[오은석의 부동산 재테크]정보지만 잘 봐도 돈 번다

[오은석의 부동산 재테크]일반적으로 이제 막 경매를 시작하는 분들은 정보지를 볼 때 권리분석에만 치우쳐, 정보지에 담겨 있는 정보를 100% 활용하지 못하는 경우가 많다. 그렇지만 정보지에는 그 정보만으로도 구체적인 임장, 입찰, 낙찰, 명도 절차 계획을 한 번에 세울 수 있을 정도로 숨어 있는 정보가 만다. 그러면 정보지에는 과연 어떤 정보들이 숨어 있을까?

대게 사람들은 정보지를 볼 때 일반적으로 감정가, 최저가, 보증금 등에 대해서는 확인을 하지만 해당 물건의 채권 총액에 대해서는 확인을 잘 하지 않는 경향이 있다. 경매물건과 이해관계가 된 채권자들은 결국 배당문제로서 낙찰자와 관계가 없다고 생각하기 때문인 것 같다.

그러나 경매 고수들은 채권 총액과 같은 정보도 소홀히 흘려 넘기는 법이 없다. 왜냐하면 감정가 대비 채권총액 비율이 얼마냐에 따라 투자 전략 등 여러가지 계획에 영향을 미치기 때문이다.

예를들어, 일반인들은 채권 총액이 감정가에 비해 낮으면 단순히 안전해 보여 좋은 물건이라고 생각하지만, 고수들은 여러가지 관점에서 생각한다.

고수들은 채권 총액비율이 낮은 물건을 어떤식으로 생각하는지 잠시 엿보도록 해보자.

첫째, 입찰 전 변경이나 취하될 가능성이 크다.

특히, 해당 물건지역의 가격이 현재 상승 중이거나 미래에 상승할 여력이 있을 경우에는 경매가 취하될 가능성이 한층 더 높아진다. 채권금액만 변제하면 해당 물건의 경매가 취하되고, 자신이 소유한 부동산의 가격이 올랐을 경우 그에 따른 수익을 고스란히 취할 수 있기 때문이다. 따라서 채권을 변제하기 위해 소유자는 백방으로 뛰어다닐 것이다.

반대로 입찰자의 입장에서는 시간과 노력을 들여 입찰을 준비했는데 해당 물건이 취하된다면, 결국 그 노력이 물거품이 될 수 있다는 점을 염두에 두고 임장을 해야 할 것이다.

둘째, 공인중개사로부터 정확한 시세 정보를 알아내기 어려울 가능성이 크다.

공인중개사는 해당 물건의 소유자에게 접근하여 급매 중개를 활발히 할 가능성이 있다. 또 변경 등을 회유하여 여유 시간을 마련한후 꾸준히 급매물을 소화시키기 위해 노력할 것이다. 이렇게 급매 중개를 위해 움직이고 있는 공인중개사들에게 경매 입찰을 위해 시세 정보를 얻을 목적으로 방문한 사람들은 분명 반갑지 않은 손님일 것이다.

따라서 제대로 협조를 해 주지 않을 뿐만 아니라 물건에 대한 브리핑을 해 주더라도 그다지 도움이 되지 않는 정보일 가능성이 크다. 잘못된 정보만 믿고 입찰을 할 경우 자칫 낭패를 볼 수 있으므로, 보다 치밀하게 계획을 세운 후에 임장을 해야 할 것이다.

셋째, 입찰할 때 낙찰가가 같은 지역 다른 물건에 비해 높게 형성될 가능성이 크다.

이런 물건은 권리관계가 간단하여 경매를 지금 시작하는 분들의 우선 공략 대상이 되기 때문이다. 물론 채권 총액이 작다고 해서 무조건 권리관계가 단순한 것은 아니지만 채권 총액이 많은 것과 비교해 보면 상대적으로 간단하다는 것을 알 수 있다.

넷째, 낙찰 받은 후 명도가 쉽지 않을 가능성이 크다.

임차인이 점유하고 있는 경우에는 임차인의 순위, 대항력, 배당여부에 따라 명도문제에 접근해야 하기 때문에 논외로 하고, 집주인이 점유하고 있는 경우에는 해당 물건을 급매물로 매도하지 못하고 결국 경매를 통해 집이 넘어간 경우이므로 그 차액만큼 보상을 받아야겠다는 보상심리가 있어 협상이 쉽지 않다.

따라서 위의 경우에는 낙찰대금을 지급함과 동시에 내용증명 발송 및 인도명령을 신청하고 협상을 진행하는 것이 좋다.

한편 이런 물건은 채권 총액이 많은 물건보다 상대적으로 폐문부재일 가능성이 낮다.

마지막으로 다섯째, 입지가 좋지 않아 명도 후 매매나 임대가 잘 이루어지지 않을 가능성이 크다.

채권 총액이 월등히 높아 버리면 채무자는 경매 대상의 물건을 포기하는 경우가 많다. 특히, 여러 복잡한 이해관계(가압류, 압류, 가등기, 가처분 등)가 있는 경우 일반적인 매매를 통해서는 이전 권리의 부담을 안고 매수해야 하기 때문에 아무리 입지조건이 좋더라도 선뜻 매수하기가 어려울 것이다.

따라서 이런 물건은 급매물로도 소화될 수 없어 결국 경매로 나오게 된다. 그렇지만 권리관계가 매우 단순한 경우, 이를테면 근저당 하나가 설정되어 있는데 이에 의한 임의경매가 개시된 경우, 채무자 겸 소유자는 경매로 넘어가기 전에 어떻게든 급매로 매도하기위해 최선을 다했을 것이다.

매수인 입장에서는 입지만 좋다면 근저당을 안고 사서 자기 자본을 최소화할 수 있으며, 게다가 급매물이기 때문에 시세보다 적은 금액으로 매매가 성립될 가능성이 큰 것이다.

그럼에도 불구하고 경매물건으로 나왔다는 것은 입지가 좋지 않거나 개발 호재 등이 없다는 간접 증거가 될 수 있고, 따라서 낙찰 후 매매나 임대가 잘 이루어지지 않을 가능성을 배제할 수 없으므로, 매각 후 절차에 대해 더욱더 구체적인 계획을 세워 접근해야 한다.

정보지 속의 하나의 정보만으로도 이와 같은 사실을 예측할 수 있다면, 다른 여러 정보들을 취합해 보다 입체적인 분석도 가능하다. 그렇게만 된다면 더욱더 현실적이고 직접적으로 도움이 되는 그런 정보를 선점할 수 있는 셈이다.

정보지 분석만 잘해도 임장에서 명도까지 어떤 절차를 어떻게 준비해야 할지 대략적인 경매 계획을 세울 수 있다. 이러한 노하우가 쌓이다 보면 나중에는 작은 단서 하나만으로도 큰 수익을 얻을 수 있는 기회를 잡을 수도 있을 것이다. 경매 고수와 하수의 차이는 이런 작은데서 부터 하나씩 쌓여 큰 차이를 만들게 된다. 고수의 안목을 키우기 위해서는 디테일에 집중해야 한다.

▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 3천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.