잠실주공5단지·은마아파트 '재건축 세금 폭탄' 맞는다

[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남권 재건축시장의 최대어로 꼽히는 송파구 잠실동 잠실주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트가 내년부터 시행될 재건축 초과이익 환수제 적용을 받아 세금 폭탄을 맞게 됐다. 초과이익 환수제 적용을 피하려면 올 연말까지 재건축 사업의 마지막 단계인 관리처분(일반분양 계획) 인가를 신청해야 하는데 기간 내에 모든 절차를 받기가 현실적으로 어려워졌기 때문이다. 서울시의 ‘35층 규제’ 논란의 중심에 섰던 재건축 단지들이 잇따라 초과이익 환수제를 적용받게 되면서 강남 재건축시장에 적지 않은 파장을 몰고 올 전망이다.

5일 본지 취재 결과 서울시는 잠실주공5단지 재건축 심의를 위한 도시계획의원회(도계위)를 대통령 선거 이후인 다음달 중순 열 예정이다. 당초 서울시는 잠실주공5단지의 도계위 심의에 앞서 지난달 30일 소위원회를 열어 관련 계획안을 검토할 예정이었다. 하지만 심사 일정 등으로 논의가 미뤄져 결국 잠실주공5단지 실사 및 계획안 심의는 다음 주에나 열리게 됐다. 통산 매월 첫·셋째주 수요일 도계위 심의가 열리는 점을 감안하면 잠실주공5단지 계획안은 이르면 다음달 17일 논의될 전망이다.

서울시 관계자는 “잠실주공5단지의 경우 심의할 사안이 워낙 방대하고 재건축 층수 규제 이슈로 워낙 많은 눈들이 쏠려 있어 최대한 심의 기간을 단축하려 했지만 결국 5월 중순 이후로 미뤄지게 됐다”며 “시간상 연내 관리처분 인가 신청은 물건너 간 것으로 봐야 한다”고 말했다.

은마아파트는 서울시의 재건축 층수 규제를 무시하고 49층 건립을 강행한다는 방침이다. 연내 관리처분 인가 신청을 하기에는 이미 물리적으로 시간이 늦어진 만큼 초고층 아파트 탈바꿈을 통해 사업성을 최대한 끌어올린다는 게 조합 측 복안이다.

이에 따라 잠실주공5단지와 은마아파트를 비롯한 상당수 강남권 재건축 단지들은 내년 부활하는 초과이익 환수제를 피할 수 없게 됐다. 재건축 사업이 ‘올스톱’될 것이라는 우려도 커지고 있다.

업계에 따르면 서울·수도권 재건축 추진 단지 중 초과이익 환수제 적용 예정 아파트는 142곳 8만9500여가구에 이른다. 이 제도를 적용받으면 재건축 아파트 추진위원회 설립 승인일과 준공일의 주택 가격을 비교해 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%를 세금으로 내야 한다. 때문에 가구당 수억원의 세금 폭탄이 떨어질 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

김세용 고려대 도시공학과 교수는 “재건축 초과이익 환수제는 미실현 이익에 대한 세금 부과 및 이중 과세 논란뿐 이나라 내년 주택시장 전반을 침체의 늪으로 빠뜨릴 블랙홀로 작용할 수 있다”며 “새 정부가 들어서면 관련 제도 시행을 늦추거나 세금 규모를 대폭 줄일 필요가 있다”고 말했다.

※재건축 초과이익 환수제란 재건축사업으로 인한 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 이익의 최고 50%를 환수하는 제도를 말한다. 재건축을 통해 3억원의 이익을 얻었다면 1억5000만원을 세금으로 내야 하는 것이다. 현재 재건축 추진 단지들이 이 제도를 피하려면 올해 안에 관리처분인가 신청을 반드시 해야 한다.