"명동 뜨고, 가로수길 지고" 서울 6대 가두상권 '극과 극'

[이데일리 김성수 기자] 엔데믹 이후 서울 주요 가두상권 부동산시장이 회복되고 있지만 ‘명동’과 ‘가로수길’은 ‘극과 극’ 양상을 보이고 있다. 명동은 외국인 관광객이 돌아와 공실률 하락, 매출 상승의 ‘겹호재’를 맞았지만 가로수길은 회복이 더디게 나타나는 것.

19일 글로벌 종합 부동산서비스 회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울 6대 가두상권의 올해 2분기 평균 공실률은 전년 동기대비 5.0%포인트(p) 하락한 18.7%로 집계됐다.

코로나19 영향이 본격화된 지난 2021년 1분기 이후 서울 평균 공실률이 줄곧 20%를 넘었던 것과 비교하면 크게 하락한 것.

서울 6대 상권은 △명동(공실률 14.3%) △강남(19.2%) △홍대(15.9%) △가로수길(36.5%) △한남·이태원(10.0%) △청담(16.3%)을 뜻한다. 평균 공실률이 10%대로 회복된 것은 코로나19 이후 최초다.

명동에 재입점한 K디자이너 패션 편집숍 ‘에이랜드(A LAND) 명동본점’ (사진=김성수 기자)

◇ 명동, 외국인 귀환에 공실률 ‘뚝’…매장 절반 ‘물갈이’

공실률 회복을 전반적으로 이끈 상권은 명동이다. 지난 2분기 명동 공실률은 전년 동기대비 약 38.2%p 하락한 14.3%로 집계됐다. 서울 6대 상권 중 2번째로 낮은 수치다.

엔데믹 이후 명동에 외국인 관광객이 돌아오면서 한국 대표 상권으로서 위상을 회복했고, 지난 1년간 공실률도 급격히 하락한 영향이다.

글로벌 브랜드들은 명동에 선제적으로 대형 플래그십 스토어를 오픈했다. 이에 따라 명동은 가시성이 좋은 대로변 인근을 중심으로 상권이 확장되는 추세를 보였다. 다이나핏, ABC마트, 올리브영 등이 명동에서 신규 매장을 열었고 관광객을 겨냥한 소형 화장품 브랜드들도 영업을 재개했다.

명동 상권에서 가장 많은 업종은 화장품으로 32.9% 비중을 차지했다. 뒤이어 의류점, 패션잡화 등도 높은 비중을 차지한다. 코로나19로 대거 폐점했던 화장품 매장이 재오픈하면서, 지난해 대비 화장품 매장의 비중이 약 2배 성장했다.

서울 6대 가두상권 공실률 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

명동은 전환율(일정 기간 내 한 상권에서 점포의 임차사가 바뀌는 변화율)이 가장 크게 나타난 상권이기도 하다. 올해 기준 명동 전환율은 약 44%로 조사됐는데 이는 지난 1년간 명동 거리에서 절반에 가까운 매장이 바뀌었음을 시사한다.

또한 명동 상권의 올해 상반기 매출은 전년대비 26.9% 성장했다. 쿠시먼앤드웨이크필드가 서울 6대 가두상권을 대상으로 신용카드 매출 데이터를 분석한 결과다. 코로나19로 대거 폐점했던 화장품 매장이 재오픈하면서 화장품 매장 비중이 지난해 대비 약 2배 성장했다. 또한 외식업과 숙박업도 약 100% 내외로 크게 성장했다.

매출은 팬데믹 이전인 지난 2019년 상반기와 비교하면 여전히 26.5% 낮은 수준이다. 하지만 중국인 관광객의 단체 관광이 재개되며 회복을 이어갈 것으로 전망된다.

가로수길, 코로나 회복 더뎌…6대 상권 중 ‘공실 최고’

반면 가로수길은 코로나19로 타격을 입은 후 회복이 더디게 나타나고 있다. 공실률은 지난 2021년 최고점을 기록한 이후 차츰 회복하다가 최근 다시 상승하는 추세다. 지난 2분기 가로수길 공실률은 36.5%로 서울 6대 상권 중 가장 높았다. 전년 대비로는 7.8%p 오른 수치다.

가로수길은 컨템포러리 브랜드(최근 유행하는 패션 브랜드)와 뷰티·글로벌 브랜드의 플래그십 스토어(주력·대표 매장)가 있으며 이면 세로수길에 식음료(F&B) 업체가 모여있다.

이전에는 가로수길 상권이 성장하면서 내국인보다 외국인 방문객 비중이 높았고, 특히 중국인들이 관광 명소로 가로수길을 많이 찾았었다. 이로 인해 코로나19 타격을 입은 후 상권 회복이 다소 느리게 나타나고 있다.

가로수길의 올해 전환율은 30.5%로 집계됐고, 이 중 공실로 전환된 경우가 약 21%에 이르렀다. 전환율이 높은 상권은 성장 또는 쇠퇴로 불안정하거나, 트렌드 민감도가 높아 변화가 빠른 상권이라고 볼 수 있다.

가로수길 업종별 매출 증감률 및 공실률, 전환율 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

가로수길의 주축 중 하나였던 보세 의류점은 매출 하락과 임대료 부담을 버티지 못하고 다수 폐점했다. 다만 가로수길의 상징성을 긍정적으로 평가한 일부 대형 브랜드는 현 상황을 기회로 삼아 새 매장을 열었다. 대표적으로 아미, 찰스앤키스, 논픽션 등이 있다.

가로수길은 패션 중심 상권인 만큼 의류점이 차지하는 비중이 약 30%에 이른다. 이밖에 카페, 화장품, 의원 등이 많다. 올해 상반기 매출은 지난 2019년 상반기 대비 7.0% 증가했지만 작년 상반기 대비로는 1.2% 감소했다. 이 중 소매업, 외식업 매출은 감소했지만 서비스업은 증가했다.

쿠시먼앤드웨이크필드 관계자는 “팬데믹으로 서울을 비롯한 전 세계 도시들의 대부분 상권은 유동 인구가 줄면서 상권이 침체됐지만, 일상 회복이 진전되면서 다시금 활기를 되찾기 시작했다”며 “상권 특성과 회복탄력성에 따라 회복의 속도와 정도는 상권별로 큰 차이를 보였다”고 말했다.