‘용수철’ 재건축 부담금 산정 방식 논란 확산

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 박민 기자] 재건축 초과이익 환수제 부활 이후 부담금을 내게 될 첫 재건축 단지인 서초구 반포현대아파트의 예상 부담금 규모가 가구당 평균 1억3569만원으로 결정됐다. 앞서 재건축 조합은 가구당 부담액을 7000만원대로 제출했지만 서초구청은 최종 부담 예정액을 이보다 2배(6500만원) 가까이 더 높게 매기면서 계산 주체별 ‘고무줄 산정’이라는 비판을 피할 수 없게 됐다.

서초구청이 15일 반포현대 재건축 조합 측에 통보한 가구당 평균 부담금(1억3569만원)은 지난 2일 조합이 구청에 제출한 금액(850만원)보다 16배가 높고, 이후 자료를 보완해 지난 11일 제출한 7157만원보다는 2배 가까이 많다. 서초구청 관계자는 “국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산정한 것”이라며 “조합에서 제출된 부담금 중 인근 시세 등 자료를 일부 보완·조정해 최종 금액을 산정했다”고 말했다.

이번 재건축 부담금 예정액에 반포현대 조합 측은 혼란에 빠졌다. 애초 조합 측이 제시한 산정액과 비슷한 수준으로 나올 것으로 내다봤지만 예상을 뛰어넘는 금액이 나왔기 때문이다. 조합은 앞서 서초구청의 보완 조치에 따라 서초동 인근 5개 대표 아파트 단지의 공시지가 상승률을 반영해 금액을 산출했다.

이에 따라 부담금 산정 주체마다 다른 ‘용수철’ 재건축 초과이익 부담액이 다시 논란의 도마 위에 오를 것으로 보인다. 실제 반포현대 조합 측이 부담금 산정액을 최초 850만원에서 7000만원으로 손바닥 뒤집듯 번복한데다, 서초구청은 산정액보다 2배 가까이 높게 산정하는 등 계산 주체에 따라 제각각 금액이 달랐기 때문이다.

현행 재건축 초과이익 부담금은 재건축 추진위원회(추진위)가 설립된 개시시점부터 새아파트 준공을 완료하는 종료시점까지 집값 변동액에서 ‘개발비용’과 ‘해당 지역 평균 집값 상승분’을 뺀 금액을 놓고 부과한다. 3000만원 이하이면 부과하지 않고, 초과할 경우 금액구간에 따라 최저 10%에서 최대 50%까지 ‘부과율’을 곱해 산출한다. 이때 개시시점의 집값 이외에는 모두 추정치다.

미래 가격 상승률 예상치와 공시가율 등도 해석하는 주체마다 얼마든지 의견이 엇갈릴 수 밖에 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “미래 집값을 산정하는 방식에 수많은 가정이 존재하다 보니 계산기를 두드릴 때마다 금액을 다르게 산출할 수밖에 없을 것”이라며 “특히 집값의 예상 상승률을 애초에 어떻게 예측하겠다는 것부터 의문”이라고 지적했다.

앞으로 문제는 또 있다. 총 부담금 예정액이 통보된 이후에는 조합원간 갈등이 우려된다. 전체 예정액만 통지할 뿐 어느 가구가 얼마나 더 부담할지는 조합이 정하기 때문이다. 현재 국토교통부가 구청에 배포한 ‘재건축 부담금 업무매뉴얼’에는 ‘조합원별로 종전 자산을 평가한 가액 등을 고려해 분담 기준과 비율을 결정하라’고 돼 있다.

반포주공1단지 조합 관계자는 “명확한 규정이 없어 혼란스럽다”며 “그동안 집을 장기간 보유했던 조합원과 투자 목적으로 몇년 사이에 집을 샀던 사람 사이에 이해관계가 달라 자칫 부담금 부과 이후 분쟁의 소지가 우려된다”고 말했다.