[부동산 포커스]돌아온 부동산의 봄…국내 브레인들 '갑론을박'

[이데일리 박종오 기자] 부동산시장의 봄 기색이 완연합니다. 이번 주에는 국내 대표 브레인집단의 엇갈린 시장 전망이 여론을 달궜는데요. 먼저 현황 통계부터 보죠.

메매 거래 역대 최다…집값 상승률도 최고

△서울의 한 부동산 공인중개사사무소 모습 [사진=이데일리 방인권 기자]

서울시가 운영하는 ‘서울부동산정보광장’을 봤더니 이달 들어 오늘(30일)까지 서울 아파트 매매 거래량은 1만 2242건을 기록 중이네요. 지난해 5월 6053건보다 2배 늘어난 건데요. 5월 거래량으로는 통계 집계를 시작한 2006년 이후 최대치입니다. 5월 아파트 매매 거래가 1만 건을 넘은 것도 2006년(1만 1631건) 이후 9년 만에 처음이네요.

집값도 상승세죠. 부동산114 자료를 보면 5월 서울 아파트값은 한 달 전보다 0.47% 올랐습니다. 2006년 5월(1.66%) 이후 9년 만에 가장 큰 상승 폭인데요. 올해 들어 5월 말까지 서울 아파트값은 벌써 1.99%나 올랐습니다.

땅값도 뜀박질했네요. 국토교통부는 올해 1월 1일 기준 전국 토지 3199만 필지의 개별 공시지가가 지난해보다 4.63% 올랐다고 28일 발표했습니다. 2008년(9.9%) 이후 7년 만에 최대 상승 폭인데요. 개별 공시지가는 2009년 0.81% 내린 뒤 6년 연속 오름세를 타는 중입니다.

기록적인 저금리와 전세난, 그리고 정부의 부동산시장 부양, 이 세 가지가 시장을 들썩인 원인인데요. 하지만 앞으로의 시장 전망을 두고 국책 연구기관인 KDI(한국개발연구원)와 한국은행이 서로 다른 내용의 보고서를 내놓아 눈길을 끌었습니다.

KDI “2019년부터 집값 하락” vs 한은 “집값 상승 전망 90% 넘어”

△5월 서울 아파트 매매 거래량 [단위:건, 자료:서울부동산정보광장]

먼저 KDI인데요. 25일(월) 한 경제신문이 1면에 ‘고령화發 집값 붕괴, 2019년부터 본격화’라는 제목의 기사를 실었죠. 한국이 일본의 고령화 추세와 주택시장 흐름을 20여 년 정도 시차를 두고 뒤따르고 있는데요. 한국이 초고령사회(65세 이상 인구 비중 20% 이상)에 진입하는 2020년대부터 일본식 주택시장 충격이 나타날 수 있다는 게 기사가 인용한 보고서의 주요 내용이었습니다. 소득이 줄어든 노인들이 집을 팔거나 주거 면적을 줄이고, 집 살 여력 있는 생산가능인구는 줄어들어 2019년부터 집값이 연평균 1~2%씩 하락할 수 있다는 건데요.

재밌는 건 한국은행이 이틀 뒤인 27일 이와는 정반대 전망을 담은 ‘지역경제 보고서’를 냈다는 점입니다.

이 보고서의 ‘이슈 모니터링(5~6페이지)’을 보면 한국은행 본부와 지역본부가 올해 4월 20일부터 5월 13일까지 전국 295개 부동산중개업소를 대상으로 설문 조사를 했는데요. 이에 따르면 앞으로 전국 집값이 오를 거라는 전망이 많고, 특히 서울·수도권 집값이 상승한다는 응답 비중은 90%를 넘었습니다. 보고서는 또 30대 주택 구매가 늘고 있고, 올해 1~5월 사이 30대 이하 주택 구매 비중도 지난해 하반기(23.1%)보다 높은 25.5%를 기록했다고 덧붙였습니다.

엄밀히 따져보면 KDI와 한국은행 보고서를 단순 비교하긴 어려운데요. 사실 KDI 보고서는 지난해 12월 31일 발간한 자료(‘우리 경제의 역동성: 일본과의 비교를 중심으로’ www.kdi.re.kr/report/report_class_etc.jsp?pub_no=14085) 중 송인호 연구위원이 작성한 ‘주택시장의 추세적 분석’을 언론이 5개월이나 지나서 대대적으로 보도한 것이기도 하고요. 한국은행 전망치는 올해 하반기의 집값 움직임을 말한 것이므로 4년 뒤를 내다본 KDI의 그것과 비교 시점 자체가 크게 달랐거든요.

그러나 어쨌든 한국은행은 고령화 쇼크의 완충 역할을 할 수 있는 젊은 세대의 주택 구매가 늘고 있다는 자료를 근거로 단기 시장 전망을 낙관한 거고요. KDI는 이런 반짝 효과에도 불구하고 장기적으로 시장이 침체에 빠질 수 있다는 경고를 던진 셈이니까요. 속사정을 잘 모르는 전문가 집단이나 업계에서는 국내 대표 엘리트급인 두 집단의 이야기가 큰 관심을 끌었습니다.

고령화로 인한 주택시장 침체는 사실 별로 새로운 이슈가 아닌데요. 공급 물량, 경제 여건 등 변수가 많아서 쉽게 단정하기 어려운 문제이기도 하고요. 그래서 이번 해프닝을 지켜보며 아쉬운 부분이 있었습니다. 지금 고령화보다도 주택시장이 직면한 급한 문제가 가계부채거든요.

가계부채 1100조, 금리도 슬금슬금 인상

한국은행이 27일 발표한 자료를 보면 올해 1분기 말 기준 가계신용 잔액이 1099조 3000억원을 찍었습니다. 가계신용은 은행권 가계 대출에 결제를 앞둔 신용카드 사용 금액, 보험사·대부업체 등의 대출까지 포함한 가계 빚 통계인데요. 이 액수가 작년 1분기 말보다 74조 4000억원이나 늘어난 겁니다. 이는 2002년 통계 집계 이후 역대 1분기끼리의 증가 폭으로는 최대치인데요. 부동산시장 활성화에 따른 주택담보대출 증가가 가장 큰 원인입니다.

주택 거래가 늘어나니 가계 빚이 많아지는 건 당연한 일인데요. 하지만 올해 하반기 중 미국발 금리 인상을 기정사실로 하는 분위기잖아요. 벌써 주택금융공사를 비롯한 금융기관이 주택담보대출 금리를 슬금슬금 올리고 있고요.

비록 가계부채의 양이 아닌 질이 문제라지 만요. 빚이 눈덩이처럼 불어났으니 금리 인상이 주택시장과 전체 경제에 미칠 파장을 가볍게 볼 순 없겠죠. 무리해서 빚을 내 집을 샀다면 그 타격이 더 클 테고요.

지금까지 정부는 내수 활성화를 위해 가계부채 증가를 부추기면서도 리스크는 줄인다는 이중적인 목표를 추구해 왔는데요. 당장 오는 7월 말로 끝나는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화 조치의 연장 여부를 보면 정부 고민의 결과를 엿볼 수 있겠네요.