[아파트 돋보기]관리사각지대 '소규모 아파트' 해법은?

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

최근 군산시가 30년 이상된 소규모 공동주택에 대한 안전사고 예방과 관리 사각지대를 해소하기 위해 ‘공동주택 통합관리소’를 개소하고 주거 취약계층의 주거환경개선에 적극적인 관리에 나서 눈길을 끌었습니다.

관리 대상은 관리주체(관리사무소 등)가 없는 30년 이상 경과된 300세대 미만 등의 소규모 공동주택이며 노후 소규모 공동주택이 밀접해 있는 27개 단지를 대상으로 시범운영에 들어갔습니다. 이를 통해 소규모 공동주택의 기본 안전점검실시, 장기수선계획 수립지원, 지원사업 연계 검토 등 관리할 수 있는 시스템 구축 목적과 함께 공유부분 소규모 시설 보수, 전유부분 유지관리 서비스 지원 등 관리주체 부재로 인해 불편함이 많았던 입주민들에게 편의를 제공할 예정이라고 합니다.

(사진=이데일리DB)

이와 같이 우리 주변에는 의무관리대상 공동주택에 포함되지 않아 관리 사각지대에 해당하는 소규모 공동주택이 아직 많이 남아 있으며 공동주택에 거주하는 세대 중 약 30%는 비의무관리대상이라고 합니다.

비의무관리대상 공동주택은 의무관리대상 공동주택과 비교했을 때, 그 낙후 정도가 심하며 안전사고 위험이 상존하고 있는 것이 현실입니다. 특히 비의무관리대상 공동주택일수록 사회적 약자의 거주 비율이 상대적으로 높습니다. 이에 전국의 많은 지자체에서 노후된 소규모 공동주택과 같은 비의무관리대상 공동주택에 대해 지원을 하고 있지만 아직 시범적이거나 예산 등에 한계가 있는 경우가 많습니다.

이밖에 비의무관리대상 공동주택은 관리와 관련한 법률 적용이 명확치 않거나 혼재되어 있고 관리 사각지대에 처해 있어 많은 분쟁과 갈등이 발생하고 있습니다. 특히 입주민간에 발생하는 크고 작은 갈등을 넘어 경비원 등 관리사무소 직원에 대한 잦은 민원과 분쟁으로 이어지고 있으며 이는 폭언, 폭행 등 각종 갑질 행위로도 연결되어 사회적 문제가 되고 있습니다.

이와 관련해 지난 2019년 10월, 소규모 공동주택의 관리 부재로 인한 각종 문제점과 개선 방안 등에 대해 공동주택관리 전문가들이 한 자리에 모여 국회에서 세미나가 열렸습니다.

‘공동주택 관리의 사각지대 해소를 위한 개선 방안’이란 주제로 열린 세미나에서 “의무관리단지는 공동주택관리법에 근거, 관리 전반적인 부분에 대해 공공적인 규율을 강제하고 있지만 소규모 공동주택은 각종 지원사업 배제, 제도적 관심 부족, 체계적 관리를 위한 공적 역할 부족 등 형평성 문제가 발생하고 있다”는 주장이 제기되었습니다.

아울러 세미나에서는 △공동주택관리법에 비의무관리대상 공동주택 정의 △입주자 비용 부담이 발생하는 조문은 선택적으로 적용 △준주택(오피스텔)을 공동주택 범위에 포함 △주택관리사 또는 주택관리사 사무소를 통한 순회·공동 관리를 공동주택관리법에 포함해 개정하는 방안 등의 내용이 제언되었습니다.

특히 세미나에 참가한 공동주택관리 전문가들은 한 목소리로 “정부의 비의무관리단지에 대한 이원적 법체계(공동주택관리법, 집합건물법) 적용과 제도적 차별 등의 문제를 근본적으로 해결하기 위해 의무관리대상 공동주택 확대와 모든 공동주택의 체계적인 관리 제도가 필요하다”고 강조했습니다.

소규모 공동주택에서 관리 부재와 사적 자치로 인해 발생하는 각종 갈등과 분쟁, 폭언 및 폭행 등 갑질 행위를 줄여가기 위해서는 관리 사각지대를 해소하는 것이 제일 중요합니다.

이를 위해 대한주택관리사협회는 개선 방안으로 △집합건물법 등으로 이원화된 관리 관계법령을 공동주택관리법으로 일원화 △관리 사각지대에 놓인 소규모 비의무관리 공동주택에 대해 ‘공공재’란 인식을 갖고 ‘공영관리제’를 도입해 국가 및 지방자치단체의 적극적인 정책지원의 법제화 △소규모 공동주택에 거주하고 있는 국민도 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있도록 주택관리사에 의한 순회관리 또는 공동관리하는 등의 제도를 적극 도입해 시행할 것을 제기하고 있습니다.

최근 정부는 150세대 미만 비의무관리대상 공동주택도 ‘입주자등의 3분의 2 이상’ 동의를 받아 지자체에 신고할 경우, 의무관리대상 공동주택으로 전환이 가능하도록 공동주택관리법을 개정ㆍ시행한 바 있습니다. 의무관리대상 공동주택으로 전환되면 관리사무소장인 주택관리사 채용, 입주자대표회의 구성·운영, 관리비의 공개 등이 이뤄져 관리의 효율성과 전문성이 높아지고 개선될 것으로 전망됩니다.