쏟아낸 부동산 대책만 7번…집값 상승은 역대 최고

서울 동호대교에서 본 서울 시내 아파트(사진=뉴시스)

[이데일리 황현규 기자] 2020년 한해동안 정부는 부동산 관련 대책을 총 7번이나 내놨지만, 올해 전국 집값 상승률은 역대 최고를 기록했다. 심지어 대책을 내놓을 때마다 풍선효과 등의 부작용으로 집값이 더 뛰는 ‘기현상’이 나타나기도 했다. 내년에 입주 물량 감소까지 예고되면서 올해에 이어 내년까지 패닉바잉이 이어질 것이라는 전망이다.

누르면 풍선…결국 전국 집값만 올려놨다

30일 국토교통부에 따르면 올해 정부는 총 7번의 부동산 관련 대책을 내놨다. 하지만 올해 부동산 대책은 규제와 풍선효과를 반복하는 ‘두더지 잡기’로 요약된다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “부동산 시장 규제로 인한 공급량 부족과 더불어 핀셋 규제로 인해 풍선효과가 거세졌다”며 “결과적으로 전국 부동산 가격이 상승하는 결과만 초래했다”고 평가했다.

실제 올해 초 수원·용인 등 비규제지역 집값이 단기간 급등하자 정부는 2·20 대책을 발표, 해당 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 또 주택담보대출비율(LTV)도 50%로 올리는 등 규제지역 압박에 돌입했다.

그러나 해당 대책은 또 다른 풍선효과를 낳으면서 경기도 일대 비규제지역의 부동산 가격이 급상승하는 현상이 나타났다. 실제 2·20 대책 이후 6월까지 비규제지역이었던 인천(일부)·안산·구리의 아파트값 상승률은 각각 4.68%, 8.15%, 8.43%를 기록했다. 같은 기간 전국 아파트값이 1.41%, 수도권이 2.29% 오른 것과 비교해 최대 8배 이상 상승한 셈이다. 정부는 급하게 6·17 대책으로 경기도 대부분 지역과 대전 등을 조정대상지역으로 묶었다.

(사진=연합뉴스)

하지만 이 이후에도 여전히 비규제지역이었던 김포와 파주로 매수세가 몰리면서 다시 풍선효과가 나타났고, 정부는 두 지역을 11월과 12월 규제지역으로 뒤늦게 편입시켰다. 결국 12·17 대책을 끝으로 전국 시군구 226곳 가운데 111곳이 규제 지역으로 묶였다.

문제는 두더기 잡기식 규제로 전국 아파트 시장이 ‘불장’이 됐다는 점이다. 비규제지역을 찾아 매수자들이 지방 비규제 지역으로 발길을 돌리면서, 전국 집값이 급등하기 시작했다. 부동산원에 따르면 12월 2주·3주 전국 아파트 매매값 변동률은 0.29%로 역대 최고를 기록했다.

이어 전국 집값이 오르자 다시 강남3구로 투자자들이 ‘U턴’하면서 서울 집값도 자극하는 모양새가 연출됐다. 12월 3주 강남구·서초구·송파구 아파트 값은 5개월만에 가장 크게 올랐다. 각각 송파구(0.1%), 서초구(0.09%), 강남구(0.08%)를 기록했다.

“내년엔 전세·매매가 다 오른다는데”…‘패닉바잉’ 릴레이

전국 집값이 들썩이면서 패닉바잉 릴레이가 이어졌다. 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 11월까지 전국에서 113만 9024건의 주택 거래가 이뤄졌다. 작년 같은 기간보다 65.8% 증가한 수치인데, 11월 누계 기준 2006년 통계 작성 후 가장 많은 거래량이다. 지역별로 봐도 수도권(72.2%), 지방(59.7%) 할 것 없이 전국 거래량이 모두 늘었다.

특히 올해 8월부터 시행한 임대차법의 영향으로 전셋값이 크게 오르면서 무주택자들의 내집마련이 두드러졌다. 부동산원 자료를 보면 올해 0.0~0.1%대를 횡보했던 주간 전셋값 변동률은 임대차법 예고가 된 6월 말 이후부터 0.1%~0.3%까지 치솟았다.

(사진=연합뉴스)

상황이 이렇자 무주택자들도 매수 행렬에 가세하면서, 6월 이후 잠잠했던 패닉바잉이 다시 본격적으로 시작된 모습을 보였다. 서울부동산정보광장을 보면 서울 주택 매수자는 6월 1만 5585명으로 정점을 찍은 뒤 서서히 감소했다. 그러다 11월 6252명으로 다시 매수세가 회복되는 모습을 보였다.

한편 전문가들은 입주물량 감소 영향으로 내년 전셋값과 집값이 계속 오를 것으로 전망하고 있는 가운데, 내년까지 패닉 바잉이 계속될 수 있다는 분석이다.

2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 올해 36만2815가구 대비 25% 정도 감소한다. 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해서 30% 정도 줄어든 물량이다.

실제 지난 29일 한국은행이 발표한 소비자동향조사를 보면 12월 주택가격전망지수는 전달보다 2포인트 늘어난 132를 기록, 역대 최고를 기록했다.

주택가격전망지수는 전국 2500가구를 대상으로 1년 뒤 집값 변동 전망을 묻는 설문조사인데, 이 지수가 100보다 크다는 건 집값이 오를 것으로 보는 가구 수가 더 많다는 걸 의미한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “내년 초 양도세 중과세 등을 피한 매물이 나온다해도 여전히 매수세가 받쳐주기 때문에 집값이 내려갈 명분이 크지 않다”며 “집값과 전셋값이 계속 오르는 상황에서 무주택자들의 불안감이 지속되면서 매수세는 계속 이어질 것으로 보인다”고 말했다.