'1억이하 아파트' 규제 조짐에 손터는 투자자..세입자만 울상

[이데일리 박종화 기자] 충북 청주시 서원구 개신동 ‘청주개신 주공1단지’. 최근 이 단지에선 매물이 급증하고 있다. 부동산 빅데이터 회사 아실에 따르면 석 달 전 23건이던 이 아파트 매물은 11일 64건까지 늘었다. 매물이 늘면서 가격도 내려간다. 한 달 전 2억2000만원에도 거래됐던 이 아파트 전용면적 59㎡형은 1억7000만원까지 호가가 떨어졌다. 같은 층·같은 면적 전세 호가(1억8000만원)에도 못 미친다.

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2021.11.7 (사진=연합뉴스)

몇 달 전만 해도 이 아파트는 소액 투자의 성지로 불렸다. 1398가구짜리 단지에서 올 들어서만 271번 손바뀜이 일어났다. 이렇게 거래가 활발했던 건 이 단지 대부분이 공시가격 1억원 이하 저가주택이어서다. 현행 세제는 다주택자에게 취득세를 중과하지만 공시가격 1억원 이하 주택은 몇 채를 사도 예외다. 비수도권이나 수도권 읍·면 지역에선 양도소득세 중과에서도 벗어날 수 있다. 단타를 노린 투자자들이 개신주공 같은 저가 아파트에 몰렸던 이유다.

국토부에 따르면 지난해 7월부터 올 9월까지 거래된 저가 아파트 24만6000채 중 10만1000채(41.4%)를 외지인이나 법인이 사들였다.

상황이 바뀐 건 국토부가 공시가격 1억원 이하 주택에도 규제를 강화하겠다는 방침을 밝히면서다. 저가 주택 투기 문제가 불거지자 국토부는 뒤늦게 취득세 개편을 행정안전부와 각 지방자치단체와 논의하기로 했다. 저가 아파트 편법 거래·명의 신탁 등을 적발하기 위한 실거래 실태조사에도 들어갔다.

정책 변화가 감지되자 투자자들은 서둘러 물건을 정리하고 있다. 개신동 G공인중개사무소 대표는 “거래가 상당히 뜸해졌다. 실거주 소유자보다는 외지 투자자 위주로 물건을 많이 내놓고 있다”고 말했다.

이런 분위기는 그간 외지 투자자가 몰렸던 다른 저가 아파트 지역에서도 마찬가지다. 경기 안성시 공도읍 주은청설아파트에선 석 달 새 매물이 34건에서 94건으로 불어났다. 이 아파트는 양도세 중과 배제를 받을 수 있는 수도권 저가아파트로 유명해지면서 연초 6500만원이던 전용 39㎡형 가격이 1억7500만원까지 솟았다. 최근엔 매물이 늘면서 한 달 만에 1억3000만원까지 호가가 떨어졌다. 공도읍 J공인에선 “매물이 계속 늘어나고 있지만 거래는 멈춘 상태”라고 말했다.

국토부 뜻대로 저가 주택에도 과세가 강화될 지는 아직 미지수다. 저가 주택 과세 강화가 주택 시장에 미치는 영향 때문에 비수도권 지자체에서 난색을 보이고 있다는 게 국토부 전언이다.

문제는 세입자들의 피해가 우려된다는 점이다. 호가가 떨어지면서 전세가가 집값을 추월하는 ‘깡통전세’ 현상이 발생하고 있어서다.

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여대 교수)은 “자꾸 가격대별로 세율을 차별화해 풍선효과(한쪽 문제를 억누르면 다른 쪽에서 문제가 생기는 현상)를 만들 게 아니라 이참에 부동산 세제를 전면 재검토하는 계기로 삼아야 한다”고 조언했다.