'껑충 뛴 주택, 먹을게 없다'..경매시장 '틈새상품'으로 눈돌려

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

[이데일리 권소현 기자] 지난 7일 수원지방법원 안양4계에서 진행된 경기도 안양시 동안구 관양동 지식산업센터(옛 아파트형 공장) ‘평촌오비즈타워’ 전용 93㎡짜리 사무실 입찰에 6명 달라붙어 경합을 벌였다. 감정가가 8억300만원이었만 지난 6월 한차례 유찰돼 최소 입찰가격이 6억4200만원으로 낮아지자 입찰자가 몰려든 것이다. 이 경매 물건은 결국 최저 입찰가보다 1억원 이상 높은 7억6500만원을 써낸 신모씨에게 돌아갔다.

요즘 부동산 경매시장에서 지식산업센터나 창고 등 틈새 상품이 인기다. 아파트값 상승으로 주요 지역 아파트 단지나 오피스텔에 경매 수요가 몰리면서 낙찰가가 뛰자 아직 관심이 덜한 틈새 상품으로 투자자들이 눈길을 돌리고 있는 것이다. 지식산업센터나 창고, 근린상가·근린주택(주거지 인근 점포겸용주택) 등이 경매시장에서 돈 될 만한 투자처로 꼽히고 있다.

지식산업센터·창고 등 틈새 상품에 투자 ‘눈길’

법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 이달 23일까지 전국 지식산업센터의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 88.1%로 작년 한해 동안 낙찰가율(86%)을 웃돌았다. 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)도 지난해 48.3%에서 올해 51.4%로 높아졌다.

특히 테크노밸리나 첨단 산업단지가 몰려 있는 수도권의 지식산업센터 낙찰률은 60%로 작년 대비 8.8%포인트 올랐고, 낙찰가율은 90.2%를 기록해 고(高) 낙찰가율의 기준인 90%를 넘어섰다.

개인이 쉽게 접근하지 못했던 창고도 최근 경매시장에서 주목받고 있다. 수도권 창고 낙찰가율은 87.8%로 지난해 69%에 비해 18.8%포인트 껑충 뛰었다. 낙찰률도 42.6%로 작년 37.1%에 비해 높아졌다.

근린상가와 근린주택에 대한 관심도 높다. 올 들어 평균 응찰자 수가 수도권의 경우 경매 물건당 5.5명을 기록해 작년 4.6명에 비해 늘었다. 지난달 경매에 부쳐진 서울 용산구 후암동에 있는 근린주택은 무려 105명이 응찰해 감정가의 229%인 6억5000만원에 낙찰됐다. 서울지역 부동산 중에서 응찰자 수가 특정 경매 물건에 100명 넘게 몰린 것은 10년 만에 처음이었다.

이처럼 틈새 부동산 상품이 경매시장에서 인기를 끌고 있는 것은 그동안 주요 경매 투자 대상이었던 아파트나 오피스텔만으로는 큰 수익을 내기가 어려워졌기 때문이다. 집값이 오르면서 경매시장에 대한 관심도 덩달아 높아져 물건 하나에도 입찰자가 몰리고 가격(낙찰가)도 자연스럽게 높아지는 추세다.

올 들어 8월까지 서울·수도권 아파트 낙찰가율은 95%에 달한다. 작년 한해 94.3%에 비해 높아진 것이다. 특히 서울 아파트는 올 들어 매달 낙찰가율이 100%를 웃돌았다. 감정가보다 낮은 가격에 응찰해서는 낙찰받기 힘들어졌다는 의미다. 평균 응찰자 수는 물건당 7.7명이다. 한 물건에 응찰자가 5명을 넘거나 낙찰가율이 90% 이상이면 경매시장에서는 과열로 본다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “경매로 아파트를 낙찰받아 명도(기존 점유자 내보내기) 비용이나 아파트 관리비 등 각종 부대비용을 부담하고 복잡한 권리관계를 해결하는데 쏟아야 하는 노력을 감안하면 경매보다는 차라리 급매를 잡는 게 나을 수 있다”고 말했다.

부동산 규제에서 자유롭고 투자·임대수익도 ‘쏠쏠’

정부가 각종 규제로 다주택자를 옥죄고 있는 것도 경매 투자 관심이 틈새 상품으로 옮겨가는 이유로 꼽힌다. 아파트와 같은 주거용 부동산은 물론이고 오피스텔 역시 주거용으로 사용하면 세법상 주택수에 포함된다. 다주택자에 적용되는 양도세 중과나 보유세(종부세) 인상 등을 적용받아 세금 폭탄을 맞게 된다. 그에 비해 지식산업센터나 창고, 근린상가는 상대적으로 규제에서 자유롭다.

근린주택의 경우 상가와 주거시설이 함께 있지만 세법에서는 주거로 사용하는 부분이 상가 부분보다 더 많을 경우에만 주택으로 구분한다. 상가로 사용하는 면적이 더 넓다면 주택 수에는 포함되지 않으면서 거주와 임대수익까지 모두 가능해 경매 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

지식산업센터는 위치에 따라 개인이 임대 목적으로 취득할 수 없는 곳도 있었지만 정부가 산업단지 활성화를 위해 개인의 임대를 점진적으로 허용하고 있어 투자가 늘어나는 추세다. 경매시장에도 이같은 트렌드가 고스란히 반영되고 있다.

지식산업센터 임대료와 매매가격도 오름세다. 부동산114에 따르면 올 2분기(4~6월) 서울 소재 지식산업센터 평균 매매가격은 3.3㎡당 828만원으로 전분기 대비 4.7% 올랐다. 월임대료는 3.3㎡당 3만7300원으로 3.5% 상승했다. 같은 기간 서울 오피스텔 매매가 상승률(0.5%)을 크게 웃돈다. 서지우 지지옥션 연구원은 “지식산업센터는 법인이 임차하는 경우가 대부분이기 때문에 안정적인 임대수익을 얻을 요량이라면 한번 노려볼 만하다”고 말했다.