[최인용 세무사의 절세 가이드]부동산 공동명의가 유리한 점

[최인용 가현세무법인 대표세무사]부동산을 구입할 때 단독으로 명의를 하는 것이 유리할까? 아니면 배우자등과 함께 공동으로 명의를 하는 것이 유리할까? 부동산을 구입할 때 명의부분은 한번 쯤 고민하는 부분이다. 특히 부동산에는 취득시와 보유시 그리고 처분시까지 세금이 모두 발생하는 자산이므로 각 단계별로 단독명의와 공동명의가 유리한지 불리한지 여부를 고민할 필요가 있다.

① 취득시의 유리한 점

취득세는 단일세율이 적용되므로 공동명의가 유리한 점은 없다. 다만 공동명의로 취득시에는 명의자가 부동산의 구입대금에 대해 자금 출처를 준비되어야 한다. 공동명의 취득자가 부동산등 구입 자금준비가 되어 있지 않다면 이를 증여로 볼 수 있다.

자금의 출처와 관련하여 소득 있는 사람과 공동명의는 유리하다. 부부간, 직계존비속간 공동명의로 자산을 취득한다면, 미리 자산의 구입 자금을 만들어 주는 것이 필요하다.

최근 대법원 판례 (서울행정법원2012구합18677) 에서는 취득 자금에 대해 공동명의로 관리한 계좌에 대해 증여세를 추징하지 않은 판례도 있다.

② 보유시의 유리한점

부동산의 보유시에는 재산자체에 부과되는 재산세와 종합부동산세가 있다. 그리고 부동산에서 나오는 소득에 대해서 임대소득세와 소득세 법인세가 과세되는데, 재산세면에서도 큰 차이가 없다. 다만 종합부동산세면에서 1주택이상인 상황이거나 고가의 아파트등에 대해서는 공동 명의가 세율 분산효과로 인해 유리하다.

종합 소득세 면에서는 공동명의가 소득이 나뉘어 져서 낮은 세율을 적용받을 수 있므로 단독명의보다 유리할 수 있다. 규모가 큰 상업용 건물등 부동산에 대해서는 임대료가 발생하는 건물이 개인보다 법인으로 설립하는 것이 세율 면에서 개인보다 유리한 경우가 많다.

③ 처분시의 유리한점

부동산을 처분할 때에는 양도소득세를 부담하게 된다. 양도소득세도 소득세와 마찬가지로 낮은 세율구간이 적용될 수 있으므로 공동 명의가 유리하다. 최고세율인 42%의 세율이 적용되는 경우 약 2000만원 이상의 세금을 절세 할 수 있다.

부동산을 처분하지 않고 상속을 하게 되는 경우에도 공동명의 자산 중 상속인이 아닌 명의자 부분은 상속세를 부담하지 않는다. 따라서 상속세도 공동명의가 유리하다. 따라서 기존의 자산에 대해서도 미래의 상속세 절세를 위해 공동명의로 증여하는 것이 유리 할 수 있다.

단독명의로 부동산을 많이 해 놓는 경우에 상속세는 세율이 높다. 30억 이상의 자산에 대해서는 최대 50%의 상속세율이 적용된다. 결국 준비 없이 돌아가시고 나면 가족들에게 물려줄 부동산이 절반으로 줄어드는 경우가 종종 있기 때문이다.

부동산 공동명의로 인한 불편한 사항도 물론 있다. 담보대출이나 부동산 처분의 경우에 공동으로 서류를 준비하여야 하는 서류준비 절차상의 준비가 다소 추가되는 경우가 있을 수 있다. 공동명의로 인한 불이익으로 국민연금과 건강보험의 재산증가로 인한 추가문제 등이 있을 수 있다. 특히 단독명의를 공동명의로 바꾸게 되면 10년간 증여공제금액 배우자 6억원(직계비속 5천만원)을 넘게되면 증여세를 부담하므로 공동명의는 절세 전략을 잘 고민할 필요가 있다.