다시 고개드는 '악성 미분양'…건설사vs계약사 갈등 커진다

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 김용운 기자] 거래 절벽 등에 따른 부동산 침체가 이어지면서 한때 사회적인 이슈로 부상했던 ‘준공 후 미분양 주택’(이하 미분양)문제가 다시 대두 될 가능성이 커지고 있다. 청약경쟁률 감소 등으로 선분양이 제대로 되지 않은 아파트가 늘어나는 상황에서 ‘준공 후 미분양 주택’은 건설업계의 유동성 부담과 건설사, 입주민들 사이의 사회적 갈등을 초래할 수 있기 때문이다.

◇준공 후 미분양 2년 동안 84.21% 증가

부동산 시장의 바로미터 중 하나로 꼽히는 청약 경쟁률은 계속 낮아지는 추세다. 아파트투유에 따르면 올 1분기 전국 아파트 청약 경쟁률은 13.8대1로 지난해 4분기 16대1보다 줄어들었다. 반면 미분양 아파트는 늘어나고 있다. 통계청의 ‘공사완료후 미분양 현황’에 따르면 지난 5월까지 전국의 미분양 주택은 총 1만8558가구다.

1년 전이었던 지난해 5월 당시 1만2722가구와 비교 했을 때 45.8%(5836가구) 증가한 수치다. 전용면적별로 보면 60㎡미만은 3643가구였고, 60~85㎡는 1만3172가구였다. 85㎡ 초과는 1743가구였다. 2년 전과 비교해보면 미분양 주택은 더욱 증가했다. 2017년 5월 기준 전국의 미분양 주택은 총 1만74가구였다. 2년 사이 미분양 물량이 84.21%나 솟구친 셈이다.

전용면적 60~85㎡ 미분양 증가 도드라져

수치를 좀 더 자세히 들여다보면 전용면적에 따라 준공 후 미분양의 추세가 다르다는 것을 알 수 있다. 2017년 5월에는 전용면적 60㎡미만 미분양 물량이 2562가구였다. 1년 후에는 2592가구였다가 올해는 3643가구로 40.53% 증가했다. 갈아타기와 실수요자 수요가 가장 큰 60~85㎡는 2년 전 5월 4744가구에서 1년 후 8129가구로 증가했고 올해 5월에는 1만 3172가구까지 늘어났다.

올해 전체 미분양의 70.9%를 차지하는 셈이다. 2년 전 전체 미분양 물량에서 47% 정도를 차지했던 60~85㎡의 비중이 약 22% 커진 셈이다. 반면 중산층 이상이 선호하는 전용면적 85㎡ 초과 미분양 물량은 차츰 감소하고 있다. 2017년 5월 2768가구였으나 지난해 5월 2001가구로 줄었고 올해는 1743가구를 기록했다.

부동산 전문가들은 전국의 미분양 주택 증가 요인으로 거제와 창원, 울산, 원주 등의 지방에서 산업 구조 조정에 따른 배경이 있음에 동의하면서도 정부의 9·13 대책도 미분양 증가의 원인으로 꼽고 있다.

박원갑 KB은행 부동산 수석전문위원은 “준공 후 미분양 아파트가 늘어난 지역은 주로 경상도 남부의 산업 도시들이다”며 “그러나 전용면적 별 미분양 추세를 보면 지난 9·13대책 이후 신혼부부나 갈아타기 등 실수요자들의 수요가 높은 평형의 아파트 미분양 비중이 늘었다”고 지적했다. 박 수석전문위원은 “대출 규제에 따른 역효과로도 볼 수 있다”고 덧붙였다.

건설사와 입주민 갈등 불거지기도

미분양 증가와 함께 건설사와 입주민 사이의 갈등도 본격적으로 불거지기 시작했다. 지난 6월 하순 서울 용산구 HDC현대산업개발 본사 앞에서는 경남 거제시의 ‘거제2차아이파크’ 입주민 20여 명이 상경해 시위를 벌였다. 입주민들은 1279 가구 규모의 거제2차아이파크에 입주 후에도 190여 가구의 미분양 물량이 남아 있자 HDC현대산업개발이 분양가 인하와 중도금 무이자 등의 혜택을 주며 할인 분양에 나서고 있다며 반발했다. 분양가에 산 기존 입주민들이 손해를 보고 있다는 이유에서다.

미분양 아파트 건설사와 기존 입주민과의 갈등은 북상할 가능성도 커졌다. 미분양 공포가 경남권에 이어 수도권에도 일부 옮겨붙고 있어서다. 특히 수도권 2기 신도시인 검단과 운정신도시는 올 상반기 3기 신도시 발표 이후 청약 열기가 시들어 동시 분양 등으로 분위기를 띄웠지만 청약 미달로 애를 먹고 있다.

건설사들은 계약금을 줄이고 중도금 무이자나 후불제, 대출지원, 옵션 무료 제공 등으로 미분양 문제에 대처하고 있지만 근본적인 대책에는 한계가 있다는 반응이다.

대형건설사의 한 고위 관계자는 “준공 후 미분양은 건설업계에 유동성 위기를 불러일으킬 수 있는 일종의 악성 종양과 같다”며 “2008년 글로벌 금융위기 당시 주택도시보증공사가 건설사의 자금 사정을 고려해 6년간 환매조건부 미분양제도를 도입했던 것을 다시 고려해야 할 시점이다”고 말했다.

.