탄력붙은 뉴타운 출구찾기…2·3개 지구 추가해제 유력

[이데일리 박종오 기자] 6년째 사업추진이 지지부진했던 서울 창신·숭인 뉴타운이 통째로 해제되면서 서울시의 뉴타운 출구전략에도 탄력이 붙게 됐다. 시는 연내 2곳 이상 뉴타운 지구의 추가 해제가 유력할 것으로 보고 있지만 매몰비용 처리방안 등 과제도 여전히 남아있어 앞으로가 관건이라는 지적이다.

▲재건축을 추진하다가 최근 사업이 중단된 한 서울시내 사업장 전경 (이데일리DB)

◇욕망의 뉴타운 첫 좌초, 부동산 침체가 ‘결정타’

이번 첫 지구 해제로 서울시내 뉴타운은 종전 35개에서 34개 지구로 줄어들게 됐다. 한때 서울시 전체 주거면적(223㎢)의 11%(20㎢·존치정비구역 포함)에 달했던 사업 구역면적도 4.2%(약 0.84㎢) 감소했다.

줄어든 면적은 작지만 상징적 의미는 크다. 뉴타운 사업은 지난 2002년 은평·길음·왕십리 뉴타운 3곳을 시범 지구로 시작돼 2·3차 뉴타운을 포함, 2007년까지 모두 35개 지구(257개 재정비촉진구역)가 지정됐다. 재정을 투입해 권역별로 대규모 기반시설 정비를 함께 추진해 낙후된 강북 지역 주거환경을 강남만큼 끌어올리겠다는 취지였다. 이번에 해제된 창신·숭인 뉴타운은 2007년 3차 뉴타운 지구로 지정되며 사실상 막차를 탔던 곳이다.

부동산 거품과 주민들의 욕망, 거기 편승한 정치권에 의해 탄력받았던 사업은 2008년 이래 본격화한 부동산시장 침체로 역풍을 맞았다. 집값이 떨어지면서 살던 집을 철거하고 아파트를 지어도 기대했던 차익을 볼 수 없게 됐고 분양시장 침체로 주민들이 부담할 사업비용도 크게 증가했기 때문이다.

◇나머지 뉴타운 34개 지구 中 2~3곳 추가 해제될듯

주민 갈등만 낳는다는 오명을 뒤집어 쓴 뉴타운 사업은 결국 서울시의 구조조정 대상으로 전락했다. 박원순 시장은 지난해 1월 시내 610개 구역(재개발·재건축 포함)을 실태조사 대상으로 한 ‘뉴타운 출구전략’을 발표했다. 도시정비법 개정에 따라 주민 의사를 반영해 사업 추진과 해제를 정하게 하겠다는 게 발표의 골자였다.

사업추진 11년째를 맞은 뉴타운 사업은 여전히 그 추진 실적이 극히 부진한 실정이다. 서울시에 따르면 현재 창신·숭인 뉴타운을 제외한 34개 뉴타운 지구, 243개 구역 중 사업 마무리단계인 관리처분인가 이상에 도달한 건 49개 구역(20%)에 불과하다. 전체 사업장의 넷 중 한 곳(61개 구역)은 여태 사업추진 주체조차 꾸리지 못했다.

이에 따라 서울시는 창신·숭인 외에도 실태조사와 주민투표를 거쳐 연내 2개 이상 뉴타운 지구의 추가 해제가 불가피할 것으로 보고 있다. 이건기 시 주택정책실장은 “이번 창신·숭인처럼 시내 2~3곳 정도가 추가로 뉴타운 지구 전체가 해제될 것으로 예상된다”라고 말했다.

◇조합 매몰비용 처리 ‘난항’…내년 1월 출구도 닫혀

▲창신·숭인 이외 뉴타운 사업 추진 현황 (자료=서울시)

앞으로의 관건은 돈이다. 사업이 도중에 엎어지면 주민들이 사업 추진과정에서 용역업체와 건설사 등으로부터 빌려 쓴 비용(매몰비용)을 모두 갚아야 하기 때문이다. 시에 따르면 현재 남아있는 뉴타운 34개 지구 중 추진위원회 단계인 곳은 48개 구역, 조합 인가를 받았지만 아직 관리처분 단계에 이르지 못해 사업 중단 가능성이 있는 곳은 85개 구역에 달한다.

문제는 조합이 설립된 구역이다. 추진위 단계에서 해제하면 사업비의 70%까지 시 재정을 지원하기로 했지만 조합의 경우에는 뾰족한 대안이 없다. 이번 창신·숭인 뉴타운의 경우 추진위원회가 마련된 곳이 단 한 곳에 불과해 문제가 되지 않았다. 앞으로의 사정은 다르다. 현재 지구 해산이 예상되는 곳에는 조합이 설립된 구역도 다수 포함된 것으로 알려졌다. 조합 단계일 경우 통상 기사용한 사업비용은 수십억원 대를 웃도는 것으로 추산된다.

서울시는 경기도·인천시와 함께 조합 해산 뒤 건설사가 대여금을 돌려 받길 포기하면 법인세를 감면해 주도록 법 개정을 건의 중이지만 정부가 이를 받아들일 지는 미지수다. 해산된 뉴타운 지구의 매몰비용 처리를 둘러싼 갈등은 올 하반기 또는 내년 상반기부터 본격화할 전망이다. 뉴타운 출구전략이 내년 1월 말까지만 적용되는 한시법에 근거해 그 뒤에는 주민이 원해도 사업을 중단할 수 없기 때문이다. 사실상 뉴타운 출구가 닫히는 셈이다.