준공공임대, 임대료 제한 전 '가격뻥튀기 꼼수' 우려

[이데일리 정다슬 기자] ‘준공공임대주택’. 8년 이상 임대(전·월세)를 놓으면 종합부동산세 합산 배제,양도소득세 중과 배제, 장기보유특별공제 등 각종 혜택을 받는 민간 임대주택이다. 대신 임대료를 연 5% 이상 올리지 못한다. 통상 전·월세 계약이 2년 단위로 이뤄지는 것을 감안하면 사실상 2년마다 가격 상승률이 5%로 제한되는 것이다.

그런데 전월세 상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시 시점이 임대사업자 등록 이후 맺는 두번째 계약 때부터로 결정되면서 향후 전월세 가격이 한차례 급등할 수 있다는 우려가 나온다. 임대료 상승 억제를 통해 서민 주거 안정을 도모하겠다는 준공공임대주택의 취지가 흔들릴 수 있다는 것이다.

“연 5% 상한 적용 전 임대료 올려 받자”

19일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 정부는 준공공임대주택에 적용하는 전월세 상한선(임대료 연 5% 제한)을 사업자 등록 후 두번째로 맺은 계약부터 적용하기로 최근 확정했다.

예컨대 서울에서 전세를 주고 있는 집주인이 준공공임대주택 사업자로 등록했을 경우 지금 살고 있는 A씨와 계약이 끝난 후 새 세입자 B씨와 계약할 때는 임대료를 5% 이상 올릴 수 있다. 집주인이 임대료를 5% 이상 올리지 못하는 시점은 B씨와 계약이 끝나고 새 계약을 맺을 때다.

이에 따라 준공공임대주택 사업자는 첫 전월세 계약에서는 임대료 연 5% 인상 제한 규정을 받지 않게 됐다. 집주인으로서는 준공공임대주택으로 등록하면 최소 8년간 임대료 인상 제한받는 만큼 최대한 초기 임대료를 높게 올릴 가능성이 커졌다. 서울 잠실동 한 공인중개사는 “집주인으로서는 준공공임대주택으로 등록하면 최소 8년간 임대료 상한률이 제한되기 때문에 최초 계약 때 임대료를 최대한 높게 받으려 할 것”이라고 말했다.

실제로 1989년 12월 전세계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 임대차보호법 통과 이후 1989년 전국 전셋값은 17.5%, 1990년 16.8% 급등했다. 임대차 기간이 2년으로 늘어나는 것을 감안해 집주인들이 미리 전세금을 올려받은 결과였다.

의무임대 기간 끝나면…“임대료 폭등할 것”

의무임대 기간(임대사업자 등록 후 8년)이 끝나는 시점 역시 문제다. 장기간 억제됐던 전·월세 가격이 한순간에 급등하면서 전·월세 시장 불안을 일으킬 수 있기 때문이다. 오는 4월 1일부터는 단기임대는 기존에 적용되던 양도세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 되면서 향후 준공공임대로 등록하는 이들은 더욱 많아질 것으로 보인다.

준공공임대주택 임대 당시에는 임대료 인상률이 제한돼 세입자들이 저렴한 가격으로 거주할 수 있지만 이 기간이 끝난 이후에는 시세에 맞는 임대료가 적용되며 짧게는 8년, 길게는 10년 이상 억제된 임대료가 한꺼번에 올라갈 여지가 있는 것이다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “정부가 임대사업자 등록 후 한번은 ‘연 5% 인상 제한’을 받지 않은 채 임대료를 올려 받을 수 있게 한 것은 잘못된 정책”이라고 말했다.

이런 지적에 국토부도 공감하고 있다. 국토부 관계자는 “지난해 말 주거복지로드맵을 발표하면서 2020년까지 현재 추진 상황을 지켜보고 상황에 따라 임대 등록을 의무화하거나 전·월세 상한제나 계약갱신청구권을 추진한다고 밝힌 바 있다”며 “준공공임대주택 제도가 향후 전월세 시장 불안을 일으킬 소지가 있다고 판단될 경우 이런 제도를 적극적으로 도입할 것”이라고 말했다.