임대업대출 쏠림 빨간불‥시세차익 노리는 임대업자 정조준

[이데일리 장순원 기자] 정부가 부동산 임대업자 대출만 콕 찍어 칼을 대는 것은 ‘대출 쏠림’이 임계점을 넘었다고 판단해서다. 시중금리가 오르고 있고 부동산 시장의 변동성마저 커진다면 금융권 전체의 건전성에도 타격을 줄 수 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있다.

자영업 대출의 40%는 부동산 임대업 대출

6일 금융당국과 한국은행에 따르면 지난해 말 현재 자영업자 대출은 적게는 480조원에서 많게는 약 520조원 안팎으로 추정된다. 이 중 부동산 임대업자의 비중은 40% 정도다. 금액으로는 190조원에서 200조원 수준이다.

특히 2013~2014년 부동산 경기가 바닥을 치고 반등하자 은퇴 ‘베이비부머’를 중심으로 대거 임대업에 뛰어들면서 대출증가 속도가 가팔라졌다. 2013년부터 2015년까지 사업자대출의 부동산임대업 증가율은 연평균 23%로 전체 사업자대출 증가율(10.9%)의 두 배를 웃돈다.

2015년 말 기준 부동산임대업 사업자는 145만명을 넘어 1위인 도·소매업자와 비슷할 정도로 급속하게 불었다. 2006년만해도 88만2000명 정도였으나 근 10년새 60만명 가까이 늘어난 셈이다.

현재 부동산 임대사업자들은 상대적으로 자산가가 많아 연체율은 낮다. 현재 임대업자 대출 연체율도 0.2~0.3% 수준에 불과하다. 그러나 1인당 대출규모가 커 부동산 경기나 금리변동에 민감할 수밖에 없다. 자칫 부동산 시장이 흔들린다면 주택담보대출과 함께 부동산임대업자 대출 리스크가 금융권 전반을 뒤흔들 수도 있다.

김상봉 한성대 경제학과 교수는 “대출은 상환능력을 고려하는 게 가장 중요하다”면서도 “업종별로 치우침이 심하다면 리스크 관리 차원에서 미리 대비하는 것도 필요하다”고 말했다.

‘베이비부머 임대업’ 위축 불가피

금융당국이 돈줄을 죄면 임대업자로서는 타격이 불가피하다. 현재 상가임대수익률은 연 평균 6% 안팎이고 오피스텔은 5% 내외, 아파트도 3% 안팎이다. 아파트의 경우 시중은행의 시설자금대출 이자(약 3.4~3.5%)보다 낮은 임대수익률을 보인다. 이자 외에도 각종 비용과 세금, 인건비를 고려하면 남는 게 없는 장사다. 그런데도 대거 임대사업에 뛰어드는 것은 시세 차익에 대한 투기수요가 강하기 때문이다. 임대료로 이자만 근근히 해결하면서 버티면 언제가는 집값이 올라 높은 수익을 올릴 수 있다는 계산인 셈이다.

하지만 금융권에서 대출을 옥죄면 대출한도가 줄어드는 만큼 단순히 시세 차익을 노린채 임대용 건물이나 주택을 사기는 어려워진다. 투자수익률도 떨어질 수밖에 없는 구조다. 게다가 최근 정부가 달아오른 부동산을 식히려 대출을 포함해 각종 규제를 강화하는 분위기인데다, 시중 금리도 오름세로 돌아선 상황이다. 임대업자로서는 안팎으로 부담이 커질 수밖에 없다.

특히 최근 임대시장으로 대거 들어온 은퇴 베이비부머들은 노후대비용으로 초기 투자금이 상대적으로 낮은 소형 오피스텔이나 아파트를 대거 구매하고 있다. 이런 건물은 임대 수익률이 낮은 편이라 대출 규제의 영향을 더욱 크게 받을 수 있다는 분석이 나온다.

시중은행 관계자는 “규모가 작은 오피스텔이나 아파트는 담보물건의 가치만 보고 대출을 하는 경향이 있다”면서 “임대수익가지 고려해 대출이 이뤄지면 새로 임대용 주택을 구매하거나 대출을 전환할 때 부담이 커질 것”이라고 말했다.