LTV보다 무서운 DSR‥신용대출도 막는다(종합)

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[이데일리 장순원 기자] 15억원이 넘는 초고가아파트의 돈줄을 끊은 데 이어 23일부터 초강력 대출규제 2탄이 시작된다. 9억원이 넘는 고가주택을 담보로 대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 동시에 적용되기 때문이다. 소득이 많지 않으면 돈 빌리기가 한층 깐깐해질 전망이다.

23일부터 서울을 포함한 투기, 투기과열지구에서 시가 9억원 이상 주택을 구매하면서 대출을 받을 때 9억원 초과분에 대해 LTV한도 20%를 적용한다. 가령 주택가격이 14억원이라면 지금은 40%가 적용돼 5억6000만원까지 대출이 가능했다. 앞으로는 4억6000만원만 가능하다. 시가 15억원이 넘는 주택은 대출이 아예 막힌다.

특히 금융권에서는 LTV와 함께 12·16 대책에서 새 규제 수단으로 등장한 DSR 적용에 주목하고 있다. 금융위는 규제지역 내 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 소비자가 대출을 받을 때 ‘차주별 DSR’을 적용하기로 했다. DSR은 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 개념이다. 갚을 능력 범위에서 대출해주는 규제다.

그동안에도 DSR 규제가 있었지만, 유명무실하다는 평가가 많았다. 지금까지는 금융회사가 개인별로 적용하지 않고 지역별 평균 범위 내에서 관리해왔기 때문이다. 가령 DSR 평균이 40%라면 어떤 고객에게는 20%, 다른 고객에게는 60%를 적용해 평균만 맞추면 문제가 없었다.

앞으로 시가 9억원이 넘는 주택은 대출자별로 DSR이 40%(비은행권은 60%)를 넘을 수 없다. 주택구입 목적은 물론 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 모두 적용된다.

DSR 규제 강화는 신용대출까지 규제의 범위를 확대했다는 점이 특징이다. LTV는 주택담보대출만 규제하는 수단이다. LTV 비율만 맞추면 신용대출을 통해서 돈을 얼마든지 더 빌릴 수 있다. 예를 들어 기존에는 연봉 1억원인 직장인의 경우 14억원짜리 주택을 살 때 LTV 40%인 5억6000만원의 대출을 받고 별도로 신용대출을 통해 1억~2억원까지 추가로 융통할 수 있었다.

반면 DSR은 전 금융권에서 빌린 모든 돈이 대상이다. 앞으로는 LTV 자체도 줄지만 소득이 뒷받침되지 않거나 다른 대출이 있다면 대출 가능금액 자체가 줄고 신용대출 같은 우회로도 차단된다는 뜻이다. 신용대출 등 별도의 대출이 있었다면, 주탁담보대출로 받을 수 있는 금액도 더 줄어들게 된다. 연봉 1억원인 직장인이 기존에 1억5000만원의 신용대출이 있었다면, 주택담보대출로 빌릴 수 있는 금액도 최대 3억2000만원(30년 만기. 원금분할상환. 연 3% 금리로 가정) 가량으로 줄어든다. 이자를 포함해 연간 갚아야 하는 원리금의 총액이 연 소득인 1억원의 40%인 4000만원을 넘을 수 없기 때문이다.

DSR이 강화되면 소득이 일정하지 않은 자영업자나 고령층, 연소득이 낮은 계층은 타격이 더 클 수밖에 없다. 은행권 관계자는 “LTV 규제도 강하지만 DSR이 더 촘촘한 규제 그물 역할을 할 것”이라며 “9억원이 넘는 주택을 사려는 소비자들은 당분간 돈 빌리기 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.