‘깡통전세’ 걱정?…전세금반환보증 ‘반값 가입’도 가능

[이데일리 문승용 기자]

[이데일리 성주원 기자] 집값 하락과 아파트 입주물량 증가로 깡통전세·역전세 우려가 커지면서 전세보증금반환보증 가입자가 빠르게 늘고 있다. 4억원 전셋집이라면 반환보증 비용은 1년에 약 52만원, 2년이면 100만원이 넘어 일부 세입자들은 가입을 주저하기도 한다. 가입시점만 잘 조절한다면 전세보증금 반환을 100% 보장받으면서 반환보증 비용을 절반가량 아낄 수 있다.

14일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG가 취급하는 전세보증금반환보증 상품은 아파트 0.128%, 그외 주택 0.154%의 보증료율을 적용한다. 보증금액에 보증료율을 곱하고 보증기간에 해당하는 기간을 반영해 보증료를 산정하게 된다.반환보증 가입 가능한 시한은 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전이다. 1년 계약을 했다면 만 6개월, 2년 계약의 경우 만 12개월이 경과하기 전까지 가입할 수 있다.

가입 허용기한 막차 타면 보증료 반값 효과

세입자로선 가입이 허용되는 가장 늦은 시점에 보증신청을 하는 것이 절대적으로 유리하다. 2년 전세 계약을 하고 바로 반환보증에 가입하는 경우 24개월치 보증료를 내야하지만 12개월차에 가입하는 경우 12개월치만 내면 되기 때문이다. 4억원 짜리 전셋집에 들어간 세입자라면 첫달에 가입하나 12개월차에 가입하나 전세보증금 4억원을 계약기간 만료 시에 온전히 돌려받을 수 있는 건 마찬가지지만 가입 시점을 늦추면 비용을 100만원에서 50만원으로 줄일 수 있다.

다만 HUG의 전세보증금반환보증 가입시 주의할 점도 있다. HUG는 12개월치를 넘어가는 보증료에 대해서는 분납을 허용하는데 분납 기한에 납부가 이뤄지지 않을 경우 계약이 해지된다는 점이다. HUG 관계자는 “분납 기한 전에 충분히 가입자에게 고지를 하지만 기한이 넘어가면 계약은 해지된다”며 “납부기한을 당장 맞추기 어렵다면 1개월까지는 연장이 가능하다”고 설명했다.

HUG의 반환보증은 가입 가능한 전세보증금 한도가 있다. 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하여야 보증신청할 수 있다. 이 가격 수준을 넘어서는 경우 SGI서울보증의 반환보증 상품을 이용해야 한다. 서울보증은 아파트에 한해 가입 가능한 전세보증금 한도가 없고 기타 주택의 경우 보증한도가 10억원이다.

다만 서울보증은 보증료율이 아파트 0.192%, 기타 주택 0.218%로 HUG보다 높고 가입시점에 따른 보증료 절감 효과가 없다. 가입 가능한 기한은 1년 계약시 만 5개월, 2년 계약시 만 10개월이다. 언제 가입하더라도 전체 임대차계약 기간에 대한 보증료를 내야 한다.

서울보증 관계자는 “반환보증 자체가 전체 임대차 기간에 대한 전세보증금의 반환을 보증하는 상품”이라며 “좀 더 많은 분들에게 가입기회를 드리기 위해 가입 가능한 기한을 예전보다 늘린 것이고 늦게 가입하더라도 보증료는 동일하다”고 말했다.

가입 시기 놓쳤다면 집주인과 사전 협의 중요

이미 전세계약 기간이 절반 이상 지나 반환보증 가입 시기를 놓친 세입자들로서는 향후 전세보증금 반환 갈등을 겪게 될 가능성이 있다. 특히 지방에서 이같은 사례가 많은 것으로 보인다. 한국감정원에 따르면 전국 주택종합 매매가격이 작년 12월부터 약세를 보이고 있고 특히 지방의 경우 작년 한해 집값 변동률이 주택종합 -0.86%, 아파트 -3.09%를 기록했다. 같은 기간 지방 전셋값은 주택종합 2.08%, 아파트 3.25% 떨어졌다.

가장 좋은 해결책은 집주인과 사전 협의를 통해 전세보증금 반환 시점을 조율하는 것이다. 그러나 집주인이 적극적으로 협조하지 않으면 세입자로선 임대차계약 만료 후 전세금 미반환에 따른 손해배상 청구소송에 나설 수밖에 없다. 이때 ‘임차권등기’ 조치를 해놔야 한다. 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 배당받을 권리를 유지하기 위해서다.

한편 작년 한해 HUG와 서울보증을 통해 전세보증금반환보증에 신규 가입한 건수는 각각 8만9350건, 2만5115건으로 총 11만건을 넘고, 신규취급액은 총 23조원에 달한다. 모두 전년 대비 2배 수준이다.

그래픽= 문승용 기자