신도시 아파트 高분양가 주범은 과도한 '기본형 건축비'

[이데일리 양희동 기자] 지난 8월 중흥건설이 경기도 광교신도시(C-2블록)에서 선보인 ‘광교 중흥S-클래스’ 아파트(전용면적 84~163㎡ 2231가구) 분양가는 3.3㎡당 1680만원이었다. 지난해 11월 현대엔지니어링이 인근(광교신도시 D3블록)에서 공급한 ‘힐스테이트 광교’ 아파트(전용 98~155㎡ 928가구)보다 분양가가 3.3㎡당 140만원 올랐다. 분양가 상한제가 적용되는 공공택지지구인 광교신도시에서 아파트 분양가가 불과 9개월 새 10%가량 상승한 것이다.

신규 분양시장이 달아오르면서 분양가 상한제가 시행 중인 공공택지 아파트 분양가까지 빠르게 오르고 있다. 원인은 지나치게 높게 책정된 ‘기본형 건축비’ 때문이라는 지적이 나오고 있다.

29일 국토교통부에 따르면 분양가 상한액 산정을 위해 국토부가 반년(매년 3·9월)마다 고시하는 기본형 건축비가 2006년 3월 공공분양주택에 대한 분양가 상한제 전면 시행 이후 이달까지 9년 반 만에 무려 66.9%나 올랐다. 이는 같은 기간 소비자물가 상승률(27.5%)의 2.5배에 달하는 수준이다. 2006년 3월 당시 3.3㎡당 336만 8000원 선이던 기본형 건축비는 이달 현재 562만 2000원까지 치솟았다. 같은 기간 민간 물량을 포함한 전국 아파트 평균 분양가 상승률(35.1%)과 비교해도 곱절에 가깝다.

현재 공공택지지구에 한해 적용되고 있는 분양가 상한액은 △기본형 건축비(40%) △택지비(40%) △두 비용의 가산비(20%) 등을 합해 정해진다. 지역에 따라 천차만별인 택지비와 달리 기본형 건축비는 고정값이라 아파트 분양가를 결정하는 객관적 기준이 된다. 최소 공사비 개념인 기본형 건축비에는 각 현장 상황에 따라 가산비를 더 붙일 수 있다. 가산비는 친환경 자재 사용 여부와 암반 굴착 등 건축 난이도, 주변 개발 상황 변화 등을 고려해 반영된다. 공공택지에서도 건설사가 공사비를 올릴 여지는 충분한 셈이다.

기본형 건축비는 처음 전면 도입된 이후 불과 2년 만에 40%가량 인상돼 2008년 3.3㎡당 470만원 선까지 올랐다. 이후 글로벌 금융위기 여파로 서울·수도권 아파트값은 최대 30% 이상 떨어졌지만, 기본형 건축비는 2009년 3월(470만 3000원) 고시 이후 단 한 번도 내리거나 동결되지 않고 14차례 연속 인상됐다. 이 때문에 분양가 상한제를 적용하는 택지지구에서조차 건설사가 분양가를 올릴 수 있는 빌미를 제공했다는 비판이 나온다.

국토부 관계자는 이에 대해 “부동산 경기 변화에 따른 집값 등락과 관계없이 노무비·재료비 등은 꾸준히 올랐기 때문에 기본형 건축비도 함께 인상할 수밖에 없었다”고 해명했다. 그러나 임대주택 공급 기준인 표준건축비는 7년째 3.3㎡당 320만 1000원에서 한 푼도 오르지 않았다. 노무·재료비 인상분을 반영했다는 국토부 설명이 설득력이 떨어지는 이유다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “임대주택 공급을 늘리겠다는 정부가 표준건축비는 7년째 묶어두면서 기본형 건축비는 노무·재료비 인상을 근거로 올리는 것은 앞뒤가 맞지 않는다”며 “물가 상승률 등과 비교해 기본형 건축비 인상률의 적정성 여부를 엄밀히 따져봐야 한다”고 말했다.