(강은현의 경매야 놀자)명도 10계명..쉬워진 경매절차

[이데일리 강은현 칼럼니스트] 경매는 일반매매와 달리 이중의 소유권 취득 절차(법적 취득 - 잔금 납부, 절차적 취득 - 명도)가 요구된다. 이처럼 번거로운 재산권 행사 절차 때문에 그동안 일반인이 선뜻 경매시장에 발을 들여놓지 못했다. 그러나 이 말도 이제는 먼 추억 속의 얘기가 되었다.

이제는 과거처럼 명도(세입자나 집주인을 퇴거시키는 일)에 시달려 `앞으로 남고 뒤로 밑지는 일`은 크게 줄어들었다. 사람에게 시달리는 일은 크게 줄어든 대신 송달 등 절차적인 문제는 많아졌다.

누가 명도의 지름길이 있느냐고 묻는다면 ‘없다’가 정답이다. 그러나 실전적 경험을 통해 공유되고 있는 명도 원칙 몇 가지를 기억하고 있으면 실무에서 유용하게 써 먹을 수 있다.

첫째, 명도의 왕도는 대화다.
문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라. 그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다. 비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다.

둘째, 명도비 없는 명도는 생각지 마라.
윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다. 왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다.
물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다. 그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다. 시간과 돈을 교환하라.

셋째, 오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행)
명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다. 왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라.

넷째, 강제집행은 최후의 수단이다.
전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라. 단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다. 마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제집행이 보약이다.

다섯째, 분할통치하라.
다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라.

여섯째, 집행 사전 예고제를 이용하라.
강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다. 집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할 수 있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다.

일곱째, 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라.
경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다. 대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다. 덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다.

여덟째, 잔금 납부와 동시에 통보하라.
잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다.

아홉째, 명도는 송달이 생명이다.
‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다. 종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다.

열째, 때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다.
살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다. 그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.