법으로 전월세 상승 억제?.."시장 왜곡만 키운다"

[이데일리 이진철 기자] 여소야대 국면과 맞물려 정치의 무게 중심이 야권으로 기울어지면서 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 그동안 야당이 주장했던 부동산 관련 제도를 도입하려는 정치권의 움직임도 빨라지고 있다. 이들 제도는 주택 임대차시장의 근간을 흔드는 것이면서 정부가 시장 가격 통제에 직접 나서는 것이어서 제도 도입을 둘러싼 찬반 논란이 거세지고 있다.

더불어민주당이 지난달 발표한 ‘촛불시민혁명 입법·정책 과제’에 포함된 주택·상가 세입자 보호를 위한 부동산 관련 입법은 지난 8일 47개 지방자치단체장들이 국회에서 법 개정을 촉구하는 기자회견까지 열며 이달 임시국회 법안 통과에 힘을 실어주는 분위기다. 반면 정부와 부동산 전문가들은 설익은 국가의 시장 개입이 오히려 시장 왜곡을 불러 임대차시장 불안을 야기할 수 있다고 우려하고 있다.

야당, 전월세 상한제 법안 국회 법사위 논의

14일 국회와 업계에 따르면 국회 법제사법위원회 법안심사 1소위는 오는 20일 국회에서 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 골자로 하는 주택·상가 임대차보호법을 논의할 예정이다. 현재 국회에 발의된 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입 법안은 더불어민주당 박영선·김상희 의원과 국민의당 윤영일 의원 등 야당 의원이 제출한 것들만 9건에 이른다.

이들 부동산 관련 법안은 포퓰리즘(대중영합주의) 논란이 일고 있지만 야당은 물론 여당 일각에서도 조기 대선을 앞두고 표심 잡기 차원에서 찬성하는 분위기다. 특히 우상호 더불어민주당 원내대표는 지난 1일 교섭단체 연설에서 전월세 인상률 상한제와 계약갱신청구권을 언급하며 강한 입법 의지를 보이고 있어 법안소위를 통과한다면 국회 통과 가능성은 높아 보인다. 반면 유일호 경제부총리는 지난 9일 국회 경제분야 대정부 질문에서 “과연 중산층을 돕는 것인지 생각해 봐야할 필요가 있다”고 말해 부정적인 입장을 보였다.

법으로 전셋값 상승 억제… 세입자 주거권 보호

전월세 상한제는 임대차 재계약 시점에 임차료 인상률을 일정 수준(연간 5%) 이하로 제한하는 제도다. 계약갱신청구권은 전월세 계약이 끝났을 때 임차인이 특별한 사유가 없는 한 1회에 한해 계약 연장을 보장하는 제도다. 전셋값 상승을 억제해 서민들의 전세 보증금 부담을 줄여보자는 취지다.

법안이 통과될 경우 세입자는 2년 계약 뒤 집주인 의사와 상관없이 재계약을 요구할 수 있고 이때 보증금은 10%(연 5%X 2년) 이내로만 올릴 수 있다. 윤영일 의원은 “전셋값이 지속적으로 올라 주택 세입자의 주거 불안과 부담이 커지고 있다”며 “세입자의 주거권 보호를 위해 임대료 인상률을 제한하고 계약 기간도 늘릴 필요가 있다”고 말했다.

지난해 서울 강남구 신사동 가로수길에서 가수 리쌍과 상가 세입자 간의 분쟁이 이슈가 된 후 상가 임차인의 계약갱신 청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 확대하는 법안도 추진된다. 현재 상가 세입자들은 1~2년마다 임차료 인상률을 연 9% 이내로 재계약하면서 최대 5년간 영업을 할 수 있다. 하지만 상가 세입자들은 임차기간 5년은 이익을 내고 투자비를 회수하기엔 역부족이라며 선진국처럼 10~15년의 장기 임대를 보장해야 한다고 주장하고 있다.

KB국민은행 제공

세입자 보호에만 치중… 임대인 역차별 지적도

부동산 전문가들은 약자인 세입자 보호를 위한 제도적 장치를 두겠다는 취지는 이해하지만 실제 법적 규제의 실효성은 크지 않을 수 있다고 지적한다. 전월세 가격은 시장 수급 환경에 따라 자연스럽게 결정되는 것인데 이를 무리하게 통제하면 오히려 세입자에게 피해로 돌아올 가능성이 있다는 것이다. 더욱이 올해와 내년 2년간 78만 가구에 가까운 주택 입주 물량이 예상되면서 최근 전셋값은 고공행진이 꺾이고 일부 지역에선 역전세난 조짐까지 보이고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “계약갱신청구권 등으로 임대기간이 연장되고 전월세 상한제로 임대료 인상률이 제한되면 집주인들이 제도 시행 전에 전셋값을 올리려 할 것”이라고 말했다.

법안이 임차인(세입자) 보호에만 집중돼 있어 오히려 임대인(집주인)에 대한 역차별 지적도 제기된다. 특히 임대료 인상률 제한은 소급이 어려운 점을 감안하면 장기적으로 임대인의 시설 투자 의욕을 꺾을 수 있다.

이수영 바른사회시민회의 경제팀장은 “주변 환경과 임대시설의 상태에 따라 임대가격이 책정돼야 하는데 억지로 가격 변동 여지를 막아버리면 임대인 입장에선 재투자할 필요를 느끼지 못하게 된다”며 “몇몇 특정 지역을 제외하고 시설 상태와 주변 지역 개발의 가격 결정력이 큰 지역들은 장기적으로 낙후될 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “정치권이 표심 끌기 법안으로 부동산시장을 왜곡해선 안된다”며 “근본적인 임차인 보호를 위한 방안 없이 규제부터 하겠다는 것은 포퓰리즘 법안의 전형”이라고 지적했다.