“재건축 규제 오래 못 가”…재건축 성공 비결은?

4일 서울 서초구 잠원동 신반포1차 재건축 조합 사무실에서 진행한 한형기 신반포 1차 조합장 인터뷰(사진= 방인권 기자)

[이데일리 황현규 기자] “정부 규제로 정비사업 자체가 암흑기다. 그래도 몇 년 뒤면 재건축 시장이 다시 활짝 핀다.정부는 공급 정책의 중요한 축인 재건축 시장이 죽게 두지는 않을 것이다.”

정비사업계의 스타로 불리는 한형기 신반포 1차 재건축 조합장(현 아크로리버파크)은 현재의 재건축·재개발 시장을 ‘안갯속’이라고 칭하면서도 추후 재건축 규제가 완화될 것으로 내다봤다. 분양가 상한제·초과이익환수제·안전진단 강화 등 정부가 재건축·재개발 규제에 칼을 빼들었지만, 결국 주택 공급을 위해 한발 물러설 가능성이 크다는 게 그의 생각이다.

“눈치보기로 재건축 물량 줄 것”

한 조합장은 18년동안 제자리걸음이었던 아크로리버파트의 재건축 사업을 5년 안에 끝낸 인물이다. 한 조합장이 재건축에 성공시킨 아크로리버파크는 평당(전용면적 3.3㎡) 1억원을 최초로 넘은 아파트단지다. 건설업계에 20년 이상 재직한 경험도 있는 한 조합장은 재건축 성공의 경험을 살려 38개 단지를 대상으로 55회 이상 재건축 설명회를 개최하기도 했다. 그를 4일 서울 서초구 잠원동 조합 사무실에서 만났다.

그는 지금의 재건축 시장이 눈치작전에 들어가면서 한동안 재건축 물량이 줄어들 것으로 보고 있다. 한 조합장은 “초과이익환수제와 분양가 상한제 등으로 재건축 단지는 이익은 커녕 손해를 보는 상황”이라며 “오히려 사업 진행을 멈추거나 분양·준공을 아예 미루는 단지들이 늘어날 것”이라고 예상했다. 실제 강남구 대치쌍용 1차 등은 지난해 하반기부터 정비 사업을 중단, 관리처분인가를 미루고 있다.

이렇게 재건축 단지의 ‘눈치보기’가 장기화되면서 결과적으로 재건축 규제가 완화될 가능성이 있다는 것이 한 조합장의 견해다. 그는 “재건축 사업은 결국 공급 정책과 맞물릴 수 밖에 없다”며 “집값 내리기의 핵심은 공급을 늘리는 것인데 재건축 분양 물량이 적어지면 결국 정부는 관련 규제를 풀 수 밖에 없다”고 했다. 또 “재건축이 묶이면서 신축 아파트 가격이 오를 수 밖에 없다”며 “집값을 잡으려는 정부는 신축아파트값 폭등을 어떻게 감당할 것인가”라고 반문했다.

한 조합장은 재건축 관련 규제가 풀릴 것을 대비해, 논의 초기 단계인 아파트는 규제 걱정 없이 사업을 진행해도 된다고 조언한다. 조합 추진위 구성부터 분양까지 보통 10년 이상 걸리는데, 10년 뒤 재건축 규제가 완화될 가능성이 높다는 것. 그는 “지금 정부 규제를 두려워해 조합 설립부터 미루는 단지가 있다면 어리석은 선택”이라고 꼬집었다.

아크로리버파크 전경 (사진=이데일리DB)

핵심 키 쥔 조합장…CM 활용 추천

그렇다면 재건축 성공을 위한 그의 ‘꿀팁’은 무엇일까? 그는 건설사업관리회사(CM)의 활용을 비결로 꼽았다. CM은 재건축 과정 전반의 업무를 조합을 대신해 처리하고 자문하는 역할을 하는 컨설팅 회사다. 한 조합장은 “재건축 진행 과정조차 제대로 모르는 조합원(조합장)들이 최소 1000억원이 넘는 재건축 사업을 다루기는 무리”라고 말했다. 이어 “조합이 정비사업 정보를 제대로 몰라 허둥지둥대다가 재건축 일정이 연기되거나, 정보가 많은 시공사에 끌려다니다 보니 조합의 요구를 제대로 관철 시키지 못하는 경우도 많다”고 설명했다. 실제 그가 성공시킨 아크로리버파크도 국내 재건축 사업장 중 최초로 CM용역을 맡겨 화제가 된 바 있다. 마포구 대장주로 꼽히는 마포래미안푸르지오도 CM을 통해 재건축에 골인한 단지다.

한 조합장은 이어 재건축 성공 여부는 ‘조합장’에게 달렸다고 거듭 강조했다. 그는 “결국 CM을 결정하는 것도 조합장, 조합원들을 결집시키는 것도 조합장, 시공사와 소통하는 것도 조합장”이라며 “깜깜이식 의사 결정이 아니라 조합원들에게 모든 정보를 공개하고 끊임없이 소통하는 조합장이 결국 재건축 사업을 성공시킬 수 있다”고 말했다.

마지막으로 한 조합장은 정비사업계의 문화 개선도 당부했다. 그는 “여전히 짬짜미식 문화가 팽배한 것이 정비사업계”라며 “보다 전문적이고 투명한 정비사업계가 만들어질 수 있도록 건설업계와 조합 나아가 정부와 지자체의 노력이 필요하다”고 말했다.