노도강vs강남3구…아파트 평당 매매가 격차 '역대 최대'

[이데일리 황현규 기자] 3.3㎡당 5601만원 vs 2131만원. 서울 대표 주거지인 강북의 노·도·강(노원·도봉·강북)과 강남의 강남3구(강남·서초·송파) 지역 아파트 가격차가 2013년 이후 역대 최대로 벌어졌다. 강남권은 재건축을 통해 새 아파트 공급이 원활한 반면 강북권은 정비구역 해제지역이 늘어나면서 낡은 아파트 위주다 보니 집값 격차가 더 커진 것으로 풀이된다. 강북과 강남의 정비 사업 특성 차이를 고려하지 않은 획일적인 구역해제 방침이 ‘격차’를 키우는 데 한 몫했다는 지적이다.

[이데일리 김다은 기자]

‘강남 3구’ 가격 올린 재건축 아파트

26일 부동산 포털 KB리브온의 ‘월간 주택가격동향’을 분석한 결과 2월 노·도·강과 강남의 강남3구의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가 차이는 집계가 시작된 2013년 이후 역대 최대를 기록했다. 강남3구 아파트의 평당(3.3㎡)당 평균 매매가는 5610만원으로 노·도·강 2131만원보다 3470만원 높았다.

강남·강북 간 아파트값 격차가 커진 데는 ‘정비 사업’이 큰 몫을 차지한 것으로 보인다. 강남권은 재건축 정비사업이 활발해 신축 아파트 공급도 계속되면서 강남 집값을 띄운 반면 강북 지역은 정비사업이 주춤하면서 주택·생활인프라 등 노후시설 개선이 안돼 상대적으로 이미지 변신에 한계가 있다는 지적이다.

이데일리가 부동산정보업체 직방에 의뢰해 지난해 서울지역 아파트단지별 매매가를 분석한 결과 1위~10위 모두 재건축이 확실시된 구축아파트 또는 이미 재건축을 끝낸 신축 아파트 단지가 차지했다. 강동구 둔촌주공아파트까지 포함해 10곳 모두 강남4구에 있는 것들이다. 지난해 매매가가 가장 높았던 아파트 단지는 강남구 개포동 개포주공4단지로 3.3㎡당 1억6713만원을 기록했다. △강남구 개포주공1단지(1억 5748만원) △강동구 둔촌주공아파트(1억3326만원) △서초구 반포주공1단지(1억 1511만원)등도 최고가 아파트에 이름을 올렸다.

물량수로 봐도 강남 재건축 단지가 압도적이다. 부동산 114에 따르면 강북 대표 주거지역인 노·도·강의 2013년~2019년 신규 입주 물량은 8245가구인 반면 강남 3구(강남 서초 송파)는 7만 9203가구에 달한다. 강남3구가 노동강에 비해 신축아파트가 9.6배 많은 것이다. 특히 이 중 정비 사업으로 조성된 신규 물량은 각각 7036가구(85.3%), 5만 4931가구(69.3%)로 집계됐다. 정비 사업이 사실상 신축 아파트 물량을 결정한다는 의미다. 이러한 재정비 사업은 결국 아파트 매매값에 큰 영향을 끼칠 수밖에 없다.

서울 강남 일대 아파트 단지(사진=이데일리DB)

일괄적인 정비구역 해제 요건…강북에 불리

문제는 정비구역 해제가 강북에 집중되면서 현재의 강남·북 간 아파트값 격차가 최소 5년 이상 이어질 것이라는 점이다. 이데일리가 2012년부터 2019년까지 정비구역해제 지역을 확인한 결과 강북 지역(노·도·강)의 정비구역해제 지역은 강남 지역(강남3구)에 비해 7배 이상 많았다.

정비구역 해제는 일정 조건을 충족하지 못해 앞으로 재건축과 재개발이 불가능한 사업지로 서울시 등 지자체가 결정한다. △정비 구역 지정 후 2년동안 조합설립추진위 승인을 신청하지 않은 경우 △추진위 승인 후 3년동안 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 △조합설립인가 후 3년동안 사업시행계획 인가를 신청하지 않은 경우 △토지 소유자 등이 사업을 원치 않을 경우 등이 조건에 해당한다.

또 지난 2012년 1월 30일 이전에 추진위 승인을 받은 사업장 중 조합 설립을 하지 못한 정비 구역 사업지는 일몰제 적용을 받는다. 일몰제 개정법이 시행된 2016년 3월 2일부터 4년 간 유예기간으로, 오는 3월 2일까지 조합설립을 마치지 못할 시 정비구역에서 해제된다.

가장 최근 정비구역이 해제된 은평구 증산4구역의 경우 2014년 8월 조합설립추진위가 설립된 이후 2년안에 조합설립 동의율을 채우지 못해 재개발 자격이 박탈됐다. 이후 추진위는 시를 상대로 행정소송까지 제기했지만 법원은 서울시의 손을 들어줬다. 이 구역은 약 17만㎡으로 증산 일대에서 가장 큰 재개발 사업지로 꼽혔다.

전문가들은 강북·강남 간 정비 사업의 차이를 고려하지 않은 일괄적인 ‘정비구역 해제’ 정책이 강남·강북 간 신축 양극화를 낳았다고 꼬집는다. 강북은 이해관계가 복잡한 재개발 사업이 집중돼 있어 재건축 중심의 강남보다 사업 진행 속도가 느릴 수밖에 없다. 또 사업성이 강남보다 낮아 주민들의 동의를 받기가 쉽지 않다. 그러다보니 강북 지역 재개발의 사업 진행 속도가 더뎌 해제 조건에 걸릴 수밖에 없다는 의미다. 실제 최근 2년간 정비구역 해제 구역을 보면 재건축 단지는 2곳(송파구)인데 비해 재개발 단지는 9곳(강북 일대)으로 조사됐다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 “강북권은 재개발이 지지부진한데, 강남은 재건축이 활발해 새 아파트 공급이 늘면서 수요를 분산시키려는 정부나 지자체 계획에 차질이 발생할 수 있다”며 “이는 결국 강남과 강북 아파트 값 격차 심화로 이어질 수 있다”고 지적했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장도 “가뜩이나 노후된 강북 재개발 구역이 정비구역 해제로 개발 기회를 놓칠 가능성이 커진 것”이라며 “앞으로 신축 중심의 강남과 구축 중심의 강북 간 격차가 심해질 것”이라고 덧붙였다.