부동산경매정보업체 지지옥션이 제공하는 2017년 4월 지지경매동향보고서에 따르면 4월 법원 경매 진행건수가 8817건으로, 2001년 통계 작성이후 역대 가장 낮은 수치를 기록했다고 한다. 반면, 낙찰가율은 74.8%로 전월대비 1.5%p 상승했다. 2017년 1월부터 경매 진행건수는 지속적으로 하락하고 있는데, 낙찰가율은 매월 0.5~1.5%가량 상승하면서 연 최고치를 갱신하고 있는 것이다. 응찰자수도 꾸준히 증가하는 것으로 보아 경매 낙찰을 위한 경쟁은 심해지고 낙찰가율은 높아지는 현상이 유지될 것으로 전망하고 있다.
대출 규제 정책과 금리 인상에 대한 예측으로 부동산 시장에 변화가 있을 것으로 전망했으나 여전히 보합 및 상승의 기조가 유지되면서 경매 시장의 분위기 역시 사그라들지 않고 있다.
경매 물건이 줄어든 이유를 보면 초저금리가 계속되는 것을 꼽을 수 있다. 금융감독원에 따르면 주택담보대출 연체율은 하락세이다. 이자 상환 부담이 크지 않으므로 경매까지 넘어가는 상황이 적게 발생하고, 또 경매 시장에 나오기 이전 일반 매매 시장에서 이미 소진될 여력이 충분하므로 더욱 경매 물건수는 줄어들 수 있다. 그러나 부동산 소액 투자의 방법으로 경매를 생각하는 일반인들의 인식이 높아지면서 입찰자수는 증가하고 있으니 낙찰가율이 높아지는 것은 어쩌면 당연한 것인지도 모르겠다.
그러나 여기서 주목해야 하는 것은 따로 있다. 전체적인 흐름이나 통계는 숲은 보여주지만 군락을 형성하는 부분이나 나무의 변화에 대해서는 확인할 수 없다. 앞서 언급한 통계가 보여주는 것은 경매 시장 전반에 대한 열기이다. 그런데 좀더 세밀하게 살펴보면 이 열기가 모든 경매 물건에 해당되는 것이 아니다. 수도권의 주거시설, 그 중에서도 소형을 중심으로 경쟁이 심화되고 있고, 물건을 비교해 보았을 때는 일반 부동산 시장에서도 인기가 있는, 누가 보기에도 좋아 보이는 지역, 좋은 물건인 ‘소수’에만 집중되어 있다는 점에 우리는 주목해야 할 것이다.
A는 남향이고 B는 서향이다. A는 공실이 발생하고 있고 B는 공실률이 낮다. 실거주 목적이라면 ‘향’이 더 중요하겠지만, 투자자는 공실이 가져오는 손해가 얼마나 큰지 확인해야 한다. 투자가 목적이면서 실거주 기준으로 물건을 보게 되면 수익률이 떨어질 수 있다는 것이다.
상승 금액을 비교하면 A가 크므로 A를 선택해야 한다. 그러나 투자금 대비 수익률을 비교하면 A는 100%의 수익률이, B는 150%의 수익률이 된다. 당연히 B급 물건이어도 B를 선택해야 한다.
수익률 뿐 만 아니라 투자금에 대한 기회비용도 고려해야 한다. 만일 투자금이 4천만 원이라면, A 물건에 대해서는 4천만 원이 한꺼번에 묶이지만, B는 2천만 원만 투자하면 되므로 A에 비해 2천만 원 여유가 생긴다. 이를 통해 부동산 시장 흐름에 맞는 또다른 물건에 투자할 수 있는 기회가 생기는 것이다.
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.