분양가상한제 부활 앞두고 실효성·주먹구구식 심사 벌써 '도마위'

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 고공행진하는 분양가를 잡기 위해 다음 달부터 민간택지에 적용하는 분양가 상한제 적용기준을 완화하지만 벌써 그 실효성에 의문의 목소리가 커지고 있다. 실제 과거 사례를 보면 분양가 상한제가 도입된 기간 오히려 분양가 상승률은 더욱 높았기 때문이다. 분양가 심사 과정 역시 불투명하고 주먹구구식으로 이뤄지고 있다는 지적이 나온다.

제도 도입했지만.. 오히려 상승률 더 높아

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 분양가상한제가 도입됐던 2014년 3월 말부터 폐지되기 직전인 2015년 3월 말까지 3.3㎡당 평균 분양가를 보면 서울 아파트 분양가는 1801만 6000원에서 1941만 5000원으로 7.76% 올랐다. 이는 분양가 상한제가 폐지된 2016년 3월 말부터 2017년 3월 말 3.3㎡당 평균 분양가 상승률 3.19%(2040만 7000원→2105만 9000원)를 두 배 웃도는 상승률이다.

분양가 상한제가 치솟는 분양가를 잡지 못하는 현상은 이전에도 나타난다.

부동산114 조사결과 분양가 상한제가 민간택지에 처음 도입된 2007년 서울 3.3㎡당 평균 분양가는 1805만원이었으나 1년 뒤인 2008년 2269만원까지 치솟았다. 이후 미국발 금융위기 등으로 부동산 경기가 장기간 침체되면서 3.3㎡당 평균 분양가는 2009년 1759만원으로 내려앉았다.

2010년 분양가는 1782만원으로 소폭 상승한 뒤 2011년 1550만원, 2012년 1944만원, 2013년 1464만원을 기록했다. 분양가 상한제라는 제도보다는 경기 상황과 주택공급량, 지역에 따라 분양가가 조정되고 있는 것이다.

분양가 심사…주먹구구식 숫자 맞추기

분양가 심사 과정 자체가 불투명하다는 지적도 나온다.

최근 경제정의실천시민연합이 공개한 경기도 동탄2신도시에 시공된 B건설사의 건축비 공개 현‘황을 보면 같은 택지에 공급된 아파트라고 하더라도 이를 구성하는 공사비와 간접비 항목별 금액이 천차만별이다. 2015년 입주자모집공고를 시행한 아파트의 경우 3.3㎡당 평균 공사비가 612만원이었으나 1년 뒤 공급한 공급된 아파트는 442만원으로 약 170만원의 격차가 발생한다.

그러나 간접비는 2015년 분양된 아파트가 3.3㎡당 71만원, 2016년 공급된 아파트는 3.3㎡당 254만원으로 최종 건축비는 3.3㎡당 683만원, 696만원으로 비슷한 수준을 유지하고 있다. 경실련은 “B건설사의 건축비 책정과 화성시의 건축비 심사가 실제 원가와 관계없이 기본형 건축비에 맞춰 주먹구구식으로 이뤄졌기 때문”이라고 지적한다.

중견건설사가 수원 호매실 지구에 공급한 S아파트 역시 주먹구구식으로 이뤄지는 분양가 심의를 보여주는 사례다. 이 아파트는 분양이 완료된 이후, 건설사가 재감정평가를 통해 대지비를 올리고 건축비를 낮추면서 논란이 된 바 있다. 입주예정자들은 건축비가 낮아지면서 아파트 품질이 떨어지지 않을까 우려했지만 해당 건설사와 수원시는 건축비와 대지비는 어디까지나 심의를 위한 금액으로 문제가 없다는 입장을 취했다.

대형건설사 관계자는 “분양가 심의를 받을 때 분양보증비용, 녹색인증비용 등 세부 항목을 제출하지만 심의 결과는 공사비, 가산비, 간접비 등 3가지 항목으로 분류되서 나온다”며 “우리가 제출한 세부항목이 공사비, 가산비, 간접비 중 어디에 분류돼 심사하는지는 알 수 없다”고 말했다. 대형건설사도 모르는데 일반 소비자 역시 해당 분양가 심사가 적정하게 이뤄졌는지 판단하기는 더욱 어렵다. 지자체의 분양가심의위원회 회의록 역시 비공개이다.

분양가 상한제 기준 ‘기본형 건축비’ 산정 불투명

애초 분양가 상한제의 기준이 되는 기본형 건축비 제도 자체가 불투명하다는 지적도 제기된다. 김성달 경실련 팀장은 “재료비와 노무비 등 공사비 증감요인을 반영해 고시한다는데 어떤 구조로 산정되는지 전혀 공개돼 있지 않다”며 “건축 원가가 공개되는 한국토지주택공사(LH)가 공급한 2018년 준공기준 아파트 건축원가 수주는 3.3㎡당 430만원 선으로 기본형 건축비가 건축원가를 상당히 웃돌고 있어 정부가 건설사의 이익을 보장하는 구조”라고 말했다.

오페라 하우스, 실내수영장, 실내 아이스링크, 실내 워터파크 등 최고급 커뮤니티 시설을 만들겠다는 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축의 건축비(시공사 입찰공고 기준)는 3.3㎡당 542만원인데 반해 공공택지에 2016년 공급된 B건설사의 건축비(공사비+간접비)가 589만원으로 훨씬 높다.

전문가들은 분양가 상한제 시행에 앞서 분양 원가 공개와 투명한 평가기준을 마련해야 한다고 지적한다. 정동영 국민의당 의원은 분양원가 공개 항목을 현행 12개에서 61개로 늘리는 내용의 주택법 개정안을 발의했지만 국회 법제사법위원회 소속 자유한국당 의원들의 반대로 결국 계류됐다. 한 지자체 관계자는 “분양가 심사가 형식적으로 이뤄질 수밖에 없는 것은 관(官)이 해당 분양가가 적정한지 살펴보기 어렵기 때문”이라며 “분양가 심의를 위한 제도적 기반 마련은 물론, 최종적으로는 후분양제를 정착시킬 필요가 있다”고 말했다.