[리모델링 손익계산서]시세차익 1.4억…아파트 리모델링 쏠쏠하네

[이데일리 양희동 원다연 기자] 서울에서 지난 10년간 리모델링 공사를 마친 아파트의 공사 전·후 시세 차익이 가구당 평균 1억 4000만원에 달하는 것으로 나타났다. 전면 철거 방식의 재건축과 달리 가구수 증가에 따른 일반분양 수익이 없는 리모델링도 분담금을 훌쩍 뛰어넘는 집값 상승 효과를 거둔 것이다.

지난 2008년 말 글로벌 금융위기 이후 재건축 사업성 악화로 리모델링 추진 단지가 늘어나면서 이들 아파트의 평균 매맷값도 6년 새 20% 가까이 올랐다. 도시 재생이란 시대적 흐름 속에 리모델링이 주거 환경 개선은 물론 집의 가치도 높일 수 있어 재건축이 불가능한 노후 단지에 새로운 대안이 될 수 있다는 전망이 나오고 있다.

이데일리가 부동산114에 의뢰해 서울지역 리모델링 단지 13곳 중 시세 파악이 가능한 12곳을 전수 조사한 결과에 따르면 이들 단지의 공사 전·후 가구당 시세 차익은 조합원 분담금(1억 8421만원)을 제외하고 평균 1억 3638만원이었다. 또 리모델링을 통해 늘어난 전용면적은 평균 24.12㎡(98.66㎡→122.78㎡)로 기존 30평대 아파트가 40평대로 넓어졌다. 이들 단지의 3.3㎡당 평균 매매가도 2010년 1832만원(7개 단지)에서 이달 현재 2181만원(12개 단지)으로 19.1% 상승했다. 같은 기간 서울지역 재건축 단지와 일반 단지의 매매가 변동률은 오랜 시장 침체기로 인해 각각 0.93%(3226만→3256만원)와 -1.45%(1798만→1772만원)에 그친 것과 비교하면 적은 단지 수를 감안하더라도 높은 수준이다.

이들 리모델링 단지에 주목해야 하는 이유는 가구수 증가를 통해 조합원 분담금을 줄이는 기존의 정비사업 방식이 한계에 다다랐기 때문이다. 1990년대 이후 준공된 아파트들은 대부분 15층 이상으로 지어져 용적률 및 건폐율 등을 고려할 때 추가적인 가구수 증가가 어렵다. 실제 서울시 자료를 보면 현재 준공 15년이 지나 법적으로 리모델링이 가능한 서울지역 아파트 단지는 총 2038곳(86만 8674가구)에 달한다. 그러나 이 중 시가 용적률과 건폐율, 집값 등을 따져 가구수를 늘리는 수직증축 리모델링이 가능하다고 판단한 단지는 전체 8.2%인 168곳에 불과하다. 결국 90%가 넘는 단지는 주거 환경을 개선하기 위해 스스로 돈을 내고 집을 고치는 수평 리모델링이나 ‘1대 1’ 재건축을 할 수밖에 없다는 얘기다.

리모델링 전문가인 이동훈 무한종합건축사무소 대표는 “리모델링은 준공 후 15년만 지나면 언제든 주민 의사를 모아 손쉽게 추진할 수 있고 재건축과 달리 소형 임대주택 확보 의무나 용적률 규제 등이 없다”며 “공사 비용이나 기간도 약 10~20% 절감할 수 있어 중소 규모 노후 단지의 주거 환경을 개선하는데 효과적”이라고 말했다.