식지않는 아파트 청약 열풍…당첨 확률 높이려면?

화성동탄2 제일풍경채 퍼스티어 조감도

[이데일리 하지나 기자] 809.09대1.

지난해 가장 높은 청약 경쟁률을 나타낸 경기도 화성시 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지의 1순위 평균 경쟁률이다. 역대 최고 경쟁률이다.

올해도 청약 광풍은 이어질까. 전문가들은 올해에도 청약 열기가 이어질 것으로 내다봤다. 최근 부동산 가격이 급등한 것과 대조적으로 시세 대비 저렴한 가격과 새 아파트를 앞세운 분양 시장은 여전히 매력적이라는 분석이다. 내집 마련을 위한 무주택자는 물론, 갈아타기를 고려하는 1주택자들도 지속적인 관심이 필요하다.

올해도 청약 열기는 지속

16일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 청약경쟁률 164.1대 1을 기록했다. 역대 최고치다. 1721가구 모집에 28만2475명이 몰렸다. 여기서 당첨되기 위해서는 청약가점이 최소한 60점을 넘어야 했다.

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 작년 서울에서 분양한 13개 단지의 당첨 최저가점은 62.6점으로 나타났다. 역대 최고 수치로, 3인가족 기준(15점)으로 무주택기간 (15년 이상, 32점), 통장 가입기간(15년 이상, 17점)에서 모두 만점을 받아야 가능한 점수다.

흥행에 성공한 아파트들의 가장 큰 공통점은 분양가가 저렴하다는 것이다. 동탄역 디에트르 퍼스티지의 경우 분양가상한제가 적용되면서 분양가가 시세의 절반가격도 되지 않았다. 당시 전용 84㎡ 분양가가 4억8800만원에 불과했다. 이어 인근 동탄역에 수도권광역급행철도(GTX)A노선이 들어서는 등 교통 호재도 청약 경쟁에 불을 지폈다.

지난해에 이어 올해도 청약경쟁률은 치열할 전망이다. 서울의 경우 전년도(6954가구)보다 8배 가량 증가한 4만7626가구가 공급될 예정이다. 절반 가량이 작년에 공급되려다가 미뤄진 물량이다. 청약 대기 수요를 고려하면 높은 경쟁률이 예상된다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월까지 전국 청약통장 가입자 수는 2674만8968명이다. 1순위자만 1456만9489명에 달한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “분양가상한제와 HUG의 고분양가심사제 등으로 분양아파트는 우선 주변시세 보다 저렴하다”면서 “더군다나 새집이다. 또 아파트값을 2~3년에 걸쳐 분할 납부할 수 있다. 이보다 더 매력적일 수 없다”고 말했다.

1순위 조건은 기본 중에 기본

전문가들은 청약에 나서기 전 기본적으로 1순위 조건은 갖춰 놓을 것을 당부했다. 민간분양 1순위는 투기과열·청약과열지구의 경우 △통장 가입기간이 2년 이상 △예치금 조건 충족 △해당지역 2년 이상 거주를 해야 한다. 예치금은 지역과 주택면적에 달라지는데 예를 들어 서울은 △전용 85㎡이하는 300만원, △전용 102㎡ 이하는 600만원, △135㎡이하는 1000만원 △모든 면적은 1500만원이다. 기준일이 입주자모집공고일이기 때문에 반드시 사전에 확인해서 부족한 예치금을 채워넣어야 한다.

이외에도 무주택자·1주택자 세대주여야 하며, 가족구성원 모두 5년 이내에 청약 당첨 이력이 없어야 한다. 그러다 보니 청약가점이 1점이라도 높은 가족을 세대주로 지정해놓는 것이 유리하다.

공공분양 1순위는 투기과열·청약과열지구의 경우 △통장가입기간 2년 이상 △매월 월 납입액을 연체없이 24회 이상 납입 △해당지역 2년 이상 거주를 해야 한다. 이어 과거 5년 이내 청약 당첨 이력이 없는 무주택 세대주여야 한다.

아울러 1순위 청약신청자가 많을 경우 ‘무주택기간 3년 이상’인 사람을 따로 추려내서 당첨자를 선정하기 때문에 웬만하면 ‘무주택기간 3년’을 충족하는 편이 좋다. 특히 무주택기간을 산정할 때 민영주택과 달리 세대구성원 모두 주택을 소유해선 안되기 때문에 무주택기간이 3년이 안되는 세대원이 포함됐다면 모집공고일 이전에 세대분리를 해야 한다.

주변 시세 비슷해도 청약해야

이어 전문가들은 분양가가 주변 시세와 비슷하더라도 청약에 과감하게 도전할 것을 조언한다. 정지영 아이원 대표(필명 아임해피)는 “흔히들 시세 대비 엄청난 차익이 나야한다고 생각하는데 입주 시점이 되면 신축 프리미엄이 붙을 수밖에 없다”면서 “새것과 새것이 아닌 것에 대한 가격 차이는 절대 불변의 법칙”이라고 말했다.

특히 올해부터 강화된 대출 규제 영향으로 분양가 9억원 이상의 아파트 역시 꾸준히 관심을 가져야 한다고 강조한다. 현재 분양가 9억원 이상 아파트는 중도금 집단 대출이 안되는데다 올해 1월부터 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 40%까지 강화됐다. 분양가상한제 적용 아파트의 경우 최대 2~5년간 실거주 의무기간이 발생해서 전세를 놓기 어렵다. 잔금대출 역시 DSR에 포함되면서 청약을 통한 내집 마련이 점차 어려워지고 있지만 오히려 가점이 낮거나 청약통장 가입 기간이 짧은 이들에게는 새로운 기회가 될 수 있다는 설명이다.

실제로 최근 인천 송도의 경우 분양가 9억원으로 희비가 엇갈렸다. 지난해 11월 ‘송도자이더스타’는 1순위 청약에서 평균 13대 1의 경쟁률을 기록했으나, 당첨자의 35% 수준인 약 530가구가 미계약됐다. 반면 지난 5일 분양한 ‘송도아크베이’에는 486가구(특별공급 제외) 모집에 2만2848명이 몰리면서 평균 47대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약 성패를 가른 것은 분양가였다. 송도자이더스타 전용면적 84㎡는 일부 저층을 제외한 대부분 물량의 평균 분양가가 9억원 중반대로 책정된 반면 송도아크베이 전용 84㎡·98㎡의 최고 분양가는 각각 8억원, 8억9990만원을 나타냈다.

정 대표는 “대출 규제 영향을 받는 아파트 단지는 경쟁률이나 가점이 낮아질 것”이라면서 “당해지역의 경우 10점대, 20점대도 당첨될 수 있다. 주변 지역 분양 일정을 꼼꼼히 챙겨 볼 필요가 있다”고 말했다.

1인가구, 또는 소득이 많거나 자녀가 없는 신혼부부들은 생애최초·신혼부부 특별공급의 30% 추첨제를 적극 활용할 필요가 있다. 지난해 11월 정부는 민간분양 주택에 한해 생애최초·신혼부부 특별공급 제도를 일부 개편했다. 기존에 우선공급(소득기준 130% 이하) 물량은 70%에서 50%로, 일반공급(소득기준 160% 이하)은 30%에서 20%로 줄어들었다.

1주택자 갈아타기용으로도 청약은 유효하다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “민영주택 85㎡초과 물량의 절반은 추첨제로 1주택자가 참여할 수 있는데 기존 주택을 입주가능일로부터 6개월내 처분하는 조건으로 1순위 청약이 가능하다”고 말했다.