6억→ 4억?… 10년 공공임대 분양전환가 산정방식 바뀌나

[이데일리 원다연 기자] 4억1000만원 vs 5억8500만원.

지난 2009년 판교신도시에서 첫 입주한 10년 공공임대주택 단지의 분양전환가를 입주민과 사업자(LH)가 각각 주장하는 방식에 따라 계산했을 때의 분양가격이다. 2년이 채 남지 않은 10년 공공임대주택 첫 분양 전환 시기를 앞두고 분양전환가 산정 방식을 둘러싼 입주민과 LH(한국토지주택공사) 등 공급 주체 간의 갈등이 다시 불거지고 있다. 서민 주거 안정에 방점을 찍은 문재인 정부가 공약으로 10년 공공임대주택 분양 전환 방식 개선을 내세운 만큼 2억원에 달하는 분양가 격차를 좁힐 수 있는 묘수를 찾을 수 있을지 주목된다.

분양전환가 갈등에 조기 분양전환 단지 ‘0’

10년 공공임대주택은 무주택자의 주거 안정을 목적으로 기존 5년 공공임대주택보다 임대 기간을 늘려 2004년 처음 도입됐다. 2009년 판교신도시에서 가장 먼저 입주를 시작해 2015년까지 건설된 10년 공공임대주택은 모두 17만 6000여가구다. 이 주택은 10년 임대 의무기간을 채우면 거주자에게 우선적으로 분양하게 되며, 임대 기간의 절반인 5년이 지나면 입주민과 사업자 간의 협의를 통해 분양 전환이 가능하다.

그러나 2015년까지 분양전환한 10년 공공임대주택은 2만 211가구에 불과하다. 특히 민간 공급 단지가 1만 9745가구, 지자체 공급 단지가 466가구이며 공급 비중이 가장 큰 LH 10년 임대주택 가운데 임대 기간 내 분양 전환을 한 단지는 한 곳도 없는 것으로 나타났다. 조기 분양 전환 실적이 저조한 상황에 오는 2019년 첫 입주 단지를 시작으로 의무 임대기간이 만료되면서 분양 전환 시점이 도래하는 것이다.

임대 의무기간의 절반만 지나면 조기 분양이 가능한데도 실적이 저조한 까닭은 분양전환가 산정 방식을 놓고 입주민과 사업자 간 갈등이 지속되고 있기 때문이다. 당초 5년 공공임대주택의 분양전환가는 건설원가와 감정평가금액의 산술평균액으로 책정됐지만 10년 공공임대주택은 감정평가액 이하로 분양가를 책정하도록 규정하고 있다.

실제 10년 공공임대주택 가운데 2019년에 가장 먼저 의무 임대기간이 만료되는 판교 봇들마을 3단지(전용면적 59㎡)의 경우 산정 방식에 따라 분양전환가가 1억 7500만원 가량 차이가 난다. 국토부 실거래가에 따르면 해당 단지와 동일하게 공공분양된 봇들마을 4단지의 같은 평형은 6억5000만원 안팎에 거래됐다. 감정평가액이 통상 시세의 90% 수준인 점을 감안하면 3단지의 분양전환가는 5억8500만원 수준인 셈이다. 그러나 5년 공공임대 분양전환가 산정 방식을 적용하면 같은 단지의 분양가는 건설원가(1억7000만원)와 감정평가액의 평균액인 4억1000만원 선이다.

김동령 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회(이하 연합회) 회장은 “공급 당시 분양전환가 산정 방식을 공지했다 하더라도 분양 시기에 시세가 이 정도로 뛸지 예상할 수 있었던 입주민은 아무도 없다”며 “10년 임대주택에만 시세와 연동해 분양전환가를 산정하는 방식은 임대주택 공급 취지에 맞지 않는다”고 말했다.

새 정부 ‘분양방식 전환’ 공약… 갈등 해결 실마리 찾나

새 정부는 앞서 주거문제 해소를 위한 세부공약으로 ‘10년 공공임대 분양전환 방식 전환’을 내걸었다. 따라서 분양전환가 산정 방식을 둘러싼 갈등 해결의 실마리를 찾을 수 있을지 관심이 쏠린다. 연합회는 지난 3월 전국에서 1만7000여명의 서명을 받아 공공임대주택 분양전환가 산정 기준을 개선해달라는 민원서를 각 당에 제출했고 더불어민주당은 최종 공약집에 해당 내용을 반영했다.

공공임대 분양전환 방식 개선을 주장한 김병관 더불어민주당 의원실 관계자는 “당 차원에서도 제도 개선 필요성에 공감해 공약집에 담게 된 것”이라며 “구체적인 개선 방안은 논의 과정에서 변경될 수 있지만 큰 틀에서는 앞서 발의된 관련 개정안을 따라갈 것으로 본다”고 말했다. 지난해 민홍철 더불어민주당 의원이 대표발의한 공공주택특별법 개정안은 10년 공공임대주택의 분양전환가를 5년 공공임대와 동일한 방식으로 산정하도록 하는 것을 골자로 하고 있다.

LH는 그러나 이 같은 방식으로 분양전환가 산정 기준이 변경되면 10년 공공임대주택 공급 자체가 어려워질 수 있다는 입장이다. LH 주거복지사업처 관계자는 “국토부와 10년 공공임대 제도의 전반적인 개선 방안에 대한 협의를 시작했다”면서도 “10년 공공임대주택의 상당수는 공급 이전에 사업성이나 분양 전환 때의 가격을 추정해 리츠 방식으로 공급하기 때문에 가격 기준을 5년 임대와 동일하게 변경하면 공급 자체가 어려워질 수 있다”고 말했다.

전문가들 사이에서도 기존 5·10년 공공임대 분양전환가 산정 방식이 아닌 제3의 방안이 강구돼야 한다는 지적이 나온다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “당초 10년 공공임대 정책을 설계할 때 충분한 집값 상승을 예상하지 못해 발생한 문제”라며 “5년 공공임대 분양전환가 산정 방식을 그대로 적용할 경우 시세 상승분만큼의 혜택이 그대로 입주민에게 돌아가기 때문에 적정 수준이 공공에 돌아갈 수 있도록 개발이익에 대한 정확한 계산과 사회적 합의가 선행돼야 한다”고 말했다.