[부동산 포커스]전세금 대주는 부모, 탈세 잡을까 눈감을까

[이데일리 박종오 기자] 서울 아파트 평균 전세금이 얼마일까요? 올해 8월 기준으로 3억 5617만원(한국감정원 조사)입니다. 연봉 3000만원을 받은 직장인을 가정해 보죠. 단 한 푼도 쓰지 않고 12년 치 월급을 고스란히 모아야 마련할 수 있는 큰 금액입니다. 은행 대출을 받더라도 2억원 이상 자기 돈이 필요하죠.

그런데 신혼집으로 아파트 전세를 얻었다는 이야기를 심심찮게 듣습니다. 과연 사회초년생이거나 초년생을 갓 지난 직장인이 이렇게 큰돈을 마련할 수 있을까요. 부모에게서 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 전세금을 증여받는 경우가 대부분일 겁니다.

이번 주 부동산시장을 뜨겁게 달군 이슈는 바로 이 ‘전세자금 대물림’과 그것에 뒤따르는 증여세(稅) 문제였습니다. 특히 국세청과 기획재정부가 서로 다른 입장을 보여 눈길을 끌었는데요.

국세청 “10억원 이하 전세도 세무조사”

먼저 국세청입니다. 최근 국세청은 앞으로 전세금이 10억원 이하인 고액 전세 세입자도 세무조사를 하겠다고 밝혔습니다. 수억 원의 보증금을 낀 이른바 ‘반전세’ 형태의 고액 월세 거주자도 조사 대상에 포함하고요. 조사 지역도 부산, 대구 등 전국으로 넓히기로 했습니다.

국세청은 앞서 2013년부터 서울·수도권의 전세금 10억원 이상인 고액 전세 거주자의 자금 출처를 조사해 왔는데요. 이를 통해 2013년과 지난해 전세자금 불법 증여 106건(추징액 268억원)을 적발하기도 했습니다.

현행 세법상 성인인 자녀에게 10년 동안 5000만원까지, 미성년자에게는 2000만원까지 증여세를 내지 않고 물려줄 수 있는데요. 증여세율은 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 1억원 이하일 때 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%, 30억원 이하는 40%를 각각 적용하고 있습니다. 30억원을 초과할 경우에는 증여세율이 무려 50%에 달하고요.

상속세 및 증여세법 45조를 보면, 직업·나이·소득·재산 상태 등을 고려해 혼자 힘으로 재산을 취득했다고 보기 어려운 경우 증여로 추정해 세금을 물릴 수 있습니다. 전세금을 대준 경우도 당연히 여기에 해당하죠. (부모가 자녀에게 전세금을 빌려주면서 금전소비대차 계약서 즉 차용증명서를 받고 원리금을 자녀가 갚는다면 예외를 인정하긴 하지만요)

문제는 최근 전세가 급등하자 전셋집 계약자인 자녀 명의로 은행 대출을 받아 전세금을 내고 부모가 이를 대신 갚는 등 다양한 꼼수가 등장하고 있다는 점인데요. 고액 보증금을 이용해 탈세하는 셈이죠. 국세청이 이번에 10억원 이하 전세와 반전세에까지 칼을 빼 든 것은 이런 탈세 행위를 막고, 고액 전·월세가 주변 임대료 상승을 부추기는 것도 방지하려는 의도로 보입니다.

기재부 “증여세 완화해야 부의 이전 촉진”

△기획재정부의 ‘중장기 조세정책 운용계획’ 보도자료 중 일부

흥미로운 것은 나라 살림을 담당하는 기획재정부는 조금 다른 견해를 내놨다는 점입니다.

기재부는 11일 국회에 제출한 ‘중장기 조세정책 운용계획’에서 “세대 간 부(富)의 이전이 원활하게 이뤄질 수 있도록 증여세 제도를 보완하겠다”고 밝혔습니다. 우리나라의 인구 고령화가 심화하면서 이에 따른 소비 부진이 우려되는 만큼 젊은 세대로 부를 넘겨주는 물꼬를 터야 한다는 건데요.

일반적으로 노인층은 고령화와 미래에 대한 불안감에 재산을 움켜쥐려는 경향이 강하잖아요. 자녀에게 재산을 쉽게 물려주지도 않고요. 그러면 결국 돈이 노인들 수중에서만 돌고 정작 젊은 세대는 주거비 부담 등으로 쓸 돈이 없어서 소비 부진을 부르게 되는데요.

사실 세대 간 자산 이전은 이웃 나라 일본에서 먼저 화두가 됐죠. 일본의 경우 현재 부모가 자녀에게 주택구매 자금을 증여할 때 3000만엔(약 2억 9500만원)까지 비과세하고, 자녀·손자에게 결혼·교육·육아 자금을 대줄 때도 2500만엔(약 2억 4600만원)까지 세금을 면제하는데요. 고령화 등으로 인해 장기 침체에 빠진 경제를 살리기 위해 내놓은 ‘고육지책’이죠.

우리도 이제 중장기적으로 이런 방안을 준비해야 할 때라는 것이 기재부 판단인데요. 기재부는 지난달 세법개정안을 발표할 때도 부모가 자녀에게 주택 구매, 전세금 등을 지원할 경우 한시적으로 증여세를 물리지 않는 방안을 검토했었습니다. 그러나 ‘부자 감세’ 논란을 의식해 실제로 추진하지 못했죠.

우리나라에서 부모, 자식 간 전세금 증여는 사회적 관행으로 여겨지는 데요. 여기에 무조건 세금을 물리기보다 비과세 폭을 넓혀 자산 이전을 촉진하는 것도 검토할 만 해보입니다.

하지만 문제는 역시 그 범위겠군요. 통상 전세는 월세보다 주거비 부담이 훨씬 낮은데요. 전세금 증여의 비과세 폭을 넓히는 것은 젊은 세대 내 양극화가 심해지는 결과를 부를 수도 있습니다. 수억 원대 전세금을 물려받는 이른바 ‘금수저 문’ 청년이 내야 할 세금을 월세 부담에 어려움을 겪는 저소득 청년이 부담하는 일이 생길 수 있다는 이야기죠. 양극화는 결국 또 다른 소비 부진, 경기 침체의 원인이 될 테고요.

전세금 증여세 문제는 앞으로 더 많은 사회적 논의가 필요해 보입니다. 국회의원이나 일부 공무원의 결정이 아닌 반드시 국민적인 합의가 선행돼야 바람직할 텐데요. 여러분은 이 문제를 어떻게 생각하시는지 궁금하군요.