'반값 복비' 때문에..오피스텔 계약 '주거-업무용' 신경전

[이데일리 이승현 기자] 신혼집을 찾아다니다 적당한 주거용 오피스텔 월셋집을 찾게 된 직장인 박모(성동구 신당동·34)씨. 그는 집이 마음에 들어 계약을 하려고 하자, 집주인과 부동산 중개업소 사장이 그에게 한 가지 제안을 해왔다. 주거용인 오피스텔을 업무용으로 계약하자는 것이다. 하지만 업무용으로 계약할 경우 박씨는 수수료를 더 내야 한다. 집주인은 망설이는 그에게 월세를 매달 10만원 내려주고, 추가 수수료도 자신이 부담하겠다고 제안했다.

주거용 오피스텔 중개 보수(옛 중개 수수료) 요율이 절반 가까이 줄면서 집주인과 세입자간 오피스텔 사용 용도를 둘러싼 신경전이 끊이지 않고 있다. 오피스텔 주인이 세입자에게 주거용으로 신고하지 말 것을 요구하는 반면 세입자는 혜택이 많아 이를 거부하면서 거래가 성사되지 않는 경우도 심심찮게 나오고 있다.

△올해부터 주거용 오피스텔의 중개 보수가 낮아지면서 집주인과 세입자간 사용 용도를 놓고 신경전이 벌어지고 있다. 대우건설이 지난달 분양한 ‘마포 한강2차 푸르지오’ 오피스텔 모델하우스 내부 모습.(사진=한대욱 기자).

국토교통부에 따르면 주거용 오피스텔 중개보수 요율은 지난 1월 6일부터 기존(0.9%)보다 절반 수준(매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%)으로 낮아졌다. 앞서 2013년 8월분부터 주거용 오피스텔은 월세 세액공제도 받을 수 있다. 주거용 오피스텔 세입자로서는 혜택이 커진 것이다.

만약 박씨가 이 오피스텔을 임차 계약한 뒤 주거용으로 신고할 경우 그는 어떤 혜택을 얻을 수 있을까? 우선 박씨가 연소득이 7000만원 이하인 경우 월세 지불액의 10%를 연말정산 때 소득공제받을 수 있다. 한달치 월세가 빠지는 셈이다.

중개 보수도 줄어든다. 박씨가 계약하려는 이 오피스텔은 전용면적 59㎡짜리로, 보증부 월세(‘반전세’)를 순수전세로 환산하면 전세보증금은 약 2억원이다. 따라서 오피스텔 전·월세 계약시 기존에는 중개 보수로 180만원까지 내야 했지만, 지금은 80만원만 내면 된다. 100만원이나 줄어든 것이다.

반면 박씨가 집주인의 제안을 받아들여 주거용이 아닌 업무용으로 신고를 할 경우는 어떨까. 일단 월세 세액공제는 받을 수 없다. 중개보수도 업무용은 기존과 같은 최고 0.9%를 내야 한다.

집주인의 경우 세입자인 박씨가 업무용으로 오피스텔을 신고하면 부가가치세 10%를 환급받을 수 있다. 하지만 주거용이라면 혜택이 없다. 또 오피스텔을 주거용으로 계약하면 다주택자가 되기 때문에 주택 거래시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

오피스텔 중개를 전문으로 하는 서울 마포구 공덕동 C공인 관계자는 “최근 오피스텔 중개를 하다보면 집주인과 세입자간 사용 용도를 놓고 언성을 높이는 일이 종종 발생한다”며 “예전에는 대부분 집주인의 요구에 따라 업무용으로 계약을 했는데 요즘엔 세입자들이 중개 보수를 이유로 주거용 계약을 요구하기 때문”이라고 설명했다.

최근 들어선 세입자와 뒷거래에 나서는 집주인도 늘어나고 있는 것으로 알려졌다. 집주인들이 ‘업무용’을 계약하는 대신 세입자의 중개 보수 절반을 내주거나, 월세를 깎아주는 것이다. 서울 영등포구 당산동 S공인 관계자는 “예전에도 집주인들이 세입자들에게 전입신고를 하지 않는 대신 월세를 깎아주는 일이 있었는데 최근 들어선 이 같은 사례가 더 많아졌다”며 “중개 보수가 조정된 것이 영향을 미친 것 같다”고 말했다.

이는 국토부가 주거용과 업무용 구분을 명확히 하지 않기 때문이란 지적이 나오고 있다. 한국공인중개사협회 관계자는 “국토부가 실제 용도와 관계없이 상·하수도 등 시설 기준만 충족하면 주거용으로 쓸 수 있게 해 현장에서 혼란이 초래되고 있다”며 “업무용과 주거용을 명확하게 나눌 수 있는 세부적인 가이드라인을 제시해야 한다”고 주장했다 .

△업무용-주거용 오피스텔 세금 비교