[17th SRE]용산역세권 개발사업 유동화 이슈 점검

[이데일리 경계영 기자] A건설사가 대규모 개발사업을 추진하다가 부도가 났다고 가정해보자. 이때, A건설사에 돈을 빌려준 채권자는 순위에 따라 채무를 돌려받는다. 자산유동화증권(ABS) 등에 투자한 제3채권자는 순위가 밀려 돈을 돌려받을 가능성이 희박하다.

용산역세권 개발사업이 디폴트 위기에 놓이면서 ABS 투자자가 불안에 떤 이유다. 그러나 용산 사업은 다르다. 대출채권을 ‘유동화’하면서 철저히 통제했다.

용산 사업은 서울 용산구 한강로 50만 7179㎡ 대지에 랜드마크 타워를 세우고 국제업무지구로 개발하는 사업이다. 프로젝트금융투자회사(PEV)인 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)는 사업을 추진하려 한국철도공사(코레일)와 토지 35만 6491㎡를 매입하는 계약을 체결했다. 드림허브는 토지 매입 대금을 조달하기 위해 ABS와 ABCP 등 유동화증권 2조 4167억원을 발행, 코레일에 지급했다.

유동화구조는 신용보강에 초점이 맞춰져 있다. 시행사가 코레일에서 매입한 토지를 부동산신탁사에 부동산 담보신탁한 후 유동화회사(SPC)를 우선수익자로 지정했다. 시행사가 대출원리금을 미상환하는 등 토지를 반환해야 하는 상황이 발생하면 ‘토지귀속 및 대금반환 등에 관한 합의서’에 따라 토지매매대금을 반환키로 돼 있다.

유동화증권의 만기는 유동화자산인 대출채권의 만기일과 3~9개월 차이가 난다. 드림허브가 발행한 ABS 만기일이 2013년 12월16일이라면 기초자산인 대출채권 만기일은 2013년 6월16일인 식이다. 이 또한 코레일의 의무이행 안정성을 확보하기 위한 장치다. 드림허브가 채무불이행할 경우 코레일이 토지매매대금을 마련하기까지 시간을 벌 수 있도록 구조를 설계했다.

결정적으로 각 유동화회사가 발행한 유동화증권은 토지매매대금 반환의무가 있는 코레일 신용도에 기반했다. 합의서에 따르면 대상 토지의 소유권이 코레일에 이전되지 못하더라도 코레일은 신탁사에 토지매매대금을 반환토록 돼있다. 사업 진행 여부와는 상관없이 코레일은 토지매매대금 반환의무에 따라 유동화증권을 상환해야 하는 것이다.

그렇다면 지난 3월12일 드림허브가 대출채권 만기를 연장하지 못하면서 이익이 상실되고 대출원금 상환을 연체한 일은 어떻게 해석해야 할까? 넓은 의미에서 드림허브의 ‘부도’로 볼 수 있다. 그러나 용산 사업의 유동화구조에서는 코레일이 토지매매대금 반환의무에 대한 이행을 통지하기 위한 신호탄으로 이해하는 것이 적절하다.

지금, 금융시장에서 주목할 것은 한 가지다. 드림허브의 기한 이익이 상실되면서 코레일 신용도에 전적으로 의존하게 됐다. 향후 코레일의 토지매매대금 반환의무 이행절차와 의무 이행에 따른 코레일 신용도 변화에 모니터링 초점이 맞춰질 예정이다.

-배창성 한국기업평가 SF2실 실장·황보창 한국기업평가 수석연구원

[이 기사는 이데일리가 제작한 ‘17th SRE’에 게재된 내용입니다. 17th SRE는 2013년 5월15일자로 발간됐습니다. 책자가 필요하신 분은 문의주시면 감사하겠습니다. 문의 : 02-3772-0161, mint@edaily.co.kr]