"은퇴자 몰리는 부동산 임대업, 공실 발생 압력 증대"

[이데일리 원다연 기자] 은퇴 예정 연령 인구가 크게 늘어나면서 고정적인 수입을 올릴 수 있는 부동산 임대업에 대한 관심도 높아지고 있다. 하지만 향후 임대업 시장에 호재보다 악재가 많다는 전망이 나왔다.

하나금융경영연구소가 ‘호재보다 악재가 더 많은 부동산 임대업’이란 제목으로 최근 내놓은 보고서에 따르면 향후 20년간 은퇴 연령(60세)에 도달할 인구는 모두 1722만명으로 현재 주민등록상 인구의 33.3%에 달한다. 이들의 안정적인 현금 유입이 가능한 투자 대안에 대한 관심이 커지고 저금리 및 저성장 상황이 겹치면서 부동산 임대시장에 진입하는 수요도 꾸준히 증가하고 있다.

실제 지난해 투자 대안별 수익률을 살펴보면 정기예금(1년) 1.5%, 채권펀드 1.4%, 주식펀드 -3.3%에 그친 반면 오피스는 5.8%, 상가는 6.3%를 기록했다. 그러나 보고서는 향후 임대시장에서는 호재보다 악재가 많아 투자에 나서는 은퇴자들의 유의가 필요하다고 지적했다.

임대시장 진입자가 늘어나면서 최근 상업용 부동산 인허가 물량도 증가 추세다. 2010년부터 2014년까지 상업용 건축물 인허가 물량은 연 평균 3282만㎡에 그쳤지만 2015년에는 5245㎡, 2016년에는 4815만㎡를 기록했다. 그러나 상가 임대료는 지난해 초 하락 반전한 이후 여전히 하락세에서 회복되지 못하고 있고, 공실률(전체 상가 점포 중 빈 곳의 비율)도 2014년 이후 좀처럼 낮아지지 않고 있다. 저성장과 민간 소비 위축이 장기화하면서 임대 공급자가 늘어난 만큼 임차인 확보는 쉽지 않아 공실 발생 압력이 증대되고 있는 것이다.

부동산 임대업 관련 대출 규모도 단기간에 급증하고 있다. 시중은행의 부동산 임대업 대출은 2012년부터 지난해 6월 말까지 무려 78%나 늘었다. 이에 따라 향후 금리가 오를 경우 부동산 임대사업자의 자금 조달 비용 증가도 불가피할 전망이다. 특히 자영업자의 자산구조는 금리 상승기에 상대적으로 더 취약해 민간 소비 위축에 따른 매출 감소가 폐업 등으로 이어질 가능성이 크고 임차수요 감소에 따른 부동산 임대 수익률 저하도 악재로 작용할 수 있다는 분석이다.

이 같은 이유로 보고서는 부동산 임대업이 공급은 확대되고 있지만 수요 개선 전망은 어두워 단기간에 업황 개선을 기대하기는 어렵다고 내다봤다. 황규완 하나금융경영연구소 수석연구원은 “부동산 임대업의 기초자산이 90% 이상 상업용 부동산에 집중돼 있어 경기에 민감하고 경매 낙찰가율 변동이 주거용 부동산보다 심해 거시경제 충격 등에 따른 담보가치 훼손 가능성이 있다”며 “지역별, 부동산 유형별로 보다 면밀한 관리가 필요하다”고 말했다.