사업이 장기화될 변수도 많은 만큼 실수요자가 아니라면 무리한 접근은 삼가해야 한다”고 말했다.
2018.07.31 I 김기덕 기자
현역 땐 ‘유리지갑’ 퇴직하니 정부 ‘뒷주머니’.. 은퇴자는 서럽다
  • 현역 땐 ‘유리지갑’ 퇴직하니 정부 ‘뒷주머니’.. 은퇴자는 서럽다
  • [그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 권소현 기자] 정부가 주택 임대소득에 대해 전면 과세를 결정하면서 임대소득에 노후를 의존했던 은퇴자들의 부담이 커질 전망이다. 임대주택으로 등록하면 세금 부담이 줄지만 소득 노출로 건강보험료 등 다른 부담이 늘고, 임대주택 등록 요건도 까다로워 하고 싶어도 못하는 경우도 적지 않다. 국민연금 소득대체율도 낮고 퇴직연금이나 개인연금 등 노후 대비 금융상품 수익률도 저조해 은퇴자들의 미래는 불안한 상황이다. ◇내년부터 임대소득 2000만원 이하도 14% 세금 30일 기획재정부가 발표한 ‘2018 세법 개정안’에 따르면 내년부터 연간 주택 임대소득이 2000만원 이하여도 소득의 14%를 세금으로 내야 한다. 정부가 지난 2014년 임대소득의 60%를 필요경비로 제외하고 나머지 금액에 400만원을 기본공제한 뒤 세율 14%를 곱해서 세금을 부과하는 방안을 마련했으나 조세 저항 등을 우려해 시행을 미뤄오다 올해를 끝으로 내년부터는 세금을 부과하기로 결정했기 때문이다. 다만 근로소득이나 사업소득과 합산하지 않는 분리과세로 부과하기로 했다. 고가주택 1채 보유자나 2주택자, 3주택 이상 보유자에 제공했던 각종 세제 혜택도 대거 축소된다. 지금까지 공시가격 9억원이 넘는 고가주택 1채를 보유하고 있거나 2주택자의 경우 월세로 받는 임대료에만 과세했고, 3주택 이상 보유자에게는 월세뿐 아니라 전세보증금까지 이자 상당액을 수입으로 간주해 과세했다.다만 세액을 산출할 때 이자 수입의 60%를 경비로 인정해 제외해주고, 또 기본 400만원을 공제해 그만큼 세부담을 낮춰줬다. 하지만 내년부터는 임대주택에 등록하지 않을 경우 절반인 50%만 경비로 인정해주고 공제금액도 200만원으로 낮추기로 했다. 임대주택으로 등록하면 70%를 경비로 빼주고 공제금액도 400만원 그대로 적용해준다. 조중식 가현택스 세무사에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 주택 2채 보유자가 연 1200만원의 임대소득을 올렸다면 올해에는 세금을 한 푼도 안 냈지만 내년에는 64만2400원을 내야 한다. 만일 임대소득 외에 종합소득금액이 2000만원 이상이면 세금은 95만원으로 껑충 뛴다. 주택을 3채 보유하고 있으면서 한채는 월 100만원씩 월세를, 한 채는 10억원에 전세를 줬을 경우 올해에는 53만5000원만 내면 됐지만 내년 임대주택으로 등록하지 않으면 109만원을 내야 한다. 임대주택 등록이 절세 방법이지만, 이를 망설이는 이들도 적지 않을 것으로 보인다. 소득 노출로 건강보험료 등 각종 부담이 늘어날 수 있기 때문이다. 이미 은퇴 후 직장가입자였던 자녀의 부양가족에 이름을 올리면서 건보료를 내지 않았던 이들이 이미 7월부터 건보료 폭탄을 맞았다. 7월부터 건보료 부과체계가 바뀌면서 연소득 3400만원을 초과하거나, 연소득 1000만원 넘고 재산이 5억4000만원 초과하는 경우 지역가입자로 전환돼 월평균 18만8000원의 보험료를 내게 됐기 때문이다. 대략 7만명 정도가 이달 이런 이유로 피부양자에서 제외됐다. 정부는 임대주택 등록자에게 건보료 인상분의 최소 40%, 최대 80%를 감면해주겠다고 했지만 효과를 기대하긴 어렵다는 분석이 나온다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “임대주택 등록 목적은 종합소득세를 줄이기 위해서라기보다 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피하기 위한 목적이 더 크다”며 “올 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 전에 임대주택 등록을 할만한 사람들은 이미 다 했다고 봐도 무방하다”고 말했다. ◇국민연금 못 믿고…퇴직·개인연금도 부진노후 대비로 준비한 금융상품 실적도 시원치 않다. 올해 4월 기준 20년 이상 국민연금에 가입한 이들의 평균 수급액은 월 90만8970원이다. KB금융지주 경영연구소가 작년 20~74세 성인 2000명을 대상으로 실시한 설문조사에서 은퇴 후 노후생활을 위한 최소 생활비로 꼽은 월 177만원, 여가를 즐길 수 있는 적정 수준으로 꼽은 월251만원에 턱없이 부족한 상황이다. 실제 지난해 기준 국민연금 실질 소득대체율은 24%에 불과하다. 가입자의 3년 월급 대비 국민연금 수령액이 4분의 1 수준이라는 의미다.노후 대비를 위한 ‘3층 연금구조’ 중 다른 두 축인 퇴직연금이나 개인연금의 수익률도 안심할만한 수준은 안된다. 금융감독원에 따르면 작년 퇴직연금 연간 수익률은 1.88%로 같은 시기 은행 정기예금 금리인 1.65%를 소폭 웃도는 수준이다. 연금저축 상품도 세액공제 효과를 고려하지 않은 경우 연금펀드를 제외하면 평균 2.9~4.11%로 저축은행 적금 수익률인 4.19%를 밑돌았다. 저금리 기조를 감안해도 너무 낮다는 지적이 제기됐다. 이 때문에 은퇴 이후 삶에 대한 불안감도 커질 수밖에 없다. ◇부동산 비중 큰 한국 가계…“노후 준비 숨통 틔워줘야”부동산이 가계자산에서 차지하는 비중이 70%에 달하는 만큼 노후 준비를 위한 숨통을 어느 정도 틔워줘야 한다는 지적이 나온다. 주택 임대사업자로 등록하려고 해도 요건에 안 맞는 경우도 많다. 임대주택으로 등록해 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받으려면 ‘기준시가 6억원 이하’여야 한다. 올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 10.19% 뛰면서 6억원 구간을 넘어선 주택이 다수다. 서울 공동주택 가운데 공시가격 6억원 초과 비중은 12.8%로 작년 10.5%에 비해 크게 늘었다.또 주택 가격이 9억원을 넘으면 보유주택을 담보로 연금을 받는 주택연금에 가입하는 것도 어렵다. 올해 상반기 서울에서 거래된 아파트 중 실거래가 9억원 이상은 15.2%로 작년 같은 기간에 비해 1.7%포인트 늘었다. 서울 아파트값이 뛴 만큼 주택연금 가입을 위한 고가주택 기준도 낮춰야 한다는 목소리가 높다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 강남의 경우 대다수 아파트가 공시가격 6억원을 넘어 임대사업자 등록에 따른 혜택을 받을 수 없다”며 “임대사업자 등록 기준을 완화해 달라는 사회적 요구가 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
2018.07.31 I 권소현 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]5060 은퇴자, 호주머니 얇아진다
  • [이데일리 김영환 기자] 다음은 31일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-5060 은퇴자, 호주머니 얇아진다-공공기관 여성기업 우대점수 반토막 “여성위한 정부라더니 더 야박하기만”-조세 지출 늘려 저소득층 지원..10년만에 세수 준다-국민연금, ‘제한적 경영 개입’ 길 열△줌인&-“잘못 확실히 책임져야” 獨본사 끈질긴 설득 BMW ‘대대적 리콜’ 이끌어낸 김효준 회장-폭염탓 ‘누진제 폭탄’ 우려 커져..정부 “여름철 전기료 한시 인하 검토”-2022학년도 대입 개편안 내달 3일 윤곽△지갑 얇아지는 5060 중산층-현역 땐 ‘유리지갑’ 퇴직하니 정부 ‘뒷주머니’..은퇴자는 서럽다-종부세율 최고 2.8%..2주택자도 세부담 51% 껑충△文정부 2년차 세법개정안-“경제 활력 불어넣겠다”..정부, 경기둔화 ‘경고음’에 증세 속도조절-농협 준회원 예탁금 비과세 폐지..카톡선물엔 인지세-“종부세 인상 원칙 실종 거래세는 왜 손 안대나-文, 작년 증세→올해 감세..MB 2년차 선택과 정반대△저축은행 ‘서민금융기관’ 거듭나나-체력 기른 저축銀 제 역할 되찾아..서민 위한 중금리 대출 확대 나서-”고금리 대출로 손쉽게 이자 장사 여전“..금감원의 경고-고금리 장사 프레임 벗고 싶지만 규제 촘촘..저축銀의 한숨△편견에 우는 여성기업인-제품엔 성별 없는데..여성 CEO라고 사업제휴·대출 손사래 쳐요-숙박.음식점 편중..셋 중 한 곳, 3년 내 문닫아△정치-김진표, 친문 표심 잡고 이해찬 견제..당 논란 부추겨 ‘역풍’ 우려도-여름휴가의 정치학..文 ‘명견만리’, MB ‘넛지’ 읽어-‘당적.전과 손란’ 김대준 한국당 비대위원 사의△경제.금융-”반도체 1위 지키자“..백운규.김상조, 삼성.SK 지원사격-‘유동성 우려’ 아시아나, 구조조정 기업에 이름 올리나-동서발전, 신재생에너지 늘리고 지역경제 살리고△산업&기업-4년 만에 금강산 가는 현정은 회장..대북사업 속도 낸다-‘휴가 전 임금협상 타결’ 이젠 옛말 찜찜한 여름휴가 떠나는 조선업계-체질개선한 삼성 SDI 1년새 영업익 28배↑-포항 이어 광양제철소 방문..‘최정우 색깔 내기’-국토부, 진에어 면허 취소 관련 비공개 청문회△산업-SKT, IPTV사업 흔들..콘텐츠 투자 강화한다-‘VVIP의 그 폰’..‘프리미엄 LG’ 명성 노려-토종 통신기술 ‘와이브로’ 12년 만에 역사 속으로△소비자생활-수입맥주 ‘4캔 1만원’에 계속 판다..물먹은 토종맥주-면세점 고성장..신세계 百, 2분기 성적 ‘최우수’ 기대감△건강-더위 먹었나..가슴 두근, 어지러울 땐 ‘천의 얼굴’ 부정맥 체크하세요-‘이 또한 지나가리라’ 방심하다간 골다공증.고혈압 걸리기 십상-폭염이 무서운 만성전립선염 환자△성공異야기-무제한 자율휴가, 정년 100세 보장..‘직원 행복경영’ 하니 사업 추진력 뿜뿜-기업가 나쁜 이미지 깨려 中企 CEO 교육지원 했죠△증권&마켓-‘지금은 실적 개선株 찾을 때’..10명중 8명 ”삼성전기 주목하라-석달 평균 수익률 12%..안정성 기준 ‘샤프지수’ 높은 펀드는△증권-“기준 모호..대기업 저격” “경영권 침탈 우려 기우”-주주환원정책 기대감 쑥..돈 몰리는 배당주펀드-한투.삼성화재, 英옥토퍼스 태양광사업에 1600억 투자△문화&스포츠-내면의 나를 끄집어내 섬세한 몸짓으로 녹이는 안무 매력에 푹 빠졌죠-더 세진 후속편으로 ‘쌍천만’ 정조준-태안 앞바다서 침몰한 고려 보물선, 인골의 주인공은..△스포츠-보기 후 버디로 분위기 바꾸는 임성재 ‘위기 관리형’ 연속 버디로 추격자에 찬물 끼얹는 존슨 ‘기선 제압형’ 보기없는 무결점 플레이의 달인 우즈 ‘안정 추구형-세계 1위 벽 넘지 못했지만..안병훈.김민휘 ’졌잘싸‘-부상.부진..AG야구 대표팀 소집 전부터 비상-진종오 “마지막 AG..개인전 金 딸 것”△사람&나눔-“어린이집 현장 목소리 반영한 세심한 정책 필요” -’한낮 불볕더위 은행에서 피하세요‘-“사회 만연한 부패 담아..소설은 허주지만 내용은 진실”-단식중단 설조스님 “조계종 개혁 계속 외쳐달라”-“시민과 경찰 거리 좁히겠다”..민갑룡 경찰청장, 소통강화 강조△부동산-석달새 땅값 76% 뛴 파주 민통선..“7월 들어 찾는 사람 확 줄어”-’청년우대형‘ 청약 저축 가입 만29→34세까지 확대-재건축 ’최대어‘ 반포주공 1단지, 시공사 놓고 ’시끌‘△사회-수수료 무서워..대학 등록금 ‘카드결제’ 안돼요-전체 면적 70% 이상 재개발 대상 모든 주민에게 이익 가도록 최선-도심 피서지 한강은 지금 ’쓰레기와 전쟁‘-“기무사, 대통령 통화도 감청 軍면회간 시민들까지 사찰”
2018.07.30 I 김영환 기자
인천 뉴스테이 1호 좌초위기…시공사 변경 두고 조합Vs허그 갈등 격화
  • 인천 뉴스테이 1호 좌초위기…시공사 변경 두고 조합Vs허그 갈등 격화
  • [인천=이데일리 이종일 기자] 인천의 한 재건축조합이 ‘뉴스테이 1호’ 사업 시공사를 변경을 추진하는 과정에서 데 사업비 보증을 맡은 주택도시보증공사(HUG·허그)와 대출금 변제 책임 문제로 마찰을 빚고 있다. 국토교통부 산하 공공기관인 허그는 기존 시공사인 대림산업이 조합이 대출금을 갚지 못할 경우 대출금 변제 책임을 지기로 한 만큼 시공사 변경은 불가하다는 입장이다. 시공사를 바꾸면 변제 책임을 질 주체가 사라진다는 이유에서다. 반면 조합측은 새로 선정하는 시공사에서 책임을 지면 되는 만큼 변경불가 방침을 이해할 수 없다고 반발하고 있다. 청천2구역 뉴스테이 사업은 박근혜 전 정부가 처음 시행한 것으로 조합이 청천2구역 재개발지구에 5200가구 규모의 아파트를 짓고 조합원분 1600가구를 제외한 나머지 3600가구를 부동산투자신탁회사(리츠회사)가 매입해 임대사업을 하는 것이다.철거가 진행되고 있는 인천 부평구 청천2구역 뉴스테이 사업 지구. (사진 = 조합 제공)◇ 대림산업 추가 공사비 요구에 시공사 교체 결의 인천 부평구 청천2구역 주택재개발정비사업조합(조합)은 지난 22일 청천동 청천새마을금고 강당에서 임시총회를 열고 청천2구역 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업 시공사인 대림산업과의 계약을 해지하고 새로운 시공사를 구하기로 결정했다. 조합은 2016년 3월 대림산업과 시공비 7528억원(연면적 70만12㎡ 기준)에 공사를 계약했으나 지난해 12월 설계변경으로 연면적이 2만여㎡ 줄었는데도 시공비를 감액하지 않자 불만을 가졌다. 대림산업이 물가 인상 등을 이유로 공사비 353억원을 추가로 요구하자 아예 시공사를 교체하기로 한 것. .조합 관계자는 “새로운 시공사 선정을 위한 절차를 진행하고 있다. 60일 안에 시공사 선정이 가능하다”며 “대림산업은 조합원의 신뢰를 잃어 함께 일할 수 없다”고 말했다.시공사 계약 해지 결정으로 불똥이 튄 곳은 허그다. 은행에서 빌린 사업비 보증을 맡은 허그는 시공사 계약 해지를 인정할 수 없다며 보증 중단과 구상권 청구를 검토 중이다. 사업 추진 당시 조합과 허그, 대림산업, 신한은행이 체결한 약정서에서 대림산업은 조합이 대출금을 갚지 못할 경우 이를 대신 변제하기로 했다. 허그는 시공 계약을 해지하면 약정서 효력도 무효화돼 미상환 시 변제주체가 사라지는 만큼 조합의 시공사 계약해지 결의는 약정 위반이라는 입장이다. 허그 관계자는 “약정서상 시공권 해지는 허그, 신한은행 등과 협의해 결정해야 할 사항”이라며 “협의가 완료되지 않았는데 조합이 일방적으로 계약 해지를 통보했다. 이는 약정 위반으로 구상권 청구와 보증 중단 등을 검토하고 있다”고 말했다.허그의 보증으로 현재까지 조합에 지급된 대출금은 사업비 1800억원이다. 이 돈은 토지 보상비, 조합 운영비, 철거 사업비 등에 투입됐다. 조합 관계자는 “뉴스테이 사업은 도시 및 주거환경 정비법(도정법)을 근거로 한다”며 “도정법상 시공사 계약 해지는 총회 의결 사항이다. 허그가 약정서를 이유로 계약 해지를 수용하지 않는 것은 도정법 위반”이라고 주장했다. ◇보증 중단 시 뉴스테이 사업 ‘좌초’조합과 허그가 시공사 계약 해지건을 두고 마찰을 빚고 있는 사이 조합이 빌린 사업비 등의 이자 상환 시기가 도래하면서 상황이 악화하고 있다. . 조합은 사업비 대출금 1800억원의 월 이자분 5억여원을 신한은행에, 이주비 대출금 1100억원의 월 이자분 3억여원을 새마을금고에 갚아야 한다. 조합은 이 비용을 허그 보증을 받아 대출로 처리할 계획이었으나 허그는 보증 지원을 유보한 상태다.조합 관계자는 “매달 마지막 날까지 이주비 대출 이자를 상환해야 하는데 허그가 대림산업과의 계약 해지를 이유로 보증서를 주지 않고 있다”며 “지난 24일 공문을 보내 보증서 발급을 요청했지만 협조가 안 되고 있다”고 말했다.이어 “허그측에 알아보니 사업비 대출 이자분에 대한 보증서 날인을 대림산업에 요청했다고 한다”며 “계약 해지 대상인 대림산업이 동의해주지 않으면 보증서를 못 받는다”고 설명했다.조합은 허그측 보증거부로 대출이자를 갚지 못하면 사업 차질은 물론 조합원 모두가 연체자가 될 판이라며 허그측에 보증서 발급을 재촉하고 있다. 허그 관계자는 “조합의 대출금 이자 보증에 대한 요구에 대해 아직 입장을 정하지 못했다”며 “내부 검토를 거쳐 입장을 정할 예정”이라고 말했다.주무부처인 국토교통부는 민간 주도사업이어서 개입이 어렵다는 이유로 한발 물러서 있는 상황이다. 국토부 관계자는 ““상황을 예의주시 하고 있다”고 말했다.
2018.07.30 I 이종일 기자

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