"대출 50% 낀 주택 보유자, 연간 집값 4% 올라야 손해 안본다"

[이데일리 이진철 기자] 대출 비중이 50% 있는 주택 보유자는 연간 집값이 4% 정도 올라야 각종 세금 및 이자 비용 등 주택을 보유함으로써 발생하는 비용이 상쇄될 수 있는 것으로 나타났다. 이 주택을 임대해 최소 2%의 수익률을 기대할 경우 연간 6% 이상 매맷값이 상승해야 하는 것으로 분석됐다.

6일 안지아 중앙대 박사(도시·지역계획학)는 건설정책저널에 기고한 ‘저금리가 임대인 및 임차인에게 미치는 영향 분석’ 보고서에서 “대출이 없을 때는 집값이 2% 정도 올라줘야 하고, 대출이 50% 정도 있을 경우에는 집값이 4%는 올라야 집주인이 손해를 보지 않는다”며 “집값 상승폭이 크지 않고 저금리에 따른 전세보증금의 운용수익까지 떨어지면 집주인은 최소한의 수익을 얻기 위해 전세보증금을 올리거나 월세로 돌리는 경향이 높아진다”고 지적했다.

보고서에 따르면 한국감정원이 발표한 서울의 2016년 11월 기준 주택 매맷값은 평균 4억7050만7000원으로 1년 전(4억6623만6000원)보다 0.9% 상승했다.

2015년 11월 서울의 주택 매맷값을 바탕으로 대출을 받지 않았을 때와 대출을 받았을 때를 구분해 매매가격 상승률에 따른 주택 가격을 계산해보면 2015년 11월 기준 4억6623만6000원의 주택이 1년 후 5% 상승했다면 4억8954만8000원으로 2331만2000원 오르게 된다. 하지만 대출을 받았을 때는 가격 상승분에 대출 이자액만큼 차감해줘야 한다. 대출금 50%에 대해 담보대출 이자 3.04%를 단순하게 적용하면 연간 699만4000원을 부담해야 한다. 이 경우 집값이 2%만 오르면 대출금의 이자분을 상회할 수 있다.

이밖에 주택 보유 시에는 중개 보수와 취득세, 재산세 등 각종 세금과 유지수선비 등이 필요하다. 매매에 따른 중개수수료는 6억원 미만 주택까지 0.4%, 취득세의 경우 6억원 미만 주택은 1.1%, 그밖에 재산세, 등기비, 대출시 인지세, 국민주택채권 매입·할인 비용 등을 종합해 보면 평균적으로 대략 주택 금액 2%의 안팎에서 비용이 추가로 든다.

안 박사는 “주택을 구입해 세를 놓는 임대인들은 대출이자와 주택 구비 비용 이외에 일정 수익률을 기대할 것”이라며 “은행의 1년 정기예금 금리 정도인 최소한의 수익률(2%)을 기대한다면 대출이 50% 있을 경우 연간 6% 이상 매맷값이 상승해야 한다”고 말했다.

그는 이어 “주택을 투자 목적으로 활용하는 임대인은 전세보증금을 활용한 투자처를 찾기가 쉽지 않고, 2년 뒤 돌려줄 때에도 적지 않은 부담으로 작용할 수 있다는 점을 고려해 반전세나 월세가 낫다”면서 “반면 임차인은 매년 집값이 4% 이상 오른다면 전세에 거주하는 것보다 집을 사는 것이 유리하다”고 덧붙였다.

분석개요

대출이자 및 주택 보유시 소요 비용(주택 금액의 2%) 적용. 건설정책저널 제공