대박난다는 감언이설에 그린벨트 투자?…쪽박 찰 수도

△그래픽=이데일리 이동훈 기자

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 그린벨트를 풀어 40여곳의 공공주택지구 개발한다고 발표한 이후 대상지역으로 선정된 경기도 성남시 금토동, 남양주시 진전읍·연평리 등의 땅값이 들썩이고 있다.

하지만 개발제한구역(그린벨트)에 투자하면 큰 이익을 볼 수 있다는 감언이설에 속아 무리한 투자를 했다가는 오히려 큰 손실을 볼 수 있다. 지구지정 당시의 시세를 기준으로 보상액이 정해지고, 만약 투기세력이 들어갔다고 판단되면 보상기준을 달리 적용할 수도 있기 때문이다.

개발예정지로 선정된 그린벨트에서 이주자택지, 협의양도인택지, 생활대책용지 등을 공급하는 환지 방식의 보상은 사업인정고시일(주민공람일) 1년 전에 매입한 토지 소유자에게만 해당된다. 이미 정부가 주거복지로드맵에서 발표한 성남 금토지구 등 수도권 8개 지구는 공람을 끝냈거나 공람을 진행 중으로 내년이면 지구지정이 될 것으로 보인다.

이후 토지를 매입한 사람에게는 지구지정고시 해당연도 표준지 공시지가를 기준으로 보상가가 정해진다. 수도권 8개 지구는 내년 지구지정이 될 것으로 예상된다. 이때 시세가 너무 가파르게 상승했다고 판단할 경우, 예외적으로 보상가 적용기준을 바꿀 수 있다.

과거 하남미사지구 개발 당시 그린벨트 투자 열풍이 불며 땅값이 급등하자 공람공고 시점을 기준으로 보상가격을 매긴 것이 대표적 사례다. 남양주 다산신도시 역시 땅값이 급등해 사업지구와 그 외 지역의 가격 차가 30% 이상 벌어지자 한국토지주택공사(LH)가 사업지구 밖의 낮은 표준지 땅값을 보상기준으로 사용하기도 했다.

다양한 변수가 발생해 토지보상 시점이 미뤄질 가능성도 있다. 여기에 국토교통부는 이번에 발표한 8개 지구의 주변 땅을 토지거래허가구역으로 묶는 방법도 고려 중이다. 이 경우 여전히 개발행위를 할 수 없고 땅을 팔 수도 없어 환금성에 제약을 받는 사태가 일어날 수 있다. 빚을 내서 투자한 경우 보상 시점 등이 늦어짐에 따라 금융비용 부담이 눈덩이처럼 커질 수 있다.

박철민 대정하우징 대표는 “지구 지정설이 도는 그린벨트 땅을 소문만으로 사는 것은 매우 위험하다”며 “특히 기획부동산이 쪼개서 파는 땅은 개발을 할 수 없는 임야가 대부분이고 일부 지분에 불과해 다시 되팔기도 어렵다는 점에서 유의해야 한다”고 말했다.