[주택시장 '고령화쇼크']고령아파트 '출구전략' 필요하다

[이데일리 장종원 기자] 우리나라 아파트 고령화 문제는 인구 고령화만큼 심각한 수준이다. 노태우 정부의 주택 200만 호 공급 정책에 따라 1980년대 후반부터 1990년대 초반 지어진 아파트들이 한꺼번에 늙어가고 있다. 앞으로 10~20년 안에 이들 아파트가 재건축 등을 통해 출구전략을 찾지 못하면 급격한 노후화로 도시의 흉물로 전락할 가능성이 크다. 전문가들은 지금부터 차근차근 정책 대안을 준비해야 한다고 조언한다.

21일 부동산114에 따르면 전국 아파트 889만 가구 중 20년 이상된 아파트는 305만 가구로 전체의 34.4%에 이르는 것으로 나타났다. 152만 서울 아파트 중에서는 59만 가구(38.6%), 235만 경기도 아파트 중에서는 66만 가구(27.9%)다.

당장 재건축 추진이 가능한 30년 이상 된 아파트로 범위를 좁히면 43만 9860가구로 전체의 4.9% 수준에 불과하다. 10년 새 전국적으로 아파트가 집중 공급됐다는 것을 의미한다. 1980년대 후반부터 1990년대 초반에 지어진 분당 평촌 일산 등 1기 신도시 아파트 상당수도 여기에 속한다.

문제는 20년 후인 2030년에 이르면 이들 아파트가 40~50년 이상의 역사를 가진 고령아파트가 된다는 점이다. 이 시기는 국내 인구가 정점(2030년 5216만명)을 찍고 하락하는 시기다.

△전국 아파트 중 20년 이상, 30년 이상 된 아파트 비율 (자료 부동산 114)

고령아파트가 수명을 이어가려면 재건축이나 리모델링이 필요하지만 여건은 갈수록 나빠지고 있다. 주택보급률은 이미 100%를 넘어섰고 저성장이 고착화하면서 2000년대 초반 같은 아파트값 급등기를 기대하기 어렵다. 인구고령화로 연금 등에 의지하는 저소득 노인 비율이 급격히 늘어나는 점도 재건축 추진 동력을 떨어뜨린다.

결국 재건축과 리모델링 모두 실패한 아파트는 급격한 노후화와 함께 집값이 급락하는 운명을 맞게 될 전망이다. 현재 서울에는 재난위험시설물(D·E급)로 관리 받고 있는 공동주택(아파트·연립주택)이 99개동 2557가구에 달한다. 70~80년대에 지어졌지만 사업성이 낮아 재건축을 못한 곳이다.

전문가들은 지금부터라도 아파트 고령화의 현실을 인식하고 철저히 대비해야 한다고 강조한다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “재건축을 통해 수익을 얻는 시대는 지나갔다. 미래에는 집주인이 재건축이나 리모델링 비용을 스스로 감당하는 각오를 해야 한다”고 말했다.

그는 재건축이나 리모델링에 기업이나 법인이 참여할 수 있도록 길을 열고, 전문적인 임대시장을 활성화하는 등 다양한 정책 방안을 모색해야 한다고 지적했다. 관점을 재건축에서 도시재생으로 바꾸는 패러다임 변화도 모색해야 한다.

전성제 국토연구원 책임연구원은 “고령아파트가 밀집한 1기 신도시들이 일본처럼 급격히 쇠락할 가능성은 크지 않다고 본다”면서도 “정부가 리모델링 인센티브를 강화하는 등 아파트 노후화의 부담을 털어낼 재고관리 정책을 준비해야 할 시점”이라고 말했다.

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