목동 재건축 ‘밑그림’ 지구단위계획 나왔다…집값 탄력받나

양천구 목동 신시가지 아파트 1~2단지와 목2동 일대 전경. 양천구청 제공.

[이데일리 성문재 기자] 서울 목동 신시가지 아파트 1~14단지 재건축의 밑그림이 될 지구단위계획안이 나왔다.

공원과 도로를 넓히고 1인가구 맞춤주택 비중이 확대된다. 현재 2종일반주거지역으로 묶여있는 1~3단지에 대해서는 별도의 추가 기부채납 없이 3종일반주거지역으로 종상향하는 내용이 포함됐다.

지구단위계획 마련으로 향후 목동 재건축 정비계획의 밑그림이 그려졌지만 아직 넘어야할 산이 많다. 일단 서울시는 1~3단지 종상향에 대해 기부채납을 추가로 요구할 것으로 예상된다. 주민들은 현재 열람 가능한 구청 계획안에서 기부채납 비율이 명확하지 않다며 추가 자료 공개와 열람기간 연장을 요구하고 있다. 또한 지구단위계획이 확정되더라도 목동 재건축사업은 정부의 재건축 안전진단 기준 강화에 발목이 잡혀 수년간 기약없는 희망고문이 될 가능성이 크다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

공원 개수 줄이는 대신 면적 갑절 늘려

14일 양천구청 등에 따르면 구청은 지난 10일부터 2주간 서울 목동지구 택지개발사업 지구단위계획 결정안 주민 공람을 시작했다. 목동 신시가지 아파트 및 그 일대 365만3591.6㎡와 목동중심지구 지구단위 계획구역 71만4871.4㎡ 등 총 436만8464㎡가 대상이다.

양천구청은 목동 1~3단지 주민들의 종상향 요구를 받아들였다. 기존 3종일반주거지역인 4~14단지와의 형평성을 고려해 1~3단지도 다른 단지들과 마찬가지로 6.7% 수준의 기부채납만으로 3종일반주거지역으로 바뀌는 방안을 이번 계획에 담았다.

관건은 서울시의 수용 여부다. 업계 관계자는 “서울시는 1~3단지의 종 상향 근거가 부족하다는 입장이었기 때문에 기부채납 비율을 더 요구할 것으로 보인다”며 “반면 1~3단지 주민들은 지난 2004년 종 세분화 결정 때 서울시가 1~3단지의 종 상향을 약속했다며 추가적인 기부채납을 거부하고 있어 충돌할 가능성이 크다”고 말했다.

목동 신시가지 아파트 내 공원 면적은 늘어나고 도로폭도 확대된다. 단지별로 소규모로 흩어져 있던 공원은 갯수를 줄이는 대신 전체 면적을 2배 이상으로 넓힌다. 단지 중앙에 위치하던 어린이공원을 주변부로 옮겨 토지이용 효율을 높이면서 접근성도 개선한다는 방침이다.

양천구청 관계자는 “공공기여를 통해 공원녹지를 추가 확보하는 방식”이라며 “목동 신시가지 아파트 단지 내부에 위치해 이용 접근성이 열악한 공원들을 재배치해 인근지역과 공유할 수 있도록 했다”고 말했다.

목동지구를 관통하고 있는 국회대로를 지하화하고 상부에는 가로공원을 조성하는 방안도 포함됐다. 보행커뮤니티공간을 마련해 가로를 활성화하고 테마가 있는 상업시설을 저층부에 배치해 이벤트 가로로 활용하기로 했다. 양천구청은 마포구 연남동에 조성된 ‘경의선 숲길’을 벤치마킹했다.

목동지구 도로체계의 특징인 일방통행 방식은 유지한다. 다만 재건축 이후 교통량 증가를 감안해 주요 도로폭을 넓힐 계획이다. 현재 하루 5만1472대인 목동지역 교통량은 재건축 이후 시점으로 가정한 오는 2037년에는 하루 10만2000대로 급증할 전망이다. 현재 4차로인 목동아파트 일방통행도로를 1개차로 늘려 5차선으로 만들고 주변도로인 목동중앙로, 중앙로32길, 목동로8길 등도 각각 1개차로씩 확장할 계획이다.

양천구청 관계자는 “양방통행으로 변경하면 신호교차로가 3배 가까이 늘고 평균 통행 속도도 시속 8~9㎞ 감소하는 것으로 분석됐다”며 “기존 일방통행 체계를 유지하면서 1개차로씩 확장하는 것이 적정하다고 판단된다”고 설명했다.

“정밀 검토 사항 많아 열람 기간 연장 필요”

1인가구를 위한 소형주택도 확대된다. 양천구 목동의 가구당 구성원 수는 지난 2000년 3.53명에서 2015년 3.09명으로 줄었고 2030년에는 2.86명까지 낮아질 것으로 예상된다. 1~2인 가구 비율은 2015년 30.9%에서 2030년 32.9%로 높아질 전망이다. 이에 따라 향후 분양시 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 20% 이상 건설하는 의무비율 적용이 필요하다는 원칙을 정했다. 임대주택의 경우는 전용 30㎡ 이하와 30~45㎡ 이하를 절반씩 공급하도록 했다.

목동 지구단위계획 중 주택공급 기본방향(자료: 양천구청)

이번 목동 지구단위계획은 2016년 2월 관련 용역이 시작된 후 2년3개월만에 마련됐다. 목동신시가지 아파트들이 재건축 연한 30년을 채우게 되면서 향후 재건축 정비계획을 수립하는 과정의 난개발을 막고 종합적인 계획을 통한 개발을 진행하기 위해서다.

그러나 주민들은 양천구청이 마련한 목동 지구단위계획에 대해 즉각 의문을 제기하고 나섰다. 목동아파트 재건축추진연합회(목재련) 관계자는 “이번 자료에는 단지별 순수 기부채납 비율에 대한 내용이 없고 층고 제한과 단지내 공공보행통로, 신규 공공부지 선정, 용적률 상향을 위한 인센티브 규정 등 향후 재건축 사업성에 중대한 영향을 미치는 내용이 다수 포함돼 있어 전문가의 정밀 검토가 필요하다”며 “검토를 위한 주민공람 기간 연장과 단지별 순수 기부채납 비율 공개를 구청에 요청했다”고 말했다.

한편 이번 목동 지구단위계획 주민공람이 당장 재건축 사업 추진을 의미하는 것은 아닌 만큼 단기적으로 집값에 큰 영향을 주지는 못할 것으로 보인다. 다만 목동의 재건축 당위성에는 힘이 실리게 됐다. 감정원에 따르면 서울 양천구 주간 아파트 매매가격 변동률은 지난 3월초 정부의 재건축 안전진단 기준 강화 발표 이후 9주 가운데 7주간 마이너스(-)를 기록했다. 지난 4월 한 달간 양천구 아파트값은 0.15%하락했다.

한정훈 미래가치투자연구소 소장은 “지구단위계획 수립은 안전진단과는 별개의 절차이기 때문에 당장 시장에 큰 파급효과를 주기는 어렵다”면서도 “재건축을 전제로 한 커다란 밑그림이 그려진 만큼 장기적으로 목동지역의 미래가치는 높아질 수밖에 없다”고 말했다.