‘9억 이하’ 강북 역세권 대단지, 집값 ‘키 맞추기’

정부의 주택담보대출 규제를 피한 서울 강북권 ‘시세 9억원 이하’ 아파트들이 줄줄이 매매값 키 맞추기에 나섰다. 사진은 노원구의 월계 시영아파트 전경.(사진=김용운 기자)

[이데일리 김용운 기자] 12·16대책의 ‘키 맞추기’ 현상이 서울 강북 지역 역세권 대단지 아파트를 중심으로 서서히 나타나고 있다. 시세 9억원 이상 주택에 대한 대출규제를 강화한 12·16 대책을 피하고자 시세 9억원 이하 역세권 대단지 아파트에 실수요자들과 투자자들의 관심이 높아지고 있기 때문이다.

대표적인 곳이 노원구와 도봉구의 시영과 주공 아파트들이다. 1980년대 후반부터 1990년대 초반에 노원구와 도봉구 등에 들어선 시영 및 주공아파트 단지들의 시세 움직임이 심상치 않다.

가장 눈에 띄는 단지는 노원구의 월계 시영아파트다. 지역 부동산 업계에서 ‘미미삼’(미성·미륭·삼호)로 불리는 월계 시영아파트는 1986년과 1987년에 걸쳐 완공한 총 3930가구 규모의 대단지로 1호선 광운대역 및 월계역과 인접해 있다. 입지 조건과 용적률이 낮은 특성상 2010년대 중반부터 노원구의 재건축 대장주로 꼽히며 주목을 받기 시작했다.

특히 월계 시영아파트는 재건축 및 광운대역세권 개발 호재가 가시화 되면서 매매가가 치솟았다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 윌계 시영아파트 36동 전용 59.49㎡의 경우 2015년 초반 2억 5000만원 선에서 매매가 됐으나 2018년 8월 최고 4억 9900만원에 실거래 됐다. 이후 8·13 대책으로 상승세가 멈췄고 지난해 10월 정밀 안전진단 전 단계인 예비 안전진단에서 C등급을 받으며 재건축 추진이 난관에 부딪혔다.

그럼에도 지난해 하반기 2021년부터 광운대역세권 개발사업 추진이 확정되면서 우상향하기 시작한 월계 시영아파트의 매매가는 12·16 대책 이후에도 상승세가 꺾이지 않고 있다. 실제로 지난달 25일 전용 59.49㎡ 2층이 5억 9600만원에 실거래 됐다. 지난해 10월 같은 평형의 같은 층이 5억 4280만원에 거래된 것과 비교하면 5320만원이 오른 셈이다. 12·16대책의 약발이 월계 시영아파트에는 먹히지 않았다는 반증이다.

인근 A공인중개소 관계자는 “미미삼에서 가장 넓은 평형인 삼호4차의 전용 59.49㎡에서 층수가 좋은 경우에는 호가가 6억원 이상 넘기 시작했다”며 “1월 들어 6억 5000만원에 매매가 성사된 경우도 나왔지만 주민 사이에서는 같은 시기 입주한 마포구의 성산 시영아파트보다 아직 저평가 받고 있다는 분위기가 우세하다”고 말했다.

서울 노원구 월계 시영아파트 단지(사진=김용운 기자)

도봉구 창동역 인근의 창동 주공아파트 단지들 역시 12·16 대책 이후에도 집값이 오히려 오름세를 보이고 있다. 창동 주공 2단지(750가구)의 전용면적 45.9㎡의 2층 경우 지난해 7월 3억 1000만원에 실거래 되었으나 지난달 26일 같은 층이 3억 3500만원에 실거래 됐다. 창동 주공 3단지(2856가구)의 경우 58.01㎡가 지난해 11월 5억 500만원(11층)이 거래되었지만 올해 들어 호가가 5억 6000만원까지 올랐다.

창동 주공 2단지 인근 B공인중개소 관계자는 “12·16 대책 이후 4~5억원 정도 여유자금이 있는 투자자들이 창동역 개발 호재와 재건축 등을 보고 전세를 끼고 사려는 문의들이 늘어나고 있다”고 말했다.

부동산 전문가들은 12·16 대책이 9억원 이상 고가 아파트의 대출규제에 방점을 찍은 만큼 서울 시내 개발 및 재건축 호재가 있는 9억원 이하 단지에서 ‘키맞추기’ 현상과 ‘풍선효과’가 계속될 것으로 보고 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “대출 규제에서 비교적 자유로운 9억 이하 아파트 위주로 거래시장이 재편되는 조짐을 보이고 있다”며 “그동안 서울에서도 상승폭이 낮았던 지역에서 ‘키 맞추기’ 현상이 당분간 나타날 가능성이 크다”고 말했다.

한편 한국감정원에 따르면 12월 다섯째 주(12월 30일 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 가격을 주도하는 강남 지역의 상승폭은 12·16 대책을 기점으로 크게 줄었다. 강남구의 경우 12월 셋째주 상승폭이 0.36%였지만 넷째 주에는 0.11%로 감소했고 다섯째 주에는 0.09% 상승하는 데 그쳤다. 서초구 또한 같은 기간 0.33%에서 0.06%, 이어 0.04%로 상승폭을 줄여왔다. 반면 노원구는 같은 기간 0.08% 상승 이후 0.08%로 상승폭을 유지한 다음 0.07%로 소폭 줄었다. 도봉구도 0.07%에서 0.06%, 0.05%로 감소폭이 강남 지역에 비해 적다.