"비싼 빌딩은 못 사지만"…상가주택 노리는 소액 투자자 ‘껑충’

[이데일리 권소현 기자] 수도권에 아파트 두 채와 오피스텔 한 채를 보유하고 있던 김모씨(44)는 작년부터 정부가 다주택자 규제에 나서자 보유하고 있던 서울 서대문구 아파트와 경기도 시흥시 오피스텔 한 채를 정리해 얼마 전 광명시 철산동의 작은 상가주택(점포겸용 단독주택)을 12억원에 매입했다. 좀 더 무리해서 30억원이 조금 넘는 꼬마빌딩을 살까도 고민했지만 대출이 불가능해 눈높이를 낮췄다. 3억원 정도 대출을 받긴 했어도 상가 임대료로 대출이자가 충당되는데다 3주택자에서 2주택자로 줄어 종합부동산세 중과를 피할 수 있어 만족하고 있다.

최근 꼬마빌딩 인기가 시들해지고 있지만 투자금이 비교적 적게 들어가면서도 임대수익도 챙길 수 있는 소규모 상가주택이나 근린생활시설(상가 건물)에 대한 관심은 높아지고 있다. 경매시장에서 20억원 미만의 상가주택에 응찰자가 몰리고, 비싸야 16억원대인 점포겸용 단독주택 용지 입찰 경쟁도 치열하다.

점포주택용지 낙찰가율 최소 120%

10일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 26일 입찰 진행된 서울 중랑구 망우동 양원지구 점포겸용 단독주택 2개 필지는1순위에서 청약이 마감됐다. 두 필지 모두 예정가격의 160% 수준인 12억원대에 낙찰됐다.

상가주택 용지는 저층엔 상가, 고층엔 주택을 지을 수 있는 것으로 직접 거주하면서 임대수익까지 누릴 수 있어 인기가 좋다. 상가주택 용지는 당초 추첨 방식으로 공급했지만 작년 11월 원주기업도시 내 상가주택 용지가 최고 7035대 1의 경쟁률을 기록하며 과열 양상을 보이자 국토교통부가 법 개정을 통해 올해부터 경쟁입찰 방식으로 변경됐다.

예정가대로 공급되던 필지가 입찰가를 가장 높게 써내는 사람이 낙찰받는 구조로 바뀌면서 입찰자는 줄었지만 실수요자들이 몰리면서 낙찰가율(공급예정가격 대비 낙찰가 비율)은 최소 120% 이상을 기록 중이다. 지난 4월 30일 대구 사이언스파크 상가주택 용지 중 한 필지는 25명이 몰리면서 예정가격의 2.2배 높은 가격에 낙찰되기도 했다.

주로 200~330㎡ 수준에서 쪼개서 입찰하는 상가주택 용지는 비교적 가격대가 높았던 중랑 양원지구나 하남 미사지구에서 16억원대 수준에 낙찰됐다. 건물 짓는 비용을 대략 5억원 정도로 보면 20억원 안팎에 상가주택 보유가 가능한 셈이다.

LH 관계자는 “아파트 투자는 규제 일변도인데 비해 상가주택은 상대적으로 규제를 덜 받는 부분이 있다”며 “주로 은퇴했거나 앞둔 이들이 노후에 실거주 겸 임대수익을 얻기 위해 점포겸용 단독주택 용지를 낙찰받아 상가주택을 짓는 경우가 많다”고 말했다.

점포겸용 단독주택용지 경쟁률 및 낙찰가율 현황(단위: %, 자료:한국토지주택공사)

경매시장에선 20억 미만 상가주택 인기

경매시장에서도 저층에 상가가 있는 상가주택 인기가 높아지고 있다. 아파트와 달리 상가주택은 개별성이 강해 물건별로 응찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 천차만별이지만 주로 20억원 이하 상가주택에 입찰자가 몰려들고 있다.

지난 2일 서울 노원구 상계동에 있는 5층짜리 상가주택 물건은 4명이 응찰해 감정가액의 108%에 낙찰됐다. 지하층엔 음식점, 1층은 편의점, 2층은 찜질방, 3층부터 5층까지는 다가구주택으로 구성된 건물로 9억5500만원에 새 주인을 찾은 것이다.

서울 송파구 마천동의 한 상가주택에는 11명의 입찰자가 몰려 최근 1년간 경매에 나온 상가주택 중 응찰률 1위를 기록했다. 이 상가주택은 17억7700만원에 낙찰됐다.

박은영 지지옥션 연구원은 “낙찰가율이 높고 응찰자 수도 많은 상가주택을 보면 주로 낙찰가가 20억원 미만인 물건”이라며 “3.3㎡당 1500만원 미만에서 낙찰을 받을 수 있어 수요가 몰리는 것 같다”고 말했다.

대출 규제로 50억원 안팎의 소형 빌딩 건물주가 되기엔 진입 장벽이 높아진 만큼 최근 들어 투자자들이 투자 금액을 낮추는 추세라는 게 전문가들의 설명이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “꼬마빌딩은 대출을 많이 받아 투자하는 시장이었는데 대출이 막히면서 투자 수요가 많이 줄었다”며 “대신 임대료에 대한 눈높이를 낮추고 절세 효과를 얻을 수 있는 주거 밀집지역 상가주택이나 소규모 상가 건물에 관심을 두는 경우가 많아졌다”고 말했다.