프라임 오피스 최고가 행진‥"자칫 상투잡을라" 우려도

삼성물산 서초사옥

[이데일리 장순원 기자] “요즘 도심에서 오피스 매물이 나오면 기본적으로 국내·외를 포함해 적어도 10곳이 넘는 운용사들이 뛰어듭니다. 입지가 뛰어난 곳은 경쟁이 더 치열해 가격이 천정부지로 치솟는 상황이죠.”

연기금이나 공제회 같은 부동산 큰손들이 눈독을 들이는 서울 도심권 프라임 오피스 시장이 한층 뜨거워졌다. 경쟁이 치열해지면서 몸값도 사상 최고가 기록을 경신 중이다. 한편에서는 너무 달아올랐다는 우려마저 나오고 있다. 금리가 오르고 경기가 꺾여 임차인 구하기가 어려워지면 골칫덩이로 변할 수 있다는 것이다.

15일 투자은행(IB)과 부동산업계에 따르면 작년부터 올 초까지 서울 도심권에서 매물로 나온 주요 오피스 건물이 사상 최고가 기록을 갈아치우고 있다. 최근 이지스자산운용이 우선협상대상자로 선정된 종각역 근처 센트로폴리스 매각 가격은 3.3㎡(1평)당 2600만~2700만원선으로 알려졌다. 임차인 확보 상황에 따라 최종 매각가격이 결정되는 구조인데, 적어도 1조원 안팎에서 가격이 결정될 것으로 보인다. 예상대로 매각이 끝난다면 작년 9100억원을 기록하며 최고 거래가를 찍었던 을지로 KEB하나은행 빌딩 매각가를 뛰어넘는 기록이다.

평당 가격도 가파르게 치솟고 있다. 지금까지 단위면적당 최고가는 올해 매각이 마무리된 광화문 더케이트윈타워다. 3.3㎡당 가격만 2810만원을 찍었다. 신규 오피스 수요가 많은 강남권이 뜨거운데, 준공을 앞둔 강남역 근처의 강남N타워가 더케이트윈타워 아성에 도전 중이다. 최근 10개사 이상이 참여한 가운데 입찰을 실시한 결과, 3.3㎡당 2800만원이 넘은 것으로 알려졌다. 이 건물은 강남권의 신규 오피스 공급이 없었던데다 빼어난 입지 매력을 갖췄다는 평가다. 역시 매물로 나온 삼성물산 서초사옥도 3.3㎡당 적어도 2500억원 이상은 받을 수 있다는 분석이 많다. 일부에서는 최대 7000억원대에 달할 것이란 관측도 내놓고 있다.

최근 서울 주요 도심의 오피스 빌딩의 가격이 치솟는 데는 저금리가 이어지면서 안정적인 투자수익을 원하는 기관투자자들의 수요가 두터운데다가 시중에 풀린 유동성이 풍부하다는 점에 큰 영향을 미쳤다. 아울러 국내 부동산시장이 저평가돼 성장 가능성이 크다는 점도 가격을 끌어올리는 요소다. 특히 외국계 투자자를 중심으로 한국 시장의 성장성을 보고 크게 배팅하는 분위기다.

부동산 전문 자산운용사의 대표는 “외국 투자자들은 한국 시장이 저평가됐다는 인식이 강하고 자본이 넉넉해 생각하지 못한 금액을 베팅하는 경우도 많다”면서 “자금력이 뒷받침되는 외국계가 뛰어들면 가격이 훌쩍 뛰어버리는 사례가 많다”고 했다.

오피스 가격이 지나치게 빠른 속도로 오르다 보니 일부에서는 거품론도 솔솔 나오고 있다. 임대료 수익을 고려하면 자산가치가 고평가돼 자칫하다가는 상투를 잡을 수 있다는 우려다. 종합부동산서비스회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올 1분기 서울 오피스 공실률이 10.0%로 전 분기 대비 0.3%포인트 줄었지만 도심권역은 올해 3분기 센트로폴리스 준공이 예정돼 있어 공실률이 상승할 것이란 예상이 많다.

한 공제회 최고운용책임자(CIO)는 “도심권 전반적으로는 공실률이 낮다 해도 일부 지역은 오피스 공실률 높은 편”이라면서 “안정적인 임차인을 구하지 못해 임대수익이 떨어질 수 있고 금리도 점진적으로 오르는 상황에서 오피스 투자가 전체 수익률을 갉아먹을 수도 있다”고 지적했다.