[르포]호재에도 잠잠한 ‘용산’…"평당 1.5억인데 누가 사"

[이데일리 황현규 기자] “재개발 쉽지 않은 상태다. 지분구조가 너무 복잡한데다가 집주인들 나이가 너무 많다.”(서울 용산구 한강로3가 정비창전면2구역 재개발사업장 인근 S공인중개업소 관계자)

“이미 투자자들은 2018년에 몰려와 살 사람은 다 샀다. 지금 매수 문의는 종종 있지만, 매매로 이어지는 경우는 드물다. 토지거래허가제 발표에 따른 풍선효과도 없다.”(용산구 이촌동 O공인중개업소 대표)

정부가 서울 용산구 정비창 부지 개발 계획을 발표했지만, 인근 부동산시장 내 기대감은 예상보다 높지 않다. 발표 직후 토지거래허가구역으로 바로 묶인 데다, 허가 대상이 아닌 작은 규모의 다세대 주택과 인근 아파트 단지들도 이미 가격이 많이 오른 상태이기 때문이다. 특히 주택 단지 재개발이 완성되기까지 최소 10년 이상 걸린다는 부담감과 경기 침체 장기화 우려로 전반적인 분위기는 시들한 모습이다.

26일 코레일 건물 옥상에서 바라본 용산정비창 전면1구역 (사진=황현규 기자)

18㎡ 미만 풍선효과?…“매수 없다”

26일 찾은 한강로3가 용산정비창 전면1구역. 이곳은 정부가 최근 발표한 용산정비창 개발 구역과 가장 인접한 주택 단지다. 이 구역은 정비창 전면 특별계획구역으로 지정된 곳으로, 현재 조합설립인가를 준비 중이다.

40년 이상의 노후 주택들이 몰려 있는 이 단지는 정비창 개발로 가장 수혜를 입을 단지로 꼽힌다. 그러나 토지거래허가제 구역으로 지정되면서 매수세는 잠잠하다. 토지거래허가 신고를 하지 않는 18㎡ 미만 주택의 매매도 거의 없다는 게 공인중개업소의 설명이다.

앞서 정부는 용산정비창 부지와 인근 한강로동·이촌2동 재건축·재개발 사업구역 13곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 주거지역은 대지면적 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 토지를 거래할 때 구청의 허가를 받아 실수요자만 매수할 수 있다.

O공인중개업소 관계자는 “매수 문의는 많은데 실제 매매로 이어지는 경우는 거의 없다”며 “대지면적 18㎡ 미만의 매물도 별로 없어 풍선효과라고 말하기도 민망하다”고 말했다.

인근 중개업소에 따르면 전면1구역에 매물로 나와 있는 전용 18㎡ 미만 매물은 단 2곳에 불과하다. 해당 매물 가격은 3.3㎡당 약 1억 5000만원으로 책정돼 있다. 중개업소 관계자는 “이미 2018년 용산 개발 이야기가 나올 때 폭등했던 가격 그대로 가는 중으로 이미 고점”이라며 “정비창 계획이 나온 뒤 눈에 띄게 가격이 오르진 않았다”고 말했다.

용산정비창 전면 1구역 주택가 모습 (사진=황현규 기자)

향후 재개발이 된다고 해도, 작은 대지 지분을 소유할 시 추가분담금 등을 많이 내야한다는 부담감도 작용했다. 김예림 부동산 전문 변호사는 “작은 대지는 감정가액이 낮을 수밖에 없어 나중에 추가 분담금을 내야 할 가능성이 높다”며 “최악의 경우 현금 청산될 가능성도 있다”고 말했다.

인근 전면2구역(서부 이촌동) 상황도 마찬가지다. 1구역에 비해 비교적 저렴한 이 단지의 작은 대지지분 매매도 활발하지 않은 모습이다. 이 구역은 대지면적 3.3㎡당 1억원에 책정돼 있는데, 공동소유자가 많고 상업 시설 등이 섞여 있어 재개발이 쉽지 않을 것이라는 우려가 크다.

D공인중개업소 관계자는 “솔직히 말하면 10년 이상 걸릴 것 같다”며 “지분 구조가 너무 복합하고 주택 공동소유자가 많아 생각보다 재개발이 쉽진 않을 것”이라고 했다.

토지거래허가제가 시행된 이후 용산구 일대 다세대 주택 매매는 25일 기준 한 건도 이뤄지지 않은 상황이다. 용산구청 관계자는 “토지거래허가제 구역 중 신고 의무가 없는 18㎡ 이하의 가구는 현재 조사 중”이라고 말했다.

26일 코레일 건물 옥상에서 바라본 용산정비창 부지 모습(사진=황현규 기자)

인근 아파트 값 상승도 미비

인근 아파트도 용산정비창의 수혜 효과를 크게 누리지 못하는 모습이다. 이미 지난해 인근 아파트가 큰 폭으로 오른 데 대한 피로감과 함께 대출 규제, 코로나19발 경기침체 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다.

실제 래미안용산더센트럴(전용 161㎡)은 지난 21일 직전 거래가보다 3억원 낮은 가격에 매매가 이뤄졌다. 지난해 11월 30억원에 거래된 매물이 27억원에 손바뀜된 것이다. 정비창 개발 발표와 토지거래허가제가 발표된 지 일주일 뒤로, 이 단지는 토지거래허가제로 지정되지 않은 단지다.

20년 전에 지어진 이촌동의 한가람아파트(전용 114㎡)도 지난 18일 직전 최고가보다 1억원 이상 낮아진 12억 2400만원에 거래됐다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 “이미 용산은 2018년 마스터플랜이 발표된 이후부터 가격이 가파르게 올라간 지역”이라며 “토지거래허가제에 해당하지 않는 일부 지역은 이미 재작년부터 가격 상승이 커 수요자들이 선택하는 데 부담이 크다”고 말했다. 그러면서 “실질적인 투자자들은 이번 개발 발표 이전에 이미 땅을 사들였을 것”이라고 했다.