용적률↑·정밀안전진단 통과…연초 '훈풍' 부는 목동

서울 양천 목동에 있는 목동 신시가지 아파트 1단지 내에 재건축 준비위 출범을 알리는 현수막이 붙어 있다.(사진=강신우 기자)

[이데일리 강신우 기자] “새 아파트 준공까지 10년 안에 가능할 것으로 본다.”(목동 양천발전시민연대 관계자)

서울 양천 목동, 목동 신시가지(14개 단지·약 2만7000가구) 재건축 사업이 속도를 내면서 경자년 새해 부동산시장을 달구고 있다. 목동 1~3단지 종상향(2종→3종 일반주거지역) 결정이 난 데 이어 6단지는 1차 정밀안전진단을 통과했다.

용적률 올리고 정밀안전진단 통과 ‘겹호재’

1일 서울시와 정비업계에 따르면 목동신시가지 1~3단지는 지난달 30일 서울시 도시·건축공동위원회의 결정에 따라 특별계획구역으로 지정, 용도지역이 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 변경됐다. 용적률이 기존 200%에서 250%(공공기부채납시 300%까지 가능)까지 늘어나는 셈이다. 이로써 목동 14개 단지는 모두 3종(용적률 250%) 일반주거지역으로 키를 맞췄다.

다만 서울시는 종상향 조건으로 신규 아파트 공급 시 허용 용적률의 20%를 ‘공공지원 민간임대주택’으로 구성하도록 했다. 또 용적률을 법적 상한선인 300%까지 높이면 기부채납에 따라 대지면적이 줄고 용적률 증가분의 50%를 소형 임대주택으로 공급해야 한다.

목동 1~3단지는 현재 용적률 122~128%를 적용해 5110가구가 거주한다. 하지만 재건축시 3종 주거지역으로 분류됨에 따라 법정상한선인 300%를 적용하게 되면 최고 35층에 주택 1만5330가구까지 지을 수 있다.

유신환 3종 환원 추진연합회 총괄단장은 “종상향이 확정되면서 용적률을 최대 300%까지 높일 수 있게 됐다”며 “목동신시가지 총 14개 단지 중 1~3단지만 2종이어서 재건축에 걸림돌이었는데 이 문제가 해결돼 기쁘게 생각한다”고 말했다.

유 단장은 “기부채납을 하더라도 용적률을 300%까지 상향하면 일반분양 가구가 늘어 사업성이 좋아지는 만큼 주민 대부분 재건축 사업을 찬성하고 있다”고 전했다.

서울 양천구 목동에 있는 목동신시가지 아파트 6단지 전경.(사진=강신우 기자)

목동 6단지도 호재를 맞았다. 1차 재건축 정밀안전진단을 통과한 것이다. 양천구청은 목동6단지(1986년 준공·1368가구)의 재건축을 위한 정밀안전진단 결과를 ‘D등급’으로 판정, 재건축추진준비위원회에 통보했다. 정밀안전진단은 A~E등급까지 총 5개 등급으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축사업을 추진할 수 있다.

다만 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 이번 등급이 확정된다. 이를 통과하지 못하면 앞선 결과가 번복될 수 있다. 구로 오류동 오류동부그린은 적정성 검토에서 1차 D등급이 C등급으로 수정되기도 했다. 안전진단 문턱을 넘기 위해선 예비안전진단→1차 정밀안전 진단(민간기관)→2차 정밀안전진단(공공기관) 등 3단계를 모두 통과해야 한다.

양천발전시민연대 관계자는 “6단지 외 정밀안전진단을 신청한 5·9·11·13단지들도 이번 1차 통과에 반색하는 분위기지만 2차 통과를 장담하기는 이르다”며 “안전진단만 통과하면 조합설립추진위를 설립 후 재건축 사업이 탄력받게 된다. 목동은 어떤 지역보다 주거환경개선의 열망이 크다”고 말했다.

재건축 기대감↑…“호가 올리고 매물 잠기고”

재건축 사업에 훈풍이 불자 호가와 함께 실거래가가 급등했다. 한국감정원의 12월 전국주택가격동향을 보면 목동신시가지가 속한 양천구는 전월대비 1.51% 올랐다. 전세가격도 매물 부족 현상을 보이며 동반 상승(0.78%)했다. 교육제도 개편과 맞물려 학군수요가 몰렸기 때문이다.

호가는 두 달 새 2억원이 뛰었고 매물은 씨가 말랐다. 1~3단지는 종상향 전 재건축 사업성이 타 단지들에 비해 떨어진다는 이유만으로 매매가 상대적으로 낮았지만 ‘갭 메우기’에 들어갔고 나머지 단지들도 매매가가 급등하는 추세다.

목동 3단지 전용면적 65㎡(중층·KB시세 기준)는 지난 10월만 해도 실거래가가 11억5000만원 이었지만 현재 호가는 13억5000만원이다. 6단지 역시 같은 조건 기준 10월 12억5000만원에 거래됐지만 14억5000만원에 호가가 형성돼 있다.

목동1단지 A공인은 “지난 추석 이후 가격이 가파르게 올랐고 재건축 기대감이 선반영되면서 내놨던 물건도 다시 넣는 상황”이라며 “호가도 높지만 매물 자체가 거의 없다”고 말했다.

(그래픽=김다은 기자)

다만 추가 상승은 기대하기 어렵다는 분위기다. 12·16대책 이후 거래가 뜸해 진데다 목동신시가지의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 40%를 밑도는 수준에 그쳐 ‘갭투자’ 역시 쉽지 않기 때문이다. 목동6단지 전용 65㎡(고층·KB시세 상한가 기준) 매매가는 13억4500만원에 지난 11월 거래됐지만 같은 달 전세는 4억3000만원에 거래됐다.

목동6단지 B공인은 “호가는 높지만 매물도 없고 매수자 또한 1216대책 이후 눈치보기를 하는 분위기”라며 “갭투자는 이미 전세가율이 너무 낮아서 26평을 사려고 해도 10억은 들고 있어야 하기 때문에 진입장벽이 높다”고 말했다.

한편 목동 신시가지 아파트는 1985~1988년 목동(1~7단지)과 신정동(8~14단지)에 걸쳐 준공돼 모두 재건축연한인 30년을 넘었다. 총 2만7000여 가구의 목동 신시가지는 지난해 3월 14개 단지 모두 예비안전진단을 통과했다.