[2020 전망]공급 과잉? '살고 싶은 집'은 부족하다

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 김용운 기자] “소비자들이 원하는 살고 싶은 집은 입주 3년 이내 신축아파트인데, 물량이 부족하니 집값이 오를 수밖에 없다.”

30일 이데일리가 2020년을 맞아 진행한 부동산&건설 설문조사에서 응답자 10명 중 약 9명이 주택공급이 부족하다고 답해 정부와 상당한 인식차이가 있는 것으로 드러났다.

정부는 2017년 기준 주택보급률이 102%를 넘어섰고 서울은 96%, 수도권은 98% 수준에 달한데다 서울의 주택 공급물량도 적지 않다는 입장이다. 특히 김현미 국토부 장관은 12·16대책 발표 당시 “현재 서울에는 매년 4만 가구 이상의 물량이 공급되고 있다”며 “분양가상한제 시행 이후 공급이 줄어들 것이라는 예상은 일종의 ‘공포마케팅’처럼 작용해 시장의 불안감을 더욱 증폭시키는 면이 있다”고 반발했다.

“현재도 주택 공급 많다” 응답률 0%

하지만 설문에 응한 전문가들의 생각은 달랐다. 응답자의 87.9%는 정부의 주택공급 적절성 여부를 묻는 문항에 ‘여전히 주택공급은 부족하다’고 응답했다. ‘적정수준이다’고 응답한 비율은 12.1%였으며 ‘주택 공급이 지금도 많다’고 답한 전문가는 아무도 없었다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 회계팀장은 “정부는 2020년까지 공급예정물량이 충분하다는 입장이지만 재건축·재개발 사업성 악화로 지연되는 부분을 고려하면 서울의 공급량은 단기적으로도 충분치 않다”고 지적했다.

권대중 명지대 교수도 “서울의 자가 주택보유율이 2017년 기준 42.9% 수준인데 주택 공급률은 96% 넘은 것은 다주택자가 많다는 의미다”며 “주택공급이 100%라고 하더라도 수요자는 새로운 집을 원한다는 점을 유념해야 한다”고 말했다. 김응정 신영 마케팅본부 상무는 “서울 집값 상승의 근본 원인은 서울 지역 내 구축 아파트에 사는 수요자들이 갈아타기를 하고 싶어하는 신축 아파트의 공급부족이다”고 답했다.

권일 부동산인포 팀장도 “주택은 실거주를 위한 것과 자산으로서의 역할을 하고 있어 정부가 생각하는 공급과 시장이 말하는 공급은 차이가 있다”며 “소비자들은 선호하는 곳이 있고 선호하는 단지가 있기 마련이며 이를 제도적으로 막을 순 없다는 사실을 인지하고 공급을 늘려줘야 한다”고 주장했다. 그러나 임병철 부동산114 수석연구원은 “최근 집값 상승은 공급 부족이 아니라 시장에 물건이 부족에서 기인한 것으로 보인다”며 주택 보급율 자체는 적정수준이라는 의견을 보였다.

재건축·재개발로 선호지역 공급 늘려야

정부의 주택공급 정책에서 우선해야 할 정책을 묻는 문항(복수응답)에는 ‘재건축·재개발 규제 완화’가 78.8%의 응답률로 가장 높았다. ‘민간택지 분양가상한제 폐지’를 꼽는 비율도 42.4%에 달했다. 이어 ‘3기 신도시 조기 공급’은 24.2%의 지지를 얻었다. 이외에 ‘1~2인용 주택 공급 확대’를 꼽는 전문가들도 있었지만 응답률이 18.2%로 높지 않았다.

전문가들이 재건축·재개발 규제 완화를 공급정책의 우선순위로 꼽은 이유는 결국 서울 집값 안정세의 핵심이 주거 선호 지역 내 공급을 늘리는 것이 해법으로 봤기 때문이다.

이용대 한성대 부동산학과 교수는 “서울 집값 상승에는 고품질 주택에 대한 수요가 깔려 있다”며 주거선호 지역 내 재건축·재개발 사업 추진을 정부가 시행해야 할 첫 번째 공급대책으로 꼽았다. 이창무 한양대 교수도 “서울 집값이 꺾이지 않는 이유는 서울에 소비자들이 선호하는 아파트의 공급이 부족했고 또 부족할 것이라는 기대심리에 의해 발생하는 문제”라고 지적하며 재건축과 재개발을 통한 공급방안에 손을 들었다.

이준용 한국감정원 부동산연구원 부장은 “실수요로서 거주할만한 지역의 구입 가능한 주택들이 부족한 것이 현재 부동산 정책의 가장 큰 난제”라며 “결국 재건축과 재개발사업을 통한 공급에 정부가 더 중점을 둬야 한다”고 강조했다.