[주택시장 '고령화 쇼크']2030년부터 집 살 사람 줄어든다

[이데일리 박종오 김성훈 기자] 시중에 막대한 유동자금이 풀리면서 20년 가까이 침체했던 부동산시장이 요즘 꿈틀대고 있다는 일본. 하지만 그 속내를 들여다보면 사정이 녹록지 않다. 일본 총무성에 따르면 지난해 말 기준으로 일본 내 공가(빈집) 수는 사상 최고치인 820만채다. 전체 주택(6063만채) 7채 중 1채 이상이 비어있는 것이다. 일본 민간경제연구소인 노무라종합연구소는 인구 저출산·고령화와 가구 수 감소로 인해 2023년까지 일본 내 빈집 비율이 21%까지 높아질 것으로 예상했다.

비단 일본 만의 일이 아니다. 통계청에 따르면 주택시장의 유효 수요인 국내 인구가 오는 2030년 5216만명을 정점으로 감소하기 시작한다. 불과 15년 후부터는 일본과 같은 ‘부동산 인구 쇼크’가 찾아올 수 있다는 의미다.

주택 소비 부진 사회로의 전환은 코 앞에 닥친 현실이다. 유엔 인구 전망 보고서를 보면 우리나라의 출산율(가구당 1.2명)은 세계 최저 수준이다. 세계 평균(2.6명)은 물론 일본(1.3명)보다도 낮다. 반면 전체 인구에서 65세 이상 고령자가 차지하는 비율은 2018년 14%를 넘겨 4년 뒤부터는 고령사회에 본격 진입할 것으로 전망된다.

전반적인 주택 수요 부진과 시장 침체 만이 우려되는 것은 아니다. 기반시설이 양호한 도심과 신도시 등 외곽간의 지역별 시장 양극화와, 고령층의 주택 다운사이징(집 크기를 줄이는 것)을 가로막는 도심 내 초소형 주택 과잉 공급 등 정부의 세밀한 정책적 접근이 필요한 문제들이 산적해 있다. 이창무 한양대 교수(도시공학과)는 “고도 성장기에 외곽으로 뻗어나가던 도시가 인구가 줄어드는 저성장 시대에 들어서면 전반적인 구조 변화를 겪게 된다”며 “접근성 좋은 도심에만 사람이 몰리고 도시 외곽 신도시나 택지개발지구의 시장이 침체에 빠질 가능성이 크다”고 말했다.

최근 재건축 규제가 완화된 뒤 서울 강남권과 양천구 등 일부지역 주택시장에서만 ‘나홀로 훈풍’이 부는 현상도 향후 도심 외곽의 노후 아파트 공동화 현상을 미리 짐작하게 하는 징후다. 지금부터 정부가 팔을 걷어붙여 도심 내 저렴한 노인용 주택 상품을 개발하고 외곽지역 정비 기금을 조성하는 등 대안을 마련해야 한다는 주장이 나오는 이유다.

장기적인 재정 건전성을 위한 사전 대비도 필요하다. 정부가 고령층의 자산 유동화를 위해 역모기지(주택연금) 시장을 무턱대고 활성화할 것이 아니라 예측 가능한 재정 계획을 세워둬야 한다는 뜻이다. 조만 KDI(한국개발연구원) 국제정책대학원 교수는 “75세를 기준으로 그 이하 나이의 노령인구는 재취업을 통한 사회 참여를 확대하고 75세 이상 노인층에게는 현재 살고 있는 주택에서 원하는 주거 서비스를 제공받도록 지원하는 것도 방법”이라고 말했다 .