뉴스테이 바통 이은 ‘공공지원 임대주택’에 건설사 ‘콧방귀’ 왜?

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 박민 기자] “공공지원 민간임대주택이 지난 뉴스테이 때보다 수익성이 떨어져 건설사들의 관심이 이전만 못합니다. 사업수지를 맞추려면 비용을 줄일 수 밖에 없어 지금은 폐지된 최저가 낙찰제만큼 부담이 커졌다고 평가할 정도입니다. 여기에 장기간 임대 운영도 해야 되니까 차라리 이 비용과 인력으로는 재건축·재개발 등 정비사업에 더 집중하는 게 낫다는 판단입니다.” (대형 건설사 관계자)

다음달 17일부터 지난 박근혜 정부의 대표 임대주택 정책인 ‘뉴스테이’(기업형 민간임대주택)를 폐지하고 새로 도입한 ‘공공지원 민간임대주택’ 사업이 개정된 법령 시행과 함께 본격화하지만 업계의 반응은 싸늘하기만 하다. 택지 매입 비용이 뉴스테이 때보다 비싸지고, 주택도시기금 융자 금리도 높아진데다 초기 임대료까지 제한받다 보니 수익성이 낮다는 판단에서 사업 참여를 꺼리는 것이다. 작년 말 시범사업지를 비롯해 올 들어 추진한 택지 공모형 및 민간제안형 사업장마다 건설사들의 참여가 미미할 정도로 사실상 외면받고 있다.

수익성 낮아지자 건설사 참여 꺼려

공공지원 민간임대주택은 민간이 소유권을 갖고 있으나, 공공의 지원을 받아 초기 임대료와 입주 자격 등에서 공공성을 확보한 임대주택을 말한다. 전신인 뉴스테이와는 달리 무주택자에게 우선 공급해야 하고, 초기 임대료는 주변 시세 대비 95% 이하로 묶인다. 여기에 전체 가구의 20% 이상을 청년 및 신혼부부, 고령자(65세 이상)에게 특별공급하고,이들 물량의 임대료는 시세 대비 70~85% 이내로 더 낮춰야 한다. 임대 의무기간 8년에 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한하는 것은 이전과 동일하다.

오는 7월 17일부터 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 시행됨에 따라 제도적 기반을 갖추고 사업도 본격화할 전망이다. 이에 맞춰 ‘기업형임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리 지침’도 개정해 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 주택용지 공급가는 조성원가에서 감정평가액으로 바뀌고, 주택도시기금 융자 금리도 기존보다 0.3%포인트 높아진다.

이렇다 보니 민간 기업의 관심도가 뚝 떨어졌다. 한국토지주택공사(LH)가 제도 시행에 앞서 지난달 ‘1차 공공지원 민간임대주택 택지 공모’를 진행한 결과 하남 감일·수원 고등·경산 하양 등 총 3개 지구에 대해 5개 업체만 사업계획서를 제출했다. 최근 몇년 간 수도권 신규 택지 공급이 줄어 건설사 입장에선 택지 확보에 비상이 걸린 상황인데도 건설사들의 사업 참여가 예상보다 저조했던 것이다. 해당 사업의 우선협상대상자 선정은 오는 14일이다.

앞서 주택도시보증공사(HUG)도 지난 3월 ‘1차 민간제안사업’ 2000가구를 공모한 결과 5곳에서만 참여의향서를 제출했다. 이 중 사업계획서 제출 및 심의를 거쳐 2개사만 우선협상대상자로 선정되면서 공급 규모가 1627가구로 줄어들었다. HUG는 이달 2차 공모 접수를 진행할 예정으로 연내 총 4000가구 이상 사업을 추진할 계획이지만 예상보다 저조한 참여로 달성 여부까지 불투명해진 상태다. 민간제안사업은 민간이 갖고 있는 땅에 주택도시기금과 민간이 출자해 설립한 리츠가 임대주택을 건설하거나 매입해 추진하는 방식이다.

이같은 저조한 참여율은 이전 뉴스테이 때와 확연히 다르다. 제도 손질 이전인 작년 4월 선정했던 뉴스테이 8차 택지 공모에선 대구 신서·시흥 장현·화성 동탄2 등 사업지마다 5개 안팎의 건설사들이 신청하며 평균 5대 1의 경쟁률을 기록했다. 민간제안형 사업 역시 작년 4월 공모에서 21군데나 참여 의향서를 제출했다.

공공지원 민간임대주택 도입 초기 단계여서 사업 리스크가 큰데다 무엇보다 수익성이 크게 떨어져 참여를 꺼린다는 게 업계의 분석이다. 한 대형건설사 관계자는 “수도권의 경우 총 사업비의 50~60%를 차지하는 택지 매입 비용이 조성원가에서 감정평가액으로 바뀌면서 10~20% 정도 더 비싸졌고, 기금 저리 융자 혜택도 줄어들어 사업성이 크게 낮아졌다”고 말했다.

20만 가구 공급 목표 달성 불투명...“일반공급분 재량껏 임대료 책정해야”

정부는 지난해 말 주거복지 로드맵을 통해 향후 5년간 공공지원 민간임대주택 총 20만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 올해는 촉진지구 지정을 통해 1만 2000가구 공급하고, LH 택지공모(8000가구), HUG 민간제안공모(4000여가구), 정비사업 연계형(7000가구) 등을 통해 총 3만 3000여가구를 공급할 계획이다.

그러나 참여 유인책이 부족하다 보니 민간사업자들의 참여가 저조해 목표 달성 여부가 불투명해졌다. 한국주택협회 관계자는 “최근 주택시장 위축이 심화되는 상황에서 민간사업자가 8년 넘게 임대주택사업을 끌고 갈 수 있을지 의문”이라며 “특별공급분은 초기 임대료를 제한하더라도 그외 일반공급분은 건설사가 재량껏 시장가격으로 책정할 수 있도록 해야 자발적인 참여가 이뤄지질 것”이라고 말했다.

특히 올 들어 사업자 선정 평가 항목에서 ‘임대료의 적정성’(70점) 및 ‘청년주택 공급계획’(50점) 등의 항목이 새로 추가되고, 건축사업비(150점) 등의 배점이 강화한 것도 건설사들은 부담 요인으로 꼽고 있다. 한 중견건설업체 대표는 “사업을 따내기 위해서는 초기 임대료를 경쟁적으로 낮추고, 공사비는 더욱 줄어야 해 과거 최저가입찰제와 비슷한 수준의 부담으로 와닿고 있다”고 말했다.